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1、2022房地产估价师考试题目下载5辑2022房地产估价师考试题目下载5辑 第1辑某房地产开发企业在制定其开发项目的营销策略时，确定的销售价格远低于某知名房地产开发企业类似项目的价格，这种定价方法是（）。A.挑战定价法B.价值定价法C.成本加成定价发D.认知价值定价法答案：A解析：本题考查的是制定租售方案。当物业质量与市场领导者的物业质量相近时，如果定价比市场领导者定价稍低或低得较多，则认为该开发商采用了挑战定价法。 地基面积较大，多用于大型公共建筑，由基板、反梁组成，且在梁的交点上竖立柱子，以支撑建筑骨架的基础被称为（ ）。A 条形基础B 独立基础C 整体式筏式基础D 箱形基础正确答案：C 若
2、名义利率为10%，通货膨胀率为4%，则实际利率为（ ）。A577%B600%C1000%D1440%正确答案：A下列引起某商业房地产价格上涨的因索中，不属子该商业房地产价格自然增值因素的是（）。A.该商业房地产所在地区经济发展、人增加B.该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善C.该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区D.该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业答案：D解析：本题考查的是保值增值。外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。参见教材P65。某宗房地产，当绿地率较低时，提高绿地率对房地产价格影响较大；而当绿地率已较高时，再
3、提高绿地率对房地产价格影响较小。此种情形体现出（）。A.不同的影响因素或者其变化导致房地产价格变动的方向是不尽相同的 B.不同的影响因素或者其变化，导致房地产价格变动的程度是不尽相同的 C.同一影响因素在不同地区对房地产价格的影响可能不同 D.同一影响因素在不同水平上的变化对房地产价格的影响不同答案：D解析：本题考查的是房地产价格影响因素概述。同一影响因素在不同水平上的变化对房地产价格的影响可能不同。人们在消费上普遍存在“边际效用递减”现象。例如，当绿地率较低时，提高绿地率对房地产价格的影响较大；而当绿地率已较高时，再提高绿地率对房地产价格的影响就较小。假设开发法中开发经营期的起点是（假设）取
4、得估价对象（待开发房地产）的时间，即（）。A.价值时点 B.待开发项目开工之日 C.待开发项目取得土地使用权之日 D.该开发项目开始销售之日答案：A解析：本题考查的是假设开发法测算中各项的求取。选项B是指建造期的起点；选项D是指销售期的起点。在房地产市场分析中，对特定区域内商品住宅市场的供需分析属于（）。A区域房地产市场分析B专业房地产市场分析C项目房地产市场分析D总体房地产市场分析答案：B解析：根据深度与内容侧重点上的不同要求房地产市场分析可分为：区域房地产市场分析；专业房地产市场分析；项目房地产市场分析。其中，专业房地产市场分析，是对特定区域内某一物业类型房地产市场（住宅、商业或工业物业）
5、或特定房地产子市场的供需分析，是在区域房地产市场分析的基础上，对特定的子市场进行单独的估计和预测。 假如某投资项目的预期收益率与市场平均收益率的变化幅度相同，则该项目的系统性市场风险系数为1。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师考试题目下载5辑 第2辑按照法律规定，（）可以出让国有土地使用权A.国家 B.拥有国有土地使用权的事业单位 C.拥有国有土地使用权的开发企业 D.拥有国有土地使用权的个人答案：A解析：本题考查的是建设用地使用权出让的含义。建设用地使用权出让简称土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权
6、出让金的行为。有关房地产的价值和价格，下列表述正确的有（）。A.价值是内在的.客观的和相对稳定的 B.房地产的价值是房地产真实所值 C.房地产的价格围绕其价值上下波动 D.现实中由于个人偏好.定价决策.无知等原因，时常发生价格背离价值的情况 E.房地产的价格是相对稳定的，而价值不稳定答案：A,B,C,D解析：本题考查的是房地产估价的特点。价值是物的真实所值，是内在的、客观的和相对稳定的，是价格波动的“中心”；价格是价值的外在表现，围绕着价值而上下波动，是实际发生的、已经完成并可以观察到的事实，通常因人而异，时高时低。现实中由于定价决策、个人偏好或交易者之间的利害关系甚至无知等原因，时常出现“低
7、值高价”、“高值低价”的价格背离价值情况。(2022真题) 专项用于廉租住房维护和管理的资金是（）。A.廉租住房租金B.土地出让净收益C.地方财政资金D.住房公积金增值收益答案：A解析：本题考查的是保障性住房。廉租住房租金收入实行收支两条线管理，专项用于廉租住房的维护和管理。在核准房地产估价机构资质时，房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数包括下设分支机构的注册房地产估价师答案：错解析：注册于分支机构的专职注册房地产估价师，不计入设立分支机构的房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数。 w公司要按照调整后的方案进行开发，应办理（ ）手续。A向规划管理部门提出改变土地用途的申请B向土地管理部门
8、提出改变土地用途的申请C签订土地出让合同变更协议或者重新签订土地出让合同D按重新核定的出让金标准缴纳土地出让金正确答案：ABD 在国际贸易中，我国进口设备采用最多的一种价格是装运港船上交货价格，也叫离岸价格(FOB)。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列房地产中，属于按实物形态划分的房地产有（）。A、整体资产中的房地产B、已灭失的房地产C、未来状况下的房地产D、“干净”的房地产E、共有的房地产答案：A,B,C解析： 本题考查的是按实物形态划分的种类。按照房地产的实物形态，可以把房地产分为下列9类：土地、建筑物、土地与建筑物的综合体、房地产的局部、未来状况下的房地产、已灭失的房地产、现在
9、状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分、以房地产为主的整体资产或含有其他资产的房地产、整体资产中的房地产。选项D、E属于按权益状况划分的种类。公共设施设备日常运行、维修及保养费在物业运营费用中占较大比例，不属于该项费用的是（）。A、维修和保养费B、杂项费用C、法定税费D、能源费答案：C解析：考点:收益性物业管理中的运营费用。公共设施设备日常运行、维修及保养费包括：维修和保养费、室内装修费、生活用水和污水排放、能源费、康乐设施费、杂项费用。2022房地产估价师考试题目下载5辑 第3辑 按照国家标准城市用地分类与规划建筑用地标准划分，城市建设用地不包括（ ）。A仓储用地B特殊用地C水域和其他
10、用地D工业用地正确答案：C同一般测绘比较，房地产测绘精度要求较高。商品房竣工后，商品房面积必须据实测算，不能直接从图上量取。答案：对解析：一般测绘从图上索取或量取，精度可以满足需要。但房地产测量精度要求较高，例如界址点的坐标、房屋建筑面积的量算精度要求都比较高，一般不能直接从图上量取，而必须进行实测和计算。三级资质房地产估价机构不得从事公司上市、企业清算和司法鉴定的房地产估价业务。（ ）答案：D解析：本题考查的是房地产估价机构监管。(2022年真题) 风险型决策的具体方法有（）。A.决策树法B.最大可能法C.期望值法D.最小最大后悔值法E.蒙特卡洛模拟法答案：A,B,C解析：本题考查的是决策的
11、方法。风险型决策的方法具体包括最大可能法、期望值法和决策树法。比较法的理论依据是（）。A.规模经济原理 B.均衡原理 C.替代原理 D.预期原理答案：C解析：本题考查的是比较法概述。比较法的理论依据是房地产价格形成的替代原理，即在同一个房地产市场上相似的房地产有相近的价格。一般来说，运用假设开发法估价时，同一估价对象，在自己开发前提下评估出的价值大于在自愿转让前提下评估出的价值，在被迫转让前提下评估出的价值小于在自愿转让前提下评估出的价值。（）答案：对解析： 本题考查的是假设开发法的估价前提。自己开发前提下的价值自愿转让前提下的价值被迫转让前提下的价值。甲房地产开发公司（以下简称甲公司）开发建
12、设一楼盘，2022年11月1日该楼盘竣工并验收合格。陈某于当年12月1日购买该楼盘的一套住房，单价为18000元/平方米，按照商品房销售合同约定建筑面积为100平方米，陈某向开发商缴纳了50万元的定金。陈某向银行申请了90万元人民币的30年期的住房贷款，银行按法律规定持有陈某的购房合同。2022年1月1日甲公司未按规定向陈某交纳该房屋。若该住宅楼为普通建筑物，则其耐久年限为（）年。A、1540B、4050C、5080D、80100答案：A解析： 本题考查的是建筑等级。普通建筑物的耐久年限为1540年。在期房与现房品质相同（包括位置、用途、质量、性能、装修、环境和配套设施等相同）的情况下，期房价
13、格低于现房价格。（）答案：对解析：本题考查的是现货价格、期货价格及现房价格、期房价格。在期房与现房品质相同（包括位置、用途、质量、性能、装修、环境和配套设施等相同）的情况下，期房价格低于现房价格。2022房地产估价师考试题目下载5辑 第4辑 在速度指标统计中，定基发展速度加上1(或100% )等于定基增长速度。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价应是代替市场定价而不是模拟市场定价。（）答案：错解析：考点:房地产估价的特点。房地产估价应是模拟市场定价而不是代替市场定价。 随着上市房地产企业的增加和房地产权益证券化的流行，从公开市场融通房地产权益资金的比例正在逐渐提高。从来源上看，
14、房地产权益资金主要来源于（ ）。A商业银行B储蓄机构C私人投资者D机构投资者正确答案：D运用平均发展速度法预测房地产价格时，可对过去各期的发展速度予以加权计算，权重应根据各期发展速度的大小，由小到大来确定。（）答案：错解析：本题考查的是平均发展速度法。由于越接近所预测的价格对应的时间的发展速度对预测越重要，所以如果能用不同的权重对过去各期的发展速度予以加权后再计算其平均发展速度，就能使预测的价格更接近或符合实际。至于在预测时究竟应采用哪种权重予以加权，一般需要根据房地产价格的变动过程和趋势以及房地产估价师的经验来判断确定。参见教材P389。 由城市规划管理部门核发的（ ），主要规定了用地性质、
15、位置和界限。A选址规划意见通知书B规划设计条件通知书C建设用地规划许可证D建设工程规划许可证正确答案：C开发商经城市规划管理部门审核后颁发建设用地规划许可证。建设用地规划许可证主要规定了用地性质、位置和界限。 某街道旁的一商业门面房，建筑面积150m2，现为餐饮门面，比较陈旧也无空调及包间。按成本法原理测算得该餐饮门面当前单价为3000元/m2，该街道上类似规模的新装修、备有空调和包间的餐饮门面房的市场价格为4000元/m2，现经测算得知，将该商业门面装修改造为其街道带空调和包间的同等装修水平、档次门面房的装修改造费用为500元/m2，另需交纳的装修改造手续办理费用3000元。现有一买家希望以
16、3000元/m2的价格购下该门面，向估价师咨询其出价是否合适，问该门面房当前交易的合理价格范围应该是多少?为什么?正确答案：1从最高最佳使用原则考虑，买主的出价还偏低；2按最高最佳使用原则评价，评估对象现状不是最高最佳使用现状，因为评估对象装修改造后价格可达到4000元/m2，扣除装修改造费用及相关手续费用后还高于3000元/m2的水平。3合理的成交价格水平应为：4000元/m2-(500元/m2+3000/150元/m2)=3480元/m2。合理的交易成交价格范围应在3480元/m2左右。试题分析(1) 该题主要考核估价基本原则最高最佳使用原则的应用。(2) 因为该餐饮门面房目前的使用方式没
17、有达到最佳最高使用状态，因而不能按其同类门面房市场价格确定其交易价格。(3) 其合理价格范围应从最高最佳使用角度考虑，以重新装修、备有空调和包间的餐饮门面房价格为基础，减去装修及改造相关费用后，才是其合理价格的范围。估价对象为A城市一临街商业铺面，当地类似房地产转让、租赁活动活跃。因城市道路扩建需要拆迁，并于2022年8月30日获得该房屋的拆迁许可证。因拆迁需要对其进行估价，拆迁当事人约定室内自行装饰装修部分一并估价。某房地产估价机构于2022年9月5日接受委托并签订估价委托合同，对该商业铺面进行估价，估价作业日期为2022年9月5日至9月10日，房地产估价师张某于2022年9月5日到现场进行
18、了实地査勘。以下为该估价机构出具的估价结果报告的片段。一、委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象(一)估价对象实物状况（略）(二)估价对象权益状况（略）(三）估价对象区位状况（略）四、估价目的为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。五、价值定义估价对象于估价时点的公开市场价值。六、估价时点2022年9月5日。七、估价依据1.中华人民共和国城市房地产管理法。2.城市房屋拆迁管理条例（国务院令第305号）。3.房地产估价规范KGB/T 502911999)。4.A市城市房屋拆迁管理实施办法KA市人民政府令130号）。5. ?A市城市房屋拆迁评估管理暂行规定。6.A市城市房屋拆迁评估
19、操作技术规范（试行）(A房市2022148号）。7.市物价局、房产管理局关于印发A市房屋重置价格标准的通知KA价房字202274号）。8.房屋拆迁许可证(证号：X规拆许（2022)第X X号）。9.托人提供的权证资料及其他相关资料及图件、注册房地产估价师实地査勘记录及了解的有关估价对象现场资料和A市有关市场信息资料等。10.其他法律法规、部门规章、政府规章及政策性文件（略）。八、估价原则（略）九、估价方法由于估价对象周边区域商业铺面交易活跃，交易实例容易搜集，故可采用市场法进行评估；由于A市建安工程造价资料比较齐备，故也可采用成本法评估（市场法、成本法的定义略)。十、估价结果（略）十一、估价人
20、员（略）十二、估价作业日期（略）十三、估价报告使用期限（略）答案：解析：1.价值定义错，应为估价对象（包含建筑物室内自行装饰装修部分的价值）的市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。2.估价时点错，应为2022年8月30日（取得拆迁许可证之日）。3.估价时点位置错，估价时点应在价值定义之前。4.估价方法选用理由错，应将成本法改为或增加。由于估价对象为收益性的房地产，附近地区房地产租赁活跃，故可采用收益法进行评估。物业服务企业可以通过对（）进行面积规划，来帮助租户确定最佳的承租面积大小。A.面积单元 B.面积单位 C.出租单位 D.出租单元答案：D解析：本题考查的是写字楼租金的确定。物
21、业服务企业可以通过对出租单元进行面积规划，来帮助租户确定最佳的承租面积大小。2022房地产估价师考试题目下载5辑 第5辑 随着社会经济的发展，房地产价格总体上呈( )波动的趋势。A向下B平稳C不稳定D向上正确答案：D答案 D 房地产商品的不可移动性，使房地产价格与其所处的地理位置关系极大；其次由于人口的不断增长、土地资源的不可再生性和经济社会的不断发展，房地产价格总体呈向上波动的趋势。房地产估价报告封面及目录(略)至委托人函(委托人全名)：受您委托，我公司对您提供的位于市区大道号12层243.7m2商铺 (以下简称估价对象)的现时市场价值进行了估价。估价目的是为确定房地产转让价格提供参考依据而
22、评估房地产市场价值。估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用科学的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，经严谨测算，确定估价对象的完整权利状态及满足各项假设限制条件下的现实客观市场价值为人民币170.41万元(大写：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整)，单位建筑面积价格为人民币6993元/m2(大写：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整)。附函提供房地产估价报告2份。房地产评估有限公司(盖章)法定代表人：(签章)2022年10月15日估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)房地产估价结果报告一、委托人(略)二、估价机构(略)三、估价对象(一)区位状况(略)(二)实物状况(1)
23、建筑物实物状况建筑面积：243.70m2建筑结构：钢筋混凝土结构总层数及所在层数：估价对象所在建筑物数为14层，估价对象位于1、2层总工日期：2022年9月10日成新率：现状成新为十成新层高：经现场查勘，估价对象1层层高约4.5m，2层层高约3.2m建筑物实际用途：12层为商铺，其余为写字楼装修情况：(略)设施设备：(略)工程质量：(略)维护、保养情况：良好大厦利用现状：经现场查勘，估价对象所在大厦商铺均处营业状态，利用率较高，其中估价对象商铺由业主自营食品超市物业管理状况：(略)绿化等其他情况：(略)(2) 土地实物状况土地用途：12层为商业服务土地等级：商业级土地开发程度：七通一平土地出让
24、年限：40年，至2044年4月9日止形状、地势、地质；水文状况：(略)(三) 权益状况(1) 建筑物权益状况根据委托人提供的房屋所有权证(证号号)相关内容，估价对象建筑物产权人为王某，无共有权人，权证上记载用途为商业服务，建筑面积共243.7m2。其中1层21.85m2，2层 121.85m2，钢筋混凝土结构。(2) 土地使用权权益状况根据委托人提供的国有土地使用证(证号号)相关内容，使用权人为王某，估价对象土地用途为商业服务，土地使用权取得方式为出让，出让年限40年，截至2044年4月9日。(3) 他项权利状况据权证记载，估价对象曾设定抵押权。抵押权人为银行分行，王某已将贷款还清，该抵押权已
25、注销。至估价时点估价对象无其他他项权利登记。据调查估价对象也无权属、经济等纠纷。四、估价目的为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值五、估价时点2022年10月10日六、价值定义本次估价结果为估价对象房地产在估价时点、完整权利状态及满足各项估价假设限制条件下的公开市场价值。其中土地使用权价格为出让商业服务用途、剩余年限至2044年4月 9日下的公开市场价值。七、估价依据(略)八、估价原则(略)九、估价方法根据本次估价的特定目的，估价人员严格遵循房地产估价原则，在认真分析研究所掌握的资料，进行实地查勘和对邻近地区的调查之后，针对估价对象的实际情况，确定运用市场法、收益法作为本次估价方
26、法，并对以上两种方法测算的价格加以综合，最终求取估价对象的总价格和单位价格。十、估价结果经过估价人员实地查勘、资料分析与计算论证，并结合市房地产行情，确定估价对象在2022年10月10日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为170. 41万元，大写金额：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整；按建筑面积计算，平均单价为6993元/m2，大写金额：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整。十一、估价人员(略)十二、做人作业期2022年10月10日至10月15日十三、估价报告应用的有效期本估价报告估价报告出具之日起有效期一年。如果超过应用有效期，本公司不负任何责任。估价报告只能用于与估价目的相符的
27、用途。十四、有关说明(略)房地产估价技术报告一、估价对象房地产状况分析(略)二、市场市场背景分析(略)三、最高最佳使用分析(略)四、估价方法选用(略)五、估价测算过程(一)市场法根据估价对象特点和估价人员搜集掌握的资料，分别测算一、二层商铺的价格。1测算1层商铺价格估价人员在广泛收集交易安全资料的基础上，经过对所掌握的大量交易案例的比较分析，从中选取与估价对象处于同一供需圈、用途相同、条件相近、具有代表性的房地产正常交易案例作为可比实例，通过交易情况、交易日期和房地产状况等修正调整后，得到可比实例在估价对象房地产状况下的价格，对其进行进一步分析调整后，确定估价对象的比准价格。具体评估过程如下：
28、1.1可比实例的选取选取与估价对象房地产所处地区相近，结构及用途相同，建筑面积相近，均为首层的3个交易案例作为估价对象的可比实例，有关资料见表4-1。1.2比较修正(1) 交易情况修正：经调查可比实例均为市场上正常成交的交易实例，交易价格无异常，无需修正。各交易情况修正系数均为100/100。(2) 交易日期调整：可比实例交易日期与估价时点相近，由于市该区域近期商业房地产市场行情几乎无波动，无需修正。修正系数均为100/100。(3) 房地产状况因素调整：根据商业用房的特点，选取繁华程度、交通便捷度、公共配套设施完备程度等因素，以估价对象的状况为100，将可比实例与估价对象状况因素进行打分比较
29、，比较结果见表4-2。根据表2中列举的各因素修正系数，运用直接比较法公式分别计算出可比实例在估价对象房地产状况下的价格，如果如下：利用实例A计算：为10606元/m2利用实例B计算：为9958元/m2利用实例C计算：为9285元/m2从测算结果来看，3个价格水平差别不大，故取它们的简单算术平均值作为市场法的比准价格，即估价对象1层平均单位建筑面积比准价格取整为9950元/m2。2测算2层商铺价格估价对象为1、2层组合式商铺，据调查，市类似组合式商铺第2层单独转让的市场交易案例极少，无法通过市场比较法直接测算估价对象2层商铺价格。市房地产协会对本市类似1、2层组合式商铺价格进行了统计分析，2层商
30、铺价格一般为1层商铺价格的50%，估价人员参照这一比率确定估价对象2层商铺价格，则二层商铺单价为：995050%=4975(元/m2)3测算估价对象比准价格估价对象总建筑面积为243.70m2，1、2层面积均为121.85m2，故估价对象比准价格为： 121.85(9950+4975)=181.86(万元)(二) 收益法1估算有效毛收入(1) 潜在毛收入潜在毛收入是指假定房地产在充分利用、无空置状态下获得的收入。根据估价人员对同一供需圈内位置、结构相同的商业用房的市场调查，估价对象为自营，但周边商铺出租较多，并结合估价对象所在的大道的具体情况，确定其潜在租金水平1、2层平均为每建筑面积65元/
31、(月m2)，则年潜在毛收人为：65243.7012=190086(元)(2) 有效毛收入由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后得到的即为有效毛收入，其公式为：有效毛收入=潜在毛收入(1-收入损失率)空置率和租金损失率分别为10%和5%，则年有效毛收入为：190086(1-10%)(1-5%)=162524(元)2确定年运营费用为维护房地产正常经营或使用必须支出的费用及归属于其他项或运营的收入，即为运营费用。估价对象以业主直接出租方式考虑，具体计算如下：(1) 税金指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税及附加等。根据国家及市税费征收标准，房产税为租金收入的
32、12%，营业税及附加为租金收入的5.85%，则年税金为：162524(12%+5.85%)=29011(元)(2) 管理费和租赁费用指对出租房屋进行的必要管理和租赁所需的费用，按经验数据为租金收入的2.5%，则1625242.5%=4063(元)(3) 维修费指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费，为4800元(取值及计算过程略)。(4) 保险费指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。估价人员经调查，市保险行业保险收费平均标准为建筑物价值的1.5。根据市房地产管理部门颁布的建筑物重置价格标准，估价对象建筑物重置价为2000元/m2。则保险费为：2000243.701.5=
33、731(元)(5) 营费用合计年运营费用=(1)+(2)+(3)+(4)=38605(元)3确定房地产年净收益房地产年净收益=年有效毛一年运营费用=162524-38605=123919(元)4确定报酬率报酬率是将房地产净收益转换为价格的比率，其实质是一种投资收益率。采用安全利率加风险调整值法确定，报酬率为8%(取值理由及过程略)。5确定收益年限n估价对象所在建筑物建成于2022年9月，经现场查勘，现状成新为十成新。根据乱颁标准，钢筋混凝土结构非生产用房建筑物的耐用年限为60年，残值率为0%，尚可使用年限为 58.9年。另外，根据2根据对象的国有土地使用证，土地出让40年，估价对象的土地使用权
34、终止日期至2044年4月9日上止，剩余使用年限38.5年。建筑物尚可使用年限长于土地使用权年限，故：未来可获收益的年限n=58.9(年)6计算房地产收益价格V=A/Y1+1/(1+Y)n)=123919/8%1-1/(1+8%)58.9=1532338(元)即估价对象房地产的收益价格为153.23万元。六、估价结果确定经以上计算，估价对象房地产的比准价格为了181.86万元，收益价格为153.23万元。以上两种估价方法的估价结果有一定差异，估价人员在对此类型房地产市场进行充分分析舌，认为市场法的结果更接近估价对象的客观市场价值，故采用加权算术平均数确定估价对象的市场价值。本次评估取比准价格的权
35、重为60%，收益价格的权重为40%，则估价对象最终估价结果：房地产总价=181.8660%+153.2340%=170.41(万元)房地产单价=170.4110000/243.70=6993(元/m2)估价结论：估价对象在估价时点2022年10月10日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为了170.41万元，大写金额：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整：按建筑面积计算，平均单价为6993元/m2，大写金额：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整、附件(略)答案：解析：(1)致委托人函中，没有说明估价时点。 (2) 未说明土地面积、四至、规划限制等。 (3) 价值定义中不应再写土地价格。
36、(4) 结果报告不应有第十四项有关说明 (5) 技术报告房地产状况分析应改为实物状况分析和区位状况分析两部分。 (6) 房地产状况因素调整应说明系数选取依据、过程。 (7) 系数计算表中，实例C土地使用权取得方式修正。 (8) 整个系数及计算表中缺少土地使用年限修正。 (9) 实例C繁华程度修正系数错。 (10) 实例B设施设备修正系数错。 (11) 实例C设施设备修正系数错。 (12) 3个实例的朝向修正系数不同未予说明。(13) 未来可获得收益年限错，应为土地剩余年限38.5年。答案解析： 试题分析 指错题是对估价理论与方法以及估价报告写作的综合考核。首先要检查估价报告形式和要素是否齐全、
37、各项内容的描述是否正确。其次要看估价对象的描述是否全面、明确，主要包括土地和建筑物两大方面，如本题中的第(2)条即为此类错误。第三就是关于估价方法的使用与计算，包括各类指标的选取、确定与计算，这就要求对几种主要的估价方法的使用非常熟悉，如本题中的第(6)至(13)均为这类的错误。您可能感兴趣的试题价值时点为现在的估价，下列日期中不应选为价值时点的是（）。A估价作业期间的某日B实地查勘估价对象期间的某日C估价报告出具日期D估价报告出具后的某日答案：D解析：价值时点一般采用公历表示，精确到日。价值时点为现在的，一般以估价作业期间特别是实地查勘估价对象期间的某个日期（如完成估价对象实地查勘之日）为价
38、值时点，一般不得早于受理估价委托之日（如收到估价委托书之日、签订估价委托合同之日），不得晚于出具估价报告之日。价值时点为过去的，确定的价值时点应早于受理估价委托之日。价值时点为将来的，确定的价值时点应晚于出具估价报告之日。国有土地上房屋征收主体是（）。A国务院B省级人民政府C市、县级人民政府D房屋征收部门答案：C解析：国有土地上房屋征收管理体制是指由房屋征收主体、房屋征收部门及其管理职责、管理程序、相互关系等组成的有机整体。房屋征收条例规定，房屋征收的主体是市、县级人民政府。市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。 若担保公司未再追加实有资本，最多可为该小区提供（ ）元担保。A30
39、00万B5000万C3亿D9亿正确答案：C当所有的运营费用均由租户直接分担时，则称这种出租方式为（）。A、毛租B、净租C、潜租D、直租答案：B解析： 本题考查的是写字楼的租约与租约谈判。当所有的运营费用均由租户直接分担时，则称这种出租方式叫“净租”。参见教材P353。(2022真题) 根据城市房地产转让管理规定，下列房地产中，不得转让的有（）。A.已抵押的B.已查封的C.未取得房屋权属证书的D.土地是划拨方式取得的E.未取得土地使用权证书的答案：B,C,E解析：本题考查的是房地产转让的条件。已查封的、未取得房屋权属证书的以及未取得土地使用权证书的房地产不得转让。报酬资本化法的所有公式均假设未来各期的净收益相对于价值时点发生在（）。A、期初B、期末C、期中D、任一时刻答案：B解析：考点:报酬资本化法最一般的公式。报酬资本化法的所有公式均假设未来各期的净收益相对于价值时点发生在期末。