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1、2022房地产估价师答疑精华6卷2022房地产估价师答疑精华6卷 第1卷 关于房地产中介服务机构的业务管理的说法错误的是（ ）。A房地产中介服务人员承办业务，由其所在中介机构统一受理并与委托人签订书面合同B房地产中介服务机构和人员对委托人提供的资料文件，有保密的义务，未经同意不得转借相关资料C中介服务人员可以同时在两个中介服务机构工作D对伪造、涂改、转让各种中介人员执业资格证、合格证的，县级以上房地产行政主管部门收回资格证书或者公告证书作废，并可处以 1万元以上3万元以下的罚款正确答案：C甲房地产估价机构接受乙公司委托，对其拥有和经营的XX酒楼的市场价值进行评估。该酒楼位于XX市繁华商业区，是
2、该市著名的老字号餐饮店。根据乙公司提供的经营资料，该酒楼年总经营收入为5320万元，其中老字号品牌带来的收入占8%;年主营业务成本和税金为2260万元，管理费用为130万元，财务费用为250万元，市场推广及销售费用为210万元。根据市场调查，该市餐饮业的平均年利润率为10%。该酒楼归属于房地产的年经营收入为（ ）万元。A.4362.40 B.4788.00C. 4894.40 D.5320.00答案：A解析： 对于共有房地产的转让，需要其共有人的（ ）。A全部同意B超过50%同意C超过2/3同意D有人同意就行正确答案：A根据城市房地产管理法及转让管理规定的规定，共有房地产权利的行使须经全体共有
3、人同意，不能因某一或部分权利人的请求而转让。 1992年，上海市实行的“五位一体”房改实施方案，不包括（ ）。A推行住房公积金B建立住房信贷体系C提租发补贴D配房买债券正确答案：B持有优先股的股东，在公司重大决策时享有表决权。答案：错解析：优先股股东一般不参与公司经营管理，也没有重大决策的表决权。但在涉及优先股股东的权益时，则他们享有表决权。 乡镇企业的用地只有下列（ ）情况时，才可以抵押。A乡镇企业属于集体企业B申请破产C和乡镇企业的建筑物同时抵押D经过乡镇政府主管部门批准后正确答案：C下列房地产市场调查的内容中，属于房地产市场营销因素调查的有（）。A房地产销售价格调查B房地产促销策略调查C
4、城镇居民家庭收入调查D城市人口地理分布调查E城市基础设施状况调查答案：A,B解析：房地产市场营销因素调查包括：产品调查；价格调查；分销渠道调查；促销策略调查。CE 两项，城镇居民家庭收入调查和城市基础设施状况调查属于经济环境调查；D 项，城市人口地理分布调查属于人口资源环境调查。某城市居民人均月收入自2022年3月1日2022年9月30日由1200元增加到1300元，某类商品住宅的需求量由16万套上升到20万套。则用中点法计算该类住宅需求的收入弹性为( )。A、 0.36B、 1.22C、 2.78D、 3.25答案：C解析：依题意，可根据公式：?某房地产开发公司2022 年开发保障性住房项目
5、，预计总投资为2 亿元，其项目资本金应不低于( B )万元。A.2000 B.4000C.6000 D.8000答案：B解析：2022 年5 月25 日，国务院常务会议决定调整固定资产投资项目资本金比例为：保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。2022房地产估价师答疑精华6卷 第2卷 写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同，租金400元/m2，则其面临（ ）。A市场供求风险B周期风险C变现风险D通货膨胀风险正确答案：D通货膨胀风险也称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。当收益是通过
6、他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的购买力风险。以固定租金方式出租的物业租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。下列购买房地产的行为，不属于免征契税的是( )。A.省农科所购买办公楼B.市气象局购买观测站办公楼C.县妇幼保健站购买门诊楼D.高校校办企业购买经营用房答案：D解析：有下列行为之一的，减征、免征契税：(1)国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；(2)城镇职工，按规定第一次购买公有住房的，免征；(3)因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，免征；(4)土地、房屋被县级以上人民政府征收，重新承受土地、房屋权属的，由省、
7、自治区、直辖市人民政府决定是否减征或者免征；(5)纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征；(6)依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定规定应当予以免税的外国驻华大使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征。对于任何工程项目，开发商可以在开标会议上当场决定中标单位。答案：错解析：对于一般不太复杂的工程项目，开发商可以在开标会议上当场决定中标单位。 图解法量算土地面积，可选用( )。A、求积仪法B、几何图形法C、代数法D、实地丈量法E、坐标解析法正确答案：AB关于地租测算的
8、说法，错误的是（）。A以农地生产农作物为途径测算地租时，所扣除的土地上投入资本的利息不包括对应土地价值的资本的利息B测算地租时，是以土地在最佳用途和最佳集约度下利用为前提的C从房租中分离出地租时，扣除项目应包括房屋折旧费、投资利息、房屋租赁税费等D未耕地的地租等于同等质量和位置的已耕地的地租减去开垦费用答案：D解析：各种未耕地的地租是由具有同等质量和位置的已耕地的地租决定的：未耕地的地租同等质量和位置的已耕地的地租开垦费用的利息；地租房租房屋折旧费维修费管理费投资利息保险费房地产税租赁费用租赁税费利润。( )是随着时间的推移而减少的；A、 原始价值B、 账面价值C、 市场价值D、 投资价值答案
9、：B解析：原始价值是始终不变的；账面价值是随着时间的推移而减少的；市场价值是随着时间的推移而变化的，有时高，有时低。市场价值很少等于账面价值。 进入市场的第一家可以选择差异性营销，也可以选择集中性营销或无差异性营销的市场细分模 式是（ ）。A同质偏好B分散偏好C集群偏好D集中偏好正确答案：CC集群偏好是指进入市场的第一家可以选择差异性营销，也可以选择集中性营销或无差异性营销的市场细分模式。 国家实行土地登记制度，属于国有土地的，核发（ ）。A国有土地所有证B国有土地使用证C集体土地所有证D集体土地使用证正确答案：B 在共有建筑面积计算中，不应分摊的是（ ）。A用作公共休憩的架空层B本幢公共使用
10、的电梯井C本幢的公共门厅D本幢的公共过道正确答案：A2022房地产估价师答疑精华6卷 第3卷 土地管理法根据用途将土地分为基本农田、建设用地和未利用土地。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 一般来说，国内生产总值的增长会形成较多供给，引起房地产价格下降。 ( )此题为判断题(对，错)。正确答案：出租用的商用房地产的还款的主要来源受到（）等市场因素的影响。A、销售收入B、租金水平C、运营成本D、营业收入E、出租率答案：B,C,E解析： 本题考查的是房地产抵押贷款。由于商用房地产抵押贷款的还款来源主要是商用房地产的净经营收入，而净经营收入的高低又受到租金水平、出租率、运营成本等市场因素的影响
11、，导致商用房地产抵押贷款相对于个人住房抵押贷款来说，承担了更高的风险。参考教材P309。 对于一般房地产投资项目来说，偿债备付率应该大于（ ）。A1B1.2C1.5D2正确答案：B当小于1.2时，表示当期资金来源不足以偿付当期债务。下列建设项目中，国有建设用地使用权法定出让最高年限为50 年的是( )。A.住宅B.娱乐场C.宾馆D.体育馆答案：D解析：城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定的出让最高年限如下：1.居住用地70 年；2.工业用地50 年；3.教育、科技、文化卫生、体育用地50 年；4.商业、旅游、娱乐用地40 年；5.综合或其他用地50 年。 对乙厂区土地估价的思路应当是（ ）
12、。A按出让土地使用权评估其公开市场价值B按出让土地使用权评估其公开市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金C用成本法估算土地公开市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金D用假设开发法估价，先估算其改造完成后的价值，再减去开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润和投资者购买待开发土地应负担的税费正确答案：B只有在静态分析法中才需要测算的项目是（）。A、销售费用B、投资利息C、开发利润D、销售税费E、后续的开发成本答案：B,C解析：本题考查的是后续开发的必要支出。投资利息和开发利润只有在静态分析法中才需要测算。参见教材P348。收集一手资料常用的方法有（）。A.观察法B.访问法C
13、.头脑风暴法D.问卷法E.实验法答案：A,B,D,E解析：本题考查的是市场调查的步骤。一手资料的收集方法有四种：观察法、访问法、问卷法、实验法。参见教材P107108。 使用价值是交换价值的前提，没有使用价值肯定没有交换价值。反过来也一定成立。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师答疑精华6卷 第4卷 融资的目的是为房地产开发项目服务，因此融入的资金必须在（ ）方面满足房地产开发项目对项目投资的要求。A币种B数量C期限D成本正确答案：ABCD某估价机构于2022年6月10日20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2022年6月15日。因估价结果有争议，2022年8月15
14、 进行复估，则复估的估价时点为( )。A、 2022年6月15日B、 2022年8月15日C、 签订估价委托合同之日D、 估价人员与委托人商定的某日答案：A解析：房地产市场状况始终是估价时点时的状况，因此题中所述情形要回到原估价时点 (2022年6月15日)。下列风险中无法在投资组合内部被分散或抵消的是（）。A、收益现金流风险 B、未来运营费用风险 C、汇率风险 D、时间风险答案：C解析：本题考查的是房地产投资的系统风险。系统风险又称为不可分散风险或市场风险，即投资风险中无法在投资组合内部被分散、抵消的那一部分风险。房地产投资首先面临的是系统风险，投资者对这些风险不易判断和无法控制，主要有通货
15、膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、汇率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险等。 TN关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是（ ）。A原始价值高于账面价值B投资价值高于市场价值C谨慎价值低于市场价值D快速变现价值低于市场价值正确答案：B建筑工程施工许可证由（）单位申领。A设计B建设C施工D监理答案：B解析：在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当按照建筑工程施工许可管理办法的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府住房城乡建设主管部门申请领取施工许可证。下列
16、属于1类声环境功能区的有（）。A.居民住宅 B.医疗卫生 C.文化体育 D.商业金融 E.居住.商业.工业混杂的区域答案：A,B,C解析：本题考查的是环境噪声标准。1类声环境功能区：指以居民住宅、医疗卫生、文化体育、科研设计、行政办公为主要功能，需要保持安静的区域。选项DE属于2类声环境功能区。 某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%、3%，某宗房地产交易中买方付给卖方2500元/m2，应缴纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为( )元/m2。A2660B2427C2425D2294正确答案：A答案 A2500(1-6%)2660(元/m2) 一基础按其
17、构造特点可分为：条形基础、复合基础、联合基础、箱形基础、柱基础等。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 房地产估价的合法原则，就是要求房地产价格评估机构及房地产估价人员必须具备合法的评估资格，否则不得进行房地产估价活动。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师答疑精华6卷 第5卷 甲公司欲抵押贷款，委托某估价公司对其拥有的某酒店进行估价。该酒店共8层，每层建筑面积2000m2，其中1层有600m2为酒店大堂，900m2出租用于餐厅和咖啡厅，1层其他面积为酒店配套设施；其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房280问，每问建筑面积40m2；会议室5间，建筑面
18、积共500m2；自用办公室3间，建筑面积共300m2。该估价公司了解到该地段同档次酒店1层餐饮用途房地产的正常市场价格为建筑面积20000元/m2，同档次办公楼的正常市场价格为建筑面积10000元/m2：当地同档次酒店每间客房每天的平均房价为250元，年平均入住率为60%；该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%；会议室的租金平均每间每日1000元，平均每间每月出租20天；当地酒店类房地产的资本化率为10%，该酒店剩余使用年限30年。下面为该估价公司估价技术报告的部分内容请指出错误并改正：1层餐厅和咖啡厅价=20000900=18000000元=1800万元酒店客房年总收益=250
19、280365（1-60%）=10220000元=1022万元酒店会议室年总收益=10002012=240000元=24万元酒店年总费用=102240%=409万元酒店客房及会议室年净收益=1022+24-409=637万元酒店客房及会议室价格=63710%1-1（1+10%）30=6005万元酒店办公室价格=30010000=3000000元=300万元该酒店总价格=1800+6007+300=8107万元正确答案：错误改正如下：(1)酒店客房年总收益=25028036560%=15330000元=1533万元。(2)酒店会议室年总收益=510002012=1200000元=120万元。(3)
20、计算总价格中的“酒店及会议室价格”不是6007万元，应改为6005万元。(4)酒店办公室为配套管理用房，其价格已包含在酒店收益内，不再单独计算。 下列（ ）房地产不是按其经营使用方式来划分的。A出售型房地产B出租型房地产C办公型房地产D自用型房地产正确答案：C按经营使用方式划分房地产有销售型、出租型、营业型和自用型四类，办公型则是按用途划分的。间接融资的优点在于( )。A、 筹资上可以积少成多B、 安全性比直接融资高C、 有利于筹集长期投资资金D、 由于间接融资主体的金融中介机构的作用从而提高了金融业的规模经济水平E 减少了对筹资者使用资金的压力和约束答案：A,B,D解析：C选项为直接融资的优
21、点，E选项为间接融资的局限性。下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是（）。A.有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失 B.净经营收入=有效毛收入-运营费用-抵押贷款还本付息 C.税后现金流=税前现金流-所得税 D.税前现金流=净经营收入-抵押贷款还本付息-大修基金答案：C解析：本题考查的是收益性物业经营状况的评估。选项A，有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入；选项B，净经营收入=有效毛收入-运营费用；选项D，税前现金流=净经营收入-抵押贷款还本付息。债务人就自己的信用向保险人投保，由保险人为被保险人（债务人）向债权人提供担保的保险是（）。A、财产保险 B、责任保险 C
22、、信用保险 D、保证保险答案：D解析：本题考查的是保险的种类。保证保险是指债务人就自己的信用向保险人投保，由保险人为被保险人（债务人）向债权人提供担保的保险。对一幢住宅楼进行整体估价时，不能作为区位因素的是（）。A.朝向B.楼层C.交通条件D.楼前绿化答案：B解析：本题考查的是房地产区位因素。当为某幢房屋中的某层、某套时，楼层是重要的位置因素，对整幢楼评估时，楼层不作为区位因素。参见教材P406。 房地产需求的交叉价格弹性是指( )。A房地产需求量变化的百分比与其价格变化的百分比之比B房地产供给量变化的百分比与其要素价格变化的百分比之比C一种房地产需求量变化的百分比与另一种房地产或商品价格变化
23、的百分比之比D在一定时期内，一种房地产需求量的相对变化对于该种房地产自身价格的相对变化的反应程度正确答案：C答案 CA项是房地产需求的价格弹性，B项是房地产供给的要素成本弹性，D项是房地产供给的价格弹性。关于资金时间价值的说法，错误的是（）。A现在的100 万元与5 年后的100 万元的价值相同B现在的100 万元可能与5 年后的148 万元价值相同C现在的100 万元可能与2 年前的121 万元价值相同D由于存在资金时间价值，不同时点上发生的现金流量无法直接比较答案：A解析：资金的时间价值是指不同时间发生的等额资金在价值上的差别。对于资金的时间价值，可以从以下两个方面理解：随着时间的推移，资
24、金的价值会增加；资金一旦用于投资，就不能用于即期消费。 强制拆迁时，除了被拆迁人单位代表，（ ）也应到现场作证明。A居委会B房管局C房地产开发商D土地管理部门正确答案：A强制拆迁时，应当组织街道办事处（居委会）、被拆迁人单位代表到现场作为强制拆迁证明人，并由公证部门对被拆迁房屋及其房屋内物品进行证据保全。2022房地产估价师答疑精华6卷 第6卷 某宗房地产的受益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8，则该宗房地产的收益价格最接近于（ ）万元。A280B285C290D295正确答案：A 国家和地
25、方重点项目，如不适宜公开招标的，经批准可以进行邀请招标。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：当消费者预期房地产价格未来会上涨时，就会增加对房地产的现期需求；相反，就会减少对房地产的现期需求。（）答案：对解析：考点:房地产需求。当一种房地产的价格较低时，当消费者的收入较高时，当消费者对该种房地产的偏好增强时，当该种房地产的替代品的价格较高或者互补品的价格较低时，当消费者预期该种房地产价格未来会上涨时，消费者对该种房地产的当前需求通常会增加。下列房地产中，属于免征房产税的有（）。A.监狱用房 B.高校招待所 C.部队营房 D.法院办公楼 E.房地产开发企业自用的房地产答案：A,C,D解析：本题
26、考查的是房产税。免征房产税的情况包括：国家机关、人民团体、军队自用的房产；由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；但其附设的营业用房及出租的房产，不属于免税范围；个人所有非营业用的房产；经财政部批准免税的其他房产。赵某以12000元/的价格购买了230的商铺用于出租经营，购买价中的60%来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共34万元,则其偿债备付率为（）。A、0.12B、0.21C、1.26D、2.05答案：C解析：考点:偿债备付率。23012000/10000=276（万元），贷款总额=276
27、60%=165.6（万元），P=165.6，n=10，i=10%， A=Pi/= 165.610%/=26.95。偿债备付率=可用于还本付息的资金/当期应还本付息资金=34/26.95=1.26。 下列说法不正确的是（ ）。A建筑安装工程费用中的利润主要是指按规定应计人建筑安装工程造价的利润，它是按相应的计费基础乘以计划利润率确定的B土建工程的利润一直接工程费利润率C安装工程的利润一人工费利润率D依据不同投资来源或工程类别，采用差别利润率正确答案：B 土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在（ ）年以上。A20B30C70D40正确答案：DD土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在40年以上。下列( )项目的建设用地使用权期间届满，自动续期。A.宾馆B.超市C.住宅D.加油站答案：C解析：物权法规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批 房地产估价师原注册时所在单位与变更后的所在单位不在同一省、自治区、直辖市的，应当先行办理与原注册时所在单位的解聘手续，并向原受理其注册的注册管理初审机构申请办理撤销注册手续。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：