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1、2022房地产估价师考试题目下载5篇2022房地产估价师考试题目下载5篇 第1篇2022年8月,A市B房地产开发公司通过合法方式,在该市城市规划区,取得了一块建设用地使用权,出让合同约定由B公司进行住宅小区建设,并缴纳了土地出让金。该项目计划总投资5600万元,建设工期为11个月。B房地产开发公司通过招标方式,选择了C施工单位,工程合同价为4000万元。同时通过招标方式,选择了E监理单位。B房地产开发公司为融通资金,准备通过预售其建设的商品房,取得部分建设资金。B房地产开发公司取得商品房预售许可证后,委托C房地产经纪公司代理预售商品房。预售期间,B房地产开发公司与王某签订了商品房预售合同,合同
2、约定建筑面积为100m2,并约定售房价格为3000元/m2。2022年1月,该住宅小区全部业主入住,并开展了物业管理。2022年2月,经确权登记,王某所预购的商品房建筑面积为107m2。2022年5月,该住宅小区召开了首次业主大会,并重新选聘了D物业服务企业。B房地产开发公司办理商品房预售时,在其他条件均具备时,投入开发建设资金应达到()万元以上,才可以申领商品房预售许可证。A、750B、900C、1400D、1800答案:C解析:本题考查的是商品房预售。按照商品房预售的条件中,“(3)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期”
3、,而该项目计划总投资5600万元。因此B房地产开发公司申领商品房预售许可证在其他条件均具备时,投入开发建设资金应达到:5600万元25%=1400万元。市民王某在市区有一住宅按市场价格正在出租,月租金1000元,按照税收优惠政策规定,问王某缴纳的房产税应是()元/年。A.1440B.480C.540D.1000答案:B解析:本题考查的是住房租赁税收优惠政策。从2022年3月1日起,对个人出租住房,不区分用途,按4%的税率征收房产税,免征城镇土地使用税。1000124%480(元/年)。参见教材P261。某房地产估价机构接受委托评估 A 写字楼的市场价值,注册房地产估价师拟采用收益法作为其中一种
4、估价方法。在进行实地查勘和市场调查时,发现相邻的 B 写字楼在周边环境、交通条件、建筑规模、外观形象等方面均与 A 写字楼有很好的可比性,但该两幢写字楼的单位租金有较大差异。请问:1造成该两幢写字楼单位租金差异的主要原因可能有哪些?2在用市场法确定 A 写字楼的市场租金时,如选取 B 写字楼作为其中一个可比实例,那么应当对 B 写字楼的租金做哪些方面的处理?答案:解析:1(1)租金内涵可能不同。比如一个是净租金,一个是毛租金。(2)租金单位可能不同。比如一个是建筑面积租金,一个是使用面积租金。(3)可能一个是潜在毛租金(不包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入),一个是潜在毛收入(包含租赁
5、保证金或押金的利息收入等租金外收入)。(4)是否包含物业服务费、电费、水费、空调费、电梯费等杂费。(5)是合同租金(租约租金)还是市场租金。2(1)统一租金内涵,将 B 写字楼租金内涵调整到 A 写字楼租金内涵上。(2)具体调整内容有:如是否有租约;是否有押金或租赁保证金的利息收入等租金外收入;可出租面积比率;出租方式;租金交纳方式;租金项目中哪些是应当扣除的费用,如物业服务费、维修费、管理费、保险费、房地产税金等。 假设某种商品住宅的价格从2000元/m2上升到2500元/m2,其需求量从800套减少为500套。采用中点法计算该种商品住宅需求的价格弹性为( )。A0.22B0.46C2.10
6、D2.45正确答案:C采用中点法计算该种商品住宅需求的价格弹性如下:价格变化的百分比=(2500-2000)/(2000+2500)/2)100%=22%需求量变化的百分比=(500-800)/(800+500)/2)100%=46.15%需求的价格弹性:46.15%/22%=2.10 (二)某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场,该商场土地使用权以出让方式取得,用途为商业,估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师完成估价报告后,委托人发现估价报告中收益法所采用的年净收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同,收益年限也与该商场建筑物的剩余经济寿
7、命不同;成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。请你分析说明房地产估价师这样做的理由。正确答案:1(1)估价中的房地产年净收益与财务报表中的净利润含义不同(1分)。(2)净收益指房地产对应净收益,即房地产对商场出租或经营收益的贡献部分(1分)。(3)净利润已扣除了房地产的折旧摊销(1分)、财务费用(含利息收益)(1分)及所得税等(1分),包含了正常的商业利润(1分)。 2收益年限既要考虑建筑物剩余经济寿命还要考虑土地使用年限(2分)。(或者:土地使用终止年限短于建筑物寿命终止年限)(2分)。 3估价采用的成本应为估价时点的(1分)社会平均(客观)成本(1分)。或者:实际成本是历史成本(
8、1分)也不一定是社会平均(客观)成本(1分)。细分市场就是以消费需求的某些特征或变量为依据,区分具有不同需求的顾客群体。()答案:错解析: 本题考查的是市场细分。市场细分就是以消费需求的某些特征或变量为依据,区分具有不同需求的顾客群体。在影响房地产价格的各种因素中,“城市化”属于()。A.社会因素B.环境因素C.人口因素D.行政因素答案:A解析:本题考查的是城市化。影响房地产价格的社会因素,主要有政治安定状况、社会治安状况、城市化和房地产投机。2022房地产估价师考试题目下载5篇 第2篇按期末惯例法绘制的现金流量图,时间轴上的时点n表示第(n-1)个计息周期的期末。()答案:错解析: 本题考查
9、的是现金流量图。按期末惯例法绘制的现金流量图,时间轴上的时点n表示第n个计息周期的期末。 物业服务企业,是指依法设立、具有独立法人资格,从事物业管理服务活动的企业。 ( )此题为判断题(对,错)。正确答案:国有土地上被征收房屋价值评估的评估时点是()之日。A、房屋征收决定作出B、房屋征收决定公告C、房屋征收补偿协议签订D、房屋征收实施答案:B解析:本题考查的是房屋征收评估原则和要求。评估时点确定:被征收房屋价值评估时点应当为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。 土地取得成本、开发成本、管理费用和销售费用,无论它们是来自借贷资金还是自有资金,都应计
10、算利息。 ( )此题为判断题(对,错)。正确答案: 某宗已抵押的收益性房地产,年有效毛租金收入500万元,年房屋折旧费30万元,维修费、,保险费、管理费等50万元,水电供暖费等40万元,营业税及房地产税等65万元,年抵押贷款还本付息额70万元,租赁合同约定,保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为( )万元。A245B275C315D345正确答案:D 某房地产现房价格为4000元/ m2,预计从期房达到现房的两年时间内,现房出租的租金收入为每年300元/ m2(年末收到),出租运营费用为每年50元/ m2。假设折现率为5%,风险补偿为200元/ m2,则该房地
11、产的期房价格为( )元/ m2。A 3300 B 3324 C 3335 D 3573正确答案:C考察项目全部投资的盈利能力,为各投资方案比较建立共同的基础,需要编制()。A项目投资现金流量表B资本金现金流量表C投资者各方现金流量表D财务计划现金流量表答案:A解析:项目投资现金流量表考察项目全部投资的盈利能力,为各个投资方案(不论其资金来源及利息多少)进行比较建立共同的基础。而投资者各方现金流量表是以投资者各方的出资额作为计算基础,用以计算投资者各方财务内部收益率、财务净现值等评价指标,反映投资者各方投入资本的盈利能力。2022房地产估价师考试题目下载5篇 第3篇 专业管理依赖性是指房地产投资
12、离不开专业化的投资管理活动。( )此题为判断题(对,错)。正确答案: 房地产产权登记不仅是房地产市场管理的基础和前提,而且可以成为微观管理的枢纽,诸多宏观政策、房地产法规都可以在产权登记管理过程中具体实施。 ( )此题为判断题(对,错)。正确答案:环境噪声会对人产生很大影响,但是强噪声不会使金属疲劳,不会造成飞机及导弹失事。()答案:错解析:本题考查的是环境噪声的类型和危害。强噪声会使金属疲劳,造成飞机及导弹失事。 你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?正确答案:该房屋用途性质建议拆迁当事人按以下原则确定:(1)以房屋权属证书及权属档案的记载为准。(2分)(2)当地政府对被拆迁房
13、屋的用途性质认定有特别规定的,从其规定。(2分)(3)拆迁人与被拆迁人对拆迁房屋的用途性质协商一致的,按协商结果确定。(2分)(4)对被拆迁房屋的性质用途不能协商一致的,向城市规划行政主管部门申请确认。(2分)根据合法原则,以其房屋合法用途进行估价,即以住宅用途进行估价。下列关于房屋租赁期说法正确的是( )。A.房屋的租赁期无限制,由租赁当事人约定B.房屋的租凭期不得少于6个月C.房屋的租赁期由租赁当事人约定,但不得超过20年D.房屋的租赁期超过20年的,房屋租赁合同无效答案:C解析:本题考查的是商品房屋租赁合同。租赁期限不得超过20年,超过20年的,超过部分无效。租赁期满当事人可以续订租赁合
14、同。(2022真题) 建筑材料的实际密度是材料的质量与材料在自然状态下的体积之比。()答案:错解析:本题考查的是建筑材料的性质。材料的密度是指材料在绝对密实状态下单位体积的质量,即材料的质量与材料在绝对密实状态下的体积之比。材料在绝对密实状态下的体积是指不包括材料内部孔隙的体积,即材料在自然状态下的体积减去材料内部孔隙的体积。以划拨方式取得国有建设用地使用权的私有住宅转让后仍用于居住的,必须办理出让手续。()答案:错解析: 本题考查的是房地产开发项目转让。私有住宅转让后仍用于居住的,经有批准权的人民政府批准,可以不办理土地使用权出让手续。2022房地产估价师考试题目下载5篇 第4篇价差法用于评
15、估房地产价值增加额的一种情形,是测算()。A.余地价 B.减少地价 C.补地价 D.增加地价答案:C解析: 本题考查的是价差法。价差法用于评估房地产价值增加额的一种情形,是测算补地价。由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力,以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖帐不还,这种风险因素称为个人住房抵押贷款的()。A、操作风险B、信用风险C、市场风险D、法律风险答案:B解析:本题考查的是房地产抵押贷款。假按揭是操作风险,违约不还称为信用风险。由于目前我国个人资信体系不完善、贷款期限长等因素,个人住房贷款业务存在较多的不确定性,将面临较大的信用风险。个人住房贷款业务信用风险涉及开发商、
16、购房人两方面。与开发商相关的信用风险,主要涉及开发商欺诈、项目拖期、质量纠纷、违法预售等问题。来源于购房人的信用风险,则包括自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力,以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还。 某房地产开发商向银行贷款3000万元,期限为3年,年利率为8%,若该笔贷款的还款方式为期间按季度计息、到期后一次偿还本息,则开发商为该笔贷款支付的利息总额是( )万元。A378.49B678.22C779.14D804.73正确答案:D假设开发法中开发经营期的起点是(假设)取得估价对象(待开发房地产)的时间,即()。A、价值时点B、待开发项目开工之日C、待开发项目取得土地使
17、用权之日D、该开发项目开始销售之日答案:A解析:考点:后续开发经营期。选项B是指建造期的起点;选项D是指销售期的起点。保证保险中,()所承保的是工程所有人因承包人不能按时、按质、按量交付工程而遭受的经济损失A、投标保证保险 B、预付款保证保险 C、履行合同保证保险 D、维修保证保险答案:C解析:本题考查的是信用保证保险。履约合同保证保险所承保的是工程所有人因承包人不能按时、按质、按量交付工程而遭受的经济损失。房地产估价采用差额定率分档累进计收。()答案:错解析:本题考查的是房地产中介服务收费。根据国家发展改革委关于放开部分服务价格的通知,自2022年1月1日起,放开房地产估价收费。(2022年
18、真题) 为把两个投资项目的组合风险降到最低,各投资项目间应有一个()。A.负协方差B.正协方差C.正敏感度D.负敏感度答案:A解析:本题考查的是投资组合理论。为把两个投资项目的组合风险降低到最低,前提条件是各投资项目间有一个负协方差。最理想的是一个绝对的负协方差,但这个条件很难达到。2022房地产估价师考试题目下载5篇 第5篇 在统一采用单价方面,通常为( )上的价格。A估计面积B局域面积C总体面积D单位面积正确答案:D答案 D在统一采用单价方面,通常为单位面积上的价格。 城市房屋拆迁是强制性的,其行为不符合市场价值形成中的交易双方自愿进行交易的条件,所以城市房屋拆迁估价应采用非市场价值标准。
19、 ( )此题为判断题(对,错)。正确答案:注册房地产估价师变更执业单位,办理变更注册后延续原注册有效期。( )答案:对解析:本题考查的是房地产估价师注册。变更注册后的注册有效期,仍未元注册有效期。 物业服务企业的工作内容包括( )。A确立管理目标B制定维修养护方案C制定安全保卫方案D提出预算E确定物业服务费的收费标准正确答案:ABCD对理论上适用的估价方法在正式出具的估价报告中未采用的,无需在估价报告中说明未采用的理由。()答案:错解析:考点:选用估价方法进行测算。对理论上适用的估价方法在正式出具的估价报告中未采用的,应在估价报告中充分说明未采用的理由。 拆迁估价一般应当采用( )。A市场比较法B成本法C收益法D假设开发法正确答案:A(2022真题) 下列辐射中,会产生电磁辐射污染的有()。A.宇宙线B.电焊眩光C.核辐射D.玻璃幕墙反射光E.微波炉产生的微波答案:B,D,E解析:本题考查的是辐射污染。辐射污染包括电磁辐射污染和放射性辐射污染。电磁辐射污染包括:(1)光污染,是指人类活动造成的过量光辐射对人类生活和生产环境形成不良影响的现象。种类:灯光污染;眩光污染;视觉污染;其他可见光污染。(2)电磁辐射污染包括各种天然的和人为的电磁波干扰和有害的电磁辐射。选项B属于眩光污染;选项D属于其他可见光污染;选项E属于其他电磁辐射污染。选项AC属于放射性辐射污染。