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1、房地产估价师答疑精华6卷房地产估价师答疑精华6卷 第1卷房产图的测绘，是在房产平面控制测量及房地产调查完成后，对房屋和土地使用状况进行的细部测量。（）答案：对解析：房产图的测绘，是在房产平面控制测量及房地产调查完成后，对房屋和土地使用状况进行的细部测量。首先，测定房屋平面位置，绘制房产分幅平面图；其次，测定房屋四至归属及丈量房屋边长，计算面积，绘制房产分丘图；然后，测定权属单元产权面积，绘制房产分户图。下面不属于造成功能折旧的因素是（）。A、建筑设计缺陷 B、人们消费观念的改变 C、建筑技术进步 D、环境污染答案：D解析：本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。导致功能折旧的原因有：建筑设计上的缺
2、陷、过去的建筑标准过低、人们消费观念的改变以及建筑技术进步。选项D属于外部折旧的因素。土地成本、建设成本、管理费用和销售费用，无论它们是来自借贷资金还是自有资金，都应计算利息。（）答案：对解析： 本题考查的是房地产价格构成。土地成本、建设成本、管理费用和销售费用，无论它们是来自借贷资金还是自有资金，都应计算利息。 下列风险分析的内容中，属于风险估计阶段工作的有（ ）。A风险产生的原因分析B风险发生的概率大小分析C风险因素检验D风险变量间的相关性分析E风险概率分布情况分析正确答案：BE 计算该建筑物的重置价格为（ ）万元。A994B998.9C1024.9D1048.9正确答案：D房地产估价师答
3、疑精华6卷 第2卷 运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的（ ）。A合法原则B最高最佳使用原则C替代原则D公平原则正确答案：C住宅通常是按照总层数来划分的，层数等于或者超过（）层为高层住宅。A.7 B.8 C.9 D.10答案：D解析： 本题考查的是房地产实物状况的描述。住宅通常是按照总层数来划分的，10层以上（含10层）为高层住宅。 某幢写字楼，土地面积4000m2，总建筑面积为9000m2，建成于1990年10月1日，土地使用权年限为1995年10月1日2035年10月1日。现在获得类似的40年土地
4、使用权价格为2000元/m2，建筑物重置成本为1300元/m2。建筑物自然寿命为60年，有效经过年数为10年。其他的相关资料如下：(1) 门窗等损坏的修复费用为3万元；装修的重置价格为82.5万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年；空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调的费用为 10万元，可回收残值30万元，重新购建价格(不含安装费)为130万元，安装新的空调系统的费用为8万元；除空调以外的设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，经过年数为9年。(2) 该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗 800元。(3) 由于写字楼所在
5、区域刚有一化工厂建成投产，区域环境将受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为7万元。(4) 该类写字楼的报酬率为l0%，银行贷款年利率为5%，土地报酬率为8%。(5) 假设除空调以外，残值率均为零。试求该写字楼于2022年10月1日的折旧总额和现值。正确答案：按题意，求该写字楼在估价时点(2022年10月1日)的折旧总额和现值。应该用成本法，适用于旧房地产的基本公式为：旧房地价格房地的重新购建价格-建筑物的折旧土地的重新购建价格+建筑物的重新购建价格建筑物的折旧先画出其时间示意图(1) 计算房地的重新购建价格土地的重新购置价格20004000800(万元)建筑物的重新购建价格
6、130090001170(万元)(2)计算建筑物的折旧拟用分解法求取建筑物的折旧(物质折旧、功能折旧、经济折旧)：物质折旧(建筑物重置价格1170万元，自然寿命60年，经济寿命45年，有效经过年数10年)：门窗等损坏的修复费用为：3万元建筑物折旧总额404.44+38+9.05+65.99517.48(万元)(3) 该写字楼的现值800+1170-517.481452.52(万元)因此，该写字楼于2022年10月1日的折旧总额为517.48万元，写字楼现值为1452.52万元。采用成本法评估某新建商品房的价值，测算出的建筑物重置单价为3200元/m2，土地重新取得单价为2100元/m2，容积率
7、为2，建筑密度为40%。该商品房的单价为（）元/m2。A3700B4040C4250D5300答案：C解析：容积率=总建筑面积占地面积，2=总建筑面积占地面积，总建筑面积=2占地面积，该商品房的单价=（3200总建筑面积2100占地面积）总建筑面积=（32002占地面积2100占地面积）2占地面积=4250（元/m2）。商品住宅项目开工后，房地产开发企业即可以预订方式收取购房人部分定金。（）答案：错解析：本题考查的是商品房预售。未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。房地产估价师
8、答疑精华6卷 第3卷拍卖国有资产为房地产的，确定保留价的基础是( )。A.房地产估价结果 B.人民法院的决定C.国有资产管理部门作出的决策意见 D.国有资产占有部门意见答案：A解析：委托人拥有保留价的确定权。拍卖国有资产，依法需要评估的，应当经依法设立的评估机构评估，并根据评估结果确定拍卖标的保留价。若拍卖国有资产是房地产的，则应当根据房地产估价机构的估价结果确定保留价。根据城市房地产转让管理规定，下列房地产中，可以转让的有（）。A.已抵押的B.已查封的C.未取得房屋权属证书的D.未取得土地使用权证书的答案：A解析：本题考查的是房地产转让的条件。已查封的、未取得房屋权属证书的以及未取得土地使用
9、权证书的房地产不得转让。参见教材P122。接受估价委托后，受托估价机构不得转让或者变相转让受托的估价业务，并应明确合适的估价人员负责该估价项目。（）答案：错解析：签订估价委托合同后，未经委托人同意，估价机构不得转让或者变相转让受托的估价业务。运用平均发展速度法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降的，并且各期上升或下降的数额大致相同。（）答案：错解析：运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降的，并且各期上升或下降的数额大致相同。运用平均发展速度法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降的，并且各期上升或下降的幅度大致相同，
10、否则就不宜采用这种方法。商业银行的外部组织形式包括（）。A.单元银行制 B.总分行制 C.混合银行制 D.集团银行制 E.连锁银行制答案：A,B,D,E解析：本题考查的是商业银行。商业银行的外部组织形式有：单元银行制、总分行制、集团银行制、连锁银行制。房地产估价师答疑精华6卷 第4卷对4个可比实例的成交价格进行修正和调整，得到的4个比较价值，分别为8000元/m2、8500元/m2、7800元/m2和8150元/m2，分别赋予权重0.35、0.20、0.25和0.2。则利用简单算术平均数计算综合比较价值为（）元/m2。A、8230.5B、8112.5C、8080,0D、8075.0答案：B解析
11、：考点:计算最终的比较价值。最终比较价格为（8000850078008150）/48112.5（元/m2）。在界定估价对象的财产范围时，要特别注意是否不包括属于房地产的资产和包括房地产以外的财产。（）答案：对解析：本题考查的是估价对象的确定。在界定估价对象的财产范围时，要特别注意是否不包括属于房地产的资产和包括房地产以外的财产，以及同一标的物在抵押、征收、自愿转让、司法拍卖等不同的估价目的下，估价对象的范围可能应有所不同。参见教材P404。 成本法不适宜评估具有开发或再开发潜力的房地产价格。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 下列房地产中，不得转让的有（ ）。A共有的房地产B未解决权属
12、争议的房地产C设定了抵押权的房地产D已被依法查封的房地产E已列入城市拆迁范围内的房屋正确答案：BDE 综合研究建设项目的技术先进性和适用性、经济合理性和建设的可能性与可行性，由此确定该项目是否应该投资和如何投资等结论性意见，可以为决策部门最终决策提供可靠的、科学的依据，并作为开展下一步工作的基础。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师答疑精华6卷 第5卷房地产使用权目前主要是( )。A、 土地占有权B、 土地收益权C、 土地所有权D、 土地使用权答案：D解析：土地使用权是指土地使用权人依法对国有土地或集体土地享有占有、使用、收益和部分处分的权利。 抵押权因抵押物灭失而消灭，因灭
13、失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：限制民事行为能力人，不能自行订立合同，必须由其法定代理人代为订立合同。（ ）答案：错解析：本题考查的是合同的效力。限制民事行为能力的自然人只能订立纯获利益或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应的合同。P414。 某宗房地产的年净收益为2万元，购买者自有资金为5万元，自有资金资本化率为12，抵押贷款常数为0.7，则该宗房地产的价格为25万元。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：现金流量表可以用来进行房地产开发项目的（）分析。A、财务盈利能力 B、清偿能力 C、资金平衡情况 D、营运能力答案：A解析：本题考查的是基本报
14、表。现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期（年、半年、季度、月）的现金流入和现金流出，用以计算各项动态和静态评价指标，进行项目财务盈利能力分析。房地产估价师答疑精华6卷 第6卷在计算平均数时，考虑每期资料重要性的方法是（）。A、简单平均法B、移动平均法C、加权移动平均法D、指数平滑法答案：C解析：本题考查的是市场趋势分析。加权移动平均法就是在计算平均数时，考虑每期资料重要性。 如果工程实际进度落后于计划进度，不能在预定的竣工日期完工时，则承包人应采取必要的措施，并有权要求增加为采取这些措施而支付的费用。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：物业管理服务收费的计费方式主要包括（）。A.包干制
15、B.酬金制C.社会服务费D.社区服务费E.一般服务费答案：A,B解析：本题考查的是物业服务收费。物业服务收费的计费方式主要包括包干制和酬金制两种方式。居住组团级道路是居住区内的支路，用以解决住宅组群的内外联系，车行道宽度一般为（）m。A.3 B.4 C.7 D.9答案：B解析：本题考查的是居住区道路的规划布置。居住组团级道路是居住区内的支路，用以解决住宅组群的内外联系，车行道宽度一般为4m。从理论上讲，可按（）分摊高层建筑地价。A建筑物价值B房地产价值C土地价值D建筑面积E楼层答案：B,C,D解析：高层建筑地价分摊的方法有：按照建筑物面积进行分摊、按照房地价值进行分摊和按照土地价值进行分摊等方法。