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1、老旧小区综合改造调研报告既要清秀于外也要内慧于中*县老旧小区综合改造调研报告依据*县六大活动自然生态公园城市建设调研的要求，为美化城市容貌、改善居住环境、完善城市功能，住建局全面开展老旧小区改造调研。一、老旧小区改造的重要性和必要性 一是发展机遇。人们对美妙生活的憧憬，就是我们奋斗的目标。习近平总书记、李克强总理多次作出重要批示和指示精神，贯彻创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，提升广阔群众的华蜜指数。二是发展优势。棚改步入收尾阶段，房地产行业从开发时代转向存量时代，中心三部委印发关于做好 2019 年老旧小区改造工作的通知，2020 年 5 月 22 日，国务院总理李克强在政府工作报告中
2、提出，要加强新型城镇化建设。三是发展须要。推动*经济社会高质量发展，营造良好的宜居环境，通过老旧小区改造，描绘人在园中 园在城中的美妙画卷，使广阔群众住平安房、走亮畅路、喝干净水、赏怡情景。二、老旧小区现状 我县居民小区主要分为三种类型：一是单位房改房小区。小区居民以单位职工为主，居民综合素养较高。此类型小区大都建于多在 2000 年前，分布散、规模小、密度高、权属杂、环境乱、配套差等特征。房屋外墙面破损、剥落、风化,楼道、门窗、楼梯脱落锈蚀,缺少公共照明;楼顶防渗漏功能退化，跑冒滴漏现象严峻; 供水、供电网老化,供气管网设施缺失；下水和排水管道破损、堵塞,基本丢失城区防汛功能,小区的化粪池、
3、检查井年久失修污水横流，卫生环境差，雨水、污水混流;小区道路老化,路面破损,消防设施和井盖自然损坏,平安隐患突出。如煤化小区的进出口是一条五米宽，不到四米高的小巷，消防平安隐患严峻。前年小区内发生火灾，消防车无法通行，导致火灾没能及扑救。二是不规范的开发小区。小区居民以外来进城人员为主，普遍希望小区进行改造，但支持热忱不高、支持力度不大。此类型小区大都建于 2000 年初期，规划方案比较简洁。公建配套设施规划配置比例低,养老用房、幼托、小区办公、小区卫生站、小区文化活动站等公共服务缺失；室外健身场地、停车场、管理用房、环卫、安防及消防等设施不完备, 公共绿地不足且布局混乱,部分公共绿地甚至被人
4、用来种菜，给居民生活带来不便。如原变压器厂小区内建筑密集、公共面积小、道路狭窄严峻影响车辆出行。三是居民自建房小区。此类型小区主要分为两种：一种是居民购地自建房形成的小区。大部分建于在 2000 年前，基本上都是自行建成的排水管道，未进行雨污分流，造成生活环境质量差，小区进出口道路狭窄，如桃溪大道三巷，居民出行就在仅仅 3 米宽排水管道的铺设板上；另一种是棚改安置小区，大部分建于 2010 年后，基础设施相对完善。三、老旧小区存在的问题 老旧小区的问题，每个项目都各不相同，总的来说就是六不：一是整体规划 不到位 。小区道路宽窄不一，建筑疏密不均，没有一盘棋规划，没有分阶段、分重点建设，小区整体
5、缺乏秩序感。二是基本功能不健全。给水、排水不通畅，雨水污水未分流，强电弱电没入地。三是环境卫生不美丽。地面脏、公共场地乱，建筑形象差。四是小区管理不规范。无小区党组织，无小区物业管理，无社区居民自治组织。五是建设资金不足够。除了中心资金和省政府资金，县财政难以供应资金支持，还缺乏社会居民自筹资金。六是协同作战不默契。改造涉及部门较多，涉及消防、城管、居委会、电信部门、供水单位，各单位各行其是，缺乏统一调度，亲密协作。四、老旧小区改造的建议 （一）细化规划设计，做实三有。一要有整体的规划设计。要一盘棋统筹规划、建设、管理三大环节，提高老旧小区改造的系统性。从要素、结构、功能等方面入手，分阶段、分
6、重点逐步有序推动。二要有多样化空间层次。老旧小区的空间改造，要求明确公共空间、半公共空间、半私用空间和私用空间四个层级。公共干道绿地、游园，休息广场，院落空间、宅底层庭院等一应俱全。三要有良好的交通体系。住宅小区规划道路层级分明，交通流向组织良好有序，优先实施人车分流，以绿化带分隔人车交通流线，在人车交叉部分设置路障、限制车速、限制汽车交通单行，确保小区行人平安、汽车行驶通畅。（二）完善基本功能，做好三通。一是通水、通路。通给水管网，确保小区内自来水平安通畅。通排水管网，铺设排水管网以及雨水管网系统，使小区内生活废水和雨水分流排放，进入城市综合排水系统，达到最终平安环保的目的。二是通电、通讯。
7、确保小区内供电缆线统一铺设入地，破除老旧小区网线蜘蛛网乱象。确保小区通信畅通，电话、传真、邮件、宽带网络、光缆等基本通讯设施畅通无阻。三是通燃气、 通 热力。畅通天燃气路径，针对有天燃气规划需求的老旧小区，设定标准燃气管线，确保燃气运用符合整体规划布局和运用量的要求，符合城镇燃气输配工程施工及验收规范。虽然崇阳县目前没有集中供热，但是要做好畅通热力的远期规划，充分考虑小区集中供热的可能，规划好、预留好老旧小区热力管线空间，做到放眼长远，确保长效。（三）美化小区环境，做好三化。根据城在园中，圆在城中总体规划定位，将老旧小区改造成崇阳的城中之园，使老旧小区成为布局合理、功能完善、环境美丽、宜居可游
8、的公园式居住小区。一是对全部破损道路和场地进行黑化。结合雨污分流和强弱电管线标高要求，挖填平整基准地平面，实施基层硬化、表层刷黑、车道标识，使得路面干净整齐，场地平整划一 。二是对部分年破损墙面进白化。重点取样，综合对比，选择出风格特色显明、基础条件好的小区，通过以居民自筹为主，财政补贴为辅的方式，对住宅外立面整体刷白，门窗整体替换，从而统一建筑风格，形成小区特色建筑风貌。三是利用小微空地，打造袖珍公园，全方位、多角度进行造景绿化。通过的方式，建设一批小面积的袖珍公园；在爱护原有绿化空间基础上，对屋顶、阳台、墙体、廊架、边坡等进行立体绿化，横向、纵向拓展绿化空间；实行拆墙透绿、留白增绿、见缝插
9、绿、垂直挂绿等措施,争分夺秒，新建或改建一批小游园、小绿地，从而打造花园式居住小区，营造人在园中的居住环境。（四）强化小区管理，做好三优。一是强化党建引领，优化小区基层党建。打造小区级党员群众服务中心，结合各老旧小区实际,根据新建一批、改造一批、提升一批的工作思路，通过强化党务、规范区务、优化服务、协调事务、融合民务，将各个小区级党员群众服务中心打造为政治功能、服务功能有效发挥的综合体，为基层党员群众供应更加便捷、全面、优质的服务。二是制定服务标准，优化小区物业 管理。依据老旧住宅小区改造整治后环境、配套设施和房屋产权的状况、居民的承受实力以及群众需求的实际状况，制定物业管理详细的承接基本标准
10、,确定物业管理模式,建立健全老旧住宅小区物业管理长效机制，使改造整治与长效管理相连接。三是培育业办法识，优化社区居民自治。边改造，边宣扬，在小区内宣扬业主决策、管理和监督方面的学问，根据社区居民自己管理自己的事情、大家的事情大家办的原则，通过民主协商的方式，实现社区居民自我管理、自我教化、自我服务，共同解决本小区内的公共管理问题，促进小区管理升级。（五）确保资金到位，做好五筹。一是通过政策倾斜筹资。县政府在专项债赐予倾斜，统筹各渠道财政性资金及各部门涉及住宅小区的专项资金（包括养老、托幼、卫生、消防、商务、体育、城市建设等资金），提高资金运用效率。二是通过 财政补贴筹资。老旧小区改造已列入国家
11、保障性安居工程，财政优先安排公积金尽收益部分、土地出让金 10%用于老旧小区改造项目。三是通过金融机构贷款筹资。对经营性的小区幼儿园（公办除外）、停车场、医疗诊所、养老服务机构等经营性公共设施的修建费，通过金融机构贷款解决，用经营性收入偿还贷款。四是通过社区居民自筹资金。小区改造受益者为小区居民，在改造过程充分组织居民参加共建，调动居民改造热忱，通过居民出资、捐资捐物、投工投劳方式参加改造。五是通过明确相关设施设备产权关系，赐予政策支持，从而筹集资金 。支持管线单位对供水、供电、供气、通讯等经营设施设备改造提升，激励原产权单位出资捐物参加原职工住宅小区的改造提升。（六）进行协同作战，做好三抓。
12、老旧小区改造涉及的部门多，持续的时间长，在改造中不行避开地会出现相互推诿、扯皮等状况；为保障改造的顺当推动，要做到三抓：一抓组织领导。政府应成立统筹协调小组，由分管建设的副县长担当小组组长，住建、规划与自然资源、水务、城管、教化等部门负责人为小组成员，小组办公室设在住建部局，住建局负责人担当小组办公室主任，负责小组的日常工作。二抓工作推动。要严格遵循改造总体规划和各小区的具体规划，依据小区各自特点，明确改造内容和改造的进度，倒排时间节点，挂图作战。三抓工作看法。要调动起参建单位的主动性，对改造进度较好的小区进行表彰，对参加的施工单位、职能部门，分批次、按类别，进行评比、嘉奖等，激发工作热忱。（
13、七）创建才智小区，做好四要。利用老旧小区改造契机，探究创建才智小区。利用老旧小区弱电管线改造，引进各种智能技术设施，整合区现有各类资， 一要在小区开展才智物业管理，针对才智化小区的特点，集成物业管理的相关系统； 二要开展才智电子商务服务，实现网上购物、网上交易以及各种商务活动； 三要开展才智养老服务，利用物联网技术，通过各类传感器，让老人的日常生活处于远程监控状态，使老人平安有保障； 四要开展才智家居服务，以住宅为平台，实现家居自动化，打造高效、舒适、平安、便利、环保的居住环境。为小区群众供应政务、商务、消遣、教化、医护及生活互助等多种便捷服务的模式，实现以才智政务提高办事效率，以才智民生改善人民生活，以才智家庭打造智能生活，以才智小区提升社区品质的目标。五、结语 老旧小区改造是城市实现可持续化发展的有效途径，可以使城市布局合理、功能完善、环境美丽、治理有序、才智活力、保障有力、网格健全，达到自然生态公园城市城在园中、园在城中的效果，使崇阳这座小城变得秀外慧中。