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1、房地产估价师职业考试题库一 , 单选题 (共200题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1、采用成本法估价，要求在运用成本法时注意“逼近”，其中有要（ ）。A.区分实际成本和客观成本B.正确估计正常花费和实际花费C.同时考虑升值与贬值因素D.考虑功能折旧【答案】 ACC8D3Q9V7G9C1J4HZ4B6P6I10C8C6J9ZA7E4E1E2V4K8O42、下列关于假设开发法的表述中，不正确的是（ ）。A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格所用成本法的倒算法B.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程
2、和不得改变现状的旧房D.假设开发通常测算的是一次性的价格剩余【答案】 CCS8B3K3G7S10W2J6HN3H8U1R6R7I2F10ZP3X5D6W2U10L6Z83、实际估价中采用净收益每年不变的公式下，求取净收益最合理的方法是（ ）。A.过去数据简单算术平均法B.过去数据加权算术平均法C.未来数据简单算术平均法D.未来数据资本化公式法【答案】 DCP2L2D6B3P4R3I3HB1V10S9L5Z4I7H6ZQ10B5Z8N3R5I10A24、某可比实例成交价格为100万美元，成交时人民币兑美元的汇率为6.51，至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨5%，人民币兑美元的汇率为6.31
3、，对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币（ ）万元。A.630.0B.650.0C.661.5D.682.5【答案】 DCK2I5W3S10P3W5F6HJ9G3R4A2F4B3E6ZH7D8Q6R4I9W3C15、如果先按原币种的价格进行市场状况调整，则对进行了市场状况调整后的价格，应采用（ ）时的汇率进行换算。A.估价作业日期B.成交日期C.价值时点D.市场状况调整后【答案】 CCO1Y2N5B3W1I2G8HL10M8G2I4I7Q6W7ZZ5A6J4W3L4W7C16、下列不属于估价委托人的义务的是（ ）。A.根据自己的需要提出估价结果B.向估价机构如实提供其知悉的估价所需的资料
4、C.协助估价师搜集估价所必要的资料D.对所提供的资料的真实性、合法性和完整性负责【答案】 ACJ1H5X1V1F9K6Q8HD7T7V9V9M2W9M8ZH9E1Q6F9E2Z8M57、某宗房地产交易的成交价格为300万元人民币，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10%，套内建筑面积为100m2，假定折现率为6%，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为（）元/m2。A.25930B.32980C.30980D.29980【答案】 ACE9Y1B8E7V2K7A9HZ5Z8B5S4G7X8B7ZR8G8B1A1Q6R5Q48、资本化率构成中，流动性补偿的流动
5、性是指（ ）。A.房地产开发企业自有资金周转的速度B.估价对象房地产变为现金的速度C.估价对象房地产带来净收益的速度D.房地产开发企业流动资金周转的速度【答案】 BCG4Z4P2O9I8D9N8HH7X5F7I5H1E4I8ZW5Q3K8Z2B4K1W79、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是（ ）。A.模拟房地产市场定价B.模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价C.以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础D.从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断【答案】 DCA8C2V2I4K8G10I8HT9A5P5R8L8L5E6ZB2H2S5E8F7C9P110、在房地产权利中，属于用益物权
6、的是（ ）。A.自物权B.地役权C.抵押权D.租赁权【答案】 BCN7T4S4E8U1Y7D1HV10C8G8C3Z2D8W8ZO4P10Q4X10I4A10V711、某宗房地产交易，买卖双方合同约定成交价格为2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为（）元/m2。A.2139B.2146C.2651D.2659【答案】 DCX1O7J10W4K9D7B
7、8HX3C8B6H9U2Q1T2ZQ4O9E5X6U9M6M412、城镇街道两侧的商业用地，即使形状相同，面积相等，位置相邻，但由于（ ）不同，价值也会有所不同，而且差异可能很大。A.区域规划B.临街状况C.周围环境D.地形地势【答案】 BCH2N9G5A3Z5S6N7HZ7X4L5G2O1M10Y6ZL2K1F4V7B9E7V413、下列不属于对房地产估价的需要的是（ ）。A.办理出国移民提供财产证明需要的估价B.在房地产征收、拍卖时不需要进行估价C.对各种涉及房地产的违法、违纪行为，在衡量情节轻重时，通常不仅考虑涉案房地产的实物量D.国有建设用地使用权期间届满需要的估价【答案】 BCJ4H
8、9B1Z6J10I4V6HU6I1Z2Z7J6Z8T3ZV9U9R6M1L4V5L814、成新折扣法习惯根据建筑物的建成年代、新旧程度或完损程度等，判定出建筑物的（ ）。A.成新率B.年折旧率C.残值率D.回收率【答案】 ACI2H5G7D8Q6A7C9HX4X6H4R3L2Y6J7ZQ5B7J5M2M6P7U215、某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。该房地产的实际价格为（ ）万元。A.87B.124C.130D.134【答案】 BCL10U2L9G4Y10E3H10HD10Q8N2T9P3X8Z2ZQ9I8B3R5J4P5V816、
9、在指数修匀法中，Vi1Via（PiVi）中的a的取值范围应当是（ ）。A.a18B.0a1C.a0D.0a1【答案】 BCN4T10P8V8F2W7O1HL8M6L8X5F6B7R6ZL3Q7C5I5T7K7P417、某人现有资金50万元，欲竞买一个建筑面积为120m2、收益期为10年的店铺用于出租，其期望的自有资金资本化率为10%。店铺正常月租金为120元/m2，运营费用为租金收入的35%；银行可提供最高为六成、10年期、年利率8%的抵押贷款。该投资者所能接受的最高竞买价格为（ ）万元。A.80B.91.82C.125.00D.127.90【答案】 BCY1W3U8X1N8Q7Y8HR8I8
10、W9R9A4R2E7ZG2Z3S9C10N6U4K618、阴维脉与任脉在相会于A.肩胛部B.口唇C.咽部D.两眼下部的中央【答案】 CCY2A6N10H3X5C9L3HU6Q7O1A2I1T5Z9ZU5O4U8O1G7L5N319、房地产估价（ ）的理论依据是事物的过去和未来是有联系的，事物的现实是其历史发展的结果，而事物的未来又是其现实的延伸。A.假设开发法B.长期趋势法C.成本法D.收益法【答案】 BCS5S6K9S1V7M8R5HN5W3H7W6K3C5H5ZQ1A9D2W3S7A10X720、土地价值不包含地上( )的价值。A.装修工程B.物业C.建筑物D.物产【答案】 CCC2I3I
11、5W6J2I1B3HU6P1D9D10V7N5D7ZL5T10U10S3A4M10U421、评估甲别墅的市场价值，选取乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为10000元/m2，装修标准为1200元/m2，（甲别墅的装修标准为1000元/m2），因乙别墅的周边环境优于甲别墅，在同等条件下，单价比甲别墅高3%，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比较价值为（ ）元/m2。A.9515B.9690C.10500D.10737【答案】 ACR5C5K10B5A9A6L9HI2P4Y8T7C5L8G5ZV1A6O9F10A9U4Y322、最早在一个国家内建立起来的马克思主义政党是A.共产主义者同盟B.德国
12、社会民主工党C.俄国社会民主工党（布）D.中国共产党【答案】 BCR2I6I1W8T2S6V2HB4B4U3P2E3Y5E8ZV6B4O3V4K5E4N523、某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地出让使用权手续，出让年限为50年(自补办之日算起)。在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为( )年。A.45B.50C.52D.55【答案】 CCQ8G9F7F5Z8G5D2HA7U7B2O8Y8I2W9ZM4D6B10J9Q5J9J624、某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。预计该项目建成后的建筑
13、面积为17500m2，年净收益为350万元。目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需2.5年。已知市场同类房地产报酬率为7%，假设折现率为10%，则评估该项目续建完成时的总价值为（ ）万元。A.3758.57B.3942.03C.3966.10D.4769.85【答案】 DCY5K6W5W8U5J5W8HK1R1W4K4V10N7B2ZX10U7H2M5U3L5Q125、估价业务应当以（ ）名义统一受理，统一收取费用。A.估价师B.估价机构业务承接人员C.估价机构D.项目负责人【答案】 CCM6E2F9F4L4W9E8HQ8I5A5N1B1G1T6ZH8V8C2R8P10M6H126、一般来说
14、，（ ）围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动。A.成交价格B.市场价格C.投资价格D.理论价格【答案】 ACA1O3H9T4Q6V2M1HU5R2A7O10U3V6Y1ZX7X1N9X6U3S3J927、下列不是估价所需资料的是（ ）。A.对房地产价格有普遍影响的资料B.宪法C.反映估价对象状况的资料D.交易成本，收益实例资料【答案】 BCK2N1Y8R9Q9K10S8HF1M6P10U8A8M10J10ZB2S6Z7J1I4K6B128、下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是（ ）。A.了解某宗房地产的出租人权益价值B.了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价
15、值C.了解某地区地震后房地产价值的变化D.了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额【答案】 DCY1L3Y9A5C8E7H1HW1M7J7O5X2F7O10ZX8P4R9W6L10A7O1029、用不同的估价方法测算出的结果可能会有所不同。当这些测算结果有较大的差异时，估价人员应寻找导致较大差异的原因，并消除不合理的差异。寻找导致较大差异的原因主要有以下几方面：基础数据是否准确；测算过程是否有错误；参数选取是否合理；公式选用是否恰当；所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的；是否符合估价原则，一般可以按照下列从低级错误到高级错误的顺序进行检查( )。A.B.C.D.【答案】 CCW7M8S3E1
16、0E10A9T8HY6Y10E8M10R4B2W2ZY4O3P9W7K1T1H630、投资者评估的房地产的投资价值（ ）该房地产的市场价格，是其投资行为（或交易）能够实现的基本条件。A.小于B.大于C.小于或等于D.大于或等于【答案】 DCP3U1M9T10S6V1T7HG10F4V2C7F8Y4A6ZL5D6Q10Z5B6W8N231、某综合楼的土地取得成本为1000万元，建设成本为800万元，管理费用为60万元，投资利息为140万元，销售税金及附加和其他销售税费分别为售价的5.6%和2%，契税税率为4%，直接成本利润率为25%。该综合楼的价值为（）万元。A.2651.52B.2667.75
17、C.2705.63D.2771.49【答案】 ACB3R9G10X6V4W8L2HG2A4Y8V4S4U2W4ZL2H8E2U7S10V7P232、下列估价基本事项中，首先应予以明确的是（ ）。A.估价目的B.估价时点C.估价对象D.价值类型【答案】 ACL5H6Q8M7L6U4J1HR8H10N6Y4K1Y2G4ZS8V5X10C3N1Z3I433、“发汗多，若重发汗者，亡其阳”（伤寒论），其病机是A.津亏气耗B.津随气脱C.气随液脱D.津伤液脱【答案】 CCS4M4C8T3E1Q5A6HU8H5J2G9Y10Q8H9ZD2X5U9S9L4T2I134、在居住区附近有一铁路，那么最可能造成居
18、住区房价降低的因素是（ ）。A.心理因素B.交通因素C.噪声因素D.卫生因素【答案】 CCY1G2H5B6Y4V8A10HF10I4T5V5Y7J8H10ZX7K4X7J6L3K1E835、下列收益乘数法中，考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率，但未考虑运营费用差异的是（ ）。A.毛租金乘数法B.潜在毛收入乘数法C.有效毛收入乘数法D.净收益乘数法【答案】 CCL4X8E8B2Z3I8E4HY6X8P9C2N9W6X10ZD4S3R2F10V3R4U236、下列除哪项外均是气和津液的关系A.气能载津B.气能生津C.津能生气D.气能摄津【答案】 ACQ1T4Q4G8G9W7Z9HY2L4T
19、7H4X5D7K10ZW2Z3R8R6V5H9D337、在房地产市场存在泡沫的情况下，比较法求得的价值（ ）收益法求得的价值。A.低于B.高于C.等于D.无法确定【答案】 BCW6S6Y5S10J1J5I9HT6E9B1I4B7P8W9ZH10R3N9N4O5H7U938、“从阴引阳，从阳引阴，以右治左，以左治右”是在下列哪项观念指导下的治疗原则A.整体观念B.辨证论治C.知常达变D.阴平阳秘【答案】 ACW1M7D2W7V6Q3T1HE10Z9Q4Y5N5W6X1ZO4B7R4A4G8F2B439、身以前皆热，其有余于胃，则消谷善饥，溺色黄可见于A.足阳明气不足B.足阳明气盛C.少阴气血衰极
20、D.太阴终者【答案】 BCO3U4M4A3U7B10U7HJ5V2Y9W5Z9N9H7ZL8M10D10X7K8X10W140、成本法中一般不计息的项目是（ ）。A.管理费用B.销售费用C.开发成本D.销售税费【答案】 DCR9C6T8F3F3U7K8HB1Y2B7N5Q7L9Y4ZS10R2E10E3J10H3Q741、人们常用距离来衡量房地产区位的好坏，下列距离中越来越受重视的是( )。A.空间直线距离B.交通路线距离C.交通时间距离D.至市中心距离【答案】 CCF4W8T10X1Z2A1Z5HI3J9L8A4I10G7R3ZQ9A7D8N10M4X4J842、在保险事故发生后，房地产保险
21、需要评估（ ），以为确定赔偿金额提供参考依据。A.市场价格B.保险价值C.商品价值D.所遭受的财产损失【答案】 DCE4D5Z3G6Z9X9W7HP7L7P7C1G6R9D3ZH2O5O10Q3D2D9M843、某一房地产的（ ）是该房地产对于某个特定投资者的经济价值，是投资者基于个人需要或意愿，对房地产所估计的价值或作出的评价。A.使用价值B.交换价值C.市场价值D.投资价值【答案】 DCR8G2F8J3G10N5Z6HO6R8Y3X7V4Q7Y3ZF1F2D3X4J8B7G644、关于估价结果形成和确定的说法，错误的是（ ）。A.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响B.
22、注册房地产估价师不应在估价之前征求估价委托人对估价结果的意见C.注册房地产估价师不应在出具报告之前与估计委托人讨论估价结果D.合理的估价结果与估价对象在市场上的成交价格应一致【答案】 DCB9O6R2E4V4L10A5HM9X6A6E1J5B7V6ZE10G1E4J2A3J5Y545、某可比实例的成交价格为24000元/m2，建筑面积100m2，首期付款120万元，其余半年后支付80万元，1年后支付40万元。已知年利率为10%，则该可比实例在成交日期一次性付清的价格为（） 元/m2。A.22909.12B.23264.06C.23441.35D.23086.69【答案】 BCL4Z10X1L1
23、0U2V10G5HN3Z10X6X5B6R7X9ZF3D4V2G7I8K3T746、荀子在劝学篇中说：“不积跬步，无以至千里；不积小流，无以成江海。”这里强调的是A.质变和量变相互渗透B.量变是质变的前提C.质变体现量变的结果D.质变为新的量变开辟道路【答案】 BCB7W9L6M7O10X2Y4HR10G2B1J4B3K10G2ZO3D5G8V6X3Q6O247、（ ）是以房地产内部构成要素的组合是否均衡，来判定是否为最高最佳利用。A.权益原理B.收益递增递减原理C.适合原理D.均衡原理【答案】 DCW4E3Z3F3I2K1Z5HN5S10N2P4M3S9D10ZG3I2C9D10H7H6X6
24、48、某宗房地产交易的成交价格为300万元人民币，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10%，套内建筑面积为100m2，假定折现率为6%，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为（）元/m2。A.25930B.32980C.30980D.29980【答案】 ACE10A8C10B2H9F8Q6HG4H2U7D7T10H6V7ZK6U7G9V5A1L7P1049、张某2年前抵押贷款购买了一套产权40年，建筑面积50m2的商铺，首期支付50%，目前贷款余额为11.8万元，现欲出售该商铺，类似商铺目前月租金为建筑面积70元/m2，空置率为10%，经营费用为有效毛收入
25、的10%，资本化率为5%，若由买方支付银行欠款，则张某出售该商铺的合理实得金额为（ ）万元。A.42.64B.55.40C.56.24D.68.04【答案】 CCW3Y3C7R4E7N4C3HI9C9O2R10X7U7D7ZD4S5I1E2K6K4J550、估价对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为86万元，含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具，家具为八成新。该可比实例经统一房地产范围后的价格为（ ）万元。A.75.00B.75.60C.83.60D.86.00【答案】 BCY7V2B9R2O5R4H5HQ9J3T3S7G5A10T5ZE1I3T6A8R3D
26、10D1051、消费者对商品的需求产生于消费者的需要或欲望，而消费者对不同商品的欲望又有强弱缓急之分，从而形成消费者的（ ）。A.收入水平B.偏好C.对未来的期望D.其他【答案】 BCJ6T10U9J8U7Y9I2HS9W1S6A9K2J2S7ZN5E6U3Q8D6Q8T552、采用年限法求取建筑物折旧时，建筑物有关适用合理的是（ ）。A.已使用年限、耐用年龄、残值率B.有效年龄、预期经济寿命、残值率C.已使用年限、预期经济寿命、残值率D.有效年龄、耐用年龄、残值率【答案】 BCP6Y7L3C6F3S4S6HM7E1Y7P10Z2Z1K9ZN2Z9L9L4L6V10Q253、不同的注册房地产估
27、价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估值可能有所不同，主要原因是（ ）。A.掌握的估价信息不同B.遵循的估价原则不同C.履行的估价程序不同D.估价对象的状况不同【答案】 ACA4Y8H5Y9W4L6S7HA8T10I5T2L9B10B3ZN8R10U7J2L8D10S754、 创“戾气”说的温病学家是A.吴鞠通B.叶香岩C.薛雪D.吴有性【答案】 DCB5D3F10Q1A6B8U2HY4D7L3I2X8S7R7ZP2R4I7T10M7S2R755、（ ）由委托人和估价目的双重决定。A.估价要素B.估价时点C.估价对象D.价值类型【答案】 CCS9H7Y10D8E7G10N4HX
28、8H1W4G10N9B7H5ZO5G1G5O8R10P1X456、某幢办公楼应配置电梯，但实际未安装，现单独增加电梯（包括土建工程费用、电梯购置与安装费用等）需要100万元。类似带电梯的办公楼的重置价格为2500万元，其中电梯配置费用为90万元，扣除因没有电梯引起的折旧后，该办公楼的价值为（）万元。 A.2400B.2410C.2490D.2500【答案】 ACQ2W10F5X10Y5E6M1HO6N5G1A3C1Q10E8ZT9R3Y6A10V10Y3J357、预计某宗房地产未来第一年的有效毛收入为18万元，运营费用为10万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长5%，运营费用增长2%
29、，收益期限可视为无限年。如果该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格为（ ）万元。A.566.67B.633.33C.667.67D.433.33【答案】 DCO3Q2X7J10P4V5O5HG6B9N3M6A10T9R10ZP9M9B7T5K6M10U158、面色 白，肢冷，倦卧，面红，烦热，口渴，脉大无根的病机是A.阴偏胜B.亡阳C.阳偏衰D.阴阳格拒【答案】 DCF2A6Y2H8K10T9D5HB1C9B4B8Z7O1A9ZO2M5W10M5I5B3B659、有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用（ ）为好。A.重建成本B.重置成本C.完全成本D.重新购建成本【答案】 AC
30、K2C9W9F2X5P9E10HP7Z2R7R6K10F7G1ZD10G9H1E1U5S8C1060、国家标准房地产估价规范的最早颁布时间是（ ）年。A.1994B.1995C.1999D.2004【答案】 CCH10I10P7B7T4L1B5HK2Z9G3J3I1N1V1ZC9V8Y10H5F2F9K861、临街同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基础，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为（ ）。A.交易情况修正B.交易日期调整C.房地产状况调整D.区域因素调整【答案】 CCR8N6A9Z10K2K5J3HT3N1R7Y2W5P2Z6ZB10
31、P2G4M1M10T1R962、有一处住房，以维持现状为前提，经专业估价为20万元。如果以更新改造为前提，专业估价为25万元。如果改造为商店，以改变用途为前提，专业估价为40万元。如果以重新开发为前提，专业估价为30万元，则这所住房的价值应该为（ ）。A.20万元B.25万元C.40万元D.30万元【答案】 CCI2P4N2F4K3P6V3HS9I4Q10U8W1B3B5ZC8H3T2P9O2U6I363、房地产被人民法院查封，从而其处分受到限制，属于( )。A.房地产的各项权利B.受到其他房地产权利限制的房地产权利C.受到其他各种限制的房地产权利D.房地产的额外利益收益【答案】 CCO5C9
32、O2A4K4Z10I1HZ3D9L10T10V7G6J1ZB1C1H2U9L1R4L664、可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（ ）。A.0.060B.0.940C.1.060D.1.064【答案】 DCE8I9R6J6Q6K9N7HU3C3Y2O1H8O10R2ZE2Y7P1Z8U8L5K565、关于明确估价时点，下列说法错误的是（ ）。A.估价时点从本质上讲既不是由委托人决定的，也不是由估价师决定的，而是由估价目的决定的B.估价时点为现在的，一般不得晚于估价委托合同签订日期，不得早于估价报告出具日期C.估价时点为过去的，确定的估价时点应早于估价委托合同签订日期D.估价
33、时点为未来的，确定的估价时点应晚于估价报告出具日期【答案】 BCO10H1I4F2P1Y5B5HA6O3C6V3Y10I3O6ZZ2W5L6J1D10N3N966、下列不属于土地权属证书的是（ ）。A.国有土地使用证B.集体土地所有证C.土地他项权利证明书D.房地所有权证书【答案】 DCO3D4E9O3B5W2O7HZ1E5I10L7C10C7W3ZR4Q4O2P1Q3H8R267、在影响房地产价格的人口因素当中，家庭人口规模是指（ ）。A.某一地区的家庭总人口数B.全社会或某一地区的家庭平均人口数C.全社会的家庭总人口数D.全社会或某一地区的家庭总人口数【答案】 BCP9K3F3E1U7J9
34、G3HD1L2T7M1Z5F2S6ZC3K7L5B8R7O2U968、某套建筑面积为100m2的住宅，含家电家具的成交价格为50万元，首付40%，余款半年后一次付清，假设年利率为8%，家电家具价值为5万元，现将该交易实例作为可比实例，评估类似住宅不含家电家具的市场价格，可比单价为（ ）元/m2。A.4387B.4398C.4500D.4887【答案】 BCX7M2T8R10I10R6J6HH7Q2X6M7L4C3L3ZL2C8E7G4X4D4C569、某写字楼的建筑面积为4000m2，剩余经济寿命为32年，由于没有电梯，出租率仅为80%，月租金为30元/m2。当地有电梯的类似写字楼的平均出租率
35、为90%，月租金为40元/m2，报酬率为6%，如果修复没有电梯这一功能缺陷，则该写字楼可升值为（ ）万元。A.67.60B.811.24C.1622.48D.2433.72【答案】 DCU10O8A2J8W2Y8P4HK3Q9E9K9H7D6I5ZJ6C1B3J7B1E6T870、影响房地产价格的环境因素不包括( )。A.大气环境B.声觉环境C.卫生环境D.治安环境【答案】 DCJ3L7T3E10S1H9B9HA6I8Y6T3T8Y3P6ZG9T10Z9V10T9I6Z1071、关于估价结果形成和确定的说法，错误的是（ ）。A.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响B.注册房
36、地产估价师不应在估价之前征求估价委托人对估价结果的意见C.注册房地产估价师不应在出具报告之前与估计委托人讨论估价结果D.合理的估价结果与估价对象在市场上的成交价格应一致【答案】 DCP3L2F1F2R7R2Z1HT9Q2U10S5T9Y4K8ZX8I1H3W8V3O1Y272、为评估某估价对象2011年10月15日的市场价格，选取的可比实例价格情况是：交易日期为2011年4月15日，按买卖双方约定，买方付给卖方7000元/m2，交易中涉及的税费全部由卖方支付。该地区买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%，又知最近1年来该地区该类房地产价格每月环比增长0.5%，则该可比实例经修正、
37、调整后的价格是（ ）元/m2。A.7000B.7003C.7436D.7670【答案】 BCF9B1O5A9I1M1G6HO10I4B8Y2N5O5C5ZC6X8D4K1Z8O2P1073、李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计李某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。若月报酬率为0.5%，则室内空气质量不符合国家标准给李某造成的损失为（ ）元。A.5000B.12574C.12650D.13911【答案】 BCD9Q9B9N2G4E4J1HH3L6J1A8M3H4E10ZS10Z5S4
38、H8B10D8X674、建筑物自竣工日期起至其对房地产价值不再有贡献之日止的持续时间称之为（）。A.经济寿命B.自然寿命C.实际年龄D.有效年龄【答案】 ACP8L2M8S8A8U4K9HC4Y3D4W10A9B7O9ZR5U3T3N2P7E1R875、“肝气衰，筋不能动，天癸竭，精少，肾脏衰，形体皆极”是指A.四八B.五八C.六八D.七八【答案】 DCI7Y7U7P1T4J5C2HN6G5L3A3G8C8B5ZR6P6D7W6M5N10G176、某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日至5月30日，估价报告应用有效期为1年。2006年5月20日，甲利用该估价
39、报告向银行申请办理了16年的抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于( )年。A.15B.16C.17D.30【答案】 BCK7O5P10D5V4C2X10HH2A2S1V9R7M7C2ZV5C9K3Y6Z7V5A177、以房地产抵押为目的的估价，除了遵守一般原则外，还应遵守( )。A.现实性原则B.适宜性原则C.技术性原则D.客观原则【答案】 CCY4P5U9C1P4V1H3HY10Q5G1F4G5H2Y8ZA6A8Y9I10M8E10W1078、新开发区土地的分宗估价，（）是一种有效的方法，因为新开发区在初期，土地市场和房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有。A.比较法B.成本法C.收益法
40、D.假设开发法【答案】 BCL7K2D5J9T6O3U7HF7C4W6H1Z10V1D2ZN2D9D1T1E6M4P179、最适用的房地产价格指数或变动率是（ ）。A.全国房地产价格指数或变动率B.本地区房地产价格指数或变动率C.全国同类房地产价格指数或变动D.本地区同类房地产价格指数或变动率【答案】 DCN10Y5R7I6G4H1B6HX4K3I6H8G10D10B5ZU5G7Q10B2U9N3H180、（）是最简单、最基础的距离，但在路网不够发达和地形复杂的地区，它往往会失去意义。A.空间直线距离B.交通路线距离C.交通时间距离D.经济距离【答案】 ACI9G2D1N2I10U6T1HI7
41、U3T6R3W7U10A6ZR8C2S1I7B2Q9K981、比较法估价的步骤包括以下几项：收集交易实例；选取可比实例；建立比较基础；进行交易情况修正；进行市场状况调整；进行房地产状况调整；计算比较价值。则运用比较法进行估价步骤正确的是（ ）。A.B.C.D.【答案】 CCO10N8K6B1Z1A6N8HC7W1C7D3J9M10E10ZC6N8N3W3G7R1R782、买方或卖方对其所买卖房地产有特别的爱好、感情，卖方惜售，或买方执意要购买，在这种情况下的成交价格往往（ ）。A.偏低B.偏高C.正常D.不正常【答案】 BCD1Q9F3A6B8I10A6HU3R9U4W10X4Z8I3ZL4F
42、4G9L9J9C1N583、采用收益法评估某商业房地产的抵押价值时，乐观、折中、保守预测其净收益分别为1600万元、1550万元、1500万元，市场上平均报酬率为4%5%。估价中选取估价数据及参数时，正确的是（ ）。A.年净收益为1500万元，报酬率为4%B.年净收益为1500万元，报酬率为5%C.年净收益为1550万元，报酬率为5%D.年净收益为1600万元，报酬率为5%【答案】 BCP4K8Y10Z3N8E6C4HI2J1Q7O9Z6D1F4ZS7E10Y8J3R10W9J484、下列关于房地产估价机构和估价师评估出的价值表述中，正确的是（ ）。A.应是可以实现的价值B.是提供价值意见而不
43、是作价格保证C.对委托人的价格保证D.为委托人争取最大的利益【答案】 BCN1K8I7E2Y8Y6N3HJ9D2U6Z6D1R5E3ZA4J3Y7J10O7Z6U285、下列不属于对房地产估价的需要的是（ ）。A.办理出国移民提供财产证明需要的估价B.在房地产征收、拍卖时不需要进行估价C.对各种涉及房地产的违法、违纪行为，在衡量情节轻重时，通常不仅考虑涉案房地产的实物量D.国有建设用地使用权期间届满需要的估价【答案】 BCN10V1D5W5O3K7E2HK8Q10J6L7H1P6T8ZL1I3U5H2M7X10J686、路线价法与一般的比较法主要的不同点不包括（ ）。A.利用路线价法求取街道两
44、侧的土地价值时不进行“房地产状况调整”和“市场状况调整”，仅进行“交易情况修正”B.利用路线价法求取街道两侧的土地价值时不进行“交易情况修正”和“市场状况调整”，仅进行“房地产状况调整”C.先对多个“可比实例价格”进行综合，然后再进行“房地产状况调整”，而不是先分别对每个“可比实例价格”进行修正和调整，然后再进行综合D.利用相同的“可比实例价格”即路线价，同时评估出许多“估价对象”即街道两侧的所有土地的价值，而不是仅评估出一个估价对象的价值【答案】 ACC8S2N4Y9E7T8P9HM9Z2P2V2Q2W10O4ZW3X4V8D10Y3D9K787、市场状况修正实际上是房地产市场状况修正，经过
45、了市场状况修正后，就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在（ ）。A.价值时点的价格B.正常情况下的价格C.客观情况下的价格D.现实情况下的价格【答案】 ACQ9N4W9J1Y5P7K9HI10R3H7T2B7F8A10ZB7I9N6I4V9X9Z288、津液在体内流注输布的通道是A.经络B.腠理C.三焦D.脉道【答案】 CCH9A4S5H5J7M9Y5HO7E10V6G1R10T10I9ZE9N7S2R5S5X1G889、物权法规定，（ ）可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。所以也可称其为空间利用权或空间权。A.宅基地使用权B.土地承包经营权C.建设用地使用权D.土地租赁权【答案】 CCE1Y7K1T9Q7T8A3HS9L10Z