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1、2022房地产估价师考试题目下载5卷2022房地产估价师考试题目下载5卷 第1卷产权属国家所有的房屋，其房产税（）。A.不需缴纳B.由经营管理的单位和个人缴纳C.由城市房地产管理部门缴纳D.由房屋的所有者缴纳答案：B解析：本题考查的是房产税。产权属于全民所有的，以经营管理的单位和个人为纳税人。已知临街矩形地块甲的总价为300万元，临街宽度为20英尺，临街深度为75英尺。现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30英尺，临街深度为125英尺。运用四三二一法则，地块乙的总地价为（）万元。A、490.5B、517.5C、545.0D、609.0答案：C解析：本题考查的是临街土地价值的计算。设临街宽度为20英
2、尺的标准临街宗地总价为A万元，300A（403020），A333.33（万元），临街宽度为20英尺，临街深度为125英尺的地块的总价333.33（403020109）363.33（万元），乙地块的总价363.33/2030545（万元）。参见教材P371372。下列关于拍卖与投标招标的区别，说法正确的有（）。A.拍卖活动实施机构必须是依法设立的拍卖企业，招标人也只可委托代理机构招标 B.招标人是为了完成某些项目而在投标人中选择一个条件最优的合作伙伴，合同成立后由中标人完成合同约定的工作 C.拍卖成交后，委托人和买受人都必须根据合同的约定向拍卖行支付佣金 D.招标投标活动中，双方均需支付佣金或酬
3、劳 E.是否收取酬劳可以作为区别拍卖与招标投标的一个重要标志答案：B,C,E解析：本题考查的是拍卖的涵义和原则。选项A错误，拍卖活动实施机构必须是依法设立的拍卖企业，招标人可以委托代理机构招标，也可以自行办理招标事宜；选项D错误，招标投标活动中，由于中标人或者成为招标人的合作伙伴，或者承揽一个合同项目，双方不需支付佣金或酬劳。李某购买新房并入住，对此，下列说法正确的有( )。A、 李某应向物业管理公司出具住宅质量保证书和住宅使用说明书B、 因李某房改购房时已经缴纳了住宅共用维修基金，此次购房不需全额缴纳住宅共用维修基金，只需补缴差额部分即可C、 因李某住房问题已解决，今后无需再缴纳住房公积金D
4、、 李某有义务缴纳公共性物业管理费用答案：D解析：根据信托合同，信托机构依据其管理经营的实际效果确定( )。A.委托财产总值 B.信托范围 C.信托收益 D.信托信用等级答案：C解析：收益分配的实绩性。信托机构按经营的实际效果计算信托收益，根据资财运用的赢利水平进行分配，因而付给受益人的盈利额并不固定。 一般的建筑物适用于重建价格，有历史美学价值的建筑物适用于重置价格。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师考试题目下载5卷 第2卷预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，假定报酬率为6%。上述该宗房地产的合理经营期限为(
5、)年。A、 11.5B、 12C、 13.5D、 14答案：C解析：规定商品房预售实行预售许可制度的法律是( )。A.城市房地产管理法B.城市房地产开发经营管理条例C.城市商品房预售管理办法D.城市房地产转让管理规定答案：A解析：城市房地产管理法规定商品房预售实行预售许可和商品房预售合同登记备案制度。下列费用中，不属于土地储备开发成本的是（）。A、征收补偿费 B、土地储备机构的人员工资 C、招标中发生的费用 D、市政基础设施建设有关费用答案：B解析：本题考查的是土地储备与土地开发。土地储备开发成本包括：（1）征收、拆迁补偿费及有关税费；（2）收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用；（3）市政
6、基础设施建设有关费用；（4）招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用；（5）贷款利息；（6）土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用，不可预见费以及经政府财政和土地主管部门核准的其他支出。参见教材P68。根据城市房地产管理法，房地产交易的形式有( )。A.房地产出让B.房地产转让C.房地产抵押D.土地划拨E.房屋租赁答案：B,C,E解析：城市房地产管理法规定，房地产交易包括房地产转让房地产抵押和房屋租赁三种形式。不论何种估价目的，估价所依据的房地产状况始终是价值时点时的状况，所依据的房地产市场状况不一定是价值时点时的状况。（）答案：错解析：不论是何种估价目的，评估估价对象价值所依据的市场
7、状况始终是价值时点的状况，但估价对象状况不一定是价值时点的状况。 国有企业改组为有限责任公司中涉及的划拨土地使用权，可采用（ ）方式处置土地使用权。A保留划拨性质B改为出让C作价入股D租赁E抵押正确答案：ABD2022房地产估价师考试题目下载5卷 第3卷反映各单位标志值对其平均数的平均变异程度的指标是（）。A.全距 B.平均差 C.标准差 D.变异系数答案：B解析：本题考查的是变异指标。平均差是指分布数列中各单位标志值与其平均数的差异绝对值的算数平均数，反映各单位标志值对其平均数的平均变异程度。假设开发法评估待开发土地价值时，选取最佳的开发利用方式包括选取最佳的（）。A区位B用途C档次D周围环
8、境E建筑规模答案：B,C,E解析：假设开发法评估待开发土地价值时，选取的最佳开发利用方式包括用途、建筑规模、档次等。 下列可作为市场法适用对象的是（ ）。A学校B写字楼C纪念馆D教堂正确答案：B市场法适用的对象是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商铺、标准厂房等。而那些很少发生交易的房地产，如特殊厂房、学校、纪念馆、古建筑、教堂、寺庙等，则难以采用市场法估价强制拍卖的标的是指（）。A.被司法机关在执行中查封.扣押.冻结并委托商业性拍卖机构进行拍卖的被执行人的财产 B.被人民检察院在执行中查封.扣押.冻结并委托商业性拍卖机构进行拍卖的被执行人的财产 C.
9、被人民公安机关在执行中查封.扣押.冻结并委托商业性拍卖机构进行拍卖的被执行人的财产 D.被人民法院在执行中查封.扣押.冻结并委托商业性拍卖机构进行拍卖的被执行人的财产答案：D解析：本题考查的是强制拍卖的主体、标的和依据。强制拍卖的标的，是指被人民法院在执行中查封、扣押、冻结并委托商业性拍卖机构进行拍卖的被执行人的财产。 保险费的确定与（ ）因素有关。A保险价值大小B保险费缴纳期限长短C银行利率水平D保险标的的价值E保险金额正确答案：ABC下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资的有（ ）。A.银行信贷B.商业信用C.企业债券D.租赁融资E.发行股票答案：A,B,C,D解析：房地产债务融资。企
10、业债务主要包括银行信贷、商业信用、企业债券、租赁融资等类型。2022房地产估价师考试题目下载5卷 第4卷某旧厂房的建筑面积为5000。根据其所在地点和周围环境，适宜装饰装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等400元/(按建筑面积计)，同时取得40年的土地使用权。预计装饰装修改造期为1年，装饰装修改造费为1000元/；装饰装修改造完成后即可全部售出，售价为4000元/(建筑面积)；销售费用和销售税费为售价的8%；购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4%(折现率为12%)。该厂房装饰装修改造后的总价值为（）万元。A、 2240B、 2000C、 1785.71D、 1
11、760答案：C解析：对置业投资来说，房地产投资经济效果的表现形式中，既可在处置物业时实现，也可以在以针对物业的再融资行为中实现的有（）。A、租金收益B、物业增值C、股权增加D、销售收入E、开发利润答案：B,C解析： 本题考查的是房地产投资经济效果的表现形式。对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现在租金收益、物业增值或股权增加等方面。租金通常表现为月租金收入，而增值和股权增加效果，既可在处置（转让）物业时实现，也可以在以针对物业的再融资行为中实现（如申请二次抵押贷款）。参见教材P176。现需要对某幢商住综合楼进行抵押估价，请写出估价技术路线。答案：解析：本题考查的是房地产抵押估价技术路线及
12、估价方法。针对抵押目的，应遵循谨慎原则，先计算未设立法定优先受偿款的市场价值，再扣除法定优先受偿款，得出抵押价值。（1）对该综合楼商业及住宅分别采用不同的估价方法进行评估，得出各部分的价格，然后求和得出总价。1）计算出商业、住宅的建筑面积。2）商业部分采用收益法进行评估，居住部分可搜集可比实例，采用比较法进行评估。3）两者汇总得出总价。（2）把该综合楼作为整体，采用成本法得出总价。1）采用比较法或基准地价修正法计算出土地价格。2）采用成本法计算出建筑物的价格。3）土地价格和建筑物价格相加得出房地产总价。（3）对上述两方法计算出的该综合楼总价进行平均。（4）根据平均值再结合估价经验决定最终估价值
13、。国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知决定，从（）开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。A.1997年下半年B.1998年上半年C.1998年下半年D.1999年答案：C解析：本题考查的是城镇住房制度改革。国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知决定，从1998年下半年开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。 位置固定性或不可移动性，是房地产资产最重要的一个特性。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列费用中，不属于企业财务费用的是（ ）。A.审计费B.利息C.外汇汇兑净损失D.融资代理费答案：A解析：本题考查的是房地产开发费。选项
14、A属于管理费用。P262。2022房地产估价师考试题目下载5卷 第5卷房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于（）。A.市场价值B.清算价值C.快速变现价值D.投资价值答案：D解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。投资价值指估价对象对某个特定单位或个人的价值。 某套住宅的采光受到影响。受影响前的年租金为3万元，受影响后的年租金为2.5万元。该住宅的预期剩余价值寿命为30年，报酬率为8%。该住宅因采光受影响导致的价值减损为（ ）万元A0.50B5.63C6.25D28.14正确答案：B为评估一套建筑面积为90m2的公寓2022年8月31日
15、的市场价格，选取了三个可比实例，有关资料如下：（1）可比实例及其交易情况见下表。上表中交易情况判断以正常价格为基准，正值表示可比实例的成交价格高于正常价格的幅度，负值表示可比实例成交价格低于其正常价格的幅度；房地产状况中，正（负）值表示可比实例状况优（劣）于估价对象状况导致的价格差异幅度。（2）该类公寓2022年1月至2022年8月以人民币为基准的价格变动指数见下表，表中的价格指数为定基价格指数。假设美元与人民币的市场汇率2022年6月30日为1美元等于6.61元人民币，2022年8月31日为1美元等于6.65元人民币；人民币与港币的市场汇率2022年7月31日为1元人民币等于1.20元港币，
16、2022年8月31日为1元人民币等于1.226元港币。试利用上述资料估算该公寓2022年8月31日用人民币计价的市场价格。答案：解析：（1）建立比较基础可比实例A1）建筑面积60m2/0.875m22）房地产价格含有非房地产成分的房地产价格非房地产成分的价值120万元5万元115万元可比实例B1）统一计价单位，6.6120万美元132.2万元人民币。2）统一税费负担，正常成交价格买方实付金额/（1+应由买方缴纳的税费比率）132.2万/（1+5%）125.905万元人民币。可比实例C1）统一计价单位，120万元港币1.2100万元人民币2）统一付款方式10030%10070%/（16%）96.
17、0377（万元人民币）（2）进行交易情况修正可比实例A交易情况修正系数1/（1-4%）可比实例B交易情况修正系数1/（1+2%）可比实例C交易情况修正系数1/（1+1%）（3）进行市场状况调整可比实例A市场状况调整系数=99.2/100可比实例B市场状况调整系数=99.2/98.5可比实例C市场状况调整系数=99.2/98.6（4）进行房地产状况调整可比实例A房地产状况调整系数=1/（1-8%）可比实例B房地产状况调整系数=1/（1-5%）可比实例C房地产状况调整系数=1/（1+6%）（5）比较价值计算可比实例A比较单价=115/751/（1-4%）99.2/1001/（1-8%）=1.722
18、；可比实例B比较单价=125.905/851/（1+2%）99.2/98.51/（1-5%）=1.539；可比实例C比较单价=96.0377/751/（1+1%）99.2/98.6 1/（1+6%）=1.203；比较价值（1.7220.31.5390.31.2030.4）万元/m290m2131.36万元。投资组合理论认为，对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应。（）答案：对解析：投资组合理论的主要论点是：对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应。比如，在高通货膨胀的时候投资项目甲的收益增长可能会超过通货膨胀的增长幅度，而投资项目乙的收益可能会为负增长。 设某城市房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6和3。现某宗房地产的正常成交价格为2500元则卖方出售其房地产实得收入为2350元，买方购买该房地产实际付出为2575元/。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：运用路线价法评估沿街商业用地价格时，应进行修正调整的有（ ）。A.土地形状B.容积率C.土地使用期限D.土地市场状况E.土地开发程度答案：A,B,C,E解析：本题考查的是路线价法概述。利用路线价法求取临街土地价值时不进行“交易情况修正”和“市场状况调整”，仅进行“房地产状况调整”。选项AE是实物状况的调整，选项BC是权益状况的调整。P364。