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1、21年房地产估价师答疑精华8卷21年房地产估价师答疑精华8卷 第1卷 搜集交易实例是市场法中的一个步骤，需等到需要采用市场法估价时才可以开始。( )正确答案：答案 搜集交易实例虽然是市场法中的一个步骤，但搜集交易实例无需等到需要采用市场法估价时，在平时就应当留意搜集和积累交易实例。与传统观点不同，实物期权理论认为：不确定性带来机会，不确定性的增加可以带来更高的价值。（）答案：对解析：本题考查的是实物期权方法与房地产投资决策。与传统观点不同，实物期权理论认为：不确定性带来机会，不确定性的增加可以带来更高的价值。被征收房屋价值的补偿应包括属于被征收人的、被征收人搬不走的不动产价值的补偿，因此其估价
2、对象的财产范围应包括被征收房屋及其占用范围内的土地使用权和属于被征收人的其他不动产，其中的被征收房屋理应包含室内装饰装修，因此实践中通常将室内装饰装修与房屋一并评估。（）答案：错解析： 本题考查的是估价对象的确定。被征收房屋价值的补偿应包括属于被征收人的、被征收人搬不走的不动产价值的补偿，因此其估价对象的财产范围应包括被征收房屋及其占用范围内的土地使用权和属于被征收人的其他不动产，其中的被征收房屋理应包含室内装饰装修，但实践中通常将室内装饰装修与房屋主体分开，室内装饰装修价值先由征收当事人协商确定； 协商不成的，再委托估价机构评估确定。城镇土地使用税的税率是( )。A.差别比例税率B.幅度比例
3、税率C.幅度定额税率D.超额累进税率答案：C解析：城镇土地使用税是采用分类分级的幅度定额税率。 影响房地产价值的权益因素包括（ ）。A房地产权利设立和行使的限制B房地产区位的限制C房地产使用管制D房地产通风采光的限制E房地产相邻关系的限制正确答案：ACE21年房地产估价师答疑精华8卷 第2卷根据国务院令第483号国务院关于修改（中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例）的决定，土地使用税每平方米的年幅度税额按城市大小分四个档次，即（）。A.大城市1.530元 B.大城市1.224元 C.中等城市1.224元 D.小城市0.918元 E.县城.建制镇.工矿区0.612元答案：A,C,D,E解析： 本
4、题考查的是城镇土地使用税。土地使用税每平方米的年幅度税额按城市大小分4个档次：大城市1.530元；中等城市1.224元；小城市0.918元；县城、建制镇、工矿区0.612元。 市场因素调查，包括产品调查、价格调查、购买力调查和促销策略调查四种类型。（ ）正确答案：包括产品调查、价格调查、分销渠道调查和促销策略调查四种类型。物业服务用房属于物业服务企业所有。（）答案：错解析：本题考查的是业主的建筑物区分所有权。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。参见教材P192。按照房地产权利的种类划分房地产价格时，主要包括（）。A、房地产所有权价格B、土地使用权价格C、其他房地产权
5、利价格D、历史成本E、可变现净值答案：A,B,C解析：考点:房地产所有权价格、土地使用权价格和其他房地产权利价格。房地产所有权价格、土地使用权价格和其他房地产权利价格是按照房地产权利的种类划分的几种价格。层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层，属于不计算房屋面积的范围；层高小于2.20m的地下室和半地下室等，属于计算一半建筑面积的范围。( )答案：错解析：知识点 房地产面积测算21年房地产估价师答疑精华8卷 第3卷 有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为10%，则该房地产的收益价格为（ ）万元。A400
6、B450C500D540正确答案：A 某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的自然寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命应为（ ）年。A40B43C47D50正确答案：B因为40<(503)，所以建筑物的经济寿命应为：3+40=43(年) 下列关于住宅专项维修资金的表述中，正确的为（ ）。A业主交存的住宅专项维修资金属业主所有B业主大会成立前，住宅专项维修资金由甲房地产公司代管C程某房屋墙面渗水、管道堵塞的维修可以申请使用住宅专项维修资金D业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额的30的，应及时续缴正确答案：AD 甲、乙两个房地产开发企业
7、的资产负债率分别为75%和80%，从房地产开发贷款的风险来看，乙企业比甲企业面临更大的（ ）风险。A市场B财务C政策D经营正确答案：B 下列对法的概念理解不正确的是（ ）。A法是阶级矛盾不可调和的产物B法以国家集体意志形式出现C法用国家政权的强制力来保证实现D法是各种社会规范的总称正确答案：B21年房地产估价师答疑精华8卷 第4卷按投资对象分，房地产信托投资基金的类型不包括（）。A.权益型 B.抵押型 C.混合型 D.追加型答案：D解析：本题考查的是房地产信托投资基金。按投资对象分，房地产信托投资基金的类型有权益型、抵押型、混合型。租售方案必须明确的问题包括（）。A、出租面积和出售面积的数量及
8、其与建筑物的对应关系B、租售收入C、在整个租售期内每期拟销售或出租的物业类型和数量D、租售价格E、收款方式答案：A,C解析：考点:收入估算与资金筹措。租售物业的类型与数量，要结合项目可提供的物业类型、数量来确定，并要考虑到租售期内房地产市场的可能变化对租售数量的影响。对于一个具体的项目而言，必须明确出租面积和出售面积的数量及其与建筑物的对应关系，在整个租售期内每期拟销售或出租的物业类型和数量。综合用途的房地产开发项目，应按不同用途或使用功能划分。股票的内容应当完备，如果股票记载的内容欠缺或不真实，股票有可能仍有效。（）答案：错解析： 本题考查的是股票应载明的内容。股票的内容应当完备，如果股票记
9、载的内容欠缺或不真实，则股票无效。 中位数是指分布数列中总体各单位标志值按大小顺序排列，处在中点位次的标志值。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 房地产投资的时间风险是指选择合适的时机进入市场。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：21年房地产估价师答疑精华8卷 第5卷 招标方通过制定标底，使开发商预先明确自己在拟建工程中应承担的财务义务，从而安排资金计划。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 构成竞争关系的要件是企业间存在着相同或相近的利润目标。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：住房市场存在政府干预且受社会高度关注，除政府政策调整、社会舆论导向等的影响外，示范效应、从众心
10、理等也会影响购买者决策，出现羊群效应等非理性购买行为。（）答案：对解析：本题考查的是住房市场中的消费者行为。住房市场存在政府干预且受社会高度关注，除政府政策调整、社会舆论导向等的影响外，示范效应、从众心理等也会影响购买者决策，出现羊群效应等非理性购买行为。参见教材P135。 总体必然为同质性总体。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：( )是指厂商把各种生产要素作为投入品进行组合并转化成产品的过程。A、 供给B、 生产C、 投入D、 产出答案：B解析：题干的表述是“生产”的定义。21年房地产估价师答疑精华8卷 第6卷 若该酒店处于住宅区内，周围商业用地较少，该房屋为八成新，此时进行拆迁目的评
11、估应优先选择的方法是（ ）。A市场比较法B收益法C成本法D剩余法正确答案：C下列选项中，表示房地产价格与一般物品价格的相同之处的是（）。A.受供求因素的影响 B.与区位密切相关 C.价格形成的时间通常较长 D.价格实质是权益的价格答案：A解析：本题考查的是房地产价格的特点。房地产价格与家具、机器设备等一般商品的价格，既有共同之处，又有不同之处。共同之处是：（1）都是价格，用货币来表示；（2）都有波动，受供求因素的影响；（3）都是按质论价，即优质高价，劣质低价。 普通股票中的个人股包括内部职工股和社会公众股。其中社会公众股是指募集型公司向社会公众发行的股份。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案
12、： 与非专业估价相比，专业估价的特点有( )。A.是一种专业意见B.估计价格或价值C.实行有偿服务D.承担法律责任E.估价作业日期长正确答案：ACD多数企业认为应以较强的竞争者为进攻目标，因为这可以节省时间和资源，事半功倍，而且获利较多。（）答案：错解析：考点:企业应采取的对策。多数企业认为应以较弱的竞争者为进攻目标，因为这可以节省时间和资源，事半功倍，但是获利较少。21年房地产估价师答疑精华8卷 第7卷某房地产在2022年3月的价格为2022元/m2，现要调整为2022年9月的价格。已知该类房地产 2022年3月至9月的价格指数分别为：99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，1
13、12.7和118.3(均以上个月为基数100)，则该房地产2022年9月的价格为( )元/m2。A、 2700.8B、 2800.1C、 2800.8D、 2817.7答案：D解析：依题意，该房地产2022年9月的价格?某家庭以4 000元/m2的价格，购买了一套建筑面积为120 m2的住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6%，抵押贷款价值比率为70%。如该家庭在按月等额还款5年后，于第6年初一次提前偿还了贷款本金8万元，问从第6年开始的抵押贷款月还款额是多少？答案：解析：改错如下：以下指标不能反映房地产开发企业偿债能力( )。A、 资产负债率B、 内部收益率C、 流动
14、比率D、 速动比率答案：B解析：因为内部收益率指标反映房地产开发企业盈利能力。运用比较法评估某套住宅的现时市场价格，选取的可比实例建成时间与估价对象建成时间相同，2年前公开挂牌出售，成交日期与价值时点相差1年，该类住宅因使用损耗导致每多使用一年价格下降1%，如果不考虑其他因素，则该可比实例成交价格的房地产状况调整系数为（）。A、100/101 B、100/100 C、100/99 D、100/98答案：A解析：本题考查的是房地产状况调整的方法。即把可比实例在1年前的房地产状况，调整为现在价值时点的房地产状况。在百分比调整中，房地产状况调整系数应以估价对象状况为基准（100）来确定，可比实例成交
15、日期与价值时点相差一年，该类住宅因使用损耗导致每多使用一年价格下降1%，一年前的房地产状况得分为101。因此：可比实例在自身状况下的价值1/（1+1%）=可比实例在估价对象状况下的价格，房地产状况调整系数为：100/101。另外可以推断：1年前的房地产状况损耗小，其房地产状况比价值时点的房地产状况好。所以房地产状况调整系数小于1。用排除法，也只有选项A正确。参见教材P202。在估价机构多、竞争激烈的情况下，（）通常是估价业务的主要来源。A、主动争取 B、主动接受 C、被动争取 D、被动接受答案：A解析：本题考查的是受理估价委托。主动争取，在估价机构多、竞争激烈的情况下，“主动争取”是估价业务的
16、主要来源。21年房地产估价师答疑精华8卷 第8卷 近期内拟建设的地区应编制修建性详细规划，地域范围一般应在5公顷以上。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：(2022真题) 作为对本项目建设的规划控制，建筑控制高度属于（）。A.用地控制指标B.建筑形态控制指标C.城市设计引导指标D.环境容量指标答案：B解析：本题考查的是控制性详细规划。建筑高度属于建筑形态控制指标。从字面理解，也应该是建筑形态控制指标。市场条件下，物业租金水平的高低主要取决于（）。A物业出租经营成本B业主希望的投资回报率C通货膨胀率D同类物业的市场供求关系答案：D解析：从理论上来说，租金要根据物业出租经营成本、税费和业主希望的投资回报率来确定，但市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的市场供求关系。下列市场监测与预警指标中，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展总体状况的是（）。A.开发强度系数 B.土地转化率 C.住房可支付性指数 D.住房市场指数答案：A解析： 本题考查的是房地产市场指标。开发强度系数，是指房地产开发投资与GDP或固定资产投资的比例，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展的总体状况。 价值定价法是成本导向定价的一种定价方法。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：