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1、房地产估价师职业考试题库一 , 单选题 (共200题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1、某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。建筑物重置成本为100万元，成新率为80%。已知土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为（ ）万元。A.43B.112.5C.123.3D.150【答案】 CCU1G6R6N9U8B8N10HN4T10K4Y2B3D9Y2ZN8U3I10B2J3J4O22、某经过年数为23年的零售中心，其内部进行了重新装修，而且该建筑物的维修养护较好，那么该建筑物的有效年龄（ ）。A.等于23年B.小
2、于23年C.大于23年D.可能等于也可能大于23年【答案】 BCE5Z10B5W10S8M5W7HT2B2G9E9W1E8C1ZO4J8R7A3T1I2Q13、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于（ ）。A.自然折旧B.物质折旧C.功能折旧D.经济折旧【答案】 CCP7I7N3C4O7I9N6HQ2B2X4F5P3C7D4ZI5X6N4P7C4D1L104、估价报告应用有效期的长短，应当根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度来确定，原则上不超过（ ）。A.半年B.一年C.两年D.三年【答案】 BCX7T6C2T4C6I3U10HS3T9G9Y9A7C3H8ZV5
3、M1Z10T5J2U1J45、下列不属于土地权属证书的是（ ）。A.国有土地使用证B.集体土地所有证C.土地他项权利证明书D.房地所有权证书【答案】 DCZ10N4H10K10J6U6L3HR6Z1R9Z5Q5N2D1ZB7O9M6E1O1L8K86、某房地产的重建成本为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率过大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为9，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为（）万元。A.1838.00B.1843.55C.1845.87D.1850.00【答案】 BCH6B3K5Z2R4Z4
4、O1HX6B9B10O4V5A1A1ZF5F2W4H8F7X7F97、某旧住宅的重置成本为40万元，门窗、墙面、地面等破损引起的物质折旧为3万元，户型设计不好、没有独用卫生间、燃气和共用电视天线引起的功能折旧为6万元，位于城市衰落地区引起的外部折旧为4万元。该旧住宅的折旧总额是（ ）万元。A.9B.13C.10D.7【答案】 BCD5M10Q10P5B7J10B9HT8R9G2X4R9W4N4ZN6P7P3N9X2Z6I88、某写字楼的建筑面积为4000m2，剩余经济寿命为32年，由于没有电梯，出租率仅为80%，月租金为30元/m2。当地有电梯的类似写字楼的平均出租率为90%，月租金为40元/
5、m2，报酬率为6%，如果修复没有电梯这一功能缺陷，则该写字楼可升值为（ ）万元。A.67.60B.811.24C.1622.48D.2433.72【答案】 DCC8Z4P4F10A2B1I8HT4D6R5R7M4D1Q4ZV2H8V9Y5N5F10D109、下列不属于土地权属证书的是（ ）。A.国有土地使用证B.集体土地所有证C.土地他项权利证明书D.房地所有权证书【答案】 DCW10B3V10W8N7O8H3HW3P6L3P9U10N8U3ZL10H3W5B1A6C10C410、新建房地产的土地取得成本为600万元，建设成本为500万元，管理费用为40万元，销售费用为20万元，投资利息为30
6、万元，销售税费为售价的6.5%，直接成本利润率为20%，该房地产的价值为（ ）万元。A.1508.02B.1520.86C.1527.27D.1619.05【答案】 ACR7V9E3I1O9I8U8HA10J3K4N4Z4G1M1ZM1M10U7V8A4A1T511、与开发完成后的房地产价值（售价）对应的利润率称为（ ）。A.开发利润率B.投资利润率C.土地利润率D.销售利润率【答案】 DCM7G2G5E4F9S1X2HR1N6U5Y10H10U7O8ZF2M6Z3O1G2H1E612、 下列哪项不是气随液脱的形成原因A.高热B.大汗C.严重吐泻D.大量失血【答案】 DCB5N10E8Q2N3
7、I6Z4HS3P2V8I9O4O4T5ZX1K5Y7K8K8G8L213、某套住宅的套内建筑面积为145m2，套内使用面积为132m2，应分摊的公共部分建筑面积为9m2，按套内建筑面积计算的价格为3500元/m2，该套住宅按建筑面积计算的价格为( )元/m2。A.3000B.3277C.3295D.3599【答案】 CCB4O2F5V5F7S2U3HE8H1R6Q5P8V10C6ZP1B3Z9S10G3B4A614、明确估价基本事项主要包括明确估价目的、明确估价对象、明确价值类型以及（ ）。A.明确估价费用B.明确估价人员C.明确价值时点D.明确估价内容【答案】 CCZ3J4S10Y1P10N
8、6Z2HT7A8A1P7D10D1S1ZH6V9O6U5W2X10P515、房地产损害赔偿的类型多种多样，但其中并不包括（ ）。A.因使他人房地产遭受污染的B.因修改城乡规划给房地产权利人等的合法权益造成损失的C.因新建建筑物影响了相邻建筑物的通风、采光、日照、景观、视野等，造成相邻房地产价值减损的D.因初始登记不当，造成房地产权利人损害的【答案】 DCI7G4S1S6V8S2O2HI10Z4V8S2W4W9J3ZY5L4L1E9M6Y2U616、某估价机构于2018年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，价值时点为2018年6月15日。因估价结果有争议，2018年8月15日进行复估，则
9、复估的价值时点为（ ）。A.2018年6月15日B.2018年8月15日C.签订估价委托合同之日D.估价人员与委托人商定的某日【答案】 ACZ4S4C2N7R4L2W8HA5Y9I1E2V5B5D7ZU10G4X2N7R9C1F717、收益递减规律对于一宗土地来说，表现在对该宗土地的利用强度超过一定限度后，收益开始（ ）。A.提高B.下降C.不变D.无法确定【答案】 BCX1O10J7N10Z4X4Q6HB8M4Y2Y7U9Q4S9ZW7G9Y2Q8R10U2B718、房地产估价专业意见的作用可分为性质不同的两类，在这两类不同作用的估价中，房地产估价师和房地产估价机构承担法律责任的大小为( )
10、。A.一般来说，在起咨询性、参考性作用的估价中应承担的法律责任大于在起签证性、证据性作用的估价中应承担的法律责任B.一般来说，起签证性、证据性作用的估价中应承担的法律责任，大于起咨询性、参考性作用的估价中应承担的法律责任C.两类均等D.起咨询性、参考性作用的估价中不承担法律责任【答案】 BCG10E7U2C9G8L7J9HX4I8Z2J2C6R9I2ZE10L1M9S1T1G6X719、房地产被人民法院查封，从而其处分受到限制，属于( )。A.房地产的各项权利B.受到其他房地产权利限制的房地产权利C.受到其他各种限制的房地产权利D.房地产的额外利益收益【答案】 CCC9R1S3A5G6Q6P7
11、HY10R10I9L9W2O2N1ZO9P10E3N9D4Y4X820、下列估价业务中，估价机构可以承接的是（ ）。A.超出了估价机构业务范围的估价业务B.估价机构的专业能力难以胜任的估价业务C.估价机构的某些估价师与估价需求者有利害关系的估价业务D.承接后出现很大执业风险的估价业务【答案】 CCJ10W4I8T5W3U2H8HA9P1P4G3B10N2N9ZS5I10O5C10I3H2R321、某房地产的年净收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用年限为30年，土地报酬率为6%，该房地产的价值为（ ）万元。A.489.99B.495.53C.695.53D.8
12、00.00【答案】 CCI8D6H8E2T7I6V3HA8S9A3C4U6M3O4ZB8M10T5T7T5J9N422、某新建房地产的土地取得成本为200万元，建设成本和管理费用之和为500万元，投资利息为50万元。销售费用和销售税费分别为重新构建价格的3%和6%，成本利润率为15%，则该房地产的重新购建价格为（ ）万元。A.939.56B.947.80C.952.51D.986.84【答案】 CCN6B6F6V7G3Q3E6HS6E2V1T8N5G3N6ZI8E5T3F7O10E4K223、用直线趋势法预测甲类房地产的价格变化趋势为V甲148080i，乙类房地产的价格变化趋势为V乙15006
13、0i，该两类房地产的价格增长潜力相比（ ）。A.甲类房地产比乙类房地产强B.乙类房地产比甲类房地产强C.该两类房地产强弱程度相同D.该两类房地产强弱程度不可比【答案】 ACC6D2L2K6U7W3R10HA5Y5T10C4C7T7B10ZM7R9Q3Z8K7S10X324、待开发的土地一般不适用（ ）来估价。A.比较法B.收益法C.成本法D.假设开发法【答案】 CCS8X4P10J10T8N1Z6HX7I1G1Y9S6E1Y2ZA6N3T1I3N3O7T625、 “决渎之官，水道出焉”指的是A.肾B.膀胱C.三焦D.小肠【答案】 CCC1H10N10A5I8V10R8HD9Q2P1M9L5W5
14、Z6ZX2U8R2L5H1F8D326、下列房地产估价机构的行为中，错误的是（ ）。A.根据某银行的相关招标要求按照正常评估收费标准收取评估费B.承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务C.聘请其他专业机构参与完成一项以房地产为主的整体资产评估业务D.利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为欲购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务【答案】 DCJ5T3H7W3G10P9W8HD5X8A8P4R7Y8X10ZF7X4H6X4Z6D9V527、收益法估价的典型对象是（ ），其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。A.混合收益的房地产B.出租的房地产C.自用或空置的
15、房地产D.自营的房地产【答案】 BCI7F6Q6O1V2B1U2HH7C5Y3L7J9R2U1ZA5M10H1B2R4I10R1028、如果一个人用不着做更大的努力就可以完成比别人多的工作，他的收入也会超过其他人，这种超额的收入也被视为（ ）。A.剩余物现象B.地租现象C.高工资现象D.纯粹的剩余物现象【答案】 BCH5G4M8F3B3T4I10HO1H2F4T5V2I9B9ZE2J4X8N5S1B10H329、房地产价格与家具、机器设备等一般商品的价格，既有共同之处，又有不同之处。其共同之处不包含（ ）。A.都是价格，用货币来表示B.都有波动，受供求因素的影响C.都是按质论价D.形成的时间都
16、较长【答案】 DCX7U9X1F8D10D5I9HJ10K4V6D8F2T1D4ZP8H3R7Q5J7N10W930、某办公楼是15年前在划拨土地上建设的，现按要求补办了土地出让手续，出让年限为50年，已知该办公楼建筑物在建设时所投入费用255万元，现时重新购建成本为350万元，经济寿命为60年，残值率为3%，则采用直线法计算其建筑物的折旧总额为（ ）万元。A.61.84B.78.35C.84.88D.173.17【答案】 CCU8A2F7K5K4M5O7HL5R9X10F6S1B3N10ZH1B3A6O4Y1V7Q931、运用假设开发法估价必须考虑资金的（ ）。A.实用价值B.有效价值C.折
17、算价值D.时间价值【答案】 DCP1Q9H9Z2B4M1O10HR7U2U9U2S5U5E10ZL6R4N2B5Z4N1X932、下列引起某商业房地产价格上涨的因素中，不属于该商业房地产价格自然增值的是（）。A.该商业房地产所在地区经济发展、人口增加B.该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善C.该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区D.该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业【答案】 DCS4N1R2W1A9H5U2HX3S2H9L9D1J8X10ZQ7R6S8X7N8D6N133、某住宅的建筑面积为120m2，买卖合同约定成交价为10000元/m2，价款分两期支付，于成交日期支付60万元
18、，余款于一年后支付，交易税费均由卖方承担。已知买方应缴纳的税费为3万元，卖方应缴纳的税费为8万元，并在支付合同余款时缴纳。若将该交易实例作为可比实例，年折现率为6%，则对其建立比较基础后的总价为（ ）万元。 A.90.19B.95.85C.113.77D.124.15【答案】 CCQ7M3D9Y1B5L3K7HL9R9S5W5G8H3C3ZF4B2Y8Y3Q6Z3F434、预计某宗房地产未来第一年的有效毛收入为18万元，运营费用为10万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长5%，运营费用增长2%，收益期限可视为无限年。如果该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格为（ ）万元。A
19、.566.67B.633.33C.667.67D.433.33【答案】 DCS5Z5X8F1U8N2R5HJ2Z10N4P10E2A1G6ZH1O4T7I6D5V3B1035、“筋骨坚，发长极，身体盛壮”是指A.男子.四八B.男子，五八C.女子，三七D.女子，四七【答案】 DCS3L2Z7A4U5H1Y8HN2J9G9Z3Q4X5D5ZT2D4V3R5H1K4N636、下列哪项不是暑邪的致病特点A.暑为阳邪，其性炎热B.暑性升散，耗气伤津C.暑多夹湿D.暑热易生风动血【答案】 DCM4U4Q2L4D4F5Q7HB6X7W3B2M2L8T6ZC1J2C5M8Y2I7F737、评估房地产的投资价值
20、，采用的报酬率或折现率应是（ ）。A.典型投资者所要求的社会一般收益率B.典型投资者所要求的社会最高收益率C.特定投资者所要求的最低收益率D.特定投资者所要求的最高收益率【答案】 CCG9K7C9E7O10C1M7HO8M7N5E3X6W6B7ZD1R1U5H10S4N3S738、肝“五声”归属于A.呼B.笑C.歌D.哭【答案】 ACQ8K8M5Y10E9J2I4HZ6X2C3A1G7E9Z10ZW3I9L6Z4N8M7B839、在一块土地上投资建造写字楼，当楼高为5层时，预期投资利润率为4.36%；在520层时，每增高一层，投资利润率上升0.18%；而在2030层时，每增高一层，投资利润率下
21、降0.14%。那么，（ ）层应该是这座大楼的经济高度。A.5B.20C.30D.31【答案】 BCU10T6M7D4Y1N2J4HA7W3I4R10S4H7F7ZG1L3S7O5R9V6X740、为评估某房地产2008年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2008年4月1日，合同约定买方支付给卖方3500元/m2，买卖中涉及的税费全都由买方支付，该地区房地产交易中规定买卖双方应缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。自2008年4月1日起到2008年10月1日期间，该类房地产价格均每月比上月上涨0.3%，则该可比实例修正调整后的价格为（ ）元/m2。A.3673.20B.3
22、673.68C.3790.43D.3792.93【答案】 BCS2C2Z4E9U7C5D7HE2U6P10X9M3B4L6ZZ8G4I10I7X3O2I641、从某种意义上讲，如果想知道某项政策的措施或事件如何影响房地产价格，应当首先分析将如何影响房地产的（ ）。A.长期趋势B.后期利润C.权益D.供给和需求【答案】 DCA9U2W9I1I2B7Z8HG8P5I8H7E10N4F8ZY10Y3S1A4G1A2S542、比较法估价的步骤包括以下几项：收集交易实例；选取可比实例；建立比较基础；进行交易情况修正；进行市场状况调整；进行房地产状况调整；计算比较价值。则运用比较法进行估价步骤正确的是（
23、）。A.B.C.D.【答案】 CCT2T8O7F8C4S6X2HP8G1E4H10E6L9W3ZB6K8B9S3R1T5W843、下列房地产估价相关活动中，属于传统价值评估业务范畴的是（ ）。A.高层建筑地价分摊B.房地产投资价值评估C.因环境污染导致的房地产价值减损评估D.城市房屋拆迁中的停业损失评估【答案】 BCE1C8G2E5A5N6J1HI10T4D8X10U7E5H2ZA8N3U3P8S8I6R344、气血关系失调的病机是A.气和血互根互用的功能失调B.气的运行郁滞不畅，血行障碍C.气的不足，固摄血液的生理功能减弱D.大量出血的同时，气随血的突然流失而脱散【答案】 ACL6X2G4H
24、5L10G2R6HY6Y10C9K5U10I8J8ZT8T8A3R10M7W3P545、下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是( )。A.某标准厂房B.某酒厂厂房C.某待出让土地D.某写字楼【答案】 BCI1K3V5Y9N9V10T7HV10T6L1A6H5L5S8ZS6G1I10H3Z6Q3Y646、在估价假设和限制条件说明中，当无理由怀疑建筑物的结构存在安全隐患时，应（ ）。A.假定建筑结构是安全的B.肯定建筑物是安全的C.强调建筑结构安全须进行相关专业鉴定D.说明建筑结构安全难以确定【答案】 ACN4S8Q2N10I7X1H8HQ2W6Z6I6C8P5D4ZS4D10D8H3D4R9
25、S747、关于收益法中收益期确定的说法，正确的是（ ）。A.在正常市场和运营条件下估价对象未来可获取收益的时间B.在正常市场和运营条件下估价对象过去和未来可获取收益的时间C.自估价对象竣工投入使用时起至未来不能获取收益时止的时间D.自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间【答案】 DCJ4D9G1C5D10X10C10HK2Y5K2R7M1N10S5ZS4D5H7W4L2Y2R848、从卖方的角度来看，成本法的理论依据是（ ）。A.销售价格决定论B.市场供给价值论C.生产费用价值论D.替代原理【答案】 CCO1O3Z4Z6M1R6T2HL4B2X7I4X9P7D5ZR9L2S8M10
26、J5Z3E449、在静态分析法中，投资利息和（ ）都单独显现出来，在动态分析法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。A.投资利润B.开发利润C.投资收益D.销售税【答案】 BCY4G7M1P2A2S6T3HK1W9H9I2N8F10R10ZU3X6A10X3C3D4S350、下列不属于取得房地产开发用地的途径的是（ ）。A.通过自己开发耕地取得B.通过征收集体土地取得C.通过征收国有土地上的房屋取得D.通过市场购置取得【答案】 ACH9U1D5T10F6L7T4HB4C2O8Q8L1H6H10ZR5O6R9H10W2M10M751、下列哪项不是治标与治本的运用方法A.急则治其标B.缓
27、则治其本C.标本兼治D.先安未受邪之地【答案】 DCK7R1P6B1H7E9H8HX4P8K7G6P3O4Z7ZN3B10R5I5P6S6Y552、某幢办公楼应配置电梯，但实际未安装，现单独增加电梯（包括土建工程费用、电梯购置与安装费用等）需要100万元。类似带电梯的办公楼的重置成本为2500万元，其中电梯配置费用为90万元，扣除因没有电梯引起的折旧后，该办公楼的价值为（ ）万元。A.2400B.2410C.2490D.2500【答案】 ACW2D6V9J7J7C2T2HC6G7C7W5J2V10J7ZE4B6G4R8J4F8S253、城镇街道两侧的商业用地，即使形状相同、面积相等、位置相邻，
28、但由于( )不同，价值会有所不同，而且差异可能很大。A.区域规划B.临街状况C.周围环境D.地形地势【答案】 BCV6A2G6L1E1O3S9HP2Y1O4X5C3I1A3ZS8T5O10K7B9X8D554、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120，单位建筑面积的重置成本为600元/，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是（）。A.16%B.42%C.58%D.84%【答案】 DCZ8Y7J7O10K4Z4G4HU2C8U9Q7U5D7X5ZW4J10W1A2F4V9L955、手三阴经均走出于A.肩胛部B.口唇C.咽部D.腋下【答案】 DCJ6M9S3J2O4O3V8HS
29、7E4M1V2U9R3Z3ZK9Y7J5R8A10T5D556、下列表述中不正确的是（ ）。A.在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果B.在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果C.在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果D.在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果【答案】 DCM2K4P8C6G5I9C3HN3O10W2E10K3A6O4ZT5C4I8D9J5J1M957、某套住宅建筑面积为100m2，可使用面积为80m2，分摊的共有面积系数为10%，套内建筑面积下的价格为2600元/m2，该套住宅建筑面积下的价格为（ ）元/m2。A.2080B.2288C.2340D.2392
30、【答案】 CCG8A5F7X4H10A5R3HE5Y5B1P10Z3A9Y8ZV6M5I7F6G8L10D458、（）是指因承租人拖欠租金等造成的收入损失。A.收租损失B.运营费用C.折旧D.财务损耗【答案】 ACX5Q5S2P3C5M6N5HD3F6X7C3J6V5M7ZW7V8A3Z9R9E6J459、某宗房地产的土地使用期限为50年，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物，至今已使用10年，建筑物剩余经济寿命为55年。该宗房地产正常情况下每年可获得净收益15万元，报酬率为7.5%，该房地产的收益价值为（ ）万元。A.188.92B.194.62C.196.25D.198.18【
31、答案】 ACY9I6L10I8N1G4T6HO3R7A10Z6Q5Z10V10ZS2K6E6O6X9L9W860、某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/m2，已知取得土地时楼面地价为1000元/m2，建设成本和管理费用为1200元/m2，建设成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为（）。A.7.90%B.11.08%C.11.83%D.13.73%【答案】 BCH2C4B3L2A9V9M10HL10J7J9I2V5K5
32、I1ZO3R4T5T6H5Y5H561、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以（ ）状况为参照系进行的。A.可比实例房地产B.估价对象房地产C.标准房地产D.类似房地产【答案】 CCW5J4D10X1L4M1B3HO4T10Q5V6W7K4R1ZX9K8J4L8U2A1C462、市场状况调整实质上是（ ）对房地产价格影响的调整。A.政府出台新的政策措施B.利率C.房地产市场状况D.可比实例房地产状况【答案】 CCH9M10D10C3F6Y4P4HH9U8V4D3X6A2J2ZT4B3P8P5B9B10O263、两宗房地产的净收益相等，当其中一宗房地产获取净收益的风险较大时，则该宗房地产的
33、（ ）。A.资本化率应较高，价值较低B.资本化率应较低，价值较高C.资本化率应较高，价值较高D.资本化率应较低，价值较低【答案】 ACE4B7N8H4K10R3V8HZ5R1Z7Z6E10Z6Q7ZB3I8B3T3A7X3L764、实际估价中采用净收益每年不变的公式下，求取净收益最合理的方法是（ ）。A.过去数据简单算术平均法B.过去数据加权算术平均法C.未来数据简单算术平均法D.未来数据资本化公式法【答案】 DCK4X2R3Z4D5D6J5HL6F8Q6X9T2Y10H10ZN10I5W6D10K8F4F965、某宗房地产交易的成交价格为300万元人民币，其中首期支付30%，余款在一年后一次
34、性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10%，套内建筑面积为100m2，假定折现率为6%，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为（）元/m2。A.25930B.32980C.30980D.29980【答案】 ACQ10R2W5X7M10C6V8HI3I9P5M8F1J8V1ZG1V8Z10O6H1L4A766、从估价的角度看，开发商自有资金应得的利息，也要与其应获的利润分开，不能算做（ ）：A.利润B.利息C.开发所得D.开发成本【答案】 ACS4D10L10L8L7Z10D2HV3F9M3V5O9S4B4ZM10W1I1A5W5R8E667、某住宅的建筑面积为120m2，买卖合同约定成交价为1
35、0000元/m2，价款分两期支付，于成交日期支付60万元，余款于一年后支付，交易税费均由卖方承担。已知买方应缴纳的税费为3万元，卖方应缴纳的税费为8万元，并在支付合同余款时缴纳。若将该交易实例作为可比实例，年折现率为6%，则对其建立比较基础后的总价为（ ）万元。 A.90.19B.95.85C.113.77D.124.15【答案】 CCT4O5B8E9C3D4K3HJ7O9I2H9G6A4G6ZW7E8G1Y2H5T7U768、某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，残值率为5%，则该建筑物的成新率为( )。A.76%B.80%C.81%D.84%【答案】 CCN3H3L10D1S
36、8M1H9HD2G6M7U6X2F8B2ZJ6G5Y9L4C3X6U169、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/m2，直接成本利润率为6%，则开发后地价为（ ）元/m2。A.1840B.2840C.2966D.3000【答案】 DCR8G3N6M5A10Z3Z1HU9D6C10S2U5X9F7ZC4X3R9C2M3B5P870、某地区某类房地产2004年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6%、74.7%、 76.7%、85.0%、89.2%、92.5%、98.1%(以
37、2002年1月1日为100%)。其中有一房地产在 2004年8月1日的价格为2000元/m2，对其作交易日期修正到2004年10月1日的价格为 ( )元/m2。A.2121B.2200C.1819D.2242【答案】 BCU4N3I4A2Q5L6I10HG3M5E5C6H6D10Q9ZC6L4H3O1R4A1R971、其性收引的邪气是A.风邪B.寒邪C.燥邪D.暑邪【答案】 BCH4K2Y5K1J10K2O2HD6L10T1H2V6M9T7ZP4G7J7T6N1A1A672、下列房地产权利的种类中，属于债权的是（ ）。A.地役权B.典权C.抵押权D.租赁权【答案】 DCU7S7X10F5U10
38、K2X8HV6N3D10Z2Z3H3W1ZW5A4R6T1Q3F9R373、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数为6%，自有资本要求的资本化率为9%，则该类房地产的资本化率为（ ）%。A.6.0B.6.9C.8.8D.9.0【答案】 BCO8V7I7W3W5W1O8HU5C3I4E3W10K6X5ZS7V6H7Q9W7W5H274、采用成本法估价时，关于投资利息的表述中，正确的是（）。A.投资利息指的是借款部分的利息支出和相关手续费B.从估价的角度看，自有资金应获得的利息可以算作开发利润C.投资利息的应计息项目包括土地成本.建设成本.管理费用.销售费用和销售税费D.投资利息计算时一
39、般采用价值时点的房地产开发贷款的平均利率【答案】 DCR3U8C5X10N2S10I7HP9G5Q5Q8H9D2D6ZW7D1C10F4Y3Z10T275、一份完整的估价报告通常由（ ）组成。A.封面、目录、致委托人函、注册房地产估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件B.标题、估价项目名称、委托人、估价机构、估价师、估价作业日期、估价报告编号C.致函对象、致函正文、致函落款、致函日期D.委托人、估价机构、估价对象、估价目的、估价时点、价值定义、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、估价人员、估价作业日期、估价报告的有效期【答案】 ACD4C3S9K7G1O6T8H
40、N4M1T1D8Q6M6Y10ZH3P2O7S5M4S1T976、某房地产重新开发建设的建设成本、管理费用、投资利息分别为4000万元、180万元和350万元，销售费用、销售税费分别为销售价格的3.5%、6%，成本利润率为20%。该房地产的重置价值为（ ）万元。A.5570B.5976C.6053D.6135【答案】 CCV10A10W3Q9Q9S5U10HC1A1E3R6P8K6M3ZG9M2R4B5M3C10E177、某一房地产的（ ）是该房地产对于某个特定投资者的经济价值，是投资者基于个人需要或意愿，对房地产所估计的价值或作出的评价。A.使用价值B.交换价值C.市场价值D.投资价值【答案
41、】 DCI3P9Y4W8M7I10T3HI1P10W3W6H4T3P7ZX8Q3T5X5F1B8N1078、某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为50年，不可续期，已使用10年，建筑物剩余经济寿命为55年。预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8%，则该房地产的收益价格为（ ）万元。A.95.40B.97.87C.98.55D.99.33【答案】 ACZ1W2M7X3L4D6L7HV5P9T1R4V7Z6G1ZD1C3Q9H10N4W4J279、价格实质上是市场经济(或商品经济)这种特定的经济制度下对有用且( )的一种分配方式。A.应急物品B.一般物品C.特殊商
42、品D.稀缺物品【答案】 DCC5A1R10H7F6A9L8HM5S2A6A8T10J6V3ZQ5E6V9M3T10O4F280、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（ ）。A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在B.市场上能找到充分房地产历史价格资料C.房地产在过去无明显的季节变动D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格【答案】 ACE6D9O4Q4Q2C6R5HU10F2D7D10M5A8V9ZO2S8S5I9B10A8B781、利用与估价对象具有相同或相似收益特征的可比实例的价格、净收益等数据，选用相应的报酬资本化法公式，计算出报酬率的方法是（）。A.市场提
43、取法B.分解法C.累加法D.排序插入法【答案】 ACU10P9E5P3C6W5P10HT7Z6U1M6C9R3G7ZG10Z2A9Y3A9U10O482、某期房预计两年后竣工交付使用，目前与其类似的房地产现房价格为5000元/m2，出租的年末净收益为500元/m2。假设年折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为（ ）元/m2。A.3473B.4365C.3958D.4635【答案】 CCI9R3I5J2Z7T1Q7HT2V5R9S3L3K4P4ZX3R3T9S8J6I4T383、对于商业用房来说，朝向和楼层相比较，通常情况下，（ ）A.楼层对价格的影响更大B.朝向对价格
44、的影响更大C.两者同样重要D.因人而异【答案】 ACQ9V3Q5E10I10W10X4HH1S3O8B6Q4F2K2ZQ8V7X9S3J1N6L284、张景岳认为肿胀的标是哪个脏腑功能的失常A.小肠泌别清浊B.肺的宣发C.脾胃运化D.肾的蒸化【答案】 BCF4P6R10E1F4E10C4HH4S5E1T3R3Z5Z7ZI1A5H3A4D8W3N985、某钢混结构厂房的耐用年限为60年，占用的土地是10年前通过出让方式取得的使用期限为50年的工业用途的土地使用权，厂房建设期为2年。土地使用权出让合同约定土地使用权期满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿取得。采用直线法计算该厂房建筑物现在的成新率为
45、（）。A.70.00%B.83.33%C.84.00%D.86.67%【答案】 BCH4P9Y1K4M5A7W5HF8A9A2H4Y9C9X1ZM6I2Y7E9U9W5X586、估价报告有效期应从（ ）起计。A.价值时点B.估价作业期C.出具估价报告之日D.签订估价委托合同之日【答案】 CCV4M6H1D1E4E9C10HP1F5S10Z5A3P3N1ZD5Z1P8Z7F7S7K987、在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜选用（ ）测算。A.指数修匀法B.平均增减量法C.平均发展速度法D.二次抛物线趋势法【答案】 CCM6L8H10W10Z1B3K1HW9F3R10C9W8K8S4ZJ8A4J4B5A2R5K188、在新开发区内有一块土地，总面积是20000m2，可转让土地面积的比率是60%，预计