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1、第九章第九章 假设开发法假设开发法 假设开发法的基本原理假设开发法的基本原理1 假设开发法假设开发法操作步骤操作步骤2 假设开发法总结和运用举例假设开发法总结和运用举例3l调查待开发不动产的基本情况调查待开发不动产的基本情况l估算开发经营期估算开发经营期l测算开发完成后的不动产的价值测算开发完成后的不动产的价值l测算开发成本、管理费用、投资利测算开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利息、销售费用、销售税费、开发利润及投资者购买待开不动产产应负润及投资者购买待开不动产产应负担的税费担的税费 l假设开发法的概念假设开发法的概念l假设开发法假设开发法的理论依据的理论依据l假设开发法
2、假设开发法适用的对象和条件适用的对象和条件l假设开发法假设开发法的操作步骤的操作步骤l选择最佳的开发利用方式选择最佳的开发利用方式 l进行具体计算，求出待开发不动产进行具体计算，求出待开发不动产的价值的价值 北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院重点掌握内容：重点掌握内容：重点掌握假设开发法的公式及其计算，现金流量折现法重点掌握假设开发法的公式及其计算，现金流量折现法的概念，假设开发法计算中各项的求取。的概念，假设开发法计算中各项的求取。北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海
3、分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院概念概念 假设开发法又称预期开发法、剩余法，是预测估假设开发法又称预期开发法、剩余法，是预测估价对象未来开发完成后的价值，然后减去预测的未来价对象未来开发完成后的价值，然后减去预测的未来开发成本、税费和利润等来求取估价对象价值的方开发成本、税费和利润等来求取估价对象价值的方法。法。假设开发法的本质是以不动产的预期开发后的价假设开发法的本质是以不动产的预期开发后的价值为导向求取估价对象的价值值为导向求取估价对象的价值。第第1节节 假设开发法的基本原理假设开发法的基本原理北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动
4、产学院北京师范大学珠海分校不动产学院理论依据：理论依据：假设开发法是一种科学实用的估价方法，其理论依据与假设开发法是一种科学实用的估价方法，其理论依据与收益法相同，是预期原理。收益法相同，是预期原理。假设开发法的估价思路可由房地产开发商未取得某土假设开发法的估价思路可由房地产开发商未取得某土地使用权而确定投标金额时的思路来理解。地使用权而确定投标金额时的思路来理解。假设开发法在形式上是评估新开发完成的不动产价格的假设开发法在形式上是评估新开发完成的不动产价格的成本法的倒算法。两者的主要区别是：成本法中的土地价格成本法的倒算法。两者的主要区别是：成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完成后的
5、不动产价格；假设开发为已知，需要求取的是开发完成后的不动产价格；假设开发法中开发完成后的不动产价格已事先通过预测得到，需要求法中开发完成后的不动产价格已事先通过预测得到，需要求取的是土地价格。取的是土地价格。北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院适用对象和条件适用对象和条件假设开发法适用对象是具有开发或再开发潜力的不动产：假设开发法适用对象是具有开发或再开发潜力的不动产：(1)待开发的土地待开发的土地(包括生地、毛地、熟地包括生地、毛地、熟地)；(2)在建工程在建工程(包括不动产开发项目包括不动产开发项目)；(3
6、)可装饰装修改造或可改变用途的旧房可装饰装修改造或可改变用途的旧房(包括装饰装修、改包括装饰装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴)；注意：注意：对于有城市规划设计条件要求，但城市规划设计条件对于有城市规划设计条件要求，但城市规划设计条件尚未明确的待开发不动产，难以采用假设开发法估价。尚未明确的待开发不动产，难以采用假设开发法估价。北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院 在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决
7、于下列两个预测：键取决于下列两个预测：是否根据不动产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正是否根据不动产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了不动产的最佳开发利用方式确地判断了不动产的最佳开发利用方式(包括用途、规模、档包括用途、规模、档次等次等)；是否根据当地不动产市场行情或供求状况，确地预测了未是否根据当地不动产市场行情或供求状况，确地预测了未来开发完成后的不动产的价值。来开发完成后的不动产的价值。另外，运用假设开发法估价的效果如何，除了取决于对另外，运用假设开发法估价的效果如何，除了取决于对假设开发法本身掌握得如何，还要求有一个良好的社会经济假设开发法本身掌握得如何，还要求有一个良
8、好的社会经济环境。环境。北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院假设开发法的操作步骤假设开发法的操作步骤运用假设开发法一般可以分为下列运用假设开发法一般可以分为下列6大步骤进行：大步骤进行：调查待开发房地产的基本情况；调查待开发房地产的基本情况；选择最佳的开发利用方式；选择最佳的开发利用方式；估算开发经营期；估算开发经营期；预测开发完成后的不动产价值预测开发完成后的不动产价值；测算开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税测算开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润及投资者购买待开发不动产应负
9、担的税费；费、开发利润及投资者购买待开发不动产应负担的税费；进行具体计算，求出待开发不动产的价值。进行具体计算，求出待开发不动产的价值。北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院第第2节节 假设开发法的基本公式假设开发法的基本公式假设开发法最基本的公式假设开发法最基本的公式待开发房地产价值开发完成后的房地产价值一开发成本待开发房地产价值开发完成后的房地产价值一开发成本一管理费用投资利息一销售费用一销售税费一开发利一管理费用投资利息一销售费用一销售税费一开发利润一投资者购买待开发房地产应负担的税费润一投资者购买待开发房
10、地产应负担的税费 对于公式中具体应减去的项目，掌握的基本原则是设对于公式中具体应减去的项目，掌握的基本原则是设想得到估价对象之后，往后至开发完成还需要支出的一想得到估价对象之后，往后至开发完成还需要支出的一切合理、必要的费用、税金及应获得的利润。因此，如切合理、必要的费用、税金及应获得的利润。因此，如果是已经投入的费用，则它已包含在待开发不动产的价果是已经投入的费用，则它已包含在待开发不动产的价值内，不应作为扣除项。值内，不应作为扣除项。北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院 运用上述公式估价，一是要把握待开发不
11、动产在开发前后运用上述公式估价，一是要把握待开发不动产在开发前后的状况，二是要把握开发后的不动产经营方式。的状况，二是要把握开发后的不动产经营方式。待开发不动产在开发前的状况，即估价对象状况，有土待开发不动产在开发前的状况，即估价对象状况，有土地地(又可分为生地、毛地、熟地又可分为生地、毛地、熟地)、在建工程和旧房等；在开发、在建工程和旧房等；在开发后的状况，有熟地和房屋后的状况，有熟地和房屋(包含土地包含土地)等。综合起来可归纳为下等。综合起来可归纳为下列几种情况：列几种情况：估价对象为生地，在生地上进行房屋建设；估价对象为生地，在生地上进行房屋建设；估价对象为生地，将生地开发成熟地；估价对
12、象为生地，将生地开发成熟地；估价对象为毛地，在毛地上进行房屋建设；估价对象为毛地，在毛地上进行房屋建设；估价对象为毛地，将毛地开发成熟地；估价对象为毛地，将毛地开发成熟地；估价对象为熟地，在熟地进行房屋建设；估价对象为熟地，在熟地进行房屋建设；估价对象为在建工程，将在建工程续建成房屋；估价对象为在建工程，将在建工程续建成房屋；估价对象为旧房，将旧房装饰装修改造成新房。估价对象为旧房，将旧房装饰装修改造成新房。北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院 开发后的不动产经营方式，有出售开发后的不动产经营方式，有出售(包括
13、预售、建成后出包括预售、建成后出售售)、出租、出租(包括预租，但比较少见，多为建成后出租包括预租，但比较少见，多为建成后出租)和营业和营业(如商场、宾馆、度假村、游乐场这类不动产，投资者将其建如商场、宾馆、度假村、游乐场这类不动产，投资者将其建成后可能自己直接经营成后可能自己直接经营)等。等。北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院开发经营期开发经营期 开发经营期的起点是开发经营期的起点是(假设假设)取得估价对象取得估价对象(待开发不动产待开发不动产)的日期，即估价时点，终点是预计未来开发完成后的不动产的日期，即估
14、价时点，终点是预计未来开发完成后的不动产经营结束的日期。开发经营期可分为开发期和经营期。经营结束的日期。开发经营期可分为开发期和经营期。（1）开发期可称为开发建设期、建设期，其起点与开发经营）开发期可称为开发建设期、建设期，其起点与开发经营期的起点相同，终点是预计待开发不动产开发完成期的起点相同，终点是预计待开发不动产开发完成(竣工竣工)的的日期。日期。（2）经营期根据未来开发完成后的不动产的不同经营使用方）经营期根据未来开发完成后的不动产的不同经营使用方式而可以具体化，可以具体化为销售期式而可以具体化，可以具体化为销售期(针对销售这种情况针对销售这种情况)和运营期和运营期(针对出租、营业、自
15、用这些情况针对出租、营业、自用这些情况)。估算开发经营期可以采用类似于市场法的方法，即根据估算开发经营期可以采用类似于市场法的方法，即根据同一地区、相同类型、同等规模的类似开发项目已有的正常同一地区、相同类型、同等规模的类似开发项目已有的正常开发经营期来估算。开发经营期来估算。第第3节节 假设开发法计算中各项的求取假设开发法计算中各项的求取北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院开发完成后的不动产价值开发完成后的不动产价值（1）开发完成后的价值对应的房地产状况；）开发完成后的价值对应的房地产状况；（2）开发完成后的
16、价值对应的时间；）开发完成后的价值对应的时间；（3）开发完成后的价值的预测方法；）开发完成后的价值的预测方法；开发完成后的不动产价值，是指开发完成时的不动产状况开发完成后的不动产价值，是指开发完成时的不动产状况的市场价值。该市场价值所对应的日期，通常也是开发完成时的市场价值。该市场价值所对应的日期，通常也是开发完成时的日期。的日期。开发完成后的不动产价值一般是通过预测来求取。开发完成后的不动产价值一般是通过预测来求取。对于销售的不动产，通常是采用市场法，并考虑类似不动对于销售的不动产，通常是采用市场法，并考虑类似不动产价格的未来变动趋势，或采用市场法与长期趋势法相结合，产价格的未来变动趋势，或
17、采用市场法与长期趋势法相结合，即根据类似不动产过去和现在的价格及其未来可能的变化趋势即根据类似不动产过去和现在的价格及其未来可能的变化趋势来推测。来推测。对于出租和营业的房地产，可以预测其租赁或经营收益，再采取收益对于出租和营业的房地产，可以预测其租赁或经营收益，再采取收益法将该收益转换为价值。法将该收益转换为价值。北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院取得税费、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费取得税费、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费 由于假设开发法可视为成本法的倒算法，所以，在实际估由于假设开发法
18、可视为成本法的倒算法，所以，在实际估价中测算取得税费、开发成本、管理费用、销售费用、销售价中测算取得税费、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费时，可根据当地的不动产价格构成情况来分项测算，测税费时，可根据当地的不动产价格构成情况来分项测算，测算的方法与成本法中的相同，所不同的是需要预测。算的方法与成本法中的相同，所不同的是需要预测。北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院投资利息投资利息 投资利息测算投资利息测算只有在传统方法中才需要只有在传统方法中才需要。在传统方法中，。在传统方法中，正确地测算投资利息需要把握
19、下列正确地测算投资利息需要把握下列6个方面：个方面：(1)应计息的项目。应计息的项目包括：应计息的项目。应计息的项目包括：未知、需要求取的未知、需要求取的待开发不动产的价值；待开发不动产的价值；投资者购买待开发不动产应负担的投资者购买待开发不动产应负担的税费；税费；开发成本、管理费用和销售费用。销售税费一般不开发成本、管理费用和销售费用。销售税费一般不计息计息(2)计息期的长短。计息期是某项费用应计息的时间长度。计息期的长短。计息期是某项费用应计息的时间长度。(3)计息的方式。复利计息。计息的方式。复利计息。北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产
20、学院北京师范大学珠海分校不动产学院开发利润开发利润 开发利润测算也只有在传统方法中才需要开发利润测算也只有在传统方法中才需要。测算开发利。测算开发利润的方法与成本法中的相同，通常是以一定基数乘以同一市润的方法与成本法中的相同，通常是以一定基数乘以同一市场上类似不动产开发项目所要求的相应平均利润率。在测算场上类似不动产开发项目所要求的相应平均利润率。在测算时要注意计算基数与利润率的对应利润率来测算。时要注意计算基数与利润率的对应利润率来测算。投资者购买待开发不动产应负担的税费投资者购买待开发不动产应负担的税费 投资者购买待开发不动产应负担的税费，是假定一旦购投资者购买待开发不动产应负担的税费，是
21、假定一旦购买了待开发不动产，在交易时作为买方应负担的有关税费，买了待开发不动产，在交易时作为买方应负担的有关税费，如契税、交易手续费等。该项税费通常是根据税法及中央和如契税、交易手续费等。该项税费通常是根据税法及中央和地方政府的有关规定，无规定的依照当地习惯，按照待开发地方政府的有关规定，无规定的依照当地习惯，按照待开发不动产价值的一定比率测算。不动产价值的一定比率测算。北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院 运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值。但运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值。但考虑资金的时间价
22、值有如下两种不同的方式：考虑资金的时间价值有如下两种不同的方式：采用折现的方式，以下将这种方式下的假设开发法称采用折现的方式，以下将这种方式下的假设开发法称为现金流量折现法；为现金流量折现法；采用计算利息的方式，以下将这种方式下的假设开发采用计算利息的方式，以下将这种方式下的假设开发法称为传统方法。法称为传统方法。第第4节节 现金流量折现法和传统方法现金流量折现法和传统方法 折现率折现率 折现率是将来未来收益还原或转为现值的比率。在采用折现率是将来未来收益还原或转为现值的比率。在采用现金流量折现法时需要确定的一个重要参数，与报酬资本化现金流量折现法时需要确定的一个重要参数，与报酬资本化法中的报
23、酬率的性质和求取方法相同，具体应等同于同一市法中的报酬率的性质和求取方法相同，具体应等同于同一市场上类似不动产开发项目所要求的平均报酬率，它体现了资场上类似不动产开发项目所要求的平均报酬率，它体现了资金的利率和开发利润率两部分。金的利率和开发利润率两部分。北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院现金流量折现法与传统方法的区别现金流量折现法与传统方法的区别金流量折现法与传统法主要有下列金流量折现法与传统法主要有下列3大区别：大区别：(1)对开发完成后的不动产价值、开发成本、管理费用、销对开发完成后的不动产价值、开发成
24、本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，在传统方法中主要是根据估价售费用、销售税费等的测算，在传统方法中主要是根据估价时的不动产市场状况作出的，即它们基本上是静止在估价作时的不动产市场状况作出的，即它们基本上是静止在估价作业期时的数额；而在现金流量折现法中，是模拟不动产开发业期时的数额；而在现金流量折现法中，是模拟不动产开发过程预测它们在未来所发生的数额，即要进行现金流量预测。过程预测它们在未来所发生的数额，即要进行现金流量预测。北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院(2)传统方法不考虑各项支出、收入发生的不同
25、时间，即不是传统方法不考虑各项支出、收入发生的不同时间，即不是将它们折算到同一时间上的价值，而是直接相加减，但要计算将它们折算到同一时间上的价值，而是直接相加减，但要计算利息，计息期通常到开发完成时止，即既不考虑预售，也不考利息，计息期通常到开发完成时止，即既不考虑预售，也不考虑延迟销售；而现金流量折现法要考虑各项支出、收入发生虑延迟销售；而现金流量折现法要考虑各项支出、收入发生的不同时间，即首先要将它们折算到同一时点上的价值的不同时间，即首先要将它们折算到同一时点上的价值(最终最终是折算到估价时点上是折算到估价时点上)，然后再相加减。，然后再相加减。(3)在传统方法中投资利息和开发利润都单独
26、显现出来，在现在传统方法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过金流量折现法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。因此，现金流量折现法要求折现率既包含安全收益部分程中。因此，现金流量折现法要求折现率既包含安全收益部分(通常的利率通常的利率)，又包含风险收益部分，又包含风险收益部分(利润率利润率)。北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院第第5节节 假设开发法总结与应用举例假设开发法总结与应用举例对上述假设开发法的内容进行归纳总结可知：对上述假设开发法的
27、内容进行归纳总结可知：(1)假设开发法的估价对象是具有开发或再开发潜力的不动产，假设开发法的估价对象是具有开发或再开发潜力的不动产，统称为待开发不动产，可分为待开发的土地、在建工程、可装统称为待开发不动产，可分为待开发的土地、在建工程、可装饰装修改造或可改变用途的旧房三大类。饰装修改造或可改变用途的旧房三大类。(2)假设开发法在本质上是一种收益法，在形式上是成本法的倒假设开发法在本质上是一种收益法，在形式上是成本法的倒算法，其估价结果为开发完成后的价值减去开发成本、管理费算法，其估价结果为开发完成后的价值减去开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润和投资者购买用、投资利息、销
28、售费用、销售税费、开发利润和投资者购买待开发房地产应负担的税费。待开发房地产应负担的税费。(3)未来开发完成后的价值可以用市场法或长期趋势法求取，也未来开发完成后的价值可以用市场法或长期趋势法求取，也可以用收益法求取。可以用收益法求取。(4)根据考虑资金时间价值的方式不同，假设开发法分为现金流根据考虑资金时间价值的方式不同，假设开发法分为现金流量折现法和传统方法。量折现法和传统方法。北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院课后习题课后习题1：有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为有一成片荒地需要估价。获知该成
29、片荒地的面积为2km2,适宜进行适宜进行“五通一平五通一平”的土地开发后分块有偿出让；可转让土的土地开发后分块有偿出让；可转让土地面积的比率为地面积的比率为60%；附近地区与之位置相当的；附近地区与之位置相当的“小块小块”“五五通一平通一平”熟地的单价为熟地的单价为800元元/m2，开发期需要，开发期需要3年；将该城片荒年；将该城片荒地开发成地开发成“五通一平五通一平”熟地的开发成本、管理费用等经测算为熟地的开发成本、管理费用等经测算为2.5亿元亿元/km2;贷款年利率为贷款年利率为10%；直接成本利润率为；直接成本利润率为15%；当；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的地土地转让中卖
30、方需要缴纳的税费为转让价格的6%，买方需要，买方需要缴纳的税费为转让价格的缴纳的税费为转让价格的4%。试用传统方法测算该成片荒地的。试用传统方法测算该成片荒地的总价。总价。北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院课后习题课后习题2：需要评估一宗需要评估一宗“七通一平七通一平”熟地于熟地于2005年年9月的价值。获知月的价值。获知该宗土地的面积为该宗土地的面积为5000m2，土地剩余使用年限为，土地剩余使用年限为65年，容积率年，容积率为为2，适宜建造某种类型的商品住宅；预计取得该宗土地后建造，适宜建造某种类型的商品
31、住宅；预计取得该宗土地后建造商品住宅的开发期为商品住宅的开发期为2年，建筑安装工程费为每平方米建筑面积年，建筑安装工程费为每平方米建筑面积800，勘察设计等专业费用及管理费为建筑安装工程费的，勘察设计等专业费用及管理费为建筑安装工程费的12%，第一年需要投入第一年需要投入60%的建筑安装工程费、专业费用及管理费，的建筑安装工程费、专业费用及管理费，第二年需要投入第二年需要投入40%的建筑安装工程费、专业费及管理费；销的建筑安装工程费、专业费及管理费；销售商品住宅时的广告宣传等费用为其售价的售商品住宅时的广告宣传等费用为其售价的2%，房地产交易中，房地产交易中卖方需要缴纳的营业税等为交易价格的卖方需要缴纳的营业税等为交易价格的6%，买方需要缴纳的契，买方需要缴纳的契税等为交易价格的税等为交易价格的3%；预计该商品住宅在建成时可全部出售，；预计该商品住宅在建成时可全部出售，出售时的平均价格为每平方米建筑面积出售时的平均价格为每平方米建筑面积2000元。试利用所给资元。试利用所给资料用现金流量折现法测算该宗土地料用现金流量折现法测算该宗土地2005年年9月的总价（折现率月的总价（折现率为为12%）。）。北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院