《工程有限公司股权项目评估报告 2011-08-09.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《工程有限公司股权项目评估报告 2011-08-09.pdf（26页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、北京中企华资产评估有限责任公司北京中企华资产评估有限责任公司二一一年五月三十日浙江亚厦装饰股份有限公司拟收购成都恒基装饰工程有限公司股权项目评估报告浙江亚厦装饰股份有限公司拟收购成都恒基装饰工程有限公司股权项目评估报告中企华评报字(2011)第 3168 号（共 一 册，第 一 册）浙江亚厦装饰股份有限公司拟收购成都恒基装饰工程有限公司股权项目评估报告北京中企华资产评估有限责任公司1目录目录注册资产评估师声明注册资产评估师声明.2摘要2摘要.3评估报告正文3评估报告正文.5 5一、委托方、被评估单位及其他评估报告使用者.5二、评估目的.9三、评估对象和评估范围.9四、价值类型及其定义.10五、
2、评估基准日.10六、评估依据.10七、评估方法.12八、评估程序实施过程和情况.17九、评估假设.20十、评估结论.21十一、特别事项说明.23十二、评估报告使用限制说明.24十三、评估报告日.24评估报告附件评估报告附件.2525浙江亚厦装饰股份有限公司拟收购成都恒基装饰工程有限公司股权项目评估报告北京中企华资产评估有限责任公司2注册资产评估师声明注册资产评估师声明一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方
3、、被评估单位申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑
4、评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。浙江亚厦装饰股份有限公司拟收购成都恒基装饰工程有限公司股权项目评估报告北京中企华资产评估有限责任公司3摘要摘要重要提示本摘要内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应认真阅读评估报告正文。北京中企华资产评估有限责任公司接受浙江亚厦装饰股份有限公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则，资产评估原则，采用资产基础法、收益法，按照必要的评估程序，对成都恒基装饰工程有限公司股东全部权益在评估基准日的市场价值进行了评估。现将评估报告摘要如下：经济行为：浙江亚厦装饰股份有限公司拟收购成都恒基装饰工程有限公司股
5、权。评估目的：为浙江亚厦装饰股份有限公司收购成都恒基装饰工程有限公司股权提供价值参考。评估对象：成都恒基装饰工程有限公司的股东全部权益。评估范围：成都恒基装饰工程有限公司的全部资产及相关负债，具体包括流动资产、固定资产及流动负债。评估基准日：2011 年 2 月 28 日。价值类型：市场价值。评估方法：资产基础法、收益法。评估结论：本评估报告选用收益法评估结果作为评估结论。具体结论如下：成都恒基装饰工程有限公司截止评估基准日总资产为 2,739.71万元，总负债为 1,586.21 万元，净资产 1,153.50(账面值业经天职国际会计师事务所有限公司审计)，评估后的股东全部权益价值为6,03
6、0.23 万元，增值 4,876.73 万元，增值率 422.78%。本评估报告仅为评估报告中描述的经济行为提供价值参考依据，评估结论的使用有效期限自评估基准日 2011 年 2 月 28 日起一年有效。浙江亚厦装饰股份有限公司拟收购成都恒基装饰工程有限公司股权项目评估报告北京中企华资产评估有限责任公司4评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。浙江亚厦装饰股份有限公司拟收购成都恒基装饰工程有限公司股权项目评估报告北京中企华资产评估有限责任公司5浙江亚厦装饰股份有限公司拟收购成都恒基装饰工程有限公司股权项目评估报告正文浙江亚厦装饰股份有限公司拟
7、收购成都恒基装饰工程有限公司股权项目评估报告正文浙江亚厦装饰股份有限公司：北京中企华资产评估有限责任公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用资产基础法和收益法，按照必要的评估程序，对浙江亚厦装饰股份有限公司拟收购所涉及的成都恒基装饰工程有限公司股东全部权益在2011年2月28日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下。一、委托方、被评估单位及其他评估报告使用者一、委托方、被评估单位及其他评估报告使用者本次评估的委托方为：浙江亚厦装饰股份有限公司，被评估单位为：成都恒基装饰工程有限公司。（一）委托方简介1.企业名称：浙江亚厦装饰股份有限公司2.注册地址：上
8、虞市章镇工业新区3.法定代表人：丁欣欣4.注册资本：21,100 万人民币5.实收资本：21,100 万人民币6.企业类型：股份有限公司7.经营范围：建筑装饰装修工程、建筑幕墙工程、钢结构工程、消防工程、水电工程、园林绿化工程、建筑智能化工程的设计、施工，石材加工，建筑幕墙、铝制品、金属门窗、建筑装饰材料、五金制品、家俱、木制品的生产、销售，广告设计、制作。（上述经营范围不含国家法律法规规定禁止、限制和许可经营的项目。）8.历史沿革：浙江亚厦装饰股份有限公司拟收购成都恒基装饰工程有限公司股权项目评估报告北京中企华资产评估有限责任公司6浙江亚厦装饰股份有限公司前身为浙江亚厦装饰集团有限公司，成立
9、于 1995 年 7 月 7 日，前身为上虞市装饰实业公司，浙江亚厦装饰集团有限公司原注册资本为 5,168 万元，上虞市装饰实业公司出资5,108 万元，占注册资本 98.84%，上虞市不锈钢厨房设备厂出资 60 万元，占注册资本 1.16%，公司经历多次增资和股权变更后，于 2007 年 7 月 25 日整体变更设立股份公司，公司名称变更为浙江亚厦装饰股份有限公司，注册资本 13,800 万元，设立时股权结构如下：序号序号股东名称股东名称股权数（万股）股权数（万股）持股比例（持股比例（%）1亚厦控股有限公司7,590.00552张杏娟2,760.00203丁欣欣966.0074张伟良621
10、.004.55张威621.004.56严建耀207.001.57金曙光207.001.58谭承平207.001.59王震207.001.510丁海富207.001.511王文广207.001.5合计合计13,800.00100公司经历多次增资和股权变更后，于 2010 年 3 月在深圳中小板上市，公开发行 5,300 万股，发行后股本 21,100 万股，根据 2010 年亚厦股份公布的年报资料，公司前十大股东为：序号股东名称持股数量序号股东名称持股数量(万股万股)持股比例持股比例(%)股本性质股本性质1亚厦控股有限公司7,590.0035.97限售流通 A 股2张杏娟2,760.0013.0
11、8限售流通 A 股3丁欣欣1,587.007.52限售流通 A 股4杭州滨江投资控股有限公司770.003.65限售流通 A 股5浙江亿都创业投资有限公司650.003.08限售流通 A 股6张伟良621.002.94限售流通 A 股7中国建设银行-华宝兴业行业精选股票型证券投资基金463.632.2A 股流通股8中国工商银行-广发聚丰股票型证券投资基金456.512.16A 股流通股浙江亚厦装饰股份有限公司拟收购成都恒基装饰工程有限公司股权项目评估报告北京中企华资产评估有限责任公司79浙江天堂硅谷股权投资管理集团有限公司350.001.66限售流通 A 股10交通银行-中海优质成长证券投资基
12、金241.131.14A 股流通股合计15,489.2773.4（二）被评估单位简介1.企业名称：成都恒基装饰工程有限公司（以下简称“恒基装饰公司”）2.注册地址：成都市一环路南一段 22 号3.法定代表人：杨先蓉4.注册资本：1,060 万元人民5.实收资本：1,060 万元人民6.企业类型：有限责任公司7.经营范围：建筑装饰工程设计、施工；建筑幕墙工程施工；钢结构工程施工；生产、销售装饰材料；建筑智能化工程施工；园林古建筑工程施工；城市及道路照明工程施工（以上范围国家法律、行政法规、国务院决定禁止或限制的除外，涉及资质证的凭资质证经营）。8.历史沿革：恒基装饰公司成立于 1996 年 12
13、 月 6 日，设立时注册资本 100 万元，各股东的出资情况为：杨先蓉货币及实物出资 60 万元，占 60%；戴勇货币出资 20 万元，占 20%；杨先玉货币出资 10 万元，占 10%；杨波货币出资 10 万元，占 10%。上述出资已经成都审计事务所验证，并出具了“成审事验【96】第 341 号”验资报告。1999 年 4 月 15 日，恒基装饰公司召开股东会，决议增加注册资本 400 万元，变更后的注册资本为 500 万元。本次增资后，恒基装饰公司的股本结构变为：杨先蓉出资 295 万元，占 59%；杨先玉出资 50万元，占 10%；杨波出资 55 万元，占 11%；杨先富出资 50 万元
14、，占10%；杨先慧出资 50 万元，占 10%。此次增资已经四川省亚西审计事务所验证，并出具了“川亚审验字【1999】第 118 号”验资报告。2004 年 5 月 12 日，恒基装饰公司召开股东会，决议增加注册资本 100 万元，变更后的注册资本为 600 万元。本次增资后，恒基装饰浙江亚厦装饰股份有限公司拟收购成都恒基装饰工程有限公司股权项目评估报告北京中企华资产评估有限责任公司8公司的股本结构变为：杨先蓉出资 350.4 万元，占 58.4%；杨先玉出资66 万元，占 11%；杨波出资 61.6 万元，占 10.27%；杨先富出资 56 万元，占 9.33%；杨先慧出资 66 万元，占
15、11%。此次增资已经四川金典会计师事务所验证，并出具了“川金会验字【2004】第 079 号”验资报告。2005 年 5 月 20 日，恒基装饰公司召开股东会，决议增加注册资本 460 万元，变更后的注册资本为 1,060 万元。本次增资后，恒基装饰公司的股本结构变为：杨先蓉出资 610.4 万元，占 57.58%；杨先玉出资 106 万元，占 10%；杨波出资 101.6 万元，占 9.58%；杨先富出资96 万元，占 9.06%；杨先慧出资 106 万元，占 10%；邹永中出资 40 万元，占 3.78%。此次增资已经四川蜀晖会计师事务所验证，并出具了“蜀晖验字【2005】第 5-153
16、号”验资报告。2010 年 11 月 17 日，恒基装饰公司召开股东会，决议同意变更经营范围和股权转让，并于 2010 年 11 月 22 日办理工商变更，变更后恒基装饰公司的股本结构变为：股东名称出资额（万元）出资比例股东名称出资额（万元）出资比例杨先蓉567.1053.50%杨波116.6011.00%杨先玉106.0010.00%杨先慧100.709.50%杨先富63.606.00%邹永中53.005.00%张罡53.005.00%合计合计1060.00100.00%9.企业资产及经营情况截止 2011 年 2 月 28 日，企业账面总资产为 27,396,993.33 元，总负债为 1
17、5,862,088.27 元，净资产 11,534,905.06 元，实现营业收入4,940,008.18 元，利润总额 1,511,323.78 元，净利润 1,124,280.72 元(账面值业经天职国际会计师事务所有限公司审计)。近三年资产及经营状况如下表：公司公司 2008 年年-2011 年年 2 月资产及经营状况月资产及经营状况金额单位：人民币元浙江亚厦装饰股份有限公司拟收购成都恒基装饰工程有限公司股权项目评估报告北京中企华资产评估有限责任公司9项目项目2008 年年 12 月月 31 日日2009 年年 12 月月 31 日日2010 年年 12 月月 31 日日2011 年年
18、2 月月 28 日日总资产27,044,550.4131,314,630.1236,883,985.1927,396,993.33总负债2,061,304.055,117,894.2426,353,200.8615,862,088.27净资产24,983,246.3626,196,735.8810,530,784.3311,534,905.06项目项目2008 年度年度2009 年度年度2010 年度年度2011 年年 1-2 月月营业收入51,786,215.4040,511,438.7652,884,907.324,940,008.18利润总额816,850.341,617,986.032
19、,492,015.511,511,323.78净利润612,637.751,213,489.521,852,786.891,124,280.72注：2008 年-2009 年数据业经四川神州会计师事务所有限责任公司审计，2010 年-2011 年 12 月数据业经天职国际会计师事务所有限公司审计。（三）业务约定书约定的其他评估报告使用者本评估报告仅供委托方、被评估单位和国家法律、法规规定的评估报告使用者使用，不得被其他任何第三方使用或依赖。二、评估目的二、评估目的浙江亚厦装饰股份有限公司拟收购成都恒基装饰工程有限公司股权，北京中企华资产评估有限责任公司接受浙江亚厦装饰股份有限公司委托，对成都恒
20、基装饰工程有限公司股东全部权益价值进行评估，为浙江亚厦装饰股份有限公司收购股权提供价值参考。三、评估对象和评估范围三、评估对象和评估范围（一）评估对象根据本次评估目的，评估对象是成都恒基装饰工程有限公司的股东全部权益。（二）评估范围评估范围为成都恒基装饰工程有限公司的全部资产及相关负债，具体评估对象包括流动资产、固定资产及流动负债。评估前基准日的总资产 2,739.71 万元，总负债为 1,586.21 万元，净资产 1,153.50。委托评估对象和评估范围与本次经济行为涉及的评估对象和评估范围一致，并且经天职国际会计师事务所有限公司审计。浙江亚厦装饰股份有限公司拟收购成都恒基装饰工程有限公司
21、股权项目评估报告北京中企华资产评估有限责任公司10四、价值类型及其定义四、价值类型及其定义根据评估目的，确定本次评估对象的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方，在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。五、评估基准日五、评估基准日本项目评估基准日是 2011 年 2 月 28 日。此基准日距经济行为实现日较近，是由浙江亚厦装饰股份有限公司结合此次的经济行为确定的。六、评估依据六、评估依据（一）经济行为依据1浙江亚厦装饰股份有限公司出具的业务委托书。（二）法律法规依据1中华人民共和国公司法（2005 年 10 月 27 日第十届全国人
22、民代表大会常务委员会第十八次会议通过）；2中华人民共和国城市房地产管理法（1994 年 7 月 5 日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过）；3中华人民共和国土地管理法（1998 年 8 月 29 日第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议修订）；4中华人民共和国企业所得税法（2007 年 3 月 16 日第十届全国人民代表大会第五次会议通过）；5中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例（2006 年 12月 31 日）；6中华人民共和国证券法(2005 年 10 月 27 日第十届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议通过)；7有关其他法律、法规、通知文件等。（三）评估准则依据1.资
23、产评估准则基本准则（财企200420 号）；浙江亚厦装饰股份有限公司拟收购成都恒基装饰工程有限公司股权项目评估报告北京中企华资产评估有限责任公司112.资产评估职业道德准则基本准则（财企200420号）；3.资产评估准则评估报告（中评协2007189 号）；4.资产评估准则评估程序（中评协2007189 号）；5.资产评估准则业务约定书（中评协2007189 号）；6.资产评估准则工作底稿（中评协2007189 号）；7.资产评估准则机器设备（中评协2007189 号）；8.资产评估准则不动产（中评协2007189 号）；9.评估机构业务质量控制指南（中评协2010214 号）；10.资产评估
24、价值类型指导意见（中评协2007189 号）；11.企业价值评估指导意见（试行）（中评协2004134 号）；12.注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见(会协200318 号)；13.企业会计准则基本准则(财政部令第 33 号，2006年)；14.房地产估价规范(GB/T50291-1999)；15.其他准则。（四）权属依据1房地产权证；2车辆行驶证；3其他有关产权证明。（五）取价依据1 国家经济贸易委员会、国家计划委员会、国内贸易部、机械工业部、公安部、环境保护局关于发布汽车报废标准的通知(国经贸经1997456 号)；2 国家经济贸易委员会、国家计划委员会、国内贸易部、机械工业部、公
25、安部、环境保护局关于调整轻型载货汽车报废标准的通知(国经贸1998407 号)；3 国家经贸委、国家计委、公安部、国家环保总局关于调整汽车报废标准若干规定的通知(国经贸资源20001202 号)；浙江亚厦装饰股份有限公司拟收购成都恒基装饰工程有限公司股权项目评估报告北京中企华资产评估有限责任公司124 评估基准日银行存贷款基准利率及外汇汇率；5 机电产品报价手册（2011 年）；6 企业提供的购房合同；7 企业提供的以前年度的财务报表、审计报告；8 与此次资产评估有关的其他资料。（六）其他参考依据1.成都恒基装饰工程有限公司提供的资产清单和评估申报表；2.四川神州会计师事务所有限责任公司出具的
26、审计报告(2008 年2009 年度)，天职国际会计师事务所有限公司出具的审计报告（2010 年度及评估基准日）；3.北京中企华资产评估有限责任公司信息库。七、评估方法七、评估方法企业价值评估方法主要有资产基础法、收益法和市场法。企业价值评估中的资产基础法，是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路。企业价值评估中的收益法，是指通过将被评估单位预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。收益法是从企业获利能力的角度衡量企业的价值，建立在经济学的预期效用理论基础上。企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益
27、性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。按照资产评估准则基本准则，评估需根据评估目的、价值类型、资料收集情况等相关条件，恰当选择一种或多种资产评估方法。因适合市场法的可比交易案例和市场参数较少，本次分别采用资产基础法和收益法评估。（一）资产基础法1流动资产浙江亚厦装饰股份有限公司拟收购成都恒基装饰工程有限公司股权项目评估报告北京中企华资产评估有限责任公司13评估范围内的流动资产主要包括：货币资金、应收账款、预付款项、其他应收款及存货。(1)对于货币资金的评估，我们根据企业提供的各科目的明细表，对现金于清查日进行了盘点，根据评估基准日至盘点日的现金进出数倒推评估基准日现金数；对银行存款余额调
28、节表进行试算平衡，同时对外币账户，评估人员核实了基准日外币汇率。核对无误后，以经核实后的账面价值确认评估值。(2)对于往来款项，主要包括应收款项、预付款项和其他应收款，评估人员通过核查账簿、原始凭证，并对大额应收款项进行函证或相关替代程序进行清查核实，在进行经济内容和账龄分析的基础上，按预计可收回金额确定评估值。(3)对于存货，本次评估范围内的存货主要为工程施工。评估人员根据企业提供的存货清单，核实了相关的明细账，抽查了部分重要的原始票据和施工合同，并了解了企业成本核算程序和方法及账面成本的构成，并对其进行了盘点。对于存货主要采用成本法评估。2房屋建筑物对房屋建筑物主要采用市场法进行评估。市场
29、法的基本原理是，根据替代原则，将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作出适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。市场法其计算公式为：估价对象房地产价格可比实例价格(估价对象交易情况指数/比较案例交易情况指数)(估价对象交易日期房地产价格指数/比较案例交易日期房地产价格指数)(估价对象区域因素条件指数/比较案例区域因素条件指数)(估价对象个别因素条件指数/比较案例个别因素条件指数)估价人员在广泛收集房地产交易案例资料的基础上，经过对所掌握的大量交易案例的比较分析，从中选取与估价对象属于同一供需圈、用途相同、条件相近、具有代表性的且分摊土地使用
30、权性质相同的正常交易案例作为可比实例，通过交易日期、交易情况、区域因素浙江亚厦装饰股份有限公司拟收购成都恒基装饰工程有限公司股权项目评估报告北京中企华资产评估有限责任公司14及个别因素等一系列修正调整后，得到试算比准价格，对其进行进一步分析调整后，得出最终比准价格。评估过程如下：(1)取与估价对象房地产所处地区相近、结构及用途相同的三个房地产为比较案例作为估价对象的可比实例。(2)比较修正A.交易情况修正：可比实例若为非正常交易的，将其修正为正常交易价格。B.交易日期修正：可比实例交易日期与估价时点交易价格有涨跌，将其修正为估价时点交易价格。C.区域因素修正：根据委估房地产的特点，选取商业繁华
31、程度、交通便捷度、商业(商业)环境、公共设施配套完备程度、城市规划等区域因素修正，以估价对象的状况为 100，将实例与估价对象区域因素进行比较。D.个别因素修正：根据房地产的特点，选取距公交车站距离、建筑外观、平面布置、建筑结构等个别因素修正，以估价对象的状况为100，将实例与估价对象个别因素进行比较。计算比准价格将以上修正后的系数运用市场法公式可分别计算出估价对象的三个试算比准价格，求取它们的算术平均值作为估价对象的比准价格。3机器设备结合评估对象具体情况，设备类资产主要采用成本法评估，对部分设备根据二手市场价采用市场法评估。采用成本法进行评估，基本公式为：评估值=重置全价成新率(1)重置全
32、价的确定对于电子设备，如办公设备、网络运营用微机等设备，一般由销售商负责安装及运输，现售价即为重置全价。该类设备的重置全价是以 2011 年 2 月UDC 联合商情、慧聪商情网和市场询价为基础确定的。浙江亚厦装饰股份有限公司拟收购成都恒基装饰工程有限公司股权项目评估报告北京中企华资产评估有限责任公司15对于车辆，通过市场询价确定车辆市场购置价，再加上车辆购置附加税和其它合理的费用来确定其重置全价。对于已不再生产或无法获得该设备的购置价的设备，根据替代原则找性能基本相同的设备价格加以调整作为该设备的购置价，或采用相关价格指数进行调整，以及对比同类设备价格求取设备购置价。(2)成新率的确定对于电子
33、设备，主要通过对设备使用状况的现场勘察，并根据各类设备的经济寿命年限，综合确定其成新率。对于车辆，依据国家颁布的车辆强制报废标准，以车辆行驶里程、使用年限两种方法根据孰低原则确定成新率，然后结合现场勘察情况加以修正，确定其综合成新率。(3)评估值的确定：评估值=重置全价综合成新率4关于递延所得税资产的评估评估范围的递延所得税资产是企业核算资产在后续计量过程中因企业会计准则规定与税法规定不同，产生资产的账面价值与其计税基础的差异。企业按照暂时性差异与适用所得税税率计算的结果，确认的递延所得税资产，以核实后账面值确认评估值。5负债关于流动负债中应付账款、预收款项、应付职工薪酬、应交税费及其他应付款
34、的评估，我们根据企业提供的各项目明细表，对账面值进行了核实，以核实后的账面值或根据其实际应承担的负债确定评估值。（二）收益法本次采用收益法对成都恒基装饰工程有限公司股东全部权益价值进行评估，即以未来若干年度内的企业自由现金流量作为依据，采用适当折现率折现后加总计算得出营业性资产价值，然后再加上溢余资产价值、非经营性资产价值，减去有息债务得出股东全部权益价值。1.评估模型：本次评估拟采用未来收益折现法中的企业自由现金流模型。浙江亚厦装饰股份有限公司拟收购成都恒基装饰工程有限公司股权项目评估报告北京中企华资产评估有限责任公司162.计算公式股东全部权益价值=企业整体价值-有息债务企业整体价值=经营
35、性资产价值+溢余资产+非经营性资产价值其中：经营性资产价值按以下公式确定企业自由现金流量折现值=明确的预测期期间的自由现金流量现值+明确的预测期之后的自由现金流量现值明确的预测期期间是指从评估基准日至企业达到相对稳定经营状况的时间。3.预测期的确定根据成都恒基装饰工程有限公司的实际状况及地域规模，预计成都恒基装饰工程有限公司在未来几年公司业绩会稳定增长，据此，本次预测期选择为 2011 年 3-12 月至 2015 年，以后年度收益状况保持在 2015 年水平不变。4.收益期的确定根据对成都恒基装饰工程有限公司所从事的经营业务的特点及公司未来发展潜力、前景的判断，考虑成都恒基装饰工程有限公司市
36、场竞争力及持续经营能力，本次评估收益期按永续确定。5.自由现金流量的确定本次评估采用企业自由现金流量，自由现金流量的计算公式如下：(预测期内每年)自由现金流量=息税前利润(1所得税率)+折旧及摊销-资本性支出-营运资金追加额6.终值的确定对于收益期按永续确定的，终值公式为Pn=Rn+1终值折现系数。Rn+1 按预测期末年现金流调整确定。7.年中折现的考虑考虑到自由现金流量全年都在发生，而不是只在年终发生，因此自由现金流量折现时间均按年中折现考虑。8.折现率的确定浙江亚厦装饰股份有限公司拟收购成都恒基装饰工程有限公司股权项目评估报告北京中企华资产评估有限责任公司17按照收益额与折现率口径一致的原
37、则，本次评估收益额口径为企业自由现金流量，则折现率选取加权平均资本成本(WACC)。公式：WACC=KeE/(D+E)+KdD/(D+E)(1T)式中：Ke：权益资本成本；Kd：债务资本成本；T：所得税率；E/(D+E)：股权占总资本比率；D/(D+E)：债务占总资本比率；其中：Ke=Rf+RPm+RcRf=无风险报酬率；=企业风险系数；RPm=市场风险溢价；Rc=企业特定风险调整系数。9.溢余资产价值的确定溢余资产是指与企业收益无直接关系的，超过企业经营所需的多余资产，主要包括溢余的现金。溢余资产价值的确定采用成本法评估。10.非经营性资产价值的确定经营性资产是指与企业经营性收益无直接关系的
38、，未纳入收益预测范围的资产及相关负债，主要采用成本法评估。八、评估程序实施过程和情况八、评估程序实施过程和情况评估人员于 2011 年 3 月 8 日至 5 月 30 日对纳入此次评估范围内的资产和负债进行了评估。主要评估过程如下：（一）接受委托评估机构接受委托，首先进行以下工作：初步了解此次经济行为及委估资产的有关情况，明确评估目的、评估范围和对象，与委托方及被评估单位共同确定评估基准日；根据资产评估规范要求，布置资产评估申报表、准备资料清单。（二）前期准备浙江亚厦装饰股份有限公司拟收购成都恒基装饰工程有限公司股权项目评估报告北京中企华资产评估有限责任公司18被评估单位涉及的资产量，评估人员
39、根据被评估单位的资产类型组建了评估队伍，并对评估人员简单的介绍了项目情况和评估计划。（三）资产核实及现场尽职调查根据成都恒基装饰工程有限公司提供的评估申报资料，评估人员于 2011 年 3 月 8 日至 3 月 25 日对申报的全部资产和负债进行了必要的清查、核实，对企业财务、经营情况进行系统调查。尽职调查主要分为六个方面，即被评估单位基本情况调查、业务与技术调查、财务调查、资产清查与核实、业务发展目标调查和风险因素及其他重要事项调查。1.实物资产清查过程指导企业相关资产管理人员在资产清查的基础上，按照评估机构提供的“资产评估明细表”、“资产调查表”、“资料清单”及其填写要求，进行登记填报，同
40、时收集被评估资产的产权归属证明文件和反映状态等情况的文件资料。2.审查和完善各单位提供的资产评估明细表评估人员通过查阅有关资料，了解涉及评估范围内具体对象的详细状况。然后，审查各类资产评估明细表，检查有无填列不全、资产项目不明确现象，并根据经验及掌握的有关资料，检查资产评估明细表有无漏项等，根据调查核实的资料，对评估明细表进行完善。3.现场实地勘察在资产核实工作中，评估人员针对不同的资产性质、特点及实际情况，采取了不同的资产核实方法：现金的清查：评估人员对纳入本次评估范围内的现金进行了现场盘点。存货类资产的清查：评估人员在企业管理人员和负责人的陪同下，对分布在各公司的存货进行了抽查，盘点数量比
41、重达到 40%以上，金额比重达到 60%以上。非实物性流动资产的清查：主要通过核对企业财务总账、各科目明细账、会计凭证，对非实物性流动资产进行清查。我们对银行存款、应收账款、预付款项、其他应收款等科目的重要记账凭证进行了浙江亚厦装饰股份有限公司拟收购成都恒基装饰工程有限公司股权项目评估报告北京中企华资产评估有限责任公司19重点核验，部分账款发函验证，没有发函或者无法收到回函的账款，采用查阅合同、账簿资料等进行审核。设备类资产的清查：主要对企业的电子设备及车辆进行了清查核实。评估小组对企业设备进行了清查核对，在现场勘察过程中注意核实设备使用状况，并向设备管理和使用人员了解设备的使用维护、修理和检
42、测情况。对委估车辆的清查核实主要通过收集车辆行驶证。在现场勘察过程中，了解车辆的购置日期、产地等情况，了解车辆运行现状及是否发生过重大交通事故，并填写设备现场勘察记录等。通过这些步骤，比较充分地了解了设备的历史变更及运行情况。对于房屋建筑物，核查每一项房屋的房产证明文件，并与有关人员座谈，了解房产概况，对其面积、层高、结构等逐一落实，达到实物与明细表相符。4.补充、修改和完善资产评估明细表根据现场实地勘察结果，进一步完善资产评估明细表，以做到“表”“实”相符。5.查验产权证明文件资料对评估范围内的房屋建筑物、设备和车辆的产权资料进行查验，对权属资料不完善、权属资料不清晰的情况，提请企业核实。6
43、.现场尽职调查评估人员通过收集分析企业历史经营情况和未来经营规划以及与管理层访谈对企业的经营业务进行调查，主要内容如下：(1)了解企业历史年度权益资本的构成、权益资本的变化，分析权益资本变化的原因；(2)了解企业历史年度工程招投标、工程施工情况及其变化，分析工程收入变化的原因；(3)了解企业历史年度主营成本的构成及其变化；(4)了解企业历史年度利润情况，分析利润变化的主要原因；(5)收集了解企业各项财务指标，分析各项指标变动原因；(6)了解企业未来年度的经营计划、投资计划等；(7)了解企业的税收及其他优惠政策；浙江亚厦装饰股份有限公司拟收购成都恒基装饰工程有限公司股权项目评估报告北京中企华资产
44、评估有限责任公司20(8)收集企业所在行业的有关资料，了解行业现状、区域市场状况及未来发展趋势；(9)了解企业的溢余资产和非经营性资产的内容及其资产状况。（四）评定估算评估人员结合企业实际情况确定各类资产的作价方案，明确各类资产的具体评估参数和价格标准，并和其他中介机构进行多次对接，最后汇总资产评估初步结果、进行评估结论的分析、撰写评估报告和说明的初稿。（五）内部审核、征求意见及出具报告项目负责人在完成一审后，将报告初稿提交公司审核，审核包括部门二级审核、内部审核委员会的三级审核以及公司主管领导的最终审核。经过公司内部审核后，将评估结果与委托方及被评估单位进行沟通和汇报。根据沟通意见进行修改、
45、完善后，将正式评估报告提交给委托方。九、评估假设九、评估假设本次评估除了以企业持续经营为假设前提外，还包括：1.一般假设(1)国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化，本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化，无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素造成的重大不利影响。(2)公司的经营者是负责的，且公司管理层有能力担当其职务。(3)除非另有说明，公司完全遵守所有有关的法律法规，不会出现影响公司发展和收益实现的重大违规事项。(4)公司未来将采取的会计政策和编写此份报告时所采用的会计政策在重要方面基本一致。2.特殊假设(1)公司在现有的管理方式和管理水平的基础上，经营范围、
46、方式与目前方向保持一致。浙江亚厦装饰股份有限公司拟收购成都恒基装饰工程有限公司股权项目评估报告北京中企华资产评估有限责任公司21(2)有关利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等不发生重大变化。(3)没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方式可能追加付出的价格等对评估结论的影响。(4)由企业提供的与评估相关的产权证明文件、财务报表、会计凭证、资产清单及其他有关资料真实、合法、完整、可信。被评估单位或评估对象不存在应提供而未提供、评估人员已履行评估程序仍无法获知的其他可能影响资产评估值的瑕疵事项、或有事项或其他事项。(5)评估估算工作在一定程度上依赖上市公司的有关财务报告，假定
47、上述财务报告均真实可靠。(6)评估人员对评估对象的现场勘查仅限于评估对象的外观和使用状况，并未对结构等内在质量进行测试，故不能确定其有无内在缺陷。本报告以评估对象内在质量符合国家有关标准并足以维持其正常使用为假设前提。根据资产评估的要求，认定这些假设条件在评估基准日时成立，当未来经济环境发生较大变化时，将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。十、评估结论十、评估结论根据国家有关法律法规和资产评估准则、资产评估原则，按照必要的评估程序，对浙江亚厦装饰股份有限公司拟收购成都恒基装饰工程有限公司股权所涉及的成都恒基装饰工程有限公司股东全部权益价值进行了评估。本次评估分别采用资产基础法和收
48、益法，所选用的价值类型为市场价值。（一）资产基础法评估结果在评估基准日 2011 年 2 月 28 日持续经营的前提下，成都恒基装饰工程有限公司评估前账面总资产为2,739.71 万元，总负债为1,586.21万元，净资产 1,153.50 万元(账面值业经天职国际会计师事务所有限公司审计)，评估后的总资产为 2,996.20 万元，总负债为 1,586.21 万元，浙江亚厦装饰股份有限公司拟收购成都恒基装饰工程有限公司股权项目评估报告北京中企华资产评估有限责任公司22净资产为 1,409.99 万元，净资产增值 256.49 万元，增值率 22.24%。资产评估结果汇总表如下：评估结果详见下
49、列评估结果汇总表：资产评估结果汇总表资产评估结果汇总表评估基准日：2011 年 2 月 28 日金额单位：人民币万元项目账面价值评估价值增减值增值率项目账面价值评估价值增减值增值率%ABC=B-AD=(B-A)/A*100流动资产流动资产12,519.242,499.71-19.53-0.78非流动资产非流动资产2220.47496.49276.02125.20固定资产3126.99403.01276.02217.36递延所得税资产493.4893.480.000.00资产总计资产总计52,739.712,996.20256.499.36流动负债61,586.211,586.210.000.0
50、0负债总计负债总计71,586.211,586.210.000.00净资产净资产81,153.501,409.99256.4922.24（二）收益法评估结果成都恒基装饰工程有限公司截止评估基准日总资产为 2,739.71万元，总负债为 1,586.21 万元，净资产 1,153.50(账面值业经天职国际会计师事务所有限公司审计)，评估后的股东全部权益价值为6,030.23 万元，增值 4,876.73 万元，增值率 422.78%。（三）评估结论成都恒基装饰工程有限公司属于建筑装饰行业，公司经营主要依靠品牌优势、人才团队、服务能力、业务渠道、客户资源等资源开发业务，对固定资产投入要求较小。另外