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1、2022房地产经纪人每日一练7卷2022房地产经纪人每日一练7卷 第1卷共用题干肖某由于工作地点变化，欲将其自住商品住房出售，于2022年9月委托甲房地产评估机构对该住房进行价值评估。估价师经现场查勘，发现室内使用大镜面作装饰，并大量运用花环、花束、弓箭、贝壳图案及纹样，属洛可可装修风格；所在小区占地面积50 000 m2，其中有20幢3层联排别墅，建筑面积6 000 m2，基底面积2 000 m2；15幢8层住宅，建筑面积110 000 m2，基底面积13 750 m2；5幢23层塔楼，建筑面积134 000 m2，基底面积5 800 m2。附近有一座30 m高的火力发电厂烟囱，100 m之
2、处有一铁路经过，铁路对面为城市排水沟。根据以上内容，回答9195题。该住房室内装饰装修风格属于（）。 A:传统风格B:自然风格C:现代风格D:混合型风格答案：A解析：在发放贷款时，衡量贷款申请人偿债能力的指标通常为（）。A.贷款价值比率B.贷款金额C.首付比率D.偿还比率答案：D解析：偿还比率又称收入还贷比，是指借款人分期还款额占其同期收入的比率。在个人住房贷款中，偿还比率通常为借款人的月还款额占借款人家庭月收入的比率。在发放贷款时，通常将偿还比率作为衡量贷款申请人偿债能力的一个指标，并规定一个最高比率。按照有关规定，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让的有（ ）。A.商业用地B.旅游用地C.娱
3、乐用地D.商品住宅用地E.廉租住房用地答案：A,B,C,D解析：目前，国有建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌和协议等方式。物权法规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。房地产查验的基本途径有：文字资料了解.现场实地察看和( )。A.听卖家全面.公正讲述B.向有关人员了解C.看广告媒体介绍D.到网站搜集信息答案：B解析：房地产“泡沫”的形成原因主要有（）。A.土地供应量过大B.房地产价格快速上涨C.过度的投机炒作D.房地产投资失败E.群体的非理性预期答案：C,E解析：房地产泡沫的形成原因有多种，归结起来主要有
4、两个：群体的非理性预期，过度的投机炒作。其中，人们对房地产价格看涨的一致预期是形成房地产泡沫的基础。心理过程是人的心理活动发生、发展的过程，下列心理现象不是心理过程的有（ ）。(2022年真题)A.需要B.情绪C.能力D.兴趣E.想象答案：A,C,D解析：心理现象的结构示意如图10-1所示。甲房地产开发公司拟在市郊开发建设一住宅项目，该项目占地100000m2，其中代征市政道路用地10000m2，住宅总建筑面积360000m2，所有住宅楼均为高层，其他用途房屋建筑面积18000m2，该住宅项目可容纳12000人。项目所在地周边除修筑市级交通道路、高架桥等市政基础设施外，还建有一大型水库，后期附
5、近将有其他房地产项目陆续开发建设。(2022年真题)该住宅项目应依据城市规划中确定的规划控制线建设，其中城市基础设施用地和城市地表水体的控制界线分别为（ ）。A.道路红线与城市黄线B.道路红线与城市蓝线C.城市黄线与城市紫线D.城市黄线与城市蓝线答案：D解析：城市黄线是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线；城市蓝线是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线；道路红线是指城市道路用地的规划控制线，即城市道路用地与两侧建筑用地及其他用地的分界线；城市紫线是指国家历史文化名城内的历史文化街区和省、自治区、直辖市人民政府公布
6、的历史文化街区的保护范围界线，以及历史文化街区外经县级以上人民政府公布保护的历史建筑的保护范围界线。在二手房经纪业务门店的选址过程中，区域内房源状况分析的内容不包括（ ）。(2022年真题)A.业主置业情况B.业主户数及结构C.物业管理状况D.房屋转让率及出租率答案：C解析：选择目标区域前，房地产经纪机构首先应对所在城市各区域的存量房市场进行调查和分析。调查和分析的内容主要包括：房源状况、客源状况、竞争因素和周边环境。其中，房源状况包括：业主置业情况，可按初次置业、二次置业、多次置业进行区分；业主户数及结构，包括现有业主的年龄、性别、职业、文化程度等基本情况；房屋转让率及出租率，这两个指标将直
7、接影响到区域内市场开拓的潜力。2022房地产经纪人每日一练7卷 第2卷下列属于房地产抵押主要类型的有（）。A.一般房地产抵押B.在建工程抵押C.已出租的房地产抵押D.预购商品房贷款抵押E.最高额抵押答案：A,B,D,E解析：房地产抵押的主要类型包括：一般房地产抵押，指为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产抵押给债权人的行为；在建工程抵押，指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为；预购商品房贷款抵押，指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款金融机构代其支付其余
8、的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为；最高额抵押，指为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权用房地产提供担保的行为。根据施工方法，建筑物可以分为（）。A、民用建筑B、现浇现砌式建筑C、预制装配式建筑D、钢结构建筑E、部分现浇现砌、部分装配式建筑答案：B,C,E解析：根据施工方法，建筑物可分为：现浇现砌式建筑；预制装配式建筑；部分现浇现砌、部分装配式建筑。A项，根据建筑物的使用性质，建筑物可分为：民用建筑；工业建筑；农业建筑。D项，根据建筑结构，建筑物可分为：砖木结构建筑；砖混结构建筑；钢筋混凝土结构建筑；钢结构建筑；其他结构建筑。综合布线系统的
9、（）是指在不改变布线敷设物理结构情况下，可以重新组织网络系统A、可靠性B、灵活性C、重构性D、先进性答案：C解析：综合布线系统的重构性是指在不改变布线敷设物理结构情况下，可以重新组织网络系统。A项，可靠性是指在综合布线系统下，各系统采用相同的传输介质，可互为备用；B项，灵活性是指在综合布线系统下，所有设备的开通及更改均不需改变系统布线，只需增减相应的网络设备以及进行必要的跳线管理即可；D项，先进性是指语音、数据、图像等信息共同在综合布线中传输，对传输宽带和传输速度要求很高，采用先进的综合布线技术可以满足这些要求。根据土地利用总体规划，将土地用途分为（ ）、建设用地和未利用土地。A.农用地B.工
10、业用地C.商业用地D.居民用地答案：A解析：根据土地利用总体规划，将土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地。土地用途管制的核心是不能随意改变农用地的用途。农用地转用须经有批准权的人民政府核准。控制建设用地总量，严格限制农用地转为建设用地。代理是指经纪人在受托权限内，以（ ）的名义与第三方进行交易，并由委托人承担相应法律责任的经济行为。A.经纪人B.受托人C.委托人D.代理人答案：C解析：代理是指经纪人在受托权限内，以委托人的名义与第三方进行交易，并由委托人承担相应法律责任的经济行为。经纪活动中的代理，是一种商事代理活动，即代理人根据与被代理人达成的合同，按照合同规定的范围、程度、时间从事商品
11、交易活动的行为。代理活动中产生的权利和责任由委托人承担，经纪人只收取委托人的佣金。关于单店经营模式的说法，正确的有（）。 A、间接从事房地产经纪业务B、我国约有三分之一的房地产经纪机构采用这种模式C、下设分支机构D、适合多数小型房地产经纪机构E、对于有店铺经营模式的机构而言，其表现形式是只有一家门店答案：B,D,E解析：单店经营模式是指房地产经纪机构直接从事房地产经纪业务的经营，没有下设的分支机构。这是有店铺经营模式中最简单的一种形式，即该机构只有一家门店。这是我国目前大多数小型房地产经纪机构所采用的模式，数量约占房地产经纪机构总量的三分之一。关于房屋租赁合同效力的表述，错误的是（）。A、 当
12、事人可以房屋租赁合同未按照法律办理登记备案手续为由，请求确认合同无效B、 未办理房屋登记备案的不影响合同的效力C、 已经办理登记备案手续的优先于非登记备案的D、 登记备案的房屋租赁合同，具有对抗第三人的效力答案：A解析：最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第四条规定,当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。由此可见，未办理房屋登记备案的不影响合同的效力。尽管房屋租赁合同不以登记备案为生效条件，但登记备案的房屋租赁合同具有对抗第三人的效力。即当出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，
13、承租人均主张履行合同的，已经办理登记备案手续的优先于非登记备案的，除非非登记备案的承租人已经合法占有租赁房屋。从房地产投资基金的资金来源和管理方式来看，房地产投资基金可以分为().A:独立型房地产投资基金B:有限期房地产投资基金C:附属型房地产投资基金D:无限期房地产投资基金E:半附属型房地产投资基金答案：A,C,E解析：2022房地产经纪人每日一练7卷 第3卷城市总体规划阶段，应当确定城市规划区范围内需要保护和控制的主要地表水体，划定城市()。A:黄线B:紫线C:蓝线D:绿线答案：C解析：本题考核的知识点为城市蓝线的划定。城市蓝线是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和
14、控制的地域界线。城市总体规划阶段，应当确定城市规划区范围内需要保护和控制的主要地表水体，划定城市蓝线，并明确城市蓝线保护和控制的要求。19。本题考核的知识点为商品房产权登记。商品房产权登记按建筑面积登记，按套、套内建筑面积计价并不影响用建筑面积进行产权登记。房地产拍卖的必要程序不包括( )。A:发布拍卖公告B:进行现场勘察C:委托房地产估价机构进行价格评估D:签订拍卖委托合同答案：B解析：主要的房地产营销渠道有房地产开发商直销和委托（ ）销售。A.报纸等媒体B.中间商C.网络代理渠道D.房地产服务商答案：B解析：房地产分销渠道通常有两种：直销。直销是一种销售渠道最短的途径，是指房地产产品由开发
15、商、房地产产权人、房地产服务供应商（如物业管理）直接转移到最终用户。利用中间商进行销售。房地产开发商、不动产权利人或房地产服务商委托房地产经纪机构进行产品的销售，将其转移到最终用户。居民收入增加会加大对居住房地产的需求，其中，（）阶层收入增加对居住房地产的需求的影响最大。A.超低收入者B.低收入者C.中等收入者D.高收入者答案：C解析：若居民收入的增加是中等收入者的收入增加，因为其边际消费倾向较大，且衣食等基本生活已有了较好的基础，其所增加的收入此时依消费顺序会大部分甚至全部用于提高居住水平，这自然会增加对居住房地产的需求，从而会促使居住房地产价格上涨。共用题干甲房地产经纪公司(以下简称甲公司
16、)是乙市的一家知名企业。2022年至2022年上半年，随着乙市房地产市场的发展，甲公司的门店从20家迅速发展到60家。企业规模的快速扩张带来了从业人员素质的参差不齐、操作不规范、经纪纠纷增加等问题，甲公司决定加入房地产经纪行业组织，通过自律手段解决发展中的问题。2022年10月以后，该市房地产成交量大幅下滑，甲公司为提高成交效率，联合其他房地产经纪公司发起建立房源、客源信息共享系统。甲公司对企业规模的选择，应考虑经营规模与( )因素的匹配程度。A:信息资源B:企业历史C:人力资源D:管理水平答案：A,C,D解析：在存量房买卖业务中，房屋交接时应缴纳的费用不包括（）。A.水费B.燃气费C.供暖费
17、D.手机费答案：D解析：房屋交接时应结算的费用主要有：水费；电费；燃气费；供暖费；电话费；有线电视费；网络费；物业服务费；专项维修资金等。有些能源和服务费是后交费，房屋交接日由卖方按表据实结算，只要以往不欠费即可办理交接手续。2022年5月1日，王某向甲房地产开发企业（以下简称甲企业）购买了一套80m2住房，单价为8000元/m2，可以使用其住房公积金。这是他购买的第一套自住普房，现已办理了房屋产权登记。入住后，王某发现购房合同约定的房屋面积比房屋产权登记的面积少了3m2。买卖双方对房屋面积误差的处理方式未作约定。(2022年真题)关于王某合法使用其住房公积金的说法，正确的为（ ）。A.用于装
18、修房屋B.用于购买国债赚取利息C.用于购买股票赚取收益D.用于购买住房答案：D解析：职工个人住房公积金的使用是指职工个人在其住房公积金缴存期间，依法使用住房公积金的行为。职工对住房公积金的使用具体表现在申请个人住房贷款。缴存职工在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款。个人住房贷款是住房公积金使用的中心内容和主要形式。房地产要有价格与其他任何物品要有价格一样，需要具备的性质不包括（）。A.有用性B.有益性C.稀缺性D.有效需求答案：B解析：房地产与其他物品一样，之所以有价格，是因为具有有用性、稀缺性和有效需求。有用性是指物品能够满足人们的某种需要，即具有使
19、用价值；稀缺性是指物品的数量没有多到使所有人想要得到它时就能够得到它；有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要不仅愿意购买，而且有能力购买。2022房地产经纪人每日一练7卷 第4卷需交纳契税的情形有( )。A、 国有土地的转让B、 房屋出租C、 房地产赠与D、 房地产抵债E、 房地产抵押答案：A,C解析：大纲要求 掌握 习题解析 本题考查重点是对“契税”的掌握。契税的课税对象是发生产权转移的土地、房屋。以下情况为转移土地、房屋权属：国有土地使用权出让；土地使用权转让(包括出售、赠与和交换)；房屋买卖；房屋赠与；房屋交换(等值交换不缴纳)。因此，本题的正确答案为A、C。房地产项目在销售前，需要对
20、售楼处、样板房等进行（）。A、 突出功能优势及专业包装B、 专业包装及定价C、 专业选址及系统定价D、 销售现场包装答案：D解析：房地产项目在销售前，需要对包括售楼处、样板房、看楼通道、形象墙、导示牌等销售现场进行包装，以将项目的质量品质、房企品牌影响力、服务体验等有形和无形的价值点成功传递给客户，达到促进客户购买决策的效果。房地产经纪人从事居间经纪活动，下列说法正确的是（）。A.不能同时接受双方委托人的委托B.只能接受一方当事人的委托C.可以同时接受一方或双方委托人的委托D.如果同时接受双方委托人的委托，则佣金不能比接受一方当事人委托时收取的佣金少答案：C解析：房地产经纪机构和房地产经纪人员
21、可以接受房地产交易中的一方或同时接受房地产交易的双方的委托，向一方或双方委托人提供居间服务。但无论是接受一方还是双方的委托，在房地产居间活动中，房地产经纪机构和房地产经纪人员始终都是中间人，因此既不能以一方的名义，也不能以自己的名义或为委托人的利益而充当与第三人订立合同的当事人。房地产经纪人只能按照委托人的指示和要求从事居间活动。业主大会议事规则由业主经过民主协商和表决通过，约定业主大会的( )等事项。A.首次业主大会召开时间B.业主投票权确定办法C.表决程序D.议事方式E.业主委员会的组成和委员任期答案：B,C,D,E解析：根据法律规定，下列社会关系应由民法调整的是（）。A.甲请求税务机关退
22、还其多缴的个人所得税B.乙手机丢失后发布寻物启事称：“拾得者送还手机，本人当面酬谢”C.丙对女友书面承诺：“如我在上海找到工作，则陪你去欧洲旅游”D.丁作为青年志愿者，定期去福利院做帮工答案：B解析：知识点:民法的调整对象。（1）甲与税务机关之间的税收征收管理关系，由行政法调整，不由民法调整；所以选项A错误。（2）拾得遗失物是债的发生原因之一，属于民法调整的范畴；所以选项B正确。（3）受民法调整的社会关系必须是具有法律约束力的关系，如好意施惠、恋爱关系等由道德规范层次调整的社会关系，不会在当事人之间形成民事法律关系，不属于民法的调整对象。丙承诺陪女友去欧洲旅游、丁去福利院做帮工均属好意施惠，属
23、道德规范层次调整的社会关系，不由民法调整；所以选项C、D错误。房地产经纪合同不规范、高于规定标准收费等现象主要违反了房地产经纪人员职业道德基本要求中的（）。A、守法经营B、守信用C、尽职尽责D、公平竞争答案：A解析：遵纪守法本是每个公民的基本道德修养，但是，作为房地产经纪人员，更应牢固树立这一思想观念，并理解其对于自己职业活动的特殊意义。目前，房地产经纪业中存在的经纪合同不规范、高于规定标准收费等现象，就反映出一些房地产经纪人和机构“守法经营”意识淡薄，对此必须及时加以纠正。（）是指为保全一项以将来发生的不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。A、预告登记B、变更登记C、注销登记D、异议登记
24、答案：A解析：预告登记主要是指为保全一项以将来发生的不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。它将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效，以保障将来本登记的实现。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。住房公积金的本质属性是()。A:工资性B:互助性C:义务性D:保障性答案：A解析：2022房地产经纪人每日一练7卷 第5卷（二）李某向F房地产开发公司购买一套预售商品住宅。李某签订了商品房预售合同，合同中对房屋保修的最低期限未做限定。李某缴纳了5000元的定金，支付了6万元首付款，其余房款向当地住房公积金中心申请了住
25、房公积金贷款。李某所购住宅屋面防水的最低保修期限为（）。A、2年B、3年C、4年D、5年答案：D解析：建设单位和施工单位应当在工程质量保修书中约定保修范围、保修期限和保修责任等，双方约定的保修范围、保修期限必须符合国家有关规定。在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电气系统、给排水管道、设备安装为2年；装修工程为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。在租赁双方签订房地
26、产租赁合同时，房地产经纪人应（ ）。(2022年真题)A.收取租赁定金B.保存一份房屋租赁合同C.核实租赁双方身份证件D.在房屋租赁合同涂改之处单方签字E.为租赁双方代办租赁合同登记备案答案：A,B,C,E解析：在租约签订过程中，房地产经纪人应该做好以下工作：如果双方达成一致，经纪人核实租赁双方的身份及有关证件原件。合同应一式四份，租赁双方各执一份，经纪公司存档一份，一份合同交政府部门登记备案。合同字迹清楚，尽量避免涂改。如有涂改，双方应该在涂改之处共同签字。双方阅读合同，房地产经纪人对合同有关条款进行解释。经纪公司收取佣金、开具收据。协助租赁双方办理租赁合同登记备案。#房地产居间合同中，房地
27、产经纪机构一般不承担( )的服务。A:如实报告交易机会B:尽力提供说合服务C:为委托人保守秘密D:代收、代管房款答案：D解析：企业的（）是企业组织内部各个有机构成要素相互作用的联系方式或形式。A、经营模式B、组织结构C、规章制度D、核心文化答案：B解析：企业的组织结构是企业组织内部各个有机构成要素相互作用的联系方式或形式。组织结构是企业资源和权力分配的载体，它在人的能动行为下，通过信息传递，承载着企业的业务流动，推动或者阻碍企业使命的进程。张某与其妻子合买了一处50万元的房屋，则（）A、夫妻对房屋按照份额享有权利和分担义务B、夫妻对房屋不分份额，平等的享有权利和分担义务C、二人婚姻关系存续期间
28、可以要求确定份额共有房屋D、二人婚姻关系解除时不能要求确定双方应得的房屋份额答案：B解析：共同共有是指两个以上权利主体对一物不分份额、平等地享有权利和承担义务的共有。例如，夫妻对共同财产的共有。共同共有与按份共有的主要区别是：共同共有是不确定份额的共有，只有在共同共有关系消灭，如婚姻关系解除，对共有财产进行分割时，才能确定各个共有人应得的份额。在房地产转让行为中，属于无偿转让的是房地产（ ）。A.买卖B.抵债C.赠与D.作价入股答案：C解析：房地产赠与是指房地产权利人将其合法拥有的房地产无偿赠送给他人，不要求受赠人支付任何费用或为此承担任何义务的行为。共用题干王某在某市市区经营一家餐厅，由于经
29、营不善，顾客稀少，决定转让这家餐厅。他请来专业估价人员对其价值进行评估，该餐厅在正常情况下每年可获收入22万元，每年的经营成本为13万元，该类房地产的资本化率为9%。该类土地的使用年限为50年，王某接手经营时，该餐厅已经使用了10年，韩某愿意出价95万元购买该餐厅。韩某根据自己的预测分析，该餐厅这几年收入处在谷底，预计今后两年的收入为20万元，以后将回升至24万元，那么该餐厅的转让价格应为()万元。A:122B:96C:90D:152答案：D解析：张某委托A房地产经纪公司（以下简称A公司）的房地产经纪人刘某代理自己出租一商铺，并答应事成后给刘某“好处费”。刘某以自己的名义，并使用自拟的合同与张
30、某订立了房地产居间合同。随后，刘某在A公司的潜在客源中找到王某，王某与A公司签订了房地产居间合同。刘某亲自办理此项业务，刘某以A公司名义代表王某与张某订立了房屋租赁合同。事后，刘某收取到张某、王某分别给的“好处费”。下列关于王某与A公司订立房地产居间合同的表述中，正确的是（）。A.合同有效B.合同无效C.合同效力待定D.由刘某个人承担责任答案：A解析：房地产居间是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的经纪行为。在房地产居间活动中，房地产经纪机构和房地产经纪人员始终都是中间人，因此
31、既不能以一方的名义，也不能以自己的名义或为委托人的利益而充当与第三人订立合同的当事人。王某与A公司订立房地产居间合同，是以房地产经纪机构的名义与王某签订的，所以是有效的。2022房地产经纪人每日一练7卷 第6卷减税免税的类型有（ ）。A.一次性减税免税B.一定限额的减税免税C.一定期限的减税免税D.困难照顾型减税免税E.扶持发展型减税免税答案：A,C,D,E解析：减税就是减征部分税款；免税就是免交全部税款。减税免税是对某些纳税人和征税对象给予鼓励和照顾的一种措施。减税免税的类型有：一次性减税免税、一定期限的减税免税、困难照顾型减税免税、扶持发展型减税免税等。信息管理中的信息加工包括信息（）。A
32、.形式的变换B.原始状态的获取C.空间上的转移D.内容的处理E.时间上的转移答案：A,D解析：通过各种渠道获取的房地产经纪信息，其本身的内容、形式各种各样，这给查询、储存、利用带来了很大的难度，所以需要进行房地产经纪信息的加工整理。房地产经纪信息加工整理的程序通常包括鉴别、筛选、整序、编辑和研究这五个环节。将准确客观的信息，进行挑选、归类、文字整理、综合分析研究等，主要是处理信息的内容、转变信息的形式。根据房地产的用途类型，可以将房地产经纪业务分为（ ）。A.房地产买方代理业务和房地产卖方代理业务B.住宅房地产经纪业务和商业房地产经纪业务C.土地经纪业务、新建商品房经纪业务和存量房经纪业务D.
33、房地产转让经纪业务、房地产租赁经纪业务和房地产抵押经纪业务答案：B解析：住宅经纪业务与商业房地产经纪业务；根据房地产的用途类型（如住宅、零售商业、办公、工业等），可以将房地产经纪业务分为住宅房地产经纪业务和商业房地产经纪业务。其中，商业房地产经纪业务是指除住宅以外其他所有用途类型（如零售商业、办公、工业等）房地产的经纪业务。某市土地储备中心拟拍卖一宗位于城市中心区、规划用途为办公的地块。甲房地产开发公司（以下简称甲公司）参与拍卖并获得该地块。由于该地块周边区域写字楼市场竞争不激烈，甲公司决定利用该地块开发写字楼。为了掌握该地块区域写字楼的供应和需求状况，甲公司开展了市场调查和市场分析，并结合该
34、地块现有状况，对拟开发的写字楼进行了定位。甲公司为拟开发的写字楼制定销售策略的出发点为（）。A.市场竞争优势B.目标客户需求C.写字楼差异论D.写字楼推广渠道答案：B解析：写字楼销售策略制定可分为：以市场竞争优势为主导的销售策略制定，适用于同期市场可能存在有力竞争对手的情况；以目标客户需求为主导的销售策略制定，适用于写字楼初始进入非成熟商务区域，或同期市场不存在明显竞争对手的情况；以项目差异化特点为主导的销售策略制定，适用于项目本身具有独特性、且面对较为成熟的商务客户群体的情况。本案例中，甲公司由于该地块周边区域写字楼市场竞争不激烈，决定利用该地块开发写字楼，说明该地区属于非成熟商务区域，适宜
35、采用以目标客户需求为主导的销售策略。房地产市场的区域性主要是由房地产的（ ）所决定的。A.不完全竞争性B.位置固定性C.受政府干预性D.性能差异性E.供给滞后性答案：B,D解析：房地产市场的区域性主要是由房地产的位置不可移动性和性能差异性所决定的。不同区域的房地产价格水平、供求状况、交易数量等有极大差异，不同区域的房地产市场之间相互影响较小。一般来说，风险管理的主要步骤实施顺序为（）。（衡量潜在的损失频率和损失程度；识别各种重要风险；持续地对风险管理方法的适用性进行监督；开发并选择适当的风险管理方法；实施所选定的风险管理方法。）A.B.C.D.答案：A解析：一般来说风险管理的过程包括5个主要步
36、骤：识别各种重要风险；衡量潜在的损失频率和损失程度；开发并选择适当的风险管理方法；实施所选定的风险管理方法；持续地对风险管理方法的适用性进行监督。王某向甲房地产开发企业预购了一套建筑面积为90m2的商品住房，单价为6000元/m2，预售合同中未对房屋面积误差作出约定，商品住房实测建筑面积为93m2，则王某实际支付房款（）万元。A、54、00B、55、18C、55、62D、55、80答案：C解析：按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，商品房销售管理办法和最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
37、对其处理原则都作出了相同的规定：面积误差比绝对值在3以内（含3），据实结算房价款。面积误差比绝对值超出3，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3以内（含3）部分的房价款由买受人补足；超出3部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3以内（含3）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超过3部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。其中，面积误差比=（产权登记面积合同约定面积）
38、合同约定面积100%。题中，王某购买商品房的面积误差比=（9390）90100%=3.3，超出3，王某实际应付购房款=（390+90）6000=556200（元）=55.62（万元）。MLS系统的作用是( )。A:有利于提高房地产经纪服务的效率B:有利于规范行为C:有利于有效管理D:有利于降低风险E:有利于市场监控答案：A,B,C,E解析：本题考核的是MLS系统的作用。MLS系统最大的作用在于通过系统内充分的信息共享、佣金共享以及联合销售的方式，能极大地提高交易的成功率。除此之外，MLS系统还具有下面一些作用：有利于提高房地产经纪服务的效率、有利于规范行为、有利于有效管理、有利于市场监控。20
39、22房地产经纪人每日一练7卷 第7卷下列请求权中不适用诉讼时效的有（）。A.权利人向义务人提出履行请求B.请求停止侵害、排除妨碍、消除危险C.不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产D.请求支付抚养费、赡养费或者扶养费E.权利人提起诉讼或者申请仲裁答案：B,C,D解析：A权利人向义务人提出履行请求B请求停止侵害、排除妨碍、消除危险C不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产D请求支付抚养费、赡养费或者扶养费E权利人提起诉讼或者申请仲裁诉讼时效是权利人在法定期间内不行使权利，当时效期间届满时，义务人获得诉讼时效抗辩权，权利人的请求权不受国家强制力保护的法律制度。但不是所有的请求权都适用
40、诉讼时效，民法总则规定不适用诉讼时效的规定包括：请求停止侵害、排除妨碍、消除危险；不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产；请求支付抚养费、赡养费或者扶养费等。房地产经纪活动中的重要内容包括().A:了解客户动机B:客源需求量的确定C:客源信息开发D:客源需求意向E:客户关系维护答案：C,E解析：消费者思维的特点有（ ）。A.思维的独立性B.思维的灵活性C.思维的敏感性D.思维的创造性E.思维的主动性答案：A,B,C,D解析：消费者思维的特点有：思维的独立性差异，有的消费者在购买活动中有自己的主见，而有的消费者容易受到外界影响；思维的灵活性差异，有的消费者能根据市场变化作出变通的决定，而
41、有的消费者不能作出灵活反映或变通；思维的敏感性差异，有的消费者能在短时间内发现问题和解决问题，有的消费者不能迅速作出购买决定；思维的创造性差异，有的消费者善于通过多种渠道收集商品信息，有创新意识、有丰富的创造力和想象力。下列关于房地产权属直接代为登记，说法不正确的是( )。A、房地产行政主管部门直管的公房，由登记机关直接代为登记B、无人主张权利的房屋，登记机关可依法直接代为登记C.直接代为登记，应按正常的登记程序进行D.由于直接代为登记的房屋权属状态不明，应及时颁发房屋所有权证答案：D解析：由于直接代为登记的房屋权属状态不明，不予颁发房屋所有权证。1.房地产行政主管部门直管的公房，由登记机关直
42、接代为登记。现金流量图有其习惯的表示方法，主要表现在（）。A.用一水平线表示时间，将该水平线划分为长短相同的间隔，每一间隔代表一个时间单位B.划分了时间间隔后的水平线，表示一个从0开始到n结束的时间段C.用带箭头的垂直线段代表现金流量D.箭头向下表示现金流入E.箭头向上表示现金流出答案：A,B,C解析：现金流量图的习惯表示方法包括：用一水平线表示时间，将该水平线划分为长短相同的间隔，每一间隔代表一个时间单位；划分了时间间隔后的水平线，表示一个从0开始到n结束的时间段；用带箭头的垂直线段代表现金流量，箭头向上表示现金流入，箭头向下表示现金流出。下列属于房源的物理属性的有（ ）。(2022年真题)
43、A.建筑结构B.建筑外观C.建筑面积D.建筑物法定用途E.建筑物经济寿命答案：A,B,C解析：表征房源信息的物理指标，主要是描述物业自身及其周边环境的物理状态的指标，如物业的区位（地段）、建筑外观、面积、朝向、间隔、新旧程度、建成年份等。除非遭遇地震、火灾等特殊情况，一般情况下，房源信息的物理指标在交易过程中是不变的。室外配水管网水压在一天之内有定期高低变化的情况下应采用（）。A.直接的给水方式B.设置水箱的给水方式C.设置水泵的给水方式D.分区、分压的给水方式答案：B解析：常用的给水方式有：直接给水方式，适用于室外配水管网的水压、水量能终日满足室内给水的情况；设置水箱的给水方式，适用于室外配
44、水管网的水压在一天之内有定期的高低变化，需设置屋顶水箱的情况；设置水泵和水箱的给水方式，适用于室外配水管网的水压经常或周期性低于室内所需水压的情况；分区、分压给水方式，适用于在多层和高层建筑中，室外配水管网的水压仅能供下面楼层用水，不能供上面楼层用水的情况。下列关于二手房买卖房地产居间合同的表述中，正确的是（）。A、房地产居间合同是以促成房地产经纪机构与买卖当事人达成关于二手房交易为目的的委托合同B、房地产居间合同是以促成房地产经纪机构与买卖当事人达成关于二手房交易为目的的指定代理合同C、房地产经纪机构与买卖当事人各自签订居间合同的时间必须一致D、房地产居间合同可以协商自行拟定答案：A解析：房地产居间是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的经纪行为。所以，房地产居间合同是委托合同。