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1、1 土地增值税土地增值税调控房地产调控房地产3本节框架本节框架概述（了解）概述（了解）征税范围、纳税人、税率（熟悉）征税范围、纳税人、税率（熟悉）转让房地产增值额的确定（转让房地产增值额的确定（掌握掌握）应纳税额的计算（熟悉）应纳税额的计算（熟悉）减免税优惠（熟悉）减免税优惠（熟悉）申报和缴纳（熟悉）申报和缴纳（熟悉）5一、土地增值税概述一、土地增值税概述 土地增值税是对土地增值税是对转让转让国有土地使用权、地上建筑物及其国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得附着物并取得收入收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。征收的目的是，进一步完
2、善税制，的增值额征收的一种税。征收的目的是，进一步完善税制，加强对房地产市场的宏观调控，抑制土地投机、获取暴利加强对房地产市场的宏观调控，抑制土地投机、获取暴利的行为，增加国家财政收入。的行为，增加国家财政收入。注意注意注意注意区别区别出让出让 转让转让土地出让是指土地出让是指土地所有权土地所有权人（国家）将土地一定年人（国家）将土地一定年限的使用权有偿转移给集体或个人。俗称限的使用权有偿转移给集体或个人。俗称土地一级土地一级市场市场。土地转让是指土地使用权人将土地剩余年限的使用土地转让是指土地使用权人将土地剩余年限的使用权转给其他集体或个人。俗称土地权转给其他集体或个人。俗称土地二级市场二级
3、市场。区别很明显了，就是国家把区别很明显了，就是国家把土地使用权出让土地使用权出让给某个给某个集体或个人，该集体或个人获得使用权后再转移给集体或个人，该集体或个人获得使用权后再转移给别人就是转让。别人就是转让。7 二、特点：二、特点：（1 1）以转让房地产取得的增值额为征税）以转让房地产取得的增值额为征税对象对象（2 2）征税面比较广）征税面比较广（3 3）采用扣除法和评估法计算增值额）采用扣除法和评估法计算增值额（4 4）实行超率累进税率）实行超率累进税率（5 5）实行按次征收）实行按次征收 8 征税范围征税范围纳税人纳税人税率税率9 一、征税范围一般规定一、征税范围一般规定转让国有土地使用
4、权，地上建筑物及其附着物转让国有土地使用权，地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。连同国有土地使用权一并转让。10二、征税范围判定标准二、征税范围判定标准标准之一：转让的土地使用权是否国家所有。标准之一：转让的土地使用权是否国家所有。转让国有土地使用权，征土地增值税；转让集体所有制土地，应先在有关部门办理(或补办)土地使用或出让手续，使之变为国家所有才可转让，并纳入土地增值税的征税范围。自行转让集体土地是一种违法行为。标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让。发生产权转让。转让土地使用权征，出让不征；未转让土地使用权、房
5、产产权(如出租)也不征。11标准之三：转让房地产是否取得收入。标准之三：转让房地产是否取得收入。取得收入的征；房地产产权虽变更但未取得收入的，不征土地增值税。上述三个标准必须同时具备，即转让国有上述三个标准必须同时具备，即转让国有土地使用权，或房屋产权与国有土地使用权一土地使用权，或房屋产权与国有土地使用权一并转让，只要取得收入，均属于土地增值税的并转让，只要取得收入，均属于土地增值税的征税范围。征税范围。12三、征税范围的具体事项三、征税范围的具体事项有关事项有关事项 是否属于征税范围是否属于征税范围 1 1出售出售 征。包括三种情况：征。包括三种情况：(1)(1)出售国有土地使用权；出售国
6、有土地使用权；(2)(2)取得国有土地取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售；使用权后进行房屋开发建造后出售；(3)(3)存量房地产买卖。存量房地产买卖。2 2继承、赠予继承、赠予 继承不征继承不征(无收入无收入)。赠予中公益性赠予、赠予直系亲属或承担直。赠予中公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人不征；非公益性赠予征。接赡养义务人不征；非公益性赠予征。3 3出租出租 不征不征(无权属转移无权属转移)4 4房地产抵押房地产抵押 抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期满，不抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征。能偿还债务，而以房地产抵债
7、，征。5 5房地产交换房地产交换 单位之间换房，有收入的征；个人之间互换自住房不征。单位之间换房，有收入的征；个人之间互换自住房不征。13三、征税范围的具体事项三、征税范围的具体事项有关事项有关事项 是否属于征税范围是否属于征税范围 6 6以房地产投资、以房地产投资、联营联营 房地产转让到投资联营企业，不征；房地产转让到投资联营企业，不征；7 7合作建房合作建房 建成后自用，不征；建成后转让，征。建成后自用，不征；建成后转让，征。8 8代建房代建房 不征不征(无权属转移无权属转移)9 9房地产重新评估房地产重新评估 不征不征(无收入无收入)10.10.企业兼并转让房地产企业兼并转让房地产 暂免
8、暂免总结：不属于土地增值税的总结：不属于土地增值税的征税范围的情况征税范围的情况（1 1）房地产继承）房地产继承（2 2）房地产有条件的赠与）房地产有条件的赠与（3 3）房地产出租）房地产出租（4 4）房地产抵押期内）房地产抵押期内（5 5）房地产的代建房行为）房地产的代建房行为（6 6）房地产重新评估增值）房地产重新评估增值（7 7）兼并等等）兼并等等 无收无收无收无收入入入入 无收无收无收无收入入入入权属未变权属未变权属未变权属未变 无权属转移无权属转移无权属转移无权属转移实例实例例：某市国土局将一块国有土地出让给某房地产商进行开发，获土地使用权出让例：某市国土局将一块国有土地出让给某房地
9、产商进行开发，获土地使用权出让金万元。这一行为属于土地一级市场的国有土地使用权出让，而不是国金万元。这一行为属于土地一级市场的国有土地使用权出让，而不是国有土地使用权在土地二级市场上的转让，因此不属于土地增值税的征税范围。有土地使用权在土地二级市场上的转让，因此不属于土地增值税的征税范围。例：某村将一块集体土地使用权自行转让给某开发商获转让金万元。根据例：某村将一块集体土地使用权自行转让给某开发商获转让金万元。根据土地增值税暂行条例的规定，这一行为是集体土地违法自行转让，不屑于土地增土地增值税暂行条例的规定，这一行为是集体土地违法自行转让，不屑于土地增值税的征税范围。值税的征税范围。例：中国公
10、民张某去世后留下私有房产一处，价值元，由其子继例：中国公民张某去世后留下私有房产一处，价值元，由其子继承。尽管该房地产的权属发生了转移，但原权属人（张某）并没有因此取得收入，承。尽管该房地产的权属发生了转移，但原权属人（张某）并没有因此取得收入，因此不属于土地增值税的征税范围。因此不属于土地增值税的征税范围。例：中国境内某公司将一座办公楼出租、每月获租金收入元。本例中，例：中国境内某公司将一座办公楼出租、每月获租金收入元。本例中，虽然权属人因房地产取得了收入，但该房地产的权属并未转移，所以不属于土地虽然权属人因房地产取得了收入，但该房地产的权属并未转移，所以不属于土地增值税的征税范围。增值税的
11、征税范围。例：某房地产公司代某单位在某块土地上建房，取得代建房收入万元。例：某房地产公司代某单位在某块土地上建房，取得代建房收入万元。本例中，房地产公司虽然得到了收入，但房地产的权属始终归某单位所有，没有本例中，房地产公司虽然得到了收入，但房地产的权属始终归某单位所有，没有发生转移。所以，不属于土地增值税的征税范围发生转移。所以，不属于土地增值税的征税范围 例：中国公民何某将价值例：中国公民何某将价值270000270000元的自有房屋一处赠与中国青少年发展基金会。元的自有房屋一处赠与中国青少年发展基金会。本例中，房地产权属虽然发生了变更，但原权属人并未因此获得收入，因而不属本例中，房地产权属
12、虽然发生了变更，但原权属人并未因此获得收入，因而不属于土地增值税的征税范围于土地增值税的征税范围16 纳税义务人纳税义务人17土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权、土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。个人。不论是法人还是自然人，不论是内资企不论是法人还是自然人，不论是内资企业还是外资企业，不论是何种经济性质，不业还是外资企业，不论是何种经济性质，不论是哪一部门，只要发生土地增值税有关政论是哪一部门，只要发生土地增值税有关政策所涉及的征税范围，均应缴纳土地增值税。策所涉及的征税范围，均应缴纳土地增值税。18
13、税税 率率19四级超率累进税率表四级超率累进税率表级次级次 增值额占扣除项目金额比例增值额占扣除项目金额比例 税率税率速算扣速算扣除系数除系数 1 15050以下以下(含含5050)3030 0 02 2超过超过5050一一100100(含含100100)4040 5 5 3 3超过超过100100一一200200(含含200200)5050 1515 4 4200200以上以上 6060 3535 练习练习某有限公司转让商品楼收入某有限公司转让商品楼收入10001000万元，计算万元，计算土地增值额准予扣除项目金额土地增值额准予扣除项目金额200200万元，则使万元，则使用的土地增值税税率为
14、（）用的土地增值税税率为（）A 30%B 40%C 50%A 30%B 40%C 50%D D 60%60%21 应税收入与扣除项目的确定应税收入与扣除项目的确定22计税依据的基本规定计税依据的基本规定土地增值税的征税对象是纳税人转让房地产所土地增值税的征税对象是纳税人转让房地产所取得的增值额。房地产增值额为纳税人转让房取得的增值额。房地产增值额为纳税人转让房地产所取得的收入，减除规定的扣除项目金额地产所取得的收入，减除规定的扣除项目金额后的余额。后的余额。注意：注意：遵循配比原则遵循配比原则 康桥康桥 万科万科23一、应税收入一、应税收入应税收入是纳税人转让房地产取得的全部应税收入是纳税人转
15、让房地产取得的全部价款和相关经济收益，包括货币收入、实价款和相关经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入物收入和其他收入(如无形资产收人，具如无形资产收人，具有财产价值的权利有财产价值的权利)。对实物收入和其他。对实物收入和其他收入需经有关部门评估确认。收入需经有关部门评估确认。抵账房抵账房24二、确定增值额的扣除二、确定增值额的扣除转让项目的性质转让项目的性质 扣除项目扣除项目 (一一)对于新建房地产对于新建房地产转让转让 1 1 1 1取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额2 2 2 2房地产开发成本房地产开发成本房地产开
16、发成本房地产开发成本3 3房地产开发费用房地产开发费用 4 4与转让房地产有关的税金与转让房地产有关的税金 5 5财政部规定的其他扣除项目财政部规定的其他扣除项目 (二二)对于存量房地产对于存量房地产转让转让 1 1房屋及建筑物的评估价格房屋及建筑物的评估价格 评估价格评估价格=重置成本价重置成本价成新度折扣率成新度折扣率2 2取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用规定缴纳的有关费用 3 3转让环节缴纳的税金转让环节缴纳的税金 25新建房地产转让的扣除新建房地产转让的扣除1 1取得土地使用权所支付的金额，包括：取得土地使用权所支付的金
17、额，包括：（1）纳税人为取得土地使用权支付的地价款：出让方式取得的地价款为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得的地价款为按规定补交的土地出让金；以转让方式取得的地价款为向原土地使用权人实际支付的地价款。（2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用，如登记、过户手续费。【例题例题单选题单选题】下列项目中，征收土地增值税确下列项目中，征收土地增值税确定取得土地使用权所付金额中地价款的方法，正确定取得土地使用权所付金额中地价款的方法，正确的是（的是（）。）。A.A.以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地价以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地价款款 B.B.以行政划拨方式取得土地使
18、用权的，为补缴的出以行政划拨方式取得土地使用权的，为补缴的出让金让金 C.C.以转让方式取得土地使用权的，为补缴的出让金以转让方式取得土地使用权的，为补缴的出让金和费用和费用 D.D.以其他方式取得土地使用权的，为建房的费用与以其他方式取得土地使用权的，为建房的费用与成本成本 【答案答案】B B 27新建房地产转让的扣除新建房地产转让的扣除2.2.房地产开发成本房地产开发成本是纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括：是纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括：土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁
19、补偿的净支税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出等。出，安置动迁用房支出等。前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、文、地质、勘察、测绘、“三通一平三通一平”等支出。等支出。建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。28新建房地产转让的扣除新建房地产转让的扣除2.2.开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发开发土地和新建房及配套设施的成
20、本（简称房地产开发成本）成本）是纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括：是纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括：土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出等。出，安置动迁用房支出等。前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、文、地质、勘察、测绘、“三通一平三通一平”等支出。等支出。建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，是指
21、以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。29新建房地产转让的扣除新建房地产转让的扣除基础设施费，包括开发小区内道路、供水、基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。化等工程发生的支出。公共配套设施费。公共配套设施费。开发间接费用，是指直接组织、管理开发项开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费
22、。修理费、办公费、水电费、劳动保护费。BCBC【例题【例题多选题】下列项目中，属于房地产多选题】下列项目中，属于房地产开发成本的有（开发成本的有（）。）。A.A.土地出让金土地出让金 B.B.耕地占用税耕地占用税 C.C.公共配套设施费公共配套设施费 D.D.借款利息费用借款利息费用31新建房地产转让的扣除新建房地产转让的扣除3 3房地产开发费用房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的三项期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用。开发费用在从转让收人中减除时，不是按实际发生额，而是按实施细则中规定的标准扣除，标准的选择取决于财务费用中利息支出的不同处理方法。32房地产开发费用的扣除房地产开发费
23、用的扣除 (1)(1)纳税人能够按转让房地产项目计算分摊纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，利息支出据实扣除，但最高不能超过按商业银利息支出据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；其他开发费行同类同期贷款利率计算的金额；其他开发费用按地价款和房地产开发成本计算的金额之和用按地价款和房地产开发成本计算的金额之和的的5 5以内计算扣除，用公式表示：以内计算扣除，用公式表示：房地产开发费用利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)5以内 【例题】企业开发房地产取得土地使用权所【例题】企业开发
24、房地产取得土地使用权所支付的金额支付的金额10001000万元；房地产开发成本万元；房地产开发成本60006000万元；向金融机构借入资金利息支出万元；向金融机构借入资金利息支出400400万元万元（能提供贷款证明），其中超过国家规定上（能提供贷款证明），其中超过国家规定上浮幅度的金额为浮幅度的金额为100100万元；该省规定能提供贷万元；该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用为款证明的其他房地产开发费用为5%5%。该企业。该企业允许扣除的房地产开发费用是多少？允许扣除的房地产开发费用是多少？【答案【答案】该企业允许扣除的房地产开发费用】该企业允许扣除的房地产开发费用=（400-400-1
25、00100）+（1000+60001000+6000）5%=6505%=650（万元）。（万元）。34房地产开发费用的扣除房地产开发费用的扣除 【应用举例应用举例】某房地产开发企业开发项目某房地产开发企业开发项目支付的地价款为支付的地价款为280280万元，开发成本为万元，开发成本为520520万元，万元，则其他开发费用扣除数额不得超过则其他开发费用扣除数额不得超过4040万元，即万元，即(280+520)5(280+520)5，利息按实际发生数扣除。，利息按实际发生数扣除。35房地产开发费用的扣除房地产开发费用的扣除 (2)(2)纳税人不能按转让房地产项目计算分摊纳税人不能按转让房地产项目计
26、算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的，利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的，房地产开发费用按地价款和房地产开发成本金房地产开发费用按地价款和房地产开发成本金额之和的额之和的1010以内计算扣除，用公式表示：以内计算扣除，用公式表示：房地产开发费用(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)10以内36房地产开发费用的扣除房地产开发费用的扣除 【应用举例应用举例】仍以上例数字，房地产开发仍以上例数字，房地产开发费用总扣除限额为费用总扣除限额为8080万元，即万元，即(280+520)10(280+520)10，超限额部分不得扣除。超限额部分不得扣除。374 4与转让房地产有与转让房地
27、产有关的税金扣除关的税金扣除 是指在转让房地产时缴纳的营业税、城是指在转让房地产时缴纳的营业税、城建税、印花税、教育费附加。建税、印花税、教育费附加。房地产开发企业在转让时缴纳的印花税应列房地产开发企业在转让时缴纳的印花税应列入管理费用，不得在此扣除，也就是说房地入管理费用，不得在此扣除，也就是说房地产开发企业只能扣产开发企业只能扣“两税一费两税一费”，非房地产，非房地产开发企业扣开发企业扣“三税一费三税一费”。385 5财政部规定的其财政部规定的其他扣除项目他扣除项目土地增值税条例实施细则土地增值税条例实施细则规定，对从事规定，对从事房地产开发的纳税人可按房地产开发的纳税人可按细则细则第七条
28、第七条(一一)、(二二)项规定计算的金额之和，加计项规定计算的金额之和，加计2020的的扣除，用公式表示：扣除，用公式表示：加计扣除费用(取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本)2039举例说明举例说明 【应用举例应用举例】仍以上例数据为例，加计扣仍以上例数据为例，加计扣除费用为除费用为160160万元，即万元，即(280+520)20(280+520)20。需特别指出的是：此条优惠只适用于从事需特别指出的是：此条优惠只适用于从事房地产开发的纳税人，其他纳税人不适用。房地产开发的纳税人，其他纳税人不适用。即使是从事房地产开发的纳税人，如果取得即使是从事房地产开发的纳税人，如果取得土地使用权后
29、未进行任何开发与投入就转让，土地使用权后未进行任何开发与投入就转让，也不允许扣除也不允许扣除2020的加计费用。的加计费用。40（二）旧房和建筑物的扣除项目的确定：（二）旧房和建筑物的扣除项目的确定：（1 1）房屋及建筑物的评估价格。）房屋及建筑物的评估价格。评估价格重置成本价评估价格重置成本价成新度折扣率成新度折扣率（成新度不等同于会计的折旧）（成新度不等同于会计的折旧）（2 2）取得土地使用权所支付的地价款和国）取得土地使用权所支付的地价款和国家统一规定交纳的有关费用。家统一规定交纳的有关费用。取得土地使用权时未支付地价款或不能取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，在
30、计征土地增提供已支付的地价款凭据的，在计征土地增值税时不允许扣除。值税时不允许扣除。（3 3）转让环节的税金。）转让环节的税金。营业税、城建税、印花税、教育费附加。营业税、城建税、印花税、教育费附加。41某国有企业某国有企业20062006年年5 5月在市区购置一栋办公楼，月在市区购置一栋办公楼，支付价款支付价款80008000万元。万元。20082008年年5 5月，该企业将办月，该企业将办公楼转让，取得收入公楼转让，取得收入1000010000万元，签订产权转万元，签订产权转移书据。办公楼经税务机关认定的重置成本移书据。办公楼经税务机关认定的重置成本价为价为1200012000万元，成新度
31、折扣率万元，成新度折扣率70%70%。该企业。该企业在缴纳土地增值税时计算的增值额为在缴纳土地增值税时计算的增值额为 42评估价格评估价格1200070%1200070%84008400（万元）（万元）税金（税金（100001000080008000）5%5%（1 17%7%3%3%）100000.05%100000.05%115115（万元）（万元）增值额增值额10000100008400840011511514851485（万（万元）元）43 应纳税额计算应纳税额计算44一、计税依据一、计税依据土地增值额土地增值额 土地增值额转让收入一扣除项目金额土地增值额转让收入一扣除项目金额45二、税
32、额计算公式二、税额计算公式应纳税额应纳税额=增值额增值额适用税率一扣除项目适用税率一扣除项目金额金额速算扣除系数速算扣除系数46 土地增值税的计算步骤如下：土地增值税的计算步骤如下：（1 1）计算转让房地产取得的收入；）计算转让房地产取得的收入；（2 2）计算扣除项目金额；）计算扣除项目金额；（3 3）计算增值额；）计算增值额；（4 4）计算增值额占扣除项目金额的）计算增值额占扣除项目金额的比例，确定适用税率；比例，确定适用税率；（5 5）计算应纳税额。）计算应纳税额。47某房地产开发公司出售一幢写字楼，收某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为入总额为1000010000万元。开发该写字楼
33、有关万元。开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用支出为：支付地价款及各种费用10001000万万元；房地产开发成本元；房地产开发成本30003000万元；财务费万元；财务费用中的利息支出为用中的利息支出为500500万元（可按转让项万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明），但目计算分摊并提供金融机构证明），但其中有其中有5050万元属加罚的利息；转让环节万元属加罚的利息；转让环节缴纳的有关税费共计为缴纳的有关税费共计为555555万元（不含印万元（不含印花税）；该单位所在地政府规定的其他花税）；该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为房地产开发费用计算扣除比例为5%5
34、%。试。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。税。48 （1 1）取得土地使用权支付的地价及有关费用为）取得土地使用权支付的地价及有关费用为10001000万元；万元；（2 2）房地产开发成本为）房地产开发成本为30003000万元；万元；（3 3）房地产开发费用）房地产开发费用5005005050（1000100030003000）5%5%650650（万元）；（万元）；（4 4）允许扣除的税费为）允许扣除的税费为555555万元；万元；（5 5）从事房地产开发的纳税人加计扣除）从事房地产开发的纳税人加计扣除20%20%。加计扣除额（加计扣除额（10001
35、00030003000）20%20%800800（万（万元）；元）；（6 6）允许扣除的项目金额合计）允许扣除的项目金额合计100010003000300065065055555580080060056005（万元）；（万元）；（7 7）增值额）增值额10000100006005600539953995（万元）；（万元）；（8 8）增值率）增值率39956005100%39956005100%66.53%66.53%；（9 9）应纳税额）应纳税额399540%399540%60055%60055%1297.751297.75（万元）。（万元）。49某工业企业转让一幢某工业企业转让一幢2020世
36、纪世纪9090年代建造的厂年代建造的厂房，当时造价房，当时造价100100万元，无偿取得土地使用权。万元，无偿取得土地使用权。如果按现行市场价的材料、人工费计算，建如果按现行市场价的材料、人工费计算，建造同样的房子需造同样的房子需600600万元，该房子为七成新，万元，该房子为七成新，按按500500万元出售，支付有关税费共计万元出售，支付有关税费共计27.527.5万元。万元。计算企业转让旧房应缴纳的土地增值税额。计算企业转让旧房应缴纳的土地增值税额。50（1 1）评估价格）评估价格60070%60070%420420（万元）；（万元）；（2 2）允许扣除的税金）允许扣除的税金27.527.
37、5万元；万元；（3 3）扣除项目金额合计）扣除项目金额合计42042027.527.5447.5447.5（万元）；（万元）；（4 4）增值额）增值额500500447.5447.552.552.5（万元）（万元）；（5 5）增值率）增值率52.5447.5100%52.5447.5100%11.73%11.73%；（6 6）应纳税额）应纳税额52.530%52.530%447.50447.5015.7515.75（万元）（万元）51某房地产开发公司于某房地产开发公司于20092009年年1 1月受让一宗土地使用权，月受让一宗土地使用权，根据转让合同支付转让方地价款根据转让合同支付转让方地价款
38、60006000万元，当月办万元，当月办好土地使用权权属证书。好土地使用权权属证书。20092009年年2 2月至月至20102010年年3 3月中月中旬该房地产开发公司将受让土地旬该房地产开发公司将受让土地70%70%（其余（其余30%30%尚未尚未使用）的面积开发建造一栋写字楼。在开发过程中，使用）的面积开发建造一栋写字楼。在开发过程中，根据建筑承包合同支付给建筑公司的劳务费和材料根据建筑承包合同支付给建筑公司的劳务费和材料费共计费共计58005800万元；发生的利息费用为万元；发生的利息费用为300300万元，不高万元，不高于同期限贷款利率并能提供金融机构的证明。于同期限贷款利率并能提供
39、金融机构的证明。523 3月下旬该公司将开发建造的写字楼总面积的月下旬该公司将开发建造的写字楼总面积的20%20%转为公司的固定资产并用于对外出租，其转为公司的固定资产并用于对外出租，其余部分对外销售。余部分对外销售。20102010年年4 4月月6 6月该公司取月该公司取得租金收入共计得租金收入共计6060万元，销售部分全部售完，万元，销售部分全部售完，共计取得销售收入共计取得销售收入1400014000万元。该公司在写字万元。该公司在写字楼开发和销售过程中，共计发生管理费用楼开发和销售过程中，共计发生管理费用800800万元、销售费用万元、销售费用400400万元。试计算该房地产开万元。试
40、计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。发公司应纳的土地增值税。53（1 1）土地成本（）土地成本（6000600060003%60003%）70%80%70%80%3460.83460.8（万元）；（万元）；（2 2）开发成本）开发成本580080%580080%46404640（万元）；（万元）；（3 3）开发费用）开发费用30080%30080%（3460.83460.846404640）5%5%240240405.04405.04645.04645.04（万元）；（万元）；（4 4）税金）税金140005%140005%（1 17%7%3%3%）770770（万元）；（万元）；（5 5）
41、扣除项目金额）扣除项目金额3460.83460.846404640645.04645.04770770（3460.83460.846404640）20%20%1113611136（万元）；（万元）；（6 6）增值额）增值额1400014000111361113628642864（万元）；（万元）；（7 7）增值税率）增值税率286411136100%286411136100%25.72%25.72%；（8 8）应缴纳的土地增值税）应缴纳的土地增值税286430%286430%859.2859.2（万元）。（万元）。54税收优惠税收优惠55减免税规定减免税规定一、纳税人建造普通标准住宅出售，增值
42、额未超过一、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额扣除项目金额2020的，免征土地增值税；如果超过的，免征土地增值税；如果超过2020的的(含含2020)，应就其全部增值额按规定计税。，应就其全部增值额按规定计税。二、因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免二、因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。征土地增值税。三、个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用三、个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，土地增值税减免税住房，经向税务机关申报核准，土地增值税减免税优惠如下：优惠如下：1 1居住满居住满5 5年或年或5 5年以上的，免征；年以上
43、的，免征；2 2居住满居住满3 3年未满年未满5 5年的，减半征税；年的，减半征税；3 3居住未满居住未满3 3年的，按规定计税。年的，按规定计税。56附：普通标准住宅标准必须同时满足：住附：普通标准住宅标准必须同时满足：住宅小区建筑容积率在宅小区建筑容积率在1.01.0以上、单套建筑面积以上、单套建筑面积在在120120平方米以下；实际成交价格低于同级别平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格土地上住房平均交易价格1.21.2倍以下；允许单倍以下；允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的动的比例不得超过上述标
44、准的20%20%。57 征收管理与纳税申报征收管理与纳税申报58一、申报时间一、申报时间申报纳税程序申报纳税程序纳税人应自转让房地产合同签订之日起纳税人应自转让房地产合同签订之日起7 7日内，向房地产所在地的主管税务机关办理日内，向房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报。纳税申报。纳税人因经常发生转让房地产行为而难纳税人因经常发生转让房地产行为而难以在每次转让后申报的，可按月或税务机关以在每次转让后申报的，可按月或税务机关规定期限缴纳。规定期限缴纳。59二、纳税地点二、纳税地点土地增值税的纳税地点为房地产所在地土地增值税的纳税地点为房地产所在地(即房即房地产坐落地地产坐落地)主管税务机关。如果
45、纳税人转让主管税务机关。如果纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。按房地产所在地分别申报纳税。1、每一个成功者都有一个开始。勇于开始，才能找到成功的路。11月-2211月-22Tuesday,November 8,20222、成功源于不懈的努力，人生最大的敌人是自己怯懦。23:02:0923:02:0923:0211/8/2022 11:02:09 PM3、每天只看目标，别老想障碍。11月-2223:02:0923:02Nov-2208-Nov-224、宁愿辛苦一阵子，不要辛苦一辈子。23:02:0923:02:092
46、3:02Tuesday,November 8,20225、积极向上的心态，是成功者的最基本要素。11月-2211月-2223:02:0923:02:09November 8,20226、生活总会给你另一个机会，这个机会叫明天。08 十一月 202211:02:09 下午23:02:0911月-227、人生就像骑单车，想保持平衡就得往前走。十一月 2211:02 下午11月-2223:02November 8,20228、业余生活要有意义，不要越轨。2022/11/8 23:02:0923:02:0908 November 20229、我们必须在失败中寻找胜利，在绝望中寻求希望。11:02:09 下午11:02 下午23:02:0911月-2210、一个人的梦想也许不值钱，但一个人的努力很值钱。11/8/2022 11:02:09 PM23:02:0908-11月-2211、在真实的生命里，每桩伟业都由信心开始，并由信心跨出第一步。11/8/2022 11:02 PM11/8/2022 11:02 PM11月-2211月-22谢谢大家谢谢大家