土地增值税法概述.pptx

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1、土地增值税法土地增值税法土地增值税的概念土地增值税的概念 l土地增值税是对有偿转让土地增值税是对有偿转让国有国有土地土地使用权、地上建筑物及其附着物产使用权、地上建筑物及其附着物产权，取得增值收入的单位和个人征权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。收的一种税。 我国土地增值税的特点我国土地增值税的特点1 1、以转让房地产的、以转让房地产的增值额增值额为计税依据为计税依据2 2、征税面比较广、征税面比较广3 3、实行、实行超率累进税率超率累进税率4 4、实行按次征收、实行按次征收纳税义务人纳税义务人 l转让国有土地使用权、地上建筑物转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个

2、及其附着物并取得收入的单位和个人。人。l包括内外资企业、行政事业单位、包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。中外籍个人等。征税范围征税范围 l征税范围包括：征税范围包括：（1 1）转让国有土地使用权；）转让国有土地使用权；（2 2）地上建筑物及其附着物连同国）地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。有土地使用权一并转让。 l征税范围具有征税范围具有“国有国有”、“转让转让”、“取得收入取得收入”三个关键特征。三个关键特征。l具体问题可归纳为应征、不征、免具体问题可归纳为应征、不征、免征三个方面。征三个方面。l【例题例题11单选题单选题】下列各项中，下列各项中，应征土地增值税的是（

3、应征土地增值税的是（ ）。）。lA.A.赠予社会公益事业的房地产赠予社会公益事业的房地产lB.B.个人之间互换自有住房个人之间互换自有住房lC.C.抵押期满转让给债权人的房地产抵押期满转让给债权人的房地产lD.D.兼并企业从被兼并企业得到的房兼并企业从被兼并企业得到的房地产地产l【答案答案】C Cl【例题例题22多选题多选题】下列行为中，下列行为中，应当征收土地增值税的有应当征收土地增值税的有( )( )。lA A将房屋产权赠与直系亲属的将房屋产权赠与直系亲属的lB B由双方合作建房后分配自用的由双方合作建房后分配自用的lC C以房地产抵债而发生房地产产以房地产抵债而发生房地产产权转让的权转让

4、的lD D以房地产作价入股投资房地产以房地产作价入股投资房地产开发公司的开发公司的l【答案答案】CD CD 税率税率 l土地增值税采用土地增值税采用四级超率累进税率四级超率累进税率（我国唯一）（我国唯一）l增值额增值额= =应税收入应税收入- -扣除项目金额扣除项目金额l比率比率= =增值额增值额/ /扣除项目金额扣除项目金额l应纳税额应纳税额= =增值额增值额税率税率- -扣除项目金扣除项目金额额速算扣除系数速算扣除系数 应税收入与扣除项目应税收入与扣除项目 l（一）应税收入的确定（一）应税收入的确定l纳税人转让房地产取得的收入，包纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的括转让房地产

5、取得的全部价款及有全部价款及有关的经济利益关的经济利益。l从形式上看包括从形式上看包括货币收入、实物收货币收入、实物收入和其他收入入和其他收入。非货币收入要折合。非货币收入要折合金额计入收入总额。金额计入收入总额。 （二）扣除项目的确定（二）扣除项目的确定（重点）（重点） l1 1、取得土地使用权所支付的金额、取得土地使用权所支付的金额（适用（适用新建房转让新建房转让和和存量房地产转让存量房地产转让）l包括地价款和取得使用权时按政府规包括地价款和取得使用权时按政府规定缴纳的费用定缴纳的费用l2 2、房地产开发成本、房地产开发成本l（适用（适用新建房转让新建房转让）l包括土地征用及拆迁补偿费（包

6、括包括土地征用及拆迁补偿费（包括耕地占用税）耕地占用税）、前期工程费、建筑、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用套设施费、开发间接费用 l【例题例题33多选题多选题】下列项目中，下列项目中，属于属于房地产开发成本房地产开发成本的有（的有（）。）。lA.A.土地出让金土地出让金lB.B.耕地占用税耕地占用税 lC.C.公共配套设施费公共配套设施费lD.D.借款利息费用借款利息费用l【答案答案】BCBCl3 3、房地产开发费用、房地产开发费用（适用（适用新建房转让新建房转让）l（）纳税人能按转让房地产项目分摊利（）纳税人能按转让房地产项

7、目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的：息支出并能提供金融机构贷款证明的：l最多允许扣除最多允许扣除的房地产开发费用的房地产开发费用= =利息利息+ +（取得土地使用权所支付的金额（取得土地使用权所支付的金额+ +房地产开房地产开发成本）发成本）5%5%以内以内l（）纳税人不能按转让房地产项目分摊（）纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的利息支出或不能提供金融机构贷款证明的l最多允许最多允许扣除的房地产开发费用扣除的房地产开发费用= =（取得土（取得土地使用权所支付的金额地使用权所支付的金额+ +房地产开发成本）房地产开发成本）10%10%以内以内 l【例题例题4

8、4计算题计算题】企业开发房地产取得企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额土地使用权所支付的金额10001000万元万元；房；房地产开发成本地产开发成本60006000万元万元；向金融机构借；向金融机构借入资金利息支出入资金利息支出400400万元万元（能提供贷款证（能提供贷款证明），其中超过国家规定上浮幅度的金明），其中超过国家规定上浮幅度的金额为额为100100万元；该省规定能提供贷款证明万元；该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用为的其他房地产开发费用为5%5%。该企业允。该企业允许扣除的房地产开发费用是多少？许扣除的房地产开发费用是多少？l【答案答案】该企业允许扣除的房地产开发该企

9、业允许扣除的房地产开发费用费用= =（400-100400-100）+ +（1000+60001000+6000）5%=6505%=650（万元）。（万元）。 l4 4、与转让房地产有关的税金、与转让房地产有关的税金（适用（适用新建房转让新建房转让和和存量房地存量房地产产转让）转让）l包括营业税、城建税、印花税。包括营业税、城建税、印花税。教育费附加视同税金扣除。教育费附加视同税金扣除。 企业企业状况状况可扣除可扣除税金税金详细说明详细说明房地房地产开产开发企发企 业业（1 1）营业）营业税税（2 2）城建）城建税和教育税和教育费附加费附加（1 1）销售）销售自行开发自行开发的的房地产时计算营

10、业税房地产时计算营业税的营业额为的营业额为转让收入转让收入全额全额，营业税税率为，营业税税率为5%5%（2 2）由于印花税（）由于印花税（0.50.5）包含在管理）包含在管理费用中，故费用中，故不能在此不能在此单独扣除单独扣除企业企业状况状况可扣除税金可扣除税金详细说明详细说明非房非房地产地产开发开发企业企业（1 1）营业）营业税税（2 2）印花印花税税（3 3）城建）城建税和教育费税和教育费附加附加（1 1）销售）销售自行开发自行开发的房地产的房地产时计算营业税的营业额为时计算营业税的营业额为转转让收入全额让收入全额，营业税税率为，营业税税率为5%5%销售或转让其销售或转让其购置购置的房地产

11、的房地产时，计算营业税的营业额为转时，计算营业税的营业额为转让收入减除购置后受让原价后让收入减除购置后受让原价后的的余额余额；营业税税率为；营业税税率为5%5%（2 2）印花税税率为）印花税税率为0.50.5（产（产权转移书据）权转移书据）l5 5、财政部规定的其他扣除项目、财政部规定的其他扣除项目（适用（适用新建房转让新建房转让）l从事房地产开发的纳税人可从事房地产开发的纳税人可加计扣除加计扣除= =（取得土地使用权所支付的金额（取得土地使用权所支付的金额+ +房地房地产开发成本）产开发成本）20%20%l【注意注意】l（1 1）此项加计扣除针对）此项加计扣除针对房地产开发企房地产开发企业业

12、有效，非房地产开发企业不享受此有效，非房地产开发企业不享受此项政策；项政策；l（2 2）取得土地使用权后）取得土地使用权后未经开发未经开发就转就转让的，让的，不得不得加计扣除。加计扣除。 l【例题例题55计算题计算题】某某房地产开发公司房地产开发公司整体整体出售了其出售了其新建新建的商品房，与商品房相关的的商品房，与商品房相关的土地使用权支付额和开发成本土地使用权支付额和开发成本共计共计1000010000万万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该项目所在省政府规定计征行借款利息；该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按土地增

13、值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比例执行；该项目转国家规定允许的最高比例执行；该项目转让的有关税金为让的有关税金为200200万元。计算确认该商品万元。计算确认该商品房项目缴纳土地增值税时，应扣除的房项目缴纳土地增值税时，应扣除的房地房地产开发费用产开发费用和和“其他扣除项目其他扣除项目”的金额的的金额的合计是多少？合计是多少？l【答案答案】应扣除的房地产开发费用和应扣除的房地产开发费用和“其他扣除其他扣除项目项目”的金额的金额=10000=10000（10%+20%10%+20%）=3000=3000（万（万元）。元）。 l6 6、旧房及建筑物的评估价格、旧房及建筑物的评估价

14、格l（适用（适用存量房地产转让存量房地产转让）l“旧房及建筑物的评估价格旧房及建筑物的评估价格”是指转让已使用是指转让已使用过的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地过的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。l评估价格评估价格= =重置成本价重置成本价成新度折扣率成新度折扣率l【例题例题66判断题判断题】转让旧房的，转让旧房的，应按应按房屋的净值房屋的净值、取得土地使用取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一权所支付的地价款和按国家统一

15、规定缴纳的有关费用规定缴纳的有关费用及及在转让环在转让环节缴纳的税金节缴纳的税金作为扣除项目金额作为扣除项目金额计征土地增值税。（计征土地增值税。（ ）l【答案答案】l【难点归纳难点归纳1 1】从不同从不同转让标的转让标的看扣除项看扣除项目的差异。目的差异。l新建房地产转让新建房地产转让时可扣除：时可扣除：1 1取得土地取得土地使用权所支付的金额；使用权所支付的金额；2 2房地产开发成房地产开发成本；本；3 3房地产开发费用；房地产开发费用；4 4与转让房与转让房地产有关的税金；地产有关的税金；5 5财政部规定的其他财政部规定的其他扣除项目。扣除项目。l存量房地产转让存量房地产转让时可扣除：时

16、可扣除：1 1取得土地取得土地使用权所支付的金额；使用权所支付的金额；4 4与转让房地产与转让房地产有关的税金；有关的税金；6 6旧房及建筑物的评估价旧房及建筑物的评估价格。格。 l【例题例题77多选题多选题】以下项目中，转以下项目中，转让新建房地产和转让旧房产计算其土让新建房地产和转让旧房产计算其土地增值税增值额均能扣除的项目有地增值税增值额均能扣除的项目有（ ）。）。lA. A. 取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额 lB. B. 房地产开发成本房地产开发成本lC. C. 与转让房地产有关的税金与转让房地产有关的税金 lD. D. 旧房及建筑物的评估价格旧房及建筑物的评估价

17、格l【答案答案】ACACl【难点归纳难点归纳2 2】从不同转让主体的不同从不同转让主体的不同转让行为看扣除项目的差异。转让行为看扣除项目的差异。l1 1、房地产开发企业转让新建房、房地产开发企业转让新建房l2 2、非房地产开发企业转让新建房、非房地产开发企业转让新建房l3 3、各类企业转让存量房、各类企业转让存量房l4 4、各类企业、各类企业单纯转让未经开发的土地单纯转让未经开发的土地l 企业企业情况情况转让转让房地产情况房地产情况可扣除项目可扣除项目房地产房地产开发企开发企业业转让新建房转让新建房1 1取得土地使用权所支付的取得土地使用权所支付的金额金额2 2房地产开发成本房地产开发成本3

18、3房地产开发费用房地产开发费用4 4与转让房地产有关的税金与转让房地产有关的税金营业税；城建税和教育费营业税；城建税和教育费附加附加5 5财政部规定的其他扣除项财政部规定的其他扣除项目（加计扣除）目（加计扣除）企业情况企业情况转让房地转让房地产情况产情况可扣除项目可扣除项目非房地产非房地产开发企业开发企业转让转让新建房新建房1 1取得土地使用权所取得土地使用权所支付的金额支付的金额2 2房地产开发成本房地产开发成本3 3房地产开发费用房地产开发费用4 4与转让房地产有关与转让房地产有关的税金的税金营业税；印花税；营业税；印花税；城建税和教育费附加城建税和教育费附加企业情况企业情况转让转让房地产

19、情况房地产情况可扣除项目可扣除项目各类企业各类企业转让存量房转让存量房1 1取得土地使用权所支付的取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用纳的有关费用2 2转让环节缴纳的税金转让环节缴纳的税金营业税；印花税；城营业税；印花税；城建税和教育费附加建税和教育费附加3 3房屋及建筑物的评估价格房屋及建筑物的评估价格评估价格重置成本价评估价格重置成本价成成新度折扣率新度折扣率 企业情况企业情况转让房地转让房地产情况产情况可扣除项目可扣除项目各类企业各类企业单纯转让单纯转让未经开发未经开发的土地的土地1 1取得土地使用权取得土地使用权所支付的地价款和按所支付的地

20、价款和按国家统一规定缴纳的国家统一规定缴纳的有关费用有关费用2 2转让环节缴纳的转让环节缴纳的税金税金应纳税额的计算方法应纳税额的计算方法 l第一步，第一步，计算收入总额计算收入总额l第二步，第二步，计算扣除项目金额计算扣除项目金额l第三步，第三步，用收入总额减除扣除项目金额计用收入总额减除扣除项目金额计算增值额算增值额l土地增值额土地增值额= =转让房地产收入转让房地产收入- -规定扣除项规定扣除项目金额目金额l第四步，第四步，计算计算增值额增值额与与扣除项目扣除项目之间的比例，以之间的比例，以确定使用税率的档次和速算扣除系数确定使用税率的档次和速算扣除系数l第五步，第五步，套用公式计算税额

21、。套用公式计算税额。公式为：公式为：l应纳税额应纳税额= =增值额增值额税率税率- -扣除项目金额扣除项目金额速算扣除系数速算扣除系数 【例题例题88计算题计算题】某房地产开发公司与某单某房地产开发公司与某单位于位于20072007年年3 3月正式签署一写字楼转让合同，月正式签署一写字楼转让合同，取得取得转让收入转让收入1500015000万元万元，公司即按税法规，公司即按税法规定缴纳了有关税金（营业税税率定缴纳了有关税金（营业税税率5%5%，城建税，城建税税率为营业税税额的税率为营业税税额的7%,7%,教育费附加征收率教育费附加征收率为营业税税额的为营业税税额的3%3%，印花税税率为，印花税

22、税率为0.50.5）。）。已知该公司为已知该公司为取得土地使用权取得土地使用权而支付的地价而支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用为款和按国家统一规定交纳的有关费用为30003000万元万元；投入；投入房地产开发成本房地产开发成本为为40004000万元万元；房；房地产开发费用中的利息支出为地产开发费用中的利息支出为12001200万元（不万元（不能按转让房地产项目计算分摊利息支出能按转让房地产项目计算分摊利息支出, ,也也不能提供金融机构证明）。另知该公司所在不能提供金融机构证明）。另知该公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为除比例为

23、10%10%。请计算该公司转让此楼应纳。请计算该公司转让此楼应纳的土地增值税税额。的土地增值税税额。 （1 1）确定转让房地产的收入：）确定转让房地产的收入：转让收入为转让收入为1500015000万元万元。 （2 2）确定转让房地产的扣除项目金额：）确定转让房地产的扣除项目金额：取得土地使用权所支付的金额为取得土地使用权所支付的金额为30003000万元万元房地产开发成本为房地产开发成本为40004000万元万元房地产开发费用房地产开发费用= =（3000+40003000+4000）10%=70010%=700（万元）（万元）与转让房地产有关的税金与转让房地产有关的税金=15000=150

24、005%+150005%+150005%5%（7%+3%7%+3%）=825=825（万元）（万元）从事房地产开发的加计扣除从事房地产开发的加计扣除= =（3000+40003000+4000）20%=140020%=1400（万元）（万元）转让房地产的转让房地产的扣除项目金额为扣除项目金额为=3000+4000+700+825+1400=3000+4000+700+825+1400=99259925（万元）（万元）（3 3）转让房地产的）转让房地产的增值额增值额=15000-9925=15000-9925=50755075（万元）（万元）（4 4）增值额与扣除项目金额的比率）增值额与扣除项目

25、金额的比率=5075=50759925992551.13% 51.13% （第二档（第二档40%40%，5%5%）（5 5）计算应纳土地增值税税额：）计算应纳土地增值税税额：应纳土地增值税应纳土地增值税=5075=507540%-992540%-99255%=1533.755%=1533.75（万元）（万元）l【例题例题99计算题计算题】李某系某市居民，于李某系某市居民，于20052005年年2 2月以月以5050万元购得一临街商铺，同时支付相关税费万元购得一临街商铺，同时支付相关税费1 1万元，购置后一直对外出租。万元，购置后一直对外出租。20082008年年5 5月，将临月，将临街商铺改租

26、为卖，以街商铺改租为卖，以8080万元转让给他人，经相关万元转让给他人，经相关评估机构评定，房屋的重置成本价为评估机构评定，房屋的重置成本价为7070万元，成万元，成新度折扣率为新度折扣率为8080。l要求：根据上述资料，按下列序号计算回答问题，要求：根据上述资料，按下列序号计算回答问题，每问需计算出合计数。每问需计算出合计数。l（1 1）李某转让商铺应缴纳的营业税、城建税、）李某转让商铺应缴纳的营业税、城建税、教育费附加。教育费附加。l（2 2）李某转让商铺应缴纳的印花税。）李某转让商铺应缴纳的印花税。l（3 3）李某转让商铺应缴纳的土地增值税。）李某转让商铺应缴纳的土地增值税。 l【答案答

27、案】l（1 1）营业税、城建税和教育费附加）营业税、城建税和教育费附加（80805050）5%5%（1 17%7%3%3%）1.651.65（万元）（万元） l（2 2）印花税）印花税80800.05%0.05%0.040.04（万元）（万元）l（3 3）可扣除项目）可扣除项目707080%80%1.651.650.040.0457.6957.69（万元）（万元）l增值额增值额808057.6957.6922.3122.31（万元）（万元）l增值率增值率22.31/57.6922.31/57.6938.67%38.67%50%50%l土地增值税土地增值税22.3122.3130%30%6.69

28、6.69（万元）（万元） 税收优惠税收优惠 l1.1.建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额目金额20%20%的免税。的免税。l普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限，在普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限，在20052005年以前由各省、自治区、直辖市人民政府规年以前由各省、自治区、直辖市人民政府规定。定。20052005年年6 6月月1 1日起，普通标准住宅应同时满足：日起，普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在住宅小区建筑容积率在1.01.0以上；单套建筑面积在以上；单套建筑面积在120120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上平方

29、米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格住房平均交易价格1.21.2倍以下。各省、自治区、直倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策住房具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适住房具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%20%。税收优惠税收优惠l2.2.因国家建设需要依法征用、收回的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。房地产，免征土地增值税。l3.3.个人因工作调动或改善居住条件转个人因工作调动或改善居住条件转让原自用住房的，依原房产使用时间让原自用住房的，依原房产使用时间长短确定免税或减半征税。长短确定免税或减半征税。征收管理征收管理 l纳税人应在合同签订后纳税人应在合同签订后7 7日内向房日内向房地产所在地主管税务机关申报纳税，地产所在地主管税务机关申报纳税，并向税务机关提供相关合同资料。并向税务机关提供相关合同资料。纳税人转让的房地产坐落在两个或纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报。地分别申报。