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1、第四节第四节 假设开发法测算中各项的求取假设开发法测算中各项的求取一、后续开发经营期一、后续开发经营期背景背景：为了预测开发完成后的价值和后续的各项必要支出发生的时间及金额，便于进行折现或者测算投资利息，首先需要预测后续开发经营期。开发经营期的起点是取得估价对象的时期（即估价时点），终点是开发完成后的房地产经营结束后的日期。可分为建设期和经营期。建建设设期期起起点点与与开开发发经经营营期期的的起起点点相相同同，终终点点是是预计待开发房地产开发完成预计待开发房地产开发完成(竣工竣工)的日期。的日期。建设建设期又可分为期又可分为前期前期和和建造期建造期。前前期期是是从从取取得得待待开开发发土土地地
2、到到动动工工开开发发(开开工工)的的这段时间。这段时间。建造期是从动工开发到房屋竣工的这段时间。建造期是从动工开发到房屋竣工的这段时间。经营期可以具体化为经营期可以具体化为销售期销售期(针对销售的情形针对销售的情形)和和运营期运营期(针对出租、营业、自用的情形针对出租、营业、自用的情形)。销售期是从开始销售已开发完成或未来开发销售期是从开始销售已开发完成或未来开发完成的房地产到将其全部销售完毕的日期完成的房地产到将其全部销售完毕的日期，在有预售的情况下，销售期与开发期有重合在有预售的情况下，销售期与开发期有重合运营期的起点通常是待开发房地产开发完成运营期的起点通常是待开发房地产开发完成(竣工竣
3、工)的日期，终点是开发完成后的房地产的日期，终点是开发完成后的房地产经济寿命结束的日期。经济寿命结束的日期。估算开发经营期可以采用类似于市场法估算开发经营期可以采用类似于市场法的方法，即根据同一地区、相同类型、的方法，即根据同一地区、相同类型、同等规模的类似开发项目己有的正常开同等规模的类似开发项目己有的正常开发经营期来估算。发经营期来估算。经营期特别是销售期，通常是难以准确经营期特别是销售期，通常是难以准确估算的，在估算时应考虑未来房地产市估算的，在估算时应考虑未来房地产市场的景气状况。场的景气状况。二、开发完成后的房地产价值二、开发完成后的房地产价值价值对应的房地产状况价值对应的房地产状况
4、价值对应的时间价值对应的时间价值对应的测算方法价值对应的测算方法（一）开发完成后的价值对应的房地产状况（一）开发完成后的价值对应的房地产状况根据开发完成后的房地产状况评估其价值根据开发完成后的房地产状况评估其价值以商品再建工程为例，如果预计完成的后的商品房为毛坯房，则预测的价值为毛坯房的价值；如果预计开发完成后的商品房为粗装修房，则预测的价值为粗装修房的价值；如果预计开发完成后的商品房为精装修房，则预测的价值为精装修房的价值。（二）开发完成后的价值对应的时间（二）开发完成后的价值对应的时间根据商品价值最大化确定价值对应的时间。根据商品价值最大化确定价值对应的时间。对于开发完成后的房地产适宜于销
5、售的，预测开发完成时对应的价值。对于房地产市场较好，适宜于提前预售的，预测预售时对应的价值。对于房地产市场不好，需要延迟销售的，预测延迟销售时对应的价值。所以，开发完成后的价值对应的时间，不一定是开发完成之时，可能是开发完成之前，可能是开发完成之后的某个时间。（三）开发完成后的价值的预测方法（三）开发完成后的价值的预测方法预测开发完成后的价值，一般不宜将估价作业预测开发完成后的价值，一般不宜将估价作业时的类似房地产的市场价格直接时的类似房地产的市场价格直接“平移平移”过来过来作为开发完成后的价值，通常是采用市场法并作为开发完成后的价值，通常是采用市场法并考虑类似房地产价格未来变动趋势，或者采用
6、考虑类似房地产价格未来变动趋势，或者采用类似房地产过去和现在的市场价格及其未来可类似房地产过去和现在的市场价格及其未来可能的变化趋势来推测。能的变化趋势来推测。比较的一般是单价而不是总价。比较的一般是单价而不是总价。（三）开发完成后的价值的预测方法（三）开发完成后的价值的预测方法 对对于于出出租租和和营营业业的的房房地地产产，预预测测其其开开发发完完成成后后的的价价值值，可可以以先先预预测测其其租租赁赁或或经经营营收收益益，再采用收益法将该收益转换为价值。再采用收益法将该收益转换为价值。例例如如 预预测测未未来来建建成成的的某某写写字字楼楼的的月月租租金金为为每每平平方方米米使使用用面面积积3
7、535元元，出出租租率率为为9090，运运营营费费用用占占租租金金的的3030，报报酬酬率率为为1010，可可供供出出租租的的使使用用面面积积为为38003800，运运营营期期为为4747年年，则则该该写写字字楼楼的的未未来来总总价价值值可可估估计为：计为：【解【解】三、后续的必要支出及应得利润三、后续的必要支出及应得利润扣除项目：后续的必要支出及应得利润是指将待开发的房地产状况“变成”开发完成后的房地产状况所必须支付的各项成本、费用、税金及应当获得利润，具体包括取得待开发房地产的税费和后续的开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润。取得税费：假定在估价时点购置待开发房地产，
8、此时应由购置者（买方）缴纳的有关税费，例如契税、印花税、交易手续费等。后续的开发成本、管理费用、销售费用等必要支出的多少，要与开发完成后的房地产状况相对应。开发完成后为毛坯房的后续必要支出要少于粗装修房的后续必要支出。开发完成后为粗装修房的后续必要支出要少于精装修房的后续必要支出。投资利息投资利息 正确地测算投资利息应注意：正确地测算投资利息应注意：(1)(1)计息项目。计息项目。计息项目包括：计息项目包括：未知、需要求取的待开发房地产的价值；未知、需要求取的待开发房地产的价值；投资者购买待开发房地产应负担的税金；投资者购买待开发房地产应负担的税金；开发成本和管理费用。开发成本和管理费用。销售
9、费用和销售税金一般不计息。销售费用和销售税金一般不计息。(2)(2)总计息期。总计息期。总计息期是某项费用应计息的时间总计息期是某项费用应计息的时间总长度。其起点是该项费用发生的时间点，总长度。其起点是该项费用发生的时间点，终点通常是开发期结束的时间点，不考虑预终点通常是开发期结束的时间点，不考虑预售和延迟销售的情况。售和延迟销售的情况。(3)(3)计息方式。计息方式。有有单利计息单利计息和和复利计息复利计息两种。两种。(4)(4)计息利率。计息利率。有单利利率和复利利率两种。选用有单利利率和复利利率两种。选用不同的利率，应选用相对应的计息方式，反不同的利率，应选用相对应的计息方式，反过来，选
10、用不同的计息方式，应选用相对应过来，选用不同的计息方式，应选用相对应的利率，不能混淆。的利率，不能混淆。(5)(5)计计息息周周期期。计计息息周周期期是是计计算算利利息息的的单单位位时时间间。计计息息周周期期可可以以是是年年、半半年年、季季、月月、周周或或天天等，但通常为年。等，但通常为年。(6)(6)名名义义利利率率和和实实际际利利率率。在在复复利利计计息息的的情情形形下下，当当利利率率的的时时间间单单位位与与计计息息周周期期不不一一致致时时，例例如如，利利率率的的时时间间单单位位为为一一年年，而而计计息息周周期期为为半半年年、季季、月月、周周或或天天等等，就就出出现现了了名名义义利利率和实
11、际利率率和实际利率(又称有效利率又称有效利率)的概念。的概念。名义利率与实际利率的关系名义利率与实际利率的关系(P235)假假设设名名义义年年利利率率为为r r，一一年年中中计计息息m m次次，则则每每次次计计息息的的利利率率为为r/mr/m，在在名名义义利利率率下下的本利和为：的本利和为：F=P(1+r/m)F=P(1+r/m)m m 名义利率名义利率r r与实际利率与实际利率i i的关系如下：的关系如下：i=(1+r/m)i=(1+r/m)m m-1-1五、开发利润五、开发利润开开发发利利润润的的测测算算的的方方法法与与成成本本法法中中的的相相同同，通通常常是是以以一一定定基基数数乘乘以以
12、同同一一市市场场上上类类似似房房地地产开发项目所要求的相应的平均利润率。产开发项目所要求的相应的平均利润率。在在测测算算时时要要注注意意计计算算基基数数与与利利润润率率内内涵涵的的一一致性致性（P238P238）。开发利润经常采用以下公式计算：开发利润经常采用以下公式计算：开发利润开发利润=销售收入销售收入销售利润率销售利润率五、测算中的其他有关问题五、测算中的其他有关问题一、注意假设开发法的三种估价前提一、注意假设开发法的三种估价前提在实际运用假设开发法评估房地产价值时，面临着待开发房地产是仍然由其拥有者或开发商开发建设，还是要被其拥有者或开发商自愿转让给他人开发建设，或者要被人民法院等强制
13、拍卖、变卖给他人开发建设。三种不同情形，预测出的开发经营期的长短和后续必要支出的多少是不同的，从而测算出的待开发房地产的价值是不同的。三种估价前提：三种估价前提：1.自己开发前提，估价对象仍然由其开发商或拥有者开发建设。2.自愿转让前提，估价对象要被其拥有者或开发商自愿转让给他人开发建设3.被迫转让前提，估价对象要被迫转让给他人进行开发建设4.不同估价前提，评估的价值不同不同估价前提，评估的价值不同5.V自己开发前提V自愿转让前提V被迫转让前提（二）应考虑开发完成后的房地产价值以外（二）应考虑开发完成后的房地产价值以外的收益的收益 假设开发法本质上是一种收益法，在上述测算中只讲了通常情况下的开发完成后的房地产价值这种收入，在实际估价中特别是评估投资价值时，有时还应考虑某些额外的收入或节省的费用。