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1、土地增值税法是指国家制定的用以调整土地增土地增值税法是指国家制定的用以调整土地增值税征收与缴纳之间权利及义务关系的法律规范值税征收与缴纳之间权利及义务关系的法律规范是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税所取得的增值额征收的一种税1 国国家家财财政政收收入入收收益益的的分分配配方方式式，增增加加规规范范国国家家参参与与土土地地增增值值健健全全土土地地税税收收制制度度获获取取暴暴利利的的行行为为抑抑制制炒炒买买炒炒卖卖土土地地投投机机的的客客观观需
2、需要要和和房房地地产产市市场场调调控控力力度度增增强强国国家家对对房房地地产产开开发发土地有偿使用是我国土地制度改革的中心内容。土土地有偿使用是我国土地制度改革的中心内容。土地所有权与经营权相分离，使土地作为商品进入市地所有权与经营权相分离，使土地作为商品进入市场流通，通过市场机制来调节土地供需，实现资源场流通，通过市场机制来调节土地供需，实现资源的合理配置。的合理配置。2第一节第一节纳税义务人纳税义务人不论法人与自然人不论法人与自然人不论经济性质不论经济性质不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人不论部门不论部门土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用土地
3、增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上的建筑及其附着物并取得收入的单位和权、地上的建筑及其附着物并取得收入的单位和个人，对纳税人的规定主要有以下几个特点：个人，对纳税人的规定主要有以下几个特点：3征税范围征税范围 一一并并转转让让物物连连同同国国有有土土地地使使用用权权地地上上的的建建筑筑物物及及其其附附着着转转让让国国有有土土地地使使用用权权征税范围的界定征税范围的界定 入入的的行行为为征征税税对对转转让让房房地地产产并并取取得得收收转转让让行行为为征征税税地地上上建建筑筑物物和和附附着着物物的的对对国国有有土土地地使使用用权权及及其其物物的的行行为为征征税税及及其其地地上上建建筑筑物
4、物和和附附着着对对转转让让国国有有土土地地使使用用权权使用权是否为国家所有为判断标准之一使用权是否为国家所有为判断标准之一产权是否发生转让为判断标准之二产权是否发生转让为判断标准之二是否取得收入为判断标准之三是否取得收入为判断标准之三4以出售方式转让国有土地使用权地上建筑物及着物的：是以出售方式转让国有土地使用权地上建筑物及着物的：是以继承、赠与方式转让房地产的：不是（少标准三）以继承、赠与方式转让房地产的：不是（少标准三）房地产的出租：不是（少标准二）房地产的出租：不是（少标准二）房地产的抵押：不是（少标准二及三）房地产的抵押：不是（少标准二及三）房地产抵债：是房地产抵债：是房地产的交换：是
5、（但个人互换居住房不算）房地产的交换：是（但个人互换居住房不算）以房地产进行投资、联营：暂免征收；再转让的应征收以房地产进行投资、联营：暂免征收；再转让的应征收合作建房：建成后分房自用暂免征收；建成后转让的应征收合作建房：建成后分房自用暂免征收；建成后转让的应征收企业兼并转让房地产：暂免征收企业兼并转让房地产：暂免征收房地产的代建房行为：不是（少标准二及三）房地产的代建房行为：不是（少标准二及三）房地产的重新评估增值：不是（少标准二及三）房地产的重新评估增值：不是（少标准二及三）因国家收回国有土地使用权而使房地产权属发生转让的：免征因国家收回国有土地使用权而使房地产权属发生转让的：免征对若干具
6、体情况的判断对若干具体情况的判断5例：按照土地增值税的有关规定，下列房地产的各例：按照土地增值税的有关规定，下列房地产的各项行为中，应该缴纳土地增值税的有（项行为中，应该缴纳土地增值税的有（ ）。）。 A以房地产作价入股进行投资或作为联营以房地产作价入股进行投资或作为联营 B双方合作建房，建成后转让的双方合作建房，建成后转让的 C对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的 D对于以房地产抵债而发生房地产产权转让的对于以房地产抵债而发生房地产产权转让的 E房地产出租，出租人取得了收入房地产出租，出租人取得了收入6标准答案：标准答案：B、D说明说明:（1）以房地产
7、作价入股进行投资或作为联营条件的，）以房地产作价入股进行投资或作为联营条件的，暂免征收土地增值税，但投资、联营企业将其土地再暂免征收土地增值税，但投资、联营企业将其土地再转让的应征收土地增值税；（转让的应征收土地增值税；（2）双方合作建房，建）双方合作建房，建成后转让的应征收土地增值税；（成后转让的应征收土地增值税；（3）对被兼并企业）对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税；将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税；（4）对于以房地产抵债而发生房地产产权转让的，）对于以房地产抵债而发生房地产产权转让的，应征收土地增值税；（应征收土地增值税；（5）房地产出租，出租人取得
8、）房地产出租，出租人取得了收入，但未发生产权转让行为，不属征收土地增值了收入，但未发生产权转让行为，不属征收土地增值税的范围。税的范围。 7实行四级超率累进税率实行四级超率累进税率增值额未超过扣除项目金额增值额未超过扣除项目金额50%50%的部分，税率的部分，税率为为30%30%增值额超过扣除项目金额增值额超过扣除项目金额50%50%、未超过扣除项、未超过扣除项目金额目金额100%100%的部分，税率为的部分，税率为40%40%增值额超过扣除项目金额增值额超过扣除项目金额100%100%、未超过扣除项、未超过扣除项目目200%200%的部分，税率为的部分，税率为50%50%增值额超过扣除项目金
9、额增值额超过扣除项目金额200%200%的部分，税率为的部分，税率为60%60%8应税收入的确定应税收入的确定 需需要要专专门门评评估估财财产产价价值值的的权权利利取取得得的的无无形形资资产产或或具具有有其其他他进进行行估估价价价价值值不不容容易易确确定定，需需要要实实物物比比较较容容易易确确定定、银银行行本本票票等等现现金金、银银行行存存款款、支支票票货货币币,:,:扣除项目的确定（具体说明见下页）扣除项目的确定（具体说明见下页）税法准予纳税人从转让收入额减除的扣除项目有：税法准予纳税人从转让收入额减除的扣除项目有： )()%20,()()(155P)(重重置置成成本本乘乘以以成成新新率率格
10、格旧旧房房及及建建筑筑物物的的评评估估价价扣扣除除另另加加计计从从事事房房地地产产开开发发其其他他扣扣除除项项目目税税、教教育育费费附附加加营营业业税税、城城建建税税、印印花花金金与与转转让让房房地地产产有有关关的的税税管管理理费费用用销销售售费费用用、财财务务费费用用、房房地地产产开开发发费费用用）房房地地产产开开发发成成本本（户户手手续续费费地地价价费费和和有有关关登登记记、过过的的金金额额取取得得土土地地使使用用权权所所支支付付9 取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有地使用权所支付的地价
11、款和按国家统一规定交纳的有关费用（登记费和过户手续费）关费用（登记费和过户手续费） 房地产开发成本，是指纳税人房地产开发项目实际发房地产开发成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。发间接费用。 计税依据计税依据增值额增值额的确定的确定纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额，为增值额目金额后的余额，为增值额 上述扣除项目的进一步说明：上述扣除项目的进一
12、步说明：10 房地产开发费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、房地产开发费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。管理费用、财务费用。 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）取得土地使用权其他房地产开发费用，按本条（一）取得土地使用权所支付的金额所支付的金额 （二）房地产开发成本（二）房地产开发成本
13、项规定计算的金项规定计算的金额之和的以内计算扣除。额之和的以内计算扣除。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的以内计算扣除。（二）项规定计算的金额之和的以内计算扣除。 11 与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除交纳的教育费附加，也可视同税
14、金予以扣除 旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。须经当地税务机关确认。 对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计的扣除。项规定计算的金额之和，加计的扣除。 12例：某单位转让一幢已经使用过的楼房，售价例：某单位转让一幢已经使用过的楼房，售价500500万元。该
15、万元。该楼房原价为楼房原价为600600万元，已提折旧万元，已提折旧400400万元。经房地产评估机万元。经房地产评估机构评估，该楼重置成本价为构评估，该楼重置成本价为800800万元，成新度折扣率为五成。万元，成新度折扣率为五成。转让时缴纳各种税费共转让时缴纳各种税费共27.527.5万元。该单位应缴纳的土地增万元。该单位应缴纳的土地增值税额是（值税额是（ ）。）。A A2525万元万元 B B24.1524.15万元万元C C2020万元万元 D D21.7521.75万元万元标准答案：标准答案：D D增值额增值额=500-800=500-800* *0.5-27.5=72.50.5-27
16、.5=72.5万元万元72.572.5未超过扣除项目（未超过扣除项目（400+27.5400+27.5）的）的50%50% 土地增值税土地增值税=72.5=72.5* *30%=21.7530%=21.75万元万元13一、增值额的确定一、增值额的确定转让房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额转让房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额为增值额后的余额为增值额二、应纳税额的计算方法二、应纳税额的计算方法按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收率计算征收 适适用用税税率率）（每每级级距距的的土土地地增增值值额额应应纳纳税税额额因为
17、分步计算比较繁琐，一般可采用速算扣除法计算因为分步计算比较繁琐，一般可采用速算扣除法计算14%35%60%2004%15%50%200%1003%5%40%100%502%30%501 扣扣除除项项目目金金额额增增值值额额土土地地增增值值税税税税额额：金金额额、增增值值额额超超过过扣扣除除项项目目扣扣除除项项目目金金额额增增值值额额土土地地增增值值税税税税额额：，未未超超过过金金额额、增增值值额额超超过过扣扣除除项项目目扣扣除除项项目目金金额额增增值值额额土土地地增增值值税税税税额额：，未未超超过过金金额额、增增值值额额超超过过扣扣除除项项目目增增值值额额土土地地增增值值税税税税额额：目目金金
18、额额、增增值值额额未未超超过过扣扣除除项项15 某房产开发企业转让房地产取得某房产开发企业转让房地产取得1000010000万元，万元，取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额20002000万元，房地万元，房地产开发成本产开发成本30003000万元，房地产开发税金万元，房地产开发税金500500万万元，利息不能按转让房地产项目计算分摊元，利息不能按转让房地产项目计算分摊. .答案：答案：增值额增值额=10000-2000-3000-(2000+3000)=10000-2000-3000-(2000+3000)* *10%- 10%- 500-(2000+3000) 500-(2
19、000+3000)* *20%=300020%=3000万元万元增值率增值率=3000/7000=42%=3000/7000=42%土地增值税土地增值税=3000=3000* *30%=90030%=900万元万元16对建造普通标准住宅的税收优惠对建造普通标准住宅的税收优惠建造普通标准住宅出售，增值额未超过建造普通标准住宅出售，增值额未超过20%20%的，免征的，免征对国家征用收回的房地产的税收优惠对国家征用收回的房地产的税收优惠免征土地增值税免征土地增值税对个人转让房地产的税收优惠对个人转让房地产的税收优惠居住满居住满5 5年或年或5 5年以上免征；年以上免征；3-53-5年减半征；未满年减
20、半征；未满3 3年征年征对对19941994年年1 1月月1 1日前签订开发及转让合同的房地产日前签订开发及转让合同的房地产的税收优惠的税收优惠之前已签订的房地产之前已签订的房地产转让转让合同，不论何时转让均免征合同，不论何时转让均免征之前已签订的房地产之前已签订的房地产开发开发合同或已立项，其在之后合同或已立项，其在之后5 5年年内首次转让房地产的，免征土地增值税（现已到期）内首次转让房地产的，免征土地增值税（现已到期）在上述免税期限内再次转让，均应按规定征税在上述免税期限内再次转让，均应按规定征税17例例: :某个人某个人19991999年年6 6月因工作调动转让原居住的自有住房，月因工作
21、调动转让原居住的自有住房，房产于房产于19951995年年8 8月以月以2020万元的价格购入，购入时缴纳契税万元的价格购入，购入时缴纳契税1 1万元，其他各种费用万元，其他各种费用1 1万元，转让获得收入万元，转让获得收入4646万元，支付各万元，支付各种税金共种税金共2.4752.475万元（不包括个人所得税）。现在重建同样万元（不包括个人所得税）。现在重建同样的房屋需的房屋需5050万元，经评估房屋为七成新。该个人转让自有万元，经评估房屋为七成新。该个人转让自有住房应缴纳的土地增值税是（住房应缴纳的土地增值税是（ ）。（保留小数点后）。（保留小数点后两位数）两位数）万万元元土土地地增增值
22、值税税所所以以减减征征税税率率适适用用的的增增值值额额未未超超过过扣扣除除项项目目万万元元增增值值额额万万元元扣扣除除项项目目2788. 12%30525. 8,%,50,%30%,50525. 8475.3746475.37475. 27 . 050 18加强土地增值税的征收管理加强土地增值税的征收管理P160P160纳税地点：房地产所在地主管税务机关纳税地点：房地产所在地主管税务机关纳税人是法人纳税人是法人纳税人是自然人纳税人是自然人纳税申报纳税申报P161-163P161-16319例例:按照土地增值税征收管理的有关规定，下列项目中属于按照土地增值税征收管理的有关规定，下列项目中属于房地
23、产评估机构应履行的义务有（房地产评估机构应履行的义务有（ ）。）。 A向税务机关提供房产买卖合同向税务机关提供房产买卖合同 B向税务机关无偿提供与房地产评估有关的评估资料向税务机关无偿提供与房地产评估有关的评估资料 C按当地政府的要求按期报送房地产的价格评估结果按当地政府的要求按期报送房地产的价格评估结果 D严格按税法规定的办法进行应纳税房地产的价格评估严格按税法规定的办法进行应纳税房地产的价格评估 E向税务机关如实申报房地产交易额及扣除项目金额向税务机关如实申报房地产交易额及扣除项目金额标准答案：标准答案：B B、D D （1 1）必须严格按税法规定的办法进行应纳税房地产的价）必须严格按税法规定的办法进行应纳税房地产的价格评估；（格评估；（2 2）房地产所在地的税务机关要求从事房地产）房地产所在地的税务机关要求从事房地产评估的机构提供与房地产评估有关的评估资料，资产评估评估的机构提供与房地产评估有关的评估资料，资产评估机构应无偿提供，不得以任何借口予以拒绝。机构应无偿提供，不得以任何借口予以拒绝。 备选答案中的备选答案中的A A、C C、E E项均不正确：项均不正确：A A、E E两项的内容是纳两项的内容是纳税人应履行的义务；税人应履行的义务；C C项答案表述为按当地政府的要求不项答案表述为按当地政府的要求不正确，应按照资产评估的规定。正确，应按照资产评估的规定。20