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1、认识到了贫困户贫困的根本原因，才能开始对症下药，然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视，已经展开了“精准扶贫”项目第第 九九 章章假假 设设 开开 发发 法法 认识到了贫困户贫困的根本原因，才能开始对症下药，然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视，已经展开了“精准扶贫”项目第一节假设开发法概述第一节假设开发法概述第二节假设开发法的基本公式第二节假设开发法的基本公式第三节现金流量折现法和传统方法第三节现金流量折现法和传统方法 第四节假设开发法计算中各项的求取第四节假设开发法计算中各项的求取第五节假设开发法的总结和运用举例第五节假设开发法的总结和运用举例认识到了贫困户贫困的根本原因，才能开
2、始对症下药，然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视，已经展开了“精准扶贫”项目一、假设开发法的含义一、假设开发法的含义 假设开发法又称开发法、预期开发法、假设开发法又称开发法、预期开发法、剩余法剩余法，是将预测的估价对象是将预测的估价对象开发完成后的价值开发完成后的价值和和后续开后续开发建设的必要支出及应得利润发建设的必要支出及应得利润，然后将开发完成，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出和应得利后的价值减去后续开发建设的必要支出和应得利润来求取估价对象的价值的方法。润来求取估价对象的价值的方法。假设开发法的假设开发法的本质与收益法相同本质与收益法相同，是以房地产，是以房地产的
3、的未来收益未来收益(具体为开发完成后的价值减去开发建具体为开发完成后的价值减去开发建设的必要支出和应得利润后的余额设的必要支出和应得利润后的余额)为导向来求取为导向来求取房地产的价值。房地产的价值。第一节假设开发法概述第一节假设开发法概述认识到了贫困户贫困的根本原因，才能开始对症下药，然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视，已经展开了“精准扶贫”项目二、假设开发法的理论依据二、假设开发法的理论依据假设开发法的理论依据与收益法相同，是假设开发法的理论依据与收益法相同，是预期原预期原理。理。假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价值的成本法的价值的
4、成本法的倒算法倒算法。两者的主要两者的主要区别区别：成本法中的土地价值为已知，需要求取的是成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的开发完成后的房地产价值房地产价值 假设开发法中开发完成后的房地产价值已事假设开发法中开发完成后的房地产价值已事先通过预测得到，需要求取的是先通过预测得到，需要求取的是土地价值土地价值。认识到了贫困户贫困的根本原因，才能开始对症下药，然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视，已经展开了“精准扶贫”项目三、假设开发法适用的估价对象和条件三、假设开发法适用的估价对象和条件（一）假设开发法适用的估价对象（一）假设开发法适用的估价对象 假设开发法适用于假设开发法适
5、用于具有投资开发或再开发潜力的具有投资开发或再开发潜力的房地产房地产的估价，如待开发的土地（包括生地、毛的估价，如待开发的土地（包括生地、毛地、熟地）、在建工程（包括房地产开发项目）、地、熟地）、在建工程（包括房地产开发项目）、可装修改造或可改变用途的旧房（包括装修、改可装修改造或可改变用途的旧房（包括装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴）。建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴）。对于对于城市规划尚未正式明确城市规划尚未正式明确的待开发房地产，的待开发房地产，难难以采用以采用假设开发法，因为在该房地产的法定开发假设开发法，因为在该房地产的法定开发利用前提未确定的情况下，价值就无法确定。
6、利用前提未确定的情况下，价值就无法确定。认识到了贫困户贫困的根本原因，才能开始对症下药，然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视，已经展开了“精准扶贫”项目（二）假设开发法的适用条件（二）假设开发法的适用条件 运用假设开发法估价结果的可靠程度，关键取决运用假设开发法估价结果的可靠程度，关键取决于一下两个预测：于一下两个预测：是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确判断了用原则，正确判断了房地产的最佳开发方式房地产的最佳开发方式（包（包括：用途、规模、档次）。括：用途、规模、档次）。是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正是否根据当地房地产市
7、场行情或供求状况，正确判断了开发完成后的房地产价值。确判断了开发完成后的房地产价值。当估价对象具当估价对象具有潜在的开发价值时有潜在的开发价值时，假设开发法，假设开发法几乎是最主要且实用的估价方法。几乎是最主要且实用的估价方法。认识到了贫困户贫困的根本原因，才能开始对症下药，然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视，已经展开了“精准扶贫”项目（三）假设开发法的估其他用途（三）假设开发法的估其他用途 假设开发法除了用于房地产估价外，还假设开发法除了用于房地产估价外，还可以用于房地产开发项目投资分析，假设可以用于房地产开发项目投资分析，假设开发法可以提供的数据有：开发法可以提供的数据有：测算待开
8、发房地产的最高价格测算待开发房地产的最高价格;测算开发项目的预期利润测算开发项目的预期利润;测算开发中可能出现的最高费用。测算开发中可能出现的最高费用。认识到了贫困户贫困的根本原因，才能开始对症下药，然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视，已经展开了“精准扶贫”项目四、假设开发法的操作步骤四、假设开发法的操作步骤 运用假设开发法估价一般分为下列运用假设开发法估价一般分为下列6个步骤进行：个步骤进行：调查、了解待开发房地产的状况调查、了解待开发房地产的状况;选择最佳的开发利用方式，确定开发完成后的房选择最佳的开发利用方式，确定开发完成后的房地产状况地产状况;估算后续开发经营期估算后续开发经营
9、期;预测开发完成后的房地产价值预测开发完成后的房地产价值;测算后续开发建设的必要支出和应得利润测算后续开发建设的必要支出和应得利润;进行具体计算，求出待开发房地产的价值。进行具体计算，求出待开发房地产的价值。认识到了贫困户贫困的根本原因，才能开始对症下药，然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视，已经展开了“精准扶贫”项目调查待开发房地产的调查待开发房地产的状况状况选择最佳的开发利用选择最佳的开发利用方式方式预测预测开发完成后开发完成后的房地产价值的房地产价值估算后续估算后续开发经营期开发经营期测算后续开发建设的必要支出测算后续开发建设的必要支出和应得利润和应得利润计算计算待开发房地产的价值
10、待开发房地产的价值包括用途、规模、档次等确定包括用途、规模、档次等确定 土地的位置土地的位置土地的面积大小、形状、土地的面积大小、形状、平整程度、基础设施通达程度、平整程度、基础设施通达程度、地质和水文状况等地质和水文状况等规划设计条件规划设计条件土地权利土地权利1.市场法市场法2.收益法收益法 3.长期趋势法长期趋势法认识到了贫困户贫困的根本原因，才能开始对症下药，然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视，已经展开了“精准扶贫”项目第二节假设开发法的基本公式第二节假设开发法的基本公式 一、假设开发法最基本的公式一、假设开发法最基本的公式 待开发房地产价值开发完成后的房地产价值待开发房地产价
11、值开发完成后的房地产价值取得待开发房地产的税费取得待开发房地产的税费 开发成本管理费开发成本管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润用投资利息销售费用销售税费开发利润注意：投资利息、开发利润、投资者购买待开发注意：投资利息、开发利润、投资者购买待开发房地产应负担的税费的计算是难点。房地产应负担的税费的计算是难点。开发后的房地产经营方式，有出售（包括开发后的房地产经营方式，有出售（包括预售、建成后出售）、出租、预租，和有预售、建成后出售）、出租、预租，和有营业等。营业等。认识到了贫困户贫困的根本原因，才能开始对症下药，然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视，已经展开了“精准扶贫”项目7种开发
12、方式有种开发方式有：生地开发为熟地生地开发为熟地生地开发为房地产生地开发为房地产毛地开发为熟地毛地开发为熟地毛地开发为房地产毛地开发为房地产熟地开发为房地产熟地开发为房地产在建工程续建成房屋在建工程续建成房屋将旧的房地产装饰装修改造或改变用途成将旧的房地产装饰装修改造或改变用途成新的房地产。新的房地产。认识到了贫困户贫困的根本原因，才能开始对症下药，然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视，已经展开了“精准扶贫”项目二、按估价对象和开发完成后的房地产二、按估价对象和开发完成后的房地产细化的公式细化的公式（一）求生地价值的公式（一）求生地价值的公式（1）适用于）适用于生地开发成熟地再进行房屋建
13、设生地开发成熟地再进行房屋建设的公式的公式生地价值开发完成后的房地产价值取得生地应负担的生地价值开发完成后的房地产价值取得生地应负担的税费税费 由生地建成房屋的开发成本管理费用投资利息由生地建成房屋的开发成本管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润销售费用销售税费开发利润（2）适用于将）适用于将生地开发成熟地生地开发成熟地的公式：的公式：生地价值开发完成后的熟地价值取得生地应负担的税生地价值开发完成后的熟地价值取得生地应负担的税费费 由生地开发成熟地的开发成本管理费用投资利息由生地开发成熟地的开发成本管理费用投资利息销售费用销售税费土地开发利润销售费用销售税费土地开发利润认识到了贫困户贫困的根
14、本原因，才能开始对症下药，然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视，已经展开了“精准扶贫”项目（二）求毛地价值的公式（二）求毛地价值的公式 （1）适用于在毛地上进行房屋建设的公式：）适用于在毛地上进行房屋建设的公式：毛地价值开发完成后的房地产价值取得毛地毛地价值开发完成后的房地产价值取得毛地应的税费由毛地建成房屋的开发成本管理费应的税费由毛地建成房屋的开发成本管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润用投资利息销售费用销售税费开发利润（2）适用于将毛地开发成熟地的公式：）适用于将毛地开发成熟地的公式：毛地价值开发完成后的熟地价值取得毛地应毛地价值开发完成后的熟地价值取得毛地应的税费由毛地开发成
15、熟地的开发成本管理费的税费由毛地开发成熟地的开发成本管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润用投资利息销售费用销售税费开发利润认识到了贫困户贫困的根本原因，才能开始对症下药，然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视，已经展开了“精准扶贫”项目（三）求熟地价值的公式（三）求熟地价值的公式熟地价值开发完成后的房地产价值取熟地价值开发完成后的房地产价值取得熟地的税费由熟地建成房屋的开发成得熟地的税费由熟地建成房屋的开发成本管理费用投资利息销售费用销本管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润售税费开发利润认识到了贫困户贫困的根本原因，才能开始对症下药，然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视，已经
16、展开了“精准扶贫”项目（四）求在建工程价值的公式（四）求在建工程价值的公式在建工程价值续建完成后的房地产价值在建工程价值续建完成后的房地产价值取得在建工程的税费续建成本管理取得在建工程的税费续建成本管理费用投资利息销售费用销售税费费用投资利息销售费用销售税费续建利润续建利润认识到了贫困户贫困的根本原因，才能开始对症下药，然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视，已经展开了“精准扶贫”项目（五）求旧房价值的公式（五）求旧房价值的公式 旧房价值装修改造完成后的房地产价旧房价值装修改造完成后的房地产价值取得旧房的税费装饰装修改造或改值取得旧房的税费装饰装修改造或改变用途的成本管理费用投资利息变用途
17、的成本管理费用投资利息销售费用销售税费装饰装修改造利润销售费用销售税费装饰装修改造利润认识到了贫困户贫困的根本原因，才能开始对症下药，然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视，已经展开了“精准扶贫”项目第三节第三节 动态分析法和静态分析法动态分析法和静态分析法一、动态分析法和静态分析法的定义（熟悉）一、动态分析法和静态分析法的定义（熟悉）假设开发法的具体估价方法有，动态分析法和静态分假设开发法的具体估价方法有，动态分析法和静态分析法。析法。房地产开发具有周期长的特点，运用假设开发法估价房地产开发具有周期长的特点，运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值。其方式有如下两种：必须考虑资金的时间价
18、值。其方式有如下两种：n采用折现的方式，这种方式的假设开发法称为动态分析采用折现的方式，这种方式的假设开发法称为动态分析法法;n采用计算利息的方式，这种方式下的假设开发法称为静采用计算利息的方式，这种方式下的假设开发法称为静态分析法。态分析法。认识到了贫困户贫困的根本原因，才能开始对症下药，然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视，已经展开了“精准扶贫”项目二、动态分析法与静态分析法的区别（掌握）二、动态分析法与静态分析法的区别（掌握）（1）对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费）对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，在用、销售费用、销售税费等的测算，
19、在静态分析法静态分析法中主要是根据估价时的房地产市场状况中主要是根据估价时的房地产市场状况作出的，即作出的，即它们基本上是静止在估价作业期时的数额它们基本上是静止在估价作业期时的数额;而在动态而在动态分析法中，是分析法中，是模拟开发过程，预测他们在未来发生模拟开发过程，预测他们在未来发生时所发生的数额时所发生的数额，即要进行现金流量预测。，即要进行现金流量预测。认识到了贫困户贫困的根本原因，才能开始对症下药，然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视，已经展开了“精准扶贫”项目（2）静态分析方法不考虑各项支出、收入）静态分析方法不考虑各项支出、收入发生的时发生的时间不同间不同，即不是将它们折算
20、到同一时间上的价值，即不是将它们折算到同一时间上的价值，而是而是直接相加减直接相加减，但要计算利息，但要计算利息，计息期通常到开计息期通常到开发完成时止发完成时止，不考虑预售及延迟销售；而动态分析，不考虑预售及延迟销售；而动态分析法要考虑各项支出、收入发生的时间不同，要将它法要考虑各项支出、收入发生的时间不同，要将它们们折算到估价时点上折算到估价时点上，然后再相加减。，然后再相加减。（3）在静态分析法中投资）在静态分析法中投资利息和开发利润都单独显利息和开发利润都单独显现现出来，在动态分析法中这两项都不单独显现出来，出来，在动态分析法中这两项都不单独显现出来，而是而是隐含隐含在折现过程中。在折
21、现过程中。认识到了贫困户贫困的根本原因，才能开始对症下药，然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视，已经展开了“精准扶贫”项目三三、动动态态分分析析法法和和静静态态分分析析法法的的优优缺缺点点（熟熟悉）悉）动态分析动态分析法法测算的结果比较精确，具体需要做到下列测算的结果比较精确，具体需要做到下列3 3点：点：n准确估算发准确估算发经营期经营期；n准确估算各项支出、收入准确估算各项支出、收入发生时点发生时点；n准确估算发生的各项支出、收入的的准确估算发生的各项支出、收入的的数额数额。由于存在众多的未知因素和偶然因素会使预测偏离实际，由于存在众多的未知因素和偶然因素会使预测偏离实际，准确地预测
22、是十分困难的。尽管如此，在实际估价中应尽量准确地预测是十分困难的。尽管如此，在实际估价中应尽量采用采用动态分析法动态分析法。在难以采用动态分析法的情况下，可以采。在难以采用动态分析法的情况下，可以采用静态分析法。用静态分析法。认识到了贫困户贫困的根本原因，才能开始对症下药，然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视，已经展开了“精准扶贫”项目第四节假设开发法计算中各项的求取第四节假设开发法计算中各项的求取 一、后续开发经营期一、后续开发经营期开发经营期开发经营期的起点是的起点是(假设假设)取得估价对象取得估价对象(待开发待开发房地产房地产)的日期，即的日期，即估价时点估价时点，终点是预计未来开
23、，终点是预计未来开发完成后的发完成后的房地产经营结束的日期房地产经营结束的日期。开发经营期包括开发经营期包括开发期开发期、经营期经营期。开发期又分为开发期又分为前期前期、建造期建造期。开发期的始点与开发经营期相同，终点为待开发开发期的始点与开发经营期相同，终点为待开发房地产竣工的日期。房地产竣工的日期。未来开发完成后的房地产的经营使用方式，主要未来开发完成后的房地产的经营使用方式，主要有销售、出租、营业、自用。因此，经营期可以有销售、出租、营业、自用。因此，经营期可以具体化为销售期（针对销售情况）和运营期（针具体化为销售期（针对销售情况）和运营期（针对出租、营业、自用这些情况）。对出租、营业、
24、自用这些情况）。认识到了贫困户贫困的根本原因，才能开始对症下药，然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视，已经展开了“精准扶贫”项目认识到了贫困户贫困的根本原因，才能开始对症下药，然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视，已经展开了“精准扶贫”项目二、开发完成后的房地产价值二、开发完成后的房地产价值开发完成后的房地产价值开发完成后的房地产价值开发完成时开发完成时的房地产状况的房地产状况所对应的所对应的市场价值市场价值。该市场价值所对应的日期，通常也。该市场价值所对应的日期，通常也是开发完成时的日期。是开发完成时的日期。开发完成后的房地产价值一般是通过开发完成后的房地产价值一般是通过预测预测
25、来求取。对于来求取。对于销售的房地产，通常是采用市场法并考虑类似房地产价格销售的房地产，通常是采用市场法并考虑类似房地产价格的未来变动趋势，或的未来变动趋势，或采用市场法与长期趋势法相结采用市场法与长期趋势法相结合。合。对于出租和营业的房地产，如写字楼、商店、旅馆、餐馆，对于出租和营业的房地产，如写字楼、商店、旅馆、餐馆，预测其开发完成后的价值，可以先预测其租赁或经营收益，预测其开发完成后的价值，可以先预测其租赁或经营收益，再采用再采用收益法收益法将该收益转换为价值。将该收益转换为价值。认识到了贫困户贫困的根本原因，才能开始对症下药，然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视，已经展开了“精准
26、扶贫”项目三、后续开发建设的必要支出和应得利润三、后续开发建设的必要支出和应得利润测算的方法与成本法相同测算的方法与成本法相同 后续开发建设的必要支出和应得利润主后续开发建设的必要支出和应得利润主要有要有：后续开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、后续开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润、取得待开发房地产的税费。销售税费、开发利润、取得待开发房地产的税费。不相同何在？不相同何在？本质上应是预测的本质上应是预测的未来发生时的值未来发生时的值，而不是估价时，而不是估价时点时的值；点时的值；它们是在它们是在取得待开发房地产之后取得待开发房地产之后到把待开发房地产到把待开发房地
27、产开发完成的必要支出和应得利润，而不包括取得待开发房开发完成的必要支出和应得利润，而不包括取得待开发房地产之前所发生的支出及应得的利润。地产之前所发生的支出及应得的利润。认识到了贫困户贫困的根本原因，才能开始对症下药，然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视，已经展开了“精准扶贫”项目 投资利息和开发利润只有在传统方法中才投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要预测需要预测（1）计息的项目应计息的项目包括：）计息的项目应计息的项目包括：未知、需要求取的未知、需要求取的待开发房地产的价值待开发房地产的价值;取得取得待待开发房地产的开发房地产的税费税费;后续后续开发成本、管理费用、销售费用。开发
28、成本、管理费用、销售费用。销售税费和开发利润销售税费和开发利润不计息不计息。认识到了贫困户贫困的根本原因，才能开始对症下药，然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视，已经展开了“精准扶贫”项目（2）计息期的长短）计息期的长短。一项费用的计息期的起点是该项费用发生一项费用的计息期的起点是该项费用发生的时点，终点通常是开发期结束的时点。的时点，终点通常是开发期结束的时点。一般不考虑预售和延迟销售的情况。一般不考虑预售和延迟销售的情况。未知、需要求取的待开发房地产的价值一未知、需要求取的待开发房地产的价值一般是在估价时点时一次性付清。般是在估价时点时一次性付清。其他项目在一段时间内连续发生，通常认
29、其他项目在一段时间内连续发生，通常认为是均匀发生的。为是均匀发生的。认识到了贫困户贫困的根本原因，才能开始对症下药，然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视，已经展开了“精准扶贫”项目（3）计息的方式。有单利计息和）计息的方式。有单利计息和复利计息复利计息两种。两种。（4）利率的高低。选用不同的利率，应选用相对应）利率的高低。选用不同的利率，应选用相对应的计息方式，反过来，选用下同的计息方式，应的计息方式，反过来，选用下同的计息方式，应选用相对应的利率，不能混淆。选用相对应的利率，不能混淆。（5）计息周期。）计息周期。计息周期是计算利息的单位时间。计息周期可以计息周期是计算利息的单位时间。计
30、息周期可以是、半年、季、月、周或天等，但通常为年。是、半年、季、月、周或天等，但通常为年。（6）应考虑不同情况下采用名义利率、周期利率和）应考虑不同情况下采用名义利率、周期利率和实际利利率。实际利利率。认识到了贫困户贫困的根本原因，才能开始对症下药，然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视，已经展开了“精准扶贫”项目开发利润开发利润开发利润测算也只有在传统方法中才需要。开发利润测算也只有在传统方法中才需要。测算开发利润的方法与成本法中的相同，测算开发利润的方法与成本法中的相同，通常是以一定基数乘以同一市场上类似房通常是以一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率。地产开发
31、项目所要求的相应平均利润率。在测算时要注意计算基数与利润率的对应。在测算时要注意计算基数与利润率的对应。认识到了贫困户贫困的根本原因，才能开始对症下药，然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视，已经展开了“精准扶贫”项目利润率名称利润率名称利润计算基数构成利润计算基数构成直接成本利润率直接成本利润率 土地取得成本土地取得成本+开发成本开发成本 投资利润率投资利润率 土地取得成本土地取得成本+开发成本开发成本+管理费用十管理费用十销售费用销售费用 成本利润率成本利润率 土地取得成本土地取得成本+开发成本开发成本+管理费用管理费用+销售费用销售费用+投资利息投资利息 销售利润率销售利润率 土地取
32、得成本土地取得成本+开发成本开发成本+管理费用管理费用+销售费用销售费用+投资利息投资利息+销售税费销售税费+开发利开发利润润 房地产项目利润率对比表房地产项目利润率对比表认识到了贫困户贫困的根本原因，才能开始对症下药，然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视，已经展开了“精准扶贫”项目四、折现率四、折现率 折现率与报酬资本化中的报酬率的性质和折现率与报酬资本化中的报酬率的性质和求取方法相同求取方法相同 五、测算中的其他有关问题五、测算中的其他有关问题注意假设开发法的三种估价前提注意假设开发法的三种估价前提应考虑开发完成后的房地产价值以外（额应考虑开发完成后的房地产价值以外（额外）的收益外）的收益认识到了贫困户贫困的根本原因，才能开始对症下药，然后药到病除。近年来国家对扶贫工作高度重视，已经展开了“精准扶贫”项目第五节假设开发法的总结和运用第五节假设开发法的总结和运用举例举例见见P359P367P359P367