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1、三、土地增值税的税率土地增值税实行四级超率累进税率，具体税率如下：1.增值额未超过扣除项目金额50的部分，税率为30。2.增值额超过扣除项目金额50、未超过扣除项目金额100的部分，税率为40。3.增值额超过扣除项目金额100、未超过扣除项目金额200的部分，税率为50。4.增值额超过扣除项目金额200的部分，税率为60。上述四级超率累进税率，每级增值额未超过扣除项目金额的比例，均包括本比例数。第1页/共14页第二节 土地增值税应纳税额的计算 一、土地增值税应纳税额的计算（一）土地增值税的计税依据土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。其计算公式为：增值额转让房地产取得的收入扣除
2、项目 1、确定转让房地产取得的收入2、确定扣除项目 第2页/共14页土地增值税的扣除项目包括：1.取得土地使用权所支付的金额。2.开发土地的成本、费用。3.新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格。4.与转让房地产有关的税金。5.财政部规定的其他扣除项目。第3页/共14页（二）土地增值税应纳税额的计算土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。在转让房地产的增值额确定之后，按照规定的四级超率累进税率，以增值额中属于每一税率级别的部分的金额，乘以该级的税率，再将由此而得出的每一级的应纳税额相加，得到的总数就是纳税人应缴纳的土地增值税税额。土地增值税应纳税额（
3、每级距的土地增值额适用税率）第4页/共14页为了简便土地增值税的计算，一般可采用速算扣除法计算，即可按总的增值额乘以适用的税率，减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简单方法，直接得出土地增值税的应纳税额，具体的计算公式分别是：1.增值额未超过扣除项目金额50的：土地增值税税额增值额30 2.增值额超过扣除项目金额50、未超过100的：土地增值税税额增值额40 一扣除项目金额5%3.增值额超过扣除项目金额100、未超过200的：土地增值税税额增值额50扣除项目金额15 4.增值额超过扣除项目金额200的：土地增值税税额增值额60扣除项目金额35 以上公式中的5、15 和35，均为速算扣除系数。第5
4、页/共14页【例1】某纳税人取得转让一处旧房地产收入900万元，其取得土地使用权支付的金额为150万元，当地税务机关确认旧房的评估价格为335万元，支付房地产评估机构评估费10万元，支付给中介机构中介费9万元，缴纳与转让有关税金45万元。请计算该纳税人应纳的土地增值税税额。第6页/共14页解：（1）收入总额900（万元）（2 2）扣除项目金额=150+335+10+45=540（万元）（3）增值额=900-540=360（万元）（4）增 值 额 与 扣 除 项 目 金 额 的 比 率=360540100%=67%（5）应纳土地增值税税额=增值额40%-扣除项目金额5%=36040%-5405%
5、=117（万元）第7页/共14页【例3】某房地产开发公司建造并出售了一幢写字楼，取得销售收入1500万元（营业税税率为5%，城市维护建设税税率为7%，教育费附加征收率为3%、印花税税率为0.0.5）。该公司为建造该写字楼支付的地价款为150万元，建造该写字楼花费的房地产开发成本为250万元（该公司因同时建造别的商品房，不能按该写字楼计算分摊银行贷款利息支出）。假定该公司所在地政府确定的房地产开发费用扣除比率为10%，请计算该公司转让该写字楼应纳的土地增值税。第8页/共14页解：（1）收入为1500万元（2）准予扣除项目金额：地价款150万元；房地产开发成本250万元；房地产开发费用=（150+
6、250）10%=40（万元）；与转让房地产有关的税金为15005%（1+7%+3%）+15000.0.5 =83.25（万元）；从事房地产开发的加计扣除额为（150+250）20%=80（万元）。总计准予扣除项目的金额为150+250+40+83.25+80=603.25（万元）第9页/共14页（3）转让房地产的增值额=1500-603.25=896.75（万元）（4）增值额与扣除项目金额的比率=896.75603.25100%=148.7%（5）应纳土地增值税税额=896.7550%-603.2515%=357.8875（万元）第10页/共14页二、土地增值税减免税和征收管理（一）减、免税（
7、1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。（2）因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。（3）个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税；居住未满3年的，按规定计征土地增值税。第11页/共14页（二）征收管理 1、土地增值税纳税义务发生时间 土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订的7 日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。2、纳税地点 房地产所在地第12页/共14页3、纳税期限1.以一次交割、付清价款方式转让房地产的，主管税务机关可在纳税人办理纳税申报后，规定其在办理过户、登记手续前数日内一次性缴纳全部土地增值税。2.以分期收款方式转让房地产的，主管税务机关可根据合同规定的收款日期来确定具体的纳税期限。3.项目全部竣工结算前转让房地产的，可以采取预征土地增值税，在该项目全部竣工办理结算后再进行清算，根据应征税额和已征税额进行结算，多退少补。第13页/共14页感谢您的观看。第14页/共14页