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1、21年房地产估价师答疑精华9章21年房地产估价师答疑精华9章 第1章 国家对集体土地征收或征用后，土地所有权发生转移。（ ）正确答案：征收主要是所有权的改变，征用只是使用权的改变。(2022年真题) 房地产投资区别于其他类型投资的重要特性包括（）。A.需要适时的更新改造投资B.易受政策影响C.依赖专业管理D.适于短期投资E.变现性差答案：A,B,C,E解析：本题考查的是房地产投资概述。选项D错误，房地产适于长期投资。房地产投资的特点包括：区位选择异常重要；适于进行长期投资；需要适时的更新改造投资；易产生资本价值风险；变现性差；易受政策影响；依赖专业管理；存在效益外溢和转移。 房地产估价中，估价
2、方法的选择，是由（ ）综合决定的。A估价对象的房地产类型B估价方法适用的对象和条件C估价人员的技术水平D委托人的特殊要求E所收集到的资料的数量和质量正确答案：ABE甲、乙两块土地，甲地块的容积率为1.6，土地单价为3000元/m2，乙地块的容积率为1.8，土地单价为3500元/m2。假设其他条件相同，购买甲地块比购买乙地块更经济。（）答案：对解析：本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。甲地块楼面地价3000/1.61875元/m2，乙地块楼面地价3500/1.81944.44元/m2。当其他条件相同时，购买甲地块比购买乙地块更经济。 （ ）是影响城市土地等级和基准地价的主要因素。A宏观区位B
3、中观区位C微观区位D其他方面正确答案：B中观区位，指城市内部不同地段土地的相对位置及其相互关系。城市土地由于原有自然条件的差异，从而导致不同区段土地质量和地租水平明显不同。所以，中观区位是影响城市土地等级和基准地价的主要因素。 下列关于房地产估价师执业资格制度的表述中，正确的有（ ）。A国家实行房地产价格评估人员资格认证制度B房地产估价师注册证书由住房和城乡建设部或其授权的部门颁发C房地产估价师执业资格注册有效期为35年，具体由各省、市、自治区人民政府确定D取得房地产估价师资格超过3年申请初始注册的，需达到继续教育合格标准E房地产估价师受刑事处罚的，其注册应被撤销正确答案：ABD2022年王某
4、缴纳“两税一费”的合计税率为5.4%。据此可知其所在地位于( )。A.城市市区B.民独立工矿区C.县城D.建制镇答案：C解析：本题考查的是营业税、城市维护建设税和教育费附加。此题有争议。营业税税率为5%，城建税实行的是地区差别税率，按照纳税人所在地的不同，税率分别规定为7%、5%、1%三个档次，具体是：（1）纳税人所在地在城市市区的，税率为7%；（2）在县城、建制镇的，税率为5%；（3）不在城市市区、县城、建制镇的，税率为1%。城建税以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额为计税依据。教育费附加率为3%，以各单位和个人缴纳的增值税、营业税、消费税的税额为计税依据，分别与增值税、营业税、消费
5、税同时缴纳。本题中，弱“两税一费”的合计税率为5.4%，合计税率=营业税税率+营业税税率城建税税率+营业税税率教育费附加税率，（1）若在市区，则合计税率=5%+5%7%+5%3%=5.5%；（2）若在县城、建制镇，则合计税率=5%+5%5%+5%3%=5.4%；（3）若不在城市市区、县城、建制镇，则合计税率=5%+5%1%+5%3%=5.2%。 物业服务企业其指导思想是：以服务为宗旨，以经营为手段，以经济效益、社会效益和环境效益的综合统一为目的。这是物业服务企业与房地产行政部门所属的房管所和各自管房单位的房管处的最本质的区别。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022年李某购买一套普通住
6、房，建筑面积为80m2。单价为5000元/m2，该住宅属于李某家庭唯一的住房。李某应缴纳契税（）元。A.4000B.6000C.12000D.16000答案：A解析：本题考查的是个人购买销售住房税收优惠政策。自2022年10月1日起，对个人购买普通住房且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90m2及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。李某应缴纳契税5000元m280m21%4000元。参见教材P260。21年房地产估价师答疑精华9章 第2章物业服务收费的计费方式中，包干制是指（）。A.由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由业主享有或
7、者承担的物业服务计费方式 B.由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式 C.在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式 D.在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式答案：B解析：本题考查的是物业服务收费。包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的
8、物业服务计费方式。 下列（ ）情况下的房地产转让，可以不用办理出让手续。A经城市规划行政主管部门同意，转让的土地用于城市房地产管理法相关规定的项目B私有住宅转让后用于商业活动的C按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的D同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的E转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的正确答案：ACDE除了选项A、C、D、E外，私有住宅转让后仍用于居住的，根据城市规划土地使用权不宜出让的，县级以上地方人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形，在房地产转让时，可以不用办理出让手续。下列费用中，不属于企业财务费用的是（）。A.审
9、计费B.利息C.外汇汇兑净损失D.融资代理费答案：A解析：本题考查的是投资估算。选项A属于管理费用。参见教材P262。对房地产开发企业来说，下列房地产开发的工作内容中，属于建设阶段工作的是（）。A土地储备B销售方案的细化C建设项目的质量控制D申领建设用地规划许可证答案：C解析：建设阶段是指项目从开工到竣工验收所经过的过程。开发商在建设阶段的主要工作目标，就是要在投资预算范围内，按项目开发进度计划的要求，高质量地完成建筑安装工程，使项目按时投入使用。开发商在建设阶段所涉及的工作，就是从业主的角度，对建设过程实施包括质量控制、进度控制、成本控制、合同管理、安全管理等在内的工程项目管理。 房地产抵押
10、贷款二级市场与高地产抵押一级市场相对应，在一级市场中，商业银行和储蓄机构等利用直接融资渠道发放抵押贷款。而二级市场是将房地产抵押市场与资本市场融合的市场。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：经营选购品，最重要的是分销渠道要宽，货源供应要充足，以保证消费者能随时随地方便地买到。( )答案：错解析：知识点 消费者市场的购买对象注册房地产估价师未按规定办理变更注册仍执业的，应限期改正，逾期不改正的，可处以( )元以下的罚款。A.1000B.5000C.10000D.30000答案：B解析：注册房地产估价师违反注册房地产估价师管理办法规定，未办理变更注册仍执业的，由县级以上地方人民政府房地产主管部
11、门责令限期改正；逾期不改正的，可处以5000 元以下的罚款。下列不属于房地产商业物业市场的是（）。A、写字楼市场B、零售商场或店铺C、休闲旅游设施市场D、高新技术产业用房答案：D解析：本题考查的是房地产市场细分。选项D属于工业物业市场。按照房地产的用途，可以分解为居住物业市场（含普通住宅、别壁、公寓市场等）、商业物业市场（写字楼、零售商场或店铺、休闲旅游设施、酒店市场等）、工业物业市场（标准工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房、工业写字搂、仓储用房市场等）、特殊物业市场、土地市场等。 住房置业担保公司应当从其资产中按照借款人借款余额的一定比例提留担保（ ）。A风险基金B保证金C预留金D周
12、转金正确答案：B21年房地产估价师答疑精华9章 第3章 收益乘数有( )。A毛租金乘数B利润乘数C净收益乘数D销售收入乘数E潜在毛收入乘数正确答案：ACE答案 ACE收益乘数除A、C、E项外，还包括有效毛收入乘数。摩擦失业是指工人愿意接受现在的工作条件，仍然找不到工作的失业。（ ）答案：错解析：本题考查的是失业。题目中是非自愿失业。摩擦失业是指在生产过程中由于暂时的、局部的、或难以避免的技术性原因引起的失业，如生产技术发生变化、生产季节变化、机器故障等造成一部分工人暂时失去工作。P224。 在搜集实例资料时，应考察它们是否受到不正常或人为因素的影响。受到这些因素影响的实例资料在估价时不可以采用
13、。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 下列有关各种系统风险的含义阐述不正确的是（ ）。A通货膨胀也成为购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比，购买力提高给投资者带来的风险B市场供求风险是指投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险C变现风险是指急于将商品兑换为现金是由于折价而导致的资金损失的风险D周期风险是指房地产业的规则周期变化给投资者带来的风险正确答案：AD房地产估价师执业资格考试实行全国统一组织、统一大纲、统一命题、统一考试的制度。中国房地产估价师与房地产经纪人学会负责组织考试大纲的拟定和命题等工作，统一规划并会同人力资源和社会保障部组织或授权组织考前
14、培训等有关工作。（）答案：错解析：本题考查的是房地产估价师执业资格考试。房地产估价师执业资格考试实行全国统一组织、统一大纲、统一命题、统一考试的制度。住房和城乡建设部负责组织考试大纲的拟定和命题等工作，统一规划并会同人力资源和社会保障部组织或授权组织考前培训等有关工作。对于烟囱造成的污染来说，距离烟囱越近，污染物浓度越高，危害越大。（ ）答案：错解析：本题考查的是大气污染源。烟囱污染的情况比较复杂，它属于高架源，污染物浓度在距离烟囱底部很近处很低，随距离增加，浓度渐增，达到一个最高值后，再逐渐减少。P54。 房地产估价师参加的下列保险中，属于社会保险险种的有（ ）。A社会养老保险B健康保险C劳
15、动工伤保险D意外伤害保险E失业保险正确答案：ACE(2022真题) 利用高架路路面作为顶盖建造的房屋计算一半面积。（）答案：错解析：本题考查的是房地产面积测算。利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋，不计算建筑面积。房地产估价也是艺术，房地产估价师应努力把握房地产价格影响因素，从而不断增加估价的“艺术”成分，减少估价的“科学”成分。（）答案：错解析：本题考查的是房地产估价的特点。房地产估价也是艺术，房地产估价师应努力把握房地产价格影响因素，从而不断增加估价的“科学”成分，减少估价的“艺术”成分。21年房地产估价师答疑精华9章 第4章 下列关于房地产保险估价的说法有误的是（ ）。A房地
16、产保险估价分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生后的损失价值或损失程度评估B价值评估要按照该房地产投保时的实际价值确定C价值评估宜采用成本法和市场比较法D损失价值或损失程度评估对于可修复的部分，宜将其修复所需的估算费用作为损失价值或损失程度正确答案：B 可行性研究包括( )等阶段。A投资机会研究B项目开发期C项目的评估与决策D项目技术可行性研究E初步可行性研究正确答案：ACE答案；ACE 可行性研究分为投资机会研究、初步可行性研究、详细可行性研究、项目的评估和决策四个阶段。消费者购买决策的一般过程包括五个阶段，其中不包括（）。A、引起需要 B、购买决策 C、方案评价 D、信息反馈答案：D
17、解析：本题考查的是消费者购买决策过程。西方营销学者对消费者购买决策的一般过程作了深入研究，提出若干模式，采用较多的是五阶段模式，即引起需要、信息收集、方案评价、购买决策、购后行为。 标志是反映总体单位的属性和特征的统计术语。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：两个规模、档次、经营品种、经营水平等相同，而所处位置不同的商场，由于位置上的差异也会带来销售净收入的差异，这种差异也是一种地租现象。（）答案：对解析： 本题考查的是地租理论及地租的测算。假设有两个位于不同繁华地段，但规模、档次、经营品种、经营管理水平等方面均相同的商场，由于位置上的差异也会带来销售净收入的差异。这种销售净收入的差异也
18、是一种地租现象。指出并改正下列估价报告片段中的错误（本题10分。错处不超过4个。如将正确的内容改错，则每改错1处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。）本次估价背景情况如下：估价对象为某工业厂房及附属办公用房，2022年6月通过竣工验收并办理了权属登记，2022年11月25日该宗土地设定抵押，至价值时点他项权利尚未注销。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。价值时点为2022年10月20日，估价作业日期为2022年11月1日至11月8日。以下是该房地产抵押估价报告内容片断：估价师声明我们根据自己的专业知识和职业道德，在此郑重声明：1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的
19、和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。2.本估价报告的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4.我们依照国家标准房地产估价规范和房地产抵押估价指导意见进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。参加本次估价的注册房地产估价师：估价假设和限制条件1.本次估价以估价对象在实地查勘之日的状况为准。2.本次估价以估价对象按照现有用途、持续使用为假设前提。3.本次估价以估价对象未设定任何担保及他项权利为假设前提。4.本估价报告确定的估价对象范围及面积数
20、据以估价委托人提供的国有土地使用证、房屋所有权证及相关证明文件所载明的内容为准。5.本估价报告的估价结论是在估价委托人提供的资料真实、合法、完整的基础上得出的，估价委托人应当对其提供的相关资料的真实性、合法性和完整性负责。6.本估价报告的估价结论是估价对象在价值时点的抵押价值，未考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因素对房地产抵押价值的影响。7.本估价报告的估价结论未考虑房地产交易时应当缴纳的有关税费，如需转让，应当按国家有关规定办理。8.本报告估价结果仅供估价委托人在本次估价目的下使用，不得用于其他用途。9.因估价委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。10.
21、本估价报告自出具之日起一年内有效。在此期间如果房地产市场发生重大变化，则有效期应相应折减。答案：解析：1.“本次估价以估价对象按照现有用途、持续使用为假设前提”错误，应该是按照现有用途、最高最佳利用为假设前提。2.“本次估价以估价对象未设定任何担保及他项权利为假设前提”错误，据题意，估价对象在价值时点有已抵押担保债权，因此不能对已知事实做违背事实假设。3.“未考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因素对房地产抵押价值的影响”错误，抵押价值评估遵循谨慎原则，就低不就高，应充分考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因素对房地产抵押价值的影响。 禁止发布房地产预售广告的是（ ）。A在划拨土地上开发建设的
22、房地产B已设定抵押的房地产C未取得商品房预售许可证的房地产D没有选聘物业管理企业的房地产正确答案：C下列建设工程必须实行监理的是（）。A.三峡水利工程B.农民个人出资自建住宅C.利用亚洲开发银行贷款工程D.利用外国政府援助资金的工程E.民营企业家投资开发建设的住宅小区工程答案：A,C,D解析：本题考查的是建设监理制度。下列建设工程必须实行监理：（1）国家重点建设工程；（2）大、中型公用事业工程；（3）成片开发建设的住宅小区工程；（4）利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程；（5）国家规定必须实行监理的其他工程。房地产估价师注册证书失效的情形有（）。A.注册期满3年而未延续注册的B.持续离
23、开估价岗位超过1年的C.年龄超60周岁的D.聘用单位被撤回房地产估价机构资质证书的E.不具有完全民事行为能力的答案：A,D,E解析：本题考查的是房地产估价师注册。注册房地产估价师有下列情形之一的，其注册证书失效：（1）聘用单位破产的；（2）聘用单位被吊销营业执照的；（3）聘用单位被吊销或者撤回房地产估价机构资质证书的；（4）已与聘用单位解除劳动合同且未被其他房地产估价机构聘用的；（5）注册有效期满且未延续注册的；（6）年龄超过65周岁的；（7）死亡或者不具有完全民事行为能力的；（8）其他导致注册失效的情形。参见教材P194。21年房地产估价师答疑精华9章 第5章在估算房地产开发项目的房屋开发费
24、用时，采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用的方法是（）。A.单元估算法 B.单位指标股算法 C.工程量近似匡算法 D.概算指标法答案：D解析：本题考查的是房屋开发费。概算指标法采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用。房地产保险的范围是什么？房地产市场价格变化和房屋自然损耗属不属于房地产保险范围？房地产保险估价可分为哪两类？答案：解析：房地产投保时的保险价值评估，应评估有可能因自然灾害或意外事故而遭受损失的建筑物的价值，不应包含土地价值；投机风险（如房地产市场价格变化）和必然或已知损失（如房屋自然损耗）不属于房地产保险范围。房地产保险价值
25、评估，分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生后的损失价值或损失程度评估，这两类保险估价的价值时点不同。土地供应政策的核心，是土地供应计划。（）答案：对解析：考点:政府干预房地产市场的手段。土地供应政策的核心，是土地供应计划。房地产估价师的注册有效期为（）年。A2B3C4D6答案：B解析：房地产估价师注册有效期为3 年。注册有效期满需继续执业的，应在注册有效期满30 日前，申请办理延续注册。准予延续注册的，注册有效期延续3 年。注册房地产估价师变更执业单位，应与原聘用单位解除劳动合同，并申请办理变更注册手续。变更注册后的注册有效期，仍为原注册有效期。写字楼的可出租面积是指（）。A出租单元内
26、使用面积加上分摊公用建筑面积B出租单元内使用面积加上外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间分隔墙的水平投影面积C出租单元内使用面积加上外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间分隔墙的水平投影面积一半D出租单元内建筑面积加上分摊公用建筑面积答案：D解析：根据建设部做出的有关规定，建筑面积按国家建筑面积计算规则计算，出租单元内建筑面积包括单元内使用面积和外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间的分隔墙水平投影面积的一半；可出租面积是出租单元内建筑面积加上分摊公用建筑面积。某房地产的当前市场价值为1000万元，抵押贷款余额为540万元，贷款成数为0.6，则该房地产现在再次抵押的价值应为276
27、万元。（）答案：错解析：考点:买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。抵押贷款余额为540万，贷款成数为0.6，则需要设置抵押担保的房地产价值应为540/0.6=900万元。再次抵押价值为100万元。 算术平均数是指分布数列中n个标志值的连乘积的n次方根。（ ）正确答案：应是几何平均数而不是算术平均数。房地产估价采用差额定率分档累进计收。（）答案：错解析：本题考查的是房地产中介服务收费。根据国家发展改革委关于放开部分服务价格的通知，自2022年1月1日起，放开房地产估价收费。注册房地产估价师在每一注册有效期内，必须接受继续教育且接受继续教育的学时为60学时。（）答案：错解析
28、：本题考查的是注册房地产估价师执业监管。注册房地产估价师在每一注册有效期内即3年内，接受继续教育的时间为120学时，其中，必修课和选修课每一注册有效期各为60学时。21年房地产估价师答疑精华9章 第6章建筑排水系统按其排放的性质不包括（）。A.生活污水 B.地下水 C.生产废水 D.雨水答案：B解析： 本题考查的是建筑排水设备。建筑排水系统按其排放的性质可分为生活污水、生产废水、雨水三类排水系统。 为了满足开发项目的资金需求，可优先使用（ ）。A资本金B预租售收入C借贷资金D其他收入正确答案：AA房地产开发项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金三种渠道。了满足开发项目的资金需求，可优
29、先使用资本金，之后考虑使用可投入的预租售收入，最后仍然不满足资金需求时，可安排借贷资金。 城市蓝线应当与城市规划一并报批。 （ )此题为判断题(对，错)。正确答案： 下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是（ ）。A户型B楼层C层高D装修正确答案：B 某宗房地产的总建筑面积为6000m2，房地产总价值为2400万元，其中土地价值为80万元。某人购买了其中300m2，该部分的房地产价值为126万元。假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为（ ）。A5.00%B5.25%C5.42%D5.75%正确答案：D此人应占有的土地份额126一(2400 800)60003008005.75
30、%价值时点为现在的估价，下列日期中不应选为价值时点的是（）。A.估价作业期间的某日 B.实地查勘估价对象期间的某日 C.估价报告出具日期 D.估价报告出具后的某日答案：D解析：本题考查的是确定估价基本事项。价值时点为现在的，一般以估价作业期间特别是实地查勘估价对象期间的某个日期（如实地查勘完成之日）为价值时点。一般不得早于受理估价委托之日，不得晚于出具估价报告之日。 该项目的工程竣工验收工作由（ ）负责组织实施。A该区人民政府建设行政主管部门B该市工程质量监督机构C甲公司D丙公司正确答案：C工程竣工的验收工作，由建设单位负责组织实施。县级以上地方人民政府建设行政主管部门应当委托工程质量监督机构
31、对工程竣工验收实施监督。 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和（ ）的，免征土地增值税A10%B20%C30%D40%正确答案：B下列关于评估价、保留价、起拍价的说法中，正确的有（）。A.保留价是拍卖底价 B.现在司法拍卖时第一次拍卖的保留价评估价的80% C.现在司法拍卖时第一次拍卖的保留价=评估价 D.现在司法拍卖时第一次拍卖的保留价=市场价 E.如果出现流拍可以降低保留价，但每次降低数额不得超过前次保留价的10%答案：A,C,D解析：本题考查的是评估价、保留价、起拍价、应价和成交价。选项B错误，现在司法拍卖时第一次拍卖的保留价=评估价；选项E错误，如果出现流拍，再行拍
32、卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。21年房地产估价师答疑精华9章 第7章 成本法中的“开发利润”是指（ ）。A开发商所期望获得的利润B开发商所能获得的最终利润C开发商所能获得的平均利润D开发商所能获得的税后利润E开发商所能获得的税前利润正确答案：CE公民有下列情形（）之一的，利害关系人可以向人民法院申请宣告其死亡。A.下落不明满1年的 B.下落不明满2年的 C.下落不明满4年的 D.因意外事故下落不明，从事故发生之日起满1年的 E.因意外事故下落不明，从事故发生之日起满2年的答案：C,E解析：本题考查的是自然人、法人和非法人组织。公民有下列情形之一的，利害关
33、系人可以向人民法院申请宣告其死亡：一是下落不明满4年的；二是因意外事故下落不明，从事故发生之日起满2年的。证券可分为商品证券、货币证券和资本证券三类。答案：对解析：证券可分为商品证券、货币证券及资本证券三类。 取得执业资格的人员，申请在新设立房地产估价机构、分支机构执业的，应当在申报房地产估价机构资质或者分支机构备案的同时，办理注册手续。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：估价机构在受理估价委托时，应要求委托人出具（）。A.估价委托书 B.估价代理书 C.估价报告书 D.估价结果书答案：A解析：本题考查的是受理估价委托。估价机构在接受估价委托时要求委托人出具估价委托书。建筑规划一般在1万3
34、万平方之间，服务人口在10万30万人，年营业额在1亿5亿元之间，该物业为（）。A、市级购物中心B、地区购物中心C、居住区商场D、邻里服务性商店答案：B解析：考点:零售商业物业分析。1、房地产估价报告封面及目录(略)致委托人函(委托人全名)：受您委托，我公司对您提供的位于市区大道号12层243.7m2商铺 (以下简称估价对象)的现时市场价值进行了估价。估价目的是为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值。估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用科学的估价方法。在综合分析影响房地产价格因素的基础上，经严谨测算，确定估价对象的完整权利状态及满足各项假设限制条件下的现实客观市场
35、价值为人民币170.41万元(大写：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整)。单位建筑面积价格人民币6993元/m2(大写：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整)。附函提供房地产估价报告2份。房地产评估有限公司(盖章) 法定代表人：(签章) 2022年10月15日估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)房地产估价结果报告一、委托人(略)二、估价机构(略)三、估价对象(一)区位状况(略)(二)实物状况(1)建筑物实物状况建筑面积：243.70m2建筑结构：钢筋混凝土结构总层数及所在层数：估价对象所在建筑层数为14层，估价对象位于第1、2层竣工日期：2022年9月10日成新率：现状成新为十成新层高：经现场查勘
36、，估价对象1层层高约4.5m，2层层高约3.2m建筑物实际用途：12层为商铺，其余为写字楼装修情况：(略)设施设备：(略)工程质量：(略)维护、保养情况：良好大厦利用现状：经现场查勘，估价对象所在大厦商铺均处营业状态，利用率较高，其中估价对象商铺由业主自营食品超市物业管理状况：(略)绿化等其他情况：(略)(2)土地实物状况土地用途：12层为商业服务土地等级：商业级土地开发程度：七通一平土地出让年限：40年，至2044年4月9日止形状、地势、地质、水文状况：(略)(三)权益状况(1)建筑物权益状况根据委托人提供的房屋所有权证(证号号)相关内容，估价对象建筑物产权人为王某，无共有权人，建筑物记载用
37、途为商业服务。建筑面积共243.7m2。其中1层 121.85m2，2层121.85m2，钢筋混凝土结构。(2)土地使用权权益状况根据委托人提供的国有土地使用证(证号号)相关内容，使用权人为王某，估价对象土地用途为商业服务，土地使用权取得方式为出让，出让年限40年，截止至2044年 4月9日。(3)他项权利状况据权证记载，估价对象曾设定抵押权。抵押权人为银行分行，王某已将货款还清，该抵押权已注销。至估价时点估价对象无其他他项权利登记，据调查估价对象也无权属、经济等纠纷。四、估价目的为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值。五、估价时点2022年10月10日。六、价值定义本次估价结果
38、为估价对象房地产在估价时点、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的公开市场价值，其中土地使用权价格为出让商业服务用途、剩余年限至2044年4月9日下的公开市场价值。七、估价依据(略)八、估价原则(略)九、估价方法根据本次估价的特定目的，估价人员严格遵循房地产估价原则，在认真分析研究所掌握的资料、进行实地查勘和对邻近地区的调查之后，针对估价对象的实际情况，确定运用市场法、收益法作为本次估价方法，并对以上两种方法测算的价格加以综合，最终求取估价对象的总价格和单位价格。十、估价结果经过估价人员实地查勘、资料分析与计算论证，并结合市房地产行情，确定估价对象在2022年10月10日、完整权利状态及满足各
39、项假设限制条件下的房地产市场价值为 170.41万元，大写金额：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整；按建筑面积计，平均单价为 6993元/m2，大写金额：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整。十一、估价人员(略)十二、估价作业期2022年10月10日至2022年10月15日。十三、估价报告应用的有效期本估价报告自估价报告出具之日起有效期一年。如果超过应用有效期，本公司不负任何责任。估价报告只能用于与估价目的相符的用途。十四、有关说明(略)房地产估价技术报告一、估价对象房地产状况分析(略)二、市场背景分析(略)三、最高最佳使用分析(略)四、估价方法选用(略)五、估价测算过程(一)市场法根据估价对象特点和估
40、价人员搜集掌握的资料，分别测算1、2层商铺的价格。1测算1层商铺价格估价人员在广泛收集交易案例资料的基础上，经过对所掌握的大量交易案例的比较分析，从中选取与估价对象处于同一供需圈、用途相同、条件相近、具有代表性的房地产正常交易案例作为可比实例，通过交易情况、交易日期和房地产状况等修正调整后，得到可比实例在估价对象房地产状况下的价格。对其进行进一步分析调整后确定估价对象的比准价格。具体评估过程如下。(1)可比实例的选取选取与估价对象房地产所处地区相近，结构及用途相同，建筑面积相近，均为首层的3个交易案例作为估价对象的可比实例，有关资料见表1。(2)比较修正交易情况修正：经调查可比实例均为市场上正
41、常成交易实例，交易价格无异常,无需修正。各交易情况修正系数均为100/100。交易日期调整：可比实例交易日期与估价时点相近，由于市该区域近期商业房地产市场行情几乎无波动，无需修正。修正系数均为100/100。房地产状况因素调整：根据商业用房的特点，选取繁华程度、交通便捷度、公共配套设施完备程度等因素，以估价对象的状况为100，将可比实例与估价对象状况因素进行打分比较，比较结果见表2。(3)比准价格计算根据表2中列举的各因素修正系数，运用直接比较法公式分别计算出可比实例在估价对象房地产状况下的价格，结果如下：利用实例A计算为10606元/m2；利用实例B计算为9958元/m2；利用实例C计算为9
42、285元/m2。从测算结果来看，3个价格水平差别不大，故取它们的简单算术平均值作为市场法的比准价格，即估价对象1层平均单位建筑面积比准价格取整为9950元/m2。2测算2层商铺价格估价对象为1、2层组合式商铺，据调查，市类似组合式商铺第2层单独转让的市场交易案例极少，无法通过市场比较法直接测算估价对象2层商铺价格。市房地产协会对本市类似1、2层组合式商铺价格进行了统计分析，2层商铺价格一般为1层商铺价格的50%，估价人员参照这一比率确定估价对象2层商铺价格，则二层商铺单价为：995050%=4975(元/m2)3测算估价对象比准价格估价对象总建筑面积为243.70m2，1、2层面积均为121.
43、85m2，故估价对象比准价格为：121.85(9950+4975)=181.86(万元)(二)收益法1估算有效毛收入(1)潜在毛收入潜在毛收入是指假定房地产在充分利用、无空置状态下获得的收入。根据估价人员对同一供需圈内位置、结构相同的商业用房的市场调查，估价对象为自营，但周边商铺出租较多，并结合估价对象所在的大道的具体情况，确定其潜在租金水平1、2层平均为每建筑面积65元(月?m2)，则年潜在毛收入为：65243.7012=190086(元)(2)有效毛收入由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后得到的即为有效毛收入，其公式为：有效毛收入=潜在毛收入(1-收入损失率)空
44、置率和租金损失率分别为10%和5%，则年有效毛收入为：190086(1-10%)(1-5%)=162524(元)2确定年运营费用为维护房地产正常经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或运营的收入，即为运营费用。估价对象以业主直接出租方式考虑，具体计算如下。(1)税金指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税及附加等。根据国家及市税费征收标准，房产税为租金收入的12%，营业税及附加为租金收入的5.85%，则年税金为：162524(12%+5.85%)=29011(元)(2)管理费和租赁费用指对出租房屋的必要管理和租凭所需的费用，按经验数据为租金收入的2.5%，则：1625242.5%
45、=4063(元)(3)维修费指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费，为4800元(取值及计算过程略)。(4)保险费指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。估价人员经调查，市保险行业保险收费平均标准为建筑物价值的1.5。根据市房地产管理部门颁布的建筑物重置价格标准，估价对象建筑物重置价为2000元/m2。则保险费为：2000243.701.5=731(元)(5)运营费用合计年运营费用=(1)+(2)+(3)+(4)=38605(元)3确定房地产年净收益房地产年净收益=年有效毛收入-年运营费用=162524-38605=123919(元)4确定报酬率报酬率是将房地产净收益转换
46、为价格的比率，其实质是一种投资收益率。采用安全利率风险调整值法确定，报酬率为8%(取值理由及过程略)。5确定收益年限n估价对象所在建筑物建成于2022年9月，经现场查勘，现状成新为十成新。根据部颁标准，钢筋混凝土结构非生产用房建筑物的耐用年限为60年，残值率为0%，尚可使用年限为58.9年。另外，根据估价对象的国有土地使用证，土地出让40年，估价对象的土地使用权终止日期至2044年4月9日止，剩余使用年限38.5年。建筑物尚可使用年限长于土地使用权年限，故：未来可获收益的年限，n=58.9(年)6计算房地产收益价格即估价对象房地产的收益价格为153.23万元。六、估价结果确定经以上计算，估价对象房地产的比准价格为181.86万元，收益价格为153.23万元。以上两种估计法的估价结果有一定差异，估价人员在对此类型房地产市场进行充分分析后，认为市场法的结果更接近估价对象的客观市场价值，故采用加权算术平均数确定估价对象的市场价值。本次评估取比准价格的权重为60%，收益价格的权重为40%，则估价对象最终估价结果为：房地