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1、22年房地产估价师预测试题5篇22年房地产估价师预测试题5篇 第1篇 净运营收益通常简称净收益，是由有效毛收入扣除所得税后得到的归属于房地产的收入。 （ ）正确答案：净运营收益是由有效毛收入扣除运营费用后得到的归属于房地产的收入。 房地产市场上的投资周期领先于自然周期的变化。 （ ）正确答案：房地产市场的自然周期和投资周期是相互联系和相互影响的，投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然周期的变化，在其他阶段则超前于市场自然周期的变化。 关于房地产中介服务机构的业务管理，说法错误的是（ ）。A房地产中介服务人员承办业务，由其所在中介机构统一受理并与委托人签订书面合同B房地产中介服务机构和人
2、员对委托人提供的资料文件，有保密的义务，未经同意不得转借相关资料C中介服务人员可以同时在两个中介服务机构_丁作D对伪造、涂改、转让各种中介人员执业资格证、合格证的，县级以上房地产行政主管部门收回资格证书或者公告证书作废，并可处以1万元以上3万元以下的罚款正确答案：C在中介服务活动中，禁止中介服务人员同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务。影响需求价格弹性的因素不包括（）。A、商品的耐用程度B、时间的长短C、商品本身用途的多样性D、消费者的偏好答案：D解析：本题考查的是需求弹性。影响需求价格弹性的因素：（1）商品的替代品数目和可替代程度；（2）消费者对某种商品的需求程度以及商品在消费者家庭预算
3、中所占的比例；（3）商品本身用途的多样性；（4）商品的耐用程度；（5）时间的长短。参见教材P183。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞拍的方式出让。（）答案：对解析：本题考查的是建设用地使用权出让计划、方式。物权法规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞拍的方式出让。 计算净收益时，房地产贷款还本付息额、会计上的折旧额、改扩建费用和所得税要扣除。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某建筑物的建筑面积为2000m2，占地面积为3000m2，现在重
4、新获得该土地的价格为800元/m2，建筑物重置价格为900元/m2，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/m2。则该建筑物的成新率为( )。A44%B50%C67%D94%正确答案：C 根据偿还期限的长短，债券可分为短期债券、中期债券、长期债券。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某企业拟集中向某一特定消费群体提供服务以满足该群体的各种需求，这种目标市场选择模式是（）。A.市场集中化B.选择专业化C.产品专业化D.市场专业化答案：D解析：本题考查的是目标市场选择。市场专业化是指企业集中满足某一特定消费群体的各种需求。22年房地产估价师预测试题5篇 第2篇 经济适用房计入房价的企业管理
5、费以（ ）成本因素为计算基础。A征地和拆迁补偿费B规费C教育费附加D建安工程费E住宅小区基础设施建设费正确答案：ADE赵某购买一套商品住宅，成交价格为50万元，首期付款为房价的30%，余款向银行抵押贷款。该贷款的贷款期限为10年，贷款年利率为6%，采用按月等额还款方式偿还。若第5年末赵某决定提前偿还全部贷款余额，此时的贷款余额为（）元。A.172858B.182786C.192858D.202206答案：D解析：本题考查的是复利系数的应用。实质：贷款余额第6年至第10年的年值，折现到第5年年末时的现值。第一步，已知贷款P，先求出月还款额A。P=50（1-30%）=35（万元），i月=6%12=
6、0.5%，n=1012=120。A=Pi（1+i）n/（1+i）n-1=3500000.5%（1+0.5%）120/（1+0.5%）120-1=3886（元）。第二步，把第六年到第十年的年值（月供）折现到第五年年末。已知n=1012=120，m=512=60，n-m=60Pm=A（1+i）n-m-1/i（1+i）n-m=3886（1+0.5%）120-60-1/0.5%（1+0.5%）120-60=202206（元）。下列财务指标中，属于可通过资产负债表直接计算的指标是（）。A流动比率B应收账款周转率C股东权益报酬率D成本费用净利率答案：A解析：流动比率是流动资产与流动负债的比率，是反映企业短
7、期偿债能力的主要指标。流动比率这两项内容均在资产负债表中体现。B 项，应收账款周转率赊销收入/平均应收账款100；C 项，股东权益报酬率净利润/股东权益平均总额100；D 项，成本费用净利率净利润/成本费用总额100。 下列职能中，属于保险基本职能的是（ ）。A分散危险B融通资金C防灾防损D分配资金正确答案：A保险的基本职能有分散危险和组织经济补偿；B、C、D。选项的内容是保险的派生职能。 甲地块临街深度为100ft，临街宽度为15ft，形状为矩形，总价为100万元，相邻的乙地块也为临街宽度15ft的矩形地块。根据“四三二一法则”及“九八七六法则”，下列关于乙地块价格的表述中，正确的有（ ）。
8、A若乙地块临街深度为25ft，则其总价为25万元B若乙地块临街深度为50ft，则其总价为50万元C若乙地块临街深度为75ft，则其总价为90万元D若乙地块临街深度为100ft，则其总价为1 10万元E若乙地块临街深度为150ft，则其总价为117万元正确答案：CE房产证的附图是房产分户图，房产分户图是在房产分幅图的基础上进一步绘制的明细图。（）答案：错解析：房产分户图是在分丘图的基础上进一步绘制的明细图，以某房屋的具体权属为单元，如为多层房屋，则为分层分户图，表示房屋权属范围的细部，明确异产毗连房屋的权利界线，是房产证的附图。 登记账簿是会计处理程序的第一个关键步骤。（ ）此题为判断题(对，错
9、)。正确答案：对某房地产转让价格进行评估时，经分析发现将其装修改造后能获得最大收益，这时应遵循的估价原则有（）。A.替代原则 B.谨慎原则 C.合法原则 D.最高最佳利用原则 E.价值时点原则答案：A,C,D,E解析：本题考查的是谨慎原则。选项B，谨慎原则是针对抵押目的估价的特定原则，除现状价值评估外，房地产估价均应遵循最高最佳利用原则。合法原则、替代原则、价值时点原则是普适性原则甲企业在划拨国有土地上建造一幢综合楼，并以该在建工程作抵押，向乙银行贷款。2022年4月30日，房地产估价机构出具抵押估价报告，评估该在達工程2022年3月30日的市场价格为2000万元。另披露该工程尚欠工程款400
10、万元，需补交土地出让金200万元。2022年3月，甲企业未能履行还款义务，乙银行要求实现抵押权。上述评估报告使用期限一般不超过（）。A.2022年9月29日B.2022年10月29日C.2022年3月29日D.2022年4月29日答案：D解析：本题考查的是房地产抵押估价。房地产抵押估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年。参见教材P125。#22年房地产估价师预测试题5篇 第3篇房屋登记机构应进行实地查看的情形有（）。A房屋所有权初始登记B房屋所有权转移登记C最高额抵押登记D在建工程抵押权登记E地役权登记答案：A,D解析：房屋登记办法规定，房屋所有权初始登记、在建工程抵押登记、因
11、房屋灭失导致的房屋所有权注销登记，以及法律、法规规定的应当实地查看的其他房屋登记事项，房屋登记机构应当实地对拟登记的房屋进行实地查看。对建筑装饰材料使用效果进行评价时，考虑建筑材料的经济性要有一个总体观念，既要考虑装饰工程一次性投资的多少，又要考虑售后服务的质量好坏。答案：错解析：考虑建筑材料的经济性，要有一个总体的观念，既要考虑到装饰工程一次性投资的多少，也要考虑到日后的维护维修费用和材料的使用寿命。在对互斥方案进行比较选择的过程中，通常要遵循的决策准则包括（）。A、备选方案差异原则B、最低可接受收益率原则C、费用最低原则D、收益最大原则E、不行动原则答案：A,B,E解析： 本题考查的是方案
12、经济比选及其作用。在对互斥方案进行比较选择的过程中，通常要遵循的决策准则包括：备选方案差异原则、最低可接受收益率原则和不行动原则。 下列可以作为强制拆迁证明人的有（ ）。A拆迁单位代表B被拆迁人单位代表C街道办事处D居委会E当地公安部门代表正确答案：BCD强制拆迁时，应组织街道办事处(居委会)、被拆迁人单位代表到现场作为拆迁证明人。建设用地使用权期间届满的，建设用地使用权由国家无偿收回。答案：错解析：建设用地使用权期间后满的，除了住宅建设用地使用权自动续期之外，非住宅建设用地使用权人未申请续期，或者虽然申请续期但未获批准的，建设用地使用权由国家无偿收回。部分使用国有资金投资的工程建设项目必须进
13、行招标。（）答案：对解析： 本题考查的是工程建设的的招标投标管理。建设工程招标投标的范围：（1）大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；（2）全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目；（3）使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目；（4）法律或者国务院对必须进行招标的其他项目的范围有规定的，依照其规定。 利率是指单位时间内的利息与本金的比率。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：建设工程竣工验收，应由（ ）单位组织实施。A.设计B.施工C.建设D.监理答案：C解析：本题考查的是建设工程的竣工验收管理制度。建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监
14、理等有关单位进行竣工验收。国有土地上被征收房屋的价值评估时点为房地产估价机构实施评估之日。（）答案：错解析：本题考查的是房屋征收评估原则和要求。被征收房屋价值评估时点应当为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。22年房地产估价师预测试题5篇 第4篇 影响房地产市场发展的社会经济力量包括：社会因素、经济因素、政策因素和个别因素。（ ）正确答案：不含个别因素。关于合法原则具体应用的说法，错误的是（ ）。A.估价对象的状况应依法判定，可以不是实际状况B.抵押估价中具有合法权属证明的房地产都可以作为估价对象C.未经登记无产权信息的房地产经政府组织有效认定处
15、理后可以作为征收估价对象D.司法拍卖估价中被查封的房地产不应考虑查封因素的影响答案：B解析：本题考查的是合法原则。选项B错误，法律法规和政策规定不得抵押的房地产，就不能成为以抵押为估价目的的估价对象。P156。 直接导致市场失灵的原因有（ ）。A外部性B垄断C排他性物品的生产D信息不完全E政府对市场的管理与协调正确答案：ABD市场失灵主要表现在：一是垄断阻碍了市场机制的作用，使资源得不到有效配置；二是在市场机制中，市场往往无法解决伴随经济活动而产生的外部负效应的影响；三是无法有效地提供公共产品；四是消费者和生产者的信息不完全。 所有者权益在数量上体现为所有者对企业资产的剩余利益，在性质上也就体
16、现为资产减去负债后的余额。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：如果银行存款的利率为12%，为在5年末获得10 000元，现在应该存入银行( )。A、 5674元B、 2000元C、 6250元D、 8929元答案：A解析：根据教材中的一次支付现值公式。 (一)对于旧有房地产估价中确定建筑物经济寿命与折旧，遇到以下情况。建筑物出现补办土地使用手续之前，其经济寿命早于土地使用权年限而结束时，应按( )计算折旧。A土地使用权年限B建筑物经济寿命C建筑物尚可使用年限D建筑物已使用年限加上土地使用权剩余年限正确答案：B 收益法是以（ ）为理论依据的。决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素，而是未
17、来的因素。A均衡原理B替代原理C预期原理D未来趋势原理正确答案：C房地产当前的价值不是基于其历史价格、开发建设所花费的成本或过去的市场状况，而是基于市场参与者对其未来所能带来的收益或能够得到的满足、乐趣等的预期。商品房屋租赁期间内，不影响房屋租赁合同继续有效的情形是（ ）。A.房屋抵押B.房屋继承C.变更房屋用途D.房屋买卖E.经出租人同意转租房屋答案：A,B,D,E解析：本题考查的是商品房屋租赁合同。商品房屋租赁期间，原租赁关系不受抵押权的影响；因赠予、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。承租人在房屋租赁期间内死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。房屋租
18、赁期间出租人出售租赁房屋的，应当在出售前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。工、器具及生产家具购置费一般以设备购置费为计算基数，按照不同行业选取不同的费率计算。 ( )答案：对解析：22年房地产估价师预测试题5篇 第5篇商品住房市场之所以能够细分为若干子市场，最主要的原因是（）存在差异性。A房地产开发企业的特点B城市区域功能C购房者的需求D城市地理环境答案：C解析：一个整体市场之所以能够细分为若干子市场，主要是由于顾客需求存在着差异性，人们可以运用影响顾客需求和欲望的某些因素作为细分依据（又称细分变量、细分标准）对市场进行细分。下列关于征收土地的表述中，正确的是（）。A.土地
19、补偿费均为该土地被征地前三年平均年产值的6至10倍B.安置补助费只能发放给安置单位C.并非所有的征地都要支付青苗补偿费D.只有所征土地连续三年以上常年种菜，才须缴纳新菜地开发建设基金答案：C解析：本题考查的是征收集体土地补偿的范围和标准。选项A错误，被征收土地为耕地的，土地补偿费均为该土地被征地前三年平均年产值的6至10倍，若征收其他土地的，补偿费标准由省、自治区、直辖市参照征收耕地的补偿费标准规定；选项B错误，由农村经济集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的人员，补助费发放给个人；选项D错误，城市郊区菜地，
20、是指连续3年以上常年种菜或养殖鱼、虾的商品菜地和精养鱼塘，并非只能是菜地。 从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，通常应分析（ ）。A物理结构B区域结构C产品结构D供求结构E总量结构正确答案：BCDE自用地下商业房产缴纳房产税的计税依据是（）。A、房产原值 B、房产净值 C、房产余值 D、房产市场价格答案：A解析：本题考查的是房产税。自用的地下建筑，按以下方式计税：（1）工业用途房产，以房屋原价的50%60%作为应税房产原值。（2）商业和其他用途房产，以房屋原价的70%80%作为应税房产原值。单位可只为在本单位工作三年以上的在职职工缴存住房公积金。（）答案：错解析：本题考查的是住房公积金制度
21、。凡在职职工均应缴纳，不需要在本单位工作三年以上的条件。某房地产开发企业以其土地使用权进行抵押，向特定几个投资商发行为期 3 年，票面年利率为 15的债券，债券必须经过背书才能转让。这种债券的类型属于（）。A公债券B抵押债券C私募债券D记名债券E公司债券答案：B,C,D,E解析：A 项，公债券又称政府债券，是指中央政府和地方政府发行公债时发给公债购买人的一种格式化的债权债务凭证。B 项，抵押债券指以发行者的不动产或有价证券作为抵押品而发行的债券。C 项，私募债券指向少数与发行者有特定关系的投资者发行的债券。D项，记名债券指在券面上标明债权人姓名，同时在发行公司的名册上进行债权人登记的债券。转让
22、此种债券时，除要交付票券外，还要在债券上背书并在公司名册上更换债权人姓名。E 项，公司债券又称企业债券，从规范意义上说，公司债券是指由股份公司发行并承诺在一定时期内还本付息的债权债务凭证。 有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/m2，报酬率为8%；乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2，报酬率为6%。那么，甲的价格( )乙的价格。A高于B低于C等于D条件不足，无法确定正确答案：B 人民币存在两种具体形态：一是人民币票券，习惯上称为现金；二是银行存款。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：“未来数据简单算术平均法”是通过调查，预测估价对象未来若干年的净收益，如未来3年或5年的净收益，然后利用报酬资本化法公式演变出的等式来求取A（可视为一种加权算术平均数）。（）答案：错解析：考点:净收益流模式的确定。“未来数据资本化公式法”：是通过调查，预测估价对象未来若干年的净收益，如未来3年或5年的净收益，然后利用报酬资本化法公式演变出的等式来求取A（可视为一种加权算术平均数）。