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1、老旧小区改造调研报告老旧小区改造调研报告三篇老旧小区改造调研报告篇一依据在 20*年度常委会城市供水条例和广州市城市供水用水条例执法检查中发觉的海珠区南石头街道福南新街 16-27 号大院公共用水、小区基础设施等存在问题，在陈建华主任等常委会领导的提倡下，常委会将推动老旧小区微改造定为常委会 20*年重点调研课题之一。20*年 3 月，陈建华主任批示成立了由唐航浩副主任任组长的重点课题调研组，率队多次深化调研，并要求调研组以福南新街大院为典型，解剖麻雀，广泛调研，总牢固践阅历，为推动该项重大民生工程、营造更干净更整齐更平安更有序城市环境，提出对策建议。调研组先后 4 次到海珠区福南新街 16-
2、27 号大院开展实地调研，并多次深化越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区、黄埔区明察暗访、了解状况、听取看法，组织市城市更新局、市国土规划委、市城乡建设委、市财政局、越秀区政府、荔湾区政府等部门和单位召开专题调研会议，于 6 至 7 月先后赴杭州、北京、天津、合肥进行专题调研，并通过期刊、杂志等途径查找国内城市更新和老旧小区综合整治相关实践案例分析、报道等文献，充溢基础资料。在仔细调研我市各区典型微改造项目，特殊是在仔细分析海珠区福南新街16-27 号大院微改造案例的基础上，调研组对广州市老旧小区微改造主要做法进行分析和总结，梳理并归纳了兄弟城市的先进阅历，书面征求课题调研组成员、城建环资委
3、员会委员、城建环资专家库专家对报告初稿的看法，综合形成了本调研报告，为进一步推动我市老旧小区微改造工作提出了有关建议。一、我市老旧小区微改造工作状况及其分析(一)全市工作概况作为超大型城市，广州市存在大量老旧小区，中心老城区越秀、荔湾量最大。据 20*年市城市更新局汇总统计，我市拟将 2000 年前建成的 779 个老旧小区实施分批改造。其中，包括新中国成立前建成老旧小区 31 个、新中国成立后至 1980年建成老旧小区 198 个、1980 年至 1990 年建成老旧小区 224 个、1990 年至 2000年建成老旧小区 326 个，一共包含约 3.77 万栋房屋，建筑面积约 5180 万
4、平方米，涉及居民约 80 万户，人口约 260 万人。我市老旧小区微改造工作目前做法是由城市更新局统筹，牵头制定详细落实方案、工作流程和标准，协调有关职能部门，负责对各区的指导监督;各区、镇街作为落实主体，负责数据摸查、项目评估、方案编制、方案审定、资金统筹、项目实施、成立居民自治组织、建立长效管养机制、信访维稳等工作。微改造已经开展的工作有：一是开展调研摸查。依据 20*年国家住建部要求，20*年市城市更新局组织各区对全市 2000 年前建成的老旧居住小区进行系统摸查，同时了解民意诉求，驾驭老旧小区微改造一线实际状况。二是制定规范性文件和实施方案。20*年底，广州市城市更新方法发布。20*年
5、底，市城市更新局印发了广州市老旧小区微改造实施方案，提出有关任务目标，并明确了有关改造内容，有关工作全面铺开。三是制定年度安排推动落实。每年制定项目安排和资金支配，20*、20*年城市更新年度正式安排共支配财政资金 2.5 亿元，推动老旧小区微改造项目109 个，涉及用地面积 794 公顷。其中，20*年支配项目 19 个，资金约 5000 万，总用地面积约 268 公顷;20*年支配 90 个,资金约 2 亿，总用地面积约 526 公顷。(二)海珠区福南新街 16-27 号大院微改造案例分析福南新街大院位于南石头街道泉塘社区，该大院包含广州市四建公司、广州橡胶企业集团有限公司、广州市机电探讨
6、所等单位的 5 个宿舍，属于无物业管理的老旧宿舍，水电气基础民生设施是上世纪八十年头的产物，虽经多次修理，但设施设备仍旧陈旧老化，管线破损非常严峻，加上周边商住小区增多、石溪水厂搬迁等因素，造成旁边区域供水水压不足，其中 16-27 号大院三楼以上住户用水非常困难。此外，因该小区早年已进行房改，原属单位市四建公司不再负责小区内部的公共环境和设施维护，同时也无物业管理。加上小区接近珠江医院，部分居民将房屋违法改建为房中房出租，房管部门执法难;外围临街餐饮店较多，消防通道屡遭堵塞，油烟污染扰民严峻等，导致社区综合环境破旧、杂乱，对此居民的改造意愿特别剧烈。在市人大常委会执法检查后，海珠区委、区人大
7、常委会、区政府快速部署协调改造工作。区城管、住建、科工商信局，市自来水公司、燃气公司、供电公司、南石头街道等共同协作，用半年多时间，基本完成了该大院的综合改造工作。今年春节前，新的供水系统已经正式运行，居民用水难问题得到有效解决。大院的公共用水改造工程中的泵房更新、大院内户外管道更新铺设、电表后线路铺设及电表安装等工程也已完成;周边公共设施绿化等完成了升级改造，环境得到较大改善和优化。继第一期微改造取得阶段性成果后，市人大常委会主要领导和分管领导等赴福南新街社区调研，提出后续改造建议，推动打造我市老旧小区微改造示范项目。与此同时，16-27 号大院周边其他居民纷纷表示出剧烈的改造意愿。海珠区人
8、大常委会、区政府等也安排以此为契机，为老旧小区微改造在全区的铺开积累阅历，开展了调研摸查，制定了实施方案和成立工作机构，通过区先行垫付和申请纳入市资金安排，奠定资金基础，统筹有序实施。截至 12 月 11 日，项目立项调整待召开区政府常务会议审定后实施。具体设计方案和施工图纸编制安排于 12 月中旬完成。目前，街道已基本完成小区内低矮建筑和原有建筑面积、产权、居住户数摸查和居民意愿征询工作(详细详见附件：海珠区南石头街福南新街 16-27 号大院及周边社区微改造案例有关材料)。福南新街小区的微改造过程主要呈现以下特点：1. 反应快速，组织有力。在海珠区将福南新街 16-27 号综合改造工作任务
9、下达给南石头街道后，该街道快速行动，确立了从社区基本公共服务需求着手的原则，将其列入街道 20*年重点工作项目，制定实施方案，主动筹措资金，成立特地工作小组，协调、争取区相关部门认可和支持，抓紧推动。2. 宣扬到位，发动深化。为使改造得到居民住户支持，街道开展了大量居民宣扬沟通工作，通过形式多样的方式，运用公开信、告示栏、宣扬窗等载体向有关居民群众宣扬此次改造的方向和内容。街道办事处负责人多次召开居民会议，现场听取群众看法、建议，尽量根据居民提出的要求进行改造;主动协调区职能部门和相关企业参加到改造中来，为改造顺当开展铺平道路。3. 民意为先，广纳看法。由于该小区属于典型的无物业管理老旧工业宿
10、舍区，为克服出现居民不理解、看法不统一、集资难、不支持甚至阻挠改造等社区改造常常遇到的难题，街道变更以往政府主导、自定方案推行改造的工作模式，重点做好前期居民看法收集工作，摸清居民改造意愿和小区改造底数，组织工作人员逐家逐户上门派发调查问卷，走访调查率达 85%。此外，还针对居民提出的小区环境卫生、公共设施破旧、车辆乱停放和噪音污染等方面问题不断完善改造方案。4. 居民自治，同心同德。为充分发挥居民的自治作用，促进居民提高自我教化、自我管理、自我服务、自我监督的水平和实力，强化居民自治的责任感和归属感，在多方努力下，街道指导该有关居民楼成立大楼管理小组，负责改造工作推动过程中的详细宣扬和沟通工
11、作，有效发挥群众主体作用，充分调动群众的参加热忱，营造出街道要我改到主动要求改和有人协调改的小区改造氛围。5. 全程监督，保证质量。为保证小区改造工程质量，街道支配居委会和大楼管理小组成员主动参加到微改造工程的日常监督中，加强施工现场管理、督导，刚好处理施工过程中出现的各种突发状况和居民看法。大楼管理小组定期向全体居民通报改造工作进度和施工质量状况，保障居民知情权、监督权。6. 成效明显，居民满足。此次改造的初衷就是为解决困扰大楼居民多年用水难、居住环境差问题。随着供水系统的更换，大院环境的整饰和渐渐美化，居民群众日益感受到改造工作带来的对生活的切身变更。经过改造，小区面貌面貌一新，成效明显，
12、受到居民一样好评，周边尚未改造的小区居民也纷纷表达了剧烈的改造意愿，福南新街微改造取得良好的社会效果。(三)其他典型微改造项目现状及其分析20*年 4 月至 10 月期间，调研组通过调查走访、随机暗访等方式深化越秀区仰忠社区，海珠区滨江街草芳围社区，荔湾区西村街广啤雅苑、协和社区、西湾东社区，恩宁路永庆坊和十三行历史文化街区，天河区石牌村，白云区景泰街大金钟路 48 号大院、柯子岭村，黄埔区文冲船厂生活区，实地考察了多个典型微改造项目，并与有关各区人大常委会、区政府、街道进行座谈沟通，以驾驭我市老旧小区微改造工作状况。在此基础上，调研组梳理了各区老旧小区微改造典型项目的工作重点、组织筹建方式及
13、存在的问题。1. 上述典型项目的工作侧重点。(1)以改善民生基础设施为主要方向的有：越秀区仰忠社区内共有房屋 138 栋，其微改造项目以三改造一落实模式推动，即改造公共设施(包括三线、三管、室外公共消防设施、小区视频监控等)，改造老旧房屋(包括楼道整饰、修理化粪池、楼道内线管更换、修理补建楼梯地名牌、改造小区围墙等)，改造人居环境(包括小区内道路修理改造、提升小区整体绿化、建设社区文化设施等)，落实完善社区物业管理机制等;海珠区滨江街草芳围老旧小区微改造项目将实施二次供水及完善消防设施等民生工程作为改造重点;荔湾区西村街微改造项目对社区内生活排污管段重新铺设，改造化粪池，并修整园区内路面，修缮
14、西村文化广场;白云区景泰街大金钟路48号大院、柯子岭村微改造项目主要改造了辖内道路，进行了雨污分流、供水管网改造和三线整治并相应增设公共设施等。(2)以维护和传承历史风貌为主要方向的有：荔湾区十三行街区遍布民国初期的小洋楼，该街区微改造项目(一期)根据修旧如旧的原则实施，现已基本完成;恩宁路永庆坊将原来的民居功能转换为商业功能，导入创客空间、文化创意、教化等产业;白云区柯子岭微改造项目对牌坊及外立面进行了整改装饰，并把握该村客家文脉，打造了客家风情长廊。(3)以整治提升环境景观为主要方向的有：天河区针对城中村脏、乱、差、堵现象，选取了石牌村绿荷西大街等重点街巷作为微改造试点路段，进行了路段沿线
15、外立面改造、沿线路面改造、沿线地下综合管线整治、排水工程和电气照明灯改造以及街心公园建设及智能门禁安装等。白云区景泰街大金钟路 48 号大院进行了外立面整饰;黄埔区已经完成微改造项目实施方案的编制，安排对文冲船厂生活区的破损建筑外墙等进行整饰及改造。2. 上述典型项目的组织模式与资金筹措特点。越秀区为实行市委主要领导将珠光街作为越秀区老旧社区‘三线三管’整治试点有关批示精神，选择仰忠社区为试点，成立了时任市人大常委会领导为组长的仰忠社区微改造试点工作领导小组，并在社区内设立微改造建设办公室，下设公共设施改造、旧楼宇改造、人居环境改造、综合协调、资金监督审查等五个专项工作
16、小组，推动微改造落实，该项目总投资约为 2950 万元，其中市财政支配 1450 万元，区财政 1490 万元，社区居民集资约 10 万元。海珠区滨江街草芳围老旧小区微改造项目通过居民自筹、政府补贴的形式解决资金来源，其中政府负责公共部分的设施投入，市级支配资金 600 万元，区级支配 150 万元，居民负责入户部分的改造投入。荔湾区西村街道社区微改造起步较早，主要由政府出资 1000 多万予以保障。该社区形成了在全区乃至全市推广的西村阅历，主要特点是在实践中探究出先自治、后改造模式，制定了社区建管委产生及工作条例、议事机制、社区微改造项目实施工作流程等，创建出基层党建引领社区自治，社区自治助
17、推基层治理的工作模式，由社区党支部、建管委作为工作主体，由建管委、居委会、街道共同动议决策，由建管委和街道专业科室共同监督实施和验收，由建管委做好后续管养工作。其改造项目以下水道、风水亭、路面翻新等保障居民日常生活须要为主。恩宁路永庆坊以政府主导、企业承办、居民参加的民改商形式实施修缮维护，对居民生活区实施改造，片区内 43栋房屋被荔湾区政府回收，居民就近安置。通过公开招商引入万科集团建设及运营，并赐予其 15 年的经营权，安排总投入资金约为 1 亿元，建筑成本回收周期为 12 年半。期满后是将经营权交还政府还是接着探讨新的合作模式尚未确定。永庆坊仅为恩宁路微改片区的一期试点，政府安排将接着发
18、展二、三期项目。天河区组织相关部门、街道办和石牌村改制公司，推动石牌综合整治工程项目，设立了驻点工作组，每日召开施工碰头会，每月召开各方联席会，项目一期市级支配资金 1000 万，区级支配 1008 万。白云区景泰街大金钟路 48 号大院项目实施过程中，区有关部门注意引导公众参加到项目改造的各个阶段，指导组建了建管委，推动解决了大院外立面破损、三线乱拉、停车混乱、公共设施缺失等问题。(四)我市老旧小区微改造工作总体上存在的困难和问题在总结南石头街等典型案例的基础上，经综合我市老旧小区微改造调研状况，现归纳我市微改造工作中存在的主要困难和问题如下：1. 对于微改造的思想相识亟需提高和统一。调研组
19、发觉，对于老旧小区微改造，个别区、街道乃至市有关部门不同程度存在一些相识差异：一是有些认为老旧小区微改造投入大、产出小，与其花费大量的人力、财力、物力进行修修补补、基础加固，不如通过近期或假以时日的彻底重建和安置更能提高行政绩效、财政收入和居民华蜜感，认为微改造没有太强的必要性和紧迫性;二是有些认为微改造已经纳入全市城市更新总体工作大局，主动权和确定权在市级层面，区、街道一级自主空间不大，加上老旧小区住户利益诉求多样且不易调和，工作难度较大，简单导致作为夹心层的区、街道产生畏难心情和等靠要、拖推避思想，主动性不高;三是对于微改造作为里子工程的本质、主要工作内容、阶段性任务相识不统一，工作轻重缓
20、急未作区分，后续工作推动不够彻底等，出现了诸如特地建墙遮挡部分老旧房屋;写有广州市历史建筑字样的牌子被悬挂在某历史建筑违章附属物上等工作细微环节把握不严、标准不高等现象。这些观念和思想都未能全面体现老旧小区微改造工作的性质、宗旨和方向，急需厘清思路和统一相识。2. 老旧小区微改造总体规划亟需制定。广州市作为超大型城市，居民小区数量浩大，老旧小区为数也不少，虽然市城市更新局 20*年初步摸查了全市老旧小区状况并将 779 个老旧小区纳入微改造安排，但因老旧小区微改造工作总体上仍处于订单式、报销式的初级工作阶段，存在改造范围不够明晰、改造项目的申报和确定标准有待进一步统一、申报流程有待进一步完善等
21、问题。详细表现为：有些区基本公共服务尚有缺失的小区没有列入全市的改造安排，如海珠区南石头街福南新街 16-27 号大院;有些区先天条件较好的小区却支配了资金投入量相对浩大的锦上添花工程;有些区将房屋条件恶劣、平安隐患严峻、基本不相宜人居住的区域却纳入了微改造项目;将珠江两岸、主干道旁的老旧小区纳入首要改造项目，而内街内巷的老旧小区相对延后改造，等等。对于一些历史街区，如荔湾区十三行街区，调研组了解到，有关方面对后续二、三期改造也没有完整的基本安排。此外，随着年头推动、工程建设标准不断提高和管理水平不断升级，新的老旧小区还将逐步形成。一般状况下，商品房二三十年才会出现老旧问题，但一些高档电梯商品
22、房小区，日久失修一样会出现问题。如东风西路的某高档小区，一向是广州老城区的指标性楼盘，小区分三期开发，楼龄分别为 14 至 22 年。但该小区在 20*年曾遇到部格外墙铝塑板老化，两次发生外墙铝塑板大片脱落的平安事务，最终不得不求助于消防人员上门排险。因此，在全市层面，急需建立一个动态驾驭老旧小区基数和需改造范围的工作机制，依靠现代技术形成数据信息平台，并在此基础上制定市、区两级层面根据轻重缓急排序的微改造总体规划、实施策划和实施安排。3. 资金保障效度、力度亟需提升。调研发觉，我市老旧小区微改造一方面存在资金投入力度与其他大型城市有肯定差距，另一方面又出现财政支出进度不志向，缘由主要包括：一
23、是部分区未提前、全面考虑老旧小区微改造的工作特点和程序，导致资金需求和年度预算编制不尽科学合理;二是街道作为微改造工作主体，开展此项工作的相关人员对工作程序和资金申请、运用等流程还不够熟识，工作未能按安排推动，资金支出相应受到影响;三是微改造属于市、区共建工作，工作内容和资金保障各有侧重，但目前各区财政支持力度不一，部分区级配套资金不到位，过于依靠市级财政资金，造成市支配的资金支出进度不志向。其次，老旧小区微改造建设标准财政出资项目没能有效覆盖部分基本公共服务项目。广州市老旧小区微改造建设标准的建设内容中的规定项目的危房治理、供水供电一户一表改造、燃气入户改造等规定由个人出资。相当数量老旧小区
24、居民不愿出资，项目改造过程中对此未能有效覆盖，导致微改造不完全不彻底，影响到社区微改造项目的整体效果。同时，由于我市老旧小区数量浩大，且微改造是一项长期性、涉及面广、投入较大的综合性工作，仅靠政府财政投入，必将难以持续，因此，微改造资金筹措保障问题不容忽视。4. 微改造有关法律法规体系有待完善。经初步梳理我国有关老旧小区微改造的法律法规，发觉涉及老旧小区微改造工作的内容散见于物权法城乡规划法建筑法节约能源法消防法防震减灾法物业管理条例等法律法规中，简单出现以下问题：首先是缺乏特地性、位阶高的国家层面的法律法规，适用有关法条时简单出现多头适用或相互制约、互为前提的状况，且规范效力不足;其次，上述
25、法律法规涉及微改造的多数条文为原则性描述，实践指导性不够强;再次，老旧小区微改造涉及内容广泛，涉及问题困难，除包括改造目标、范围、主体、程序等以外，还包括产权认定、各利益主体权责划分、资金筹措渠道来源等重要问题，须要一部系统、全面的法律法规加以统合和规范。目前，我市尚未出台关于老旧小区微改造特地的地方性法规，规划、建设、财税、产业、金融、文化爱护等部门也未出台相应的配套政策，这些都影响了微改造工作的规范有序开展。5. 工作标准规范、审批程序有待完善。经查，目前我市已经出台的有关老旧小区微改造的政策文件，涉及到建设标准的主要是市城市更新局印发的广州市老旧小区微改造实施方案，方案中所附微改造建设标
26、准中部分项目的建设标准比较宏观、概括，详细操作性和指引性不够强;涉及到技术指引的较为具体的目前只有关于三线整治的实施方案和技术指引(试行)，其余改造工程项目暂无具体的技术规范和导则;涉及到微改造工作流程的主要是市城市更新局印发的广州市微改造工作流程指引(试行)，其内容较为简要，有待进一步细化，等等。因此，目前相关操作标准和技术规范与城市更新和老旧小区微改造工作实际须要仍有肯定差距。二是老旧小区微改造工作一方面具有解决问题的急迫性强、项目繁多且分散、工程签证变更多等特点，整体审批流程较长。另一方面，在微改造项目施工许可等审批流程方面又存在缺陷。如，目前根据市相关规定，微改造不须要进行规划用地报建
27、和卫生防疫等的方案报批，但在微改造项目办理质量平安监督和施工许可手续时，却由于无法供应上述部门的审批看法而无法顺当办理施工许可等，这些都须要尽快在审批程序上出台详细指引。6. 工作协调机制不够完善。老旧小区微改造通常涉及建设、规划、电力、通信、供水、城管等十几个部门和单位，不少区和街道反映，协调上述部门，特殊是水、电、燃气、通信等有关部门时，存在较大难度，一些企业以当年没有安排支配请业主自行申报列入明年安排为由表示难以支配。这些都简单造成工期停滞或者重复迁改等后续问题，对项目进度和预算支出等都有较大影响。如，海珠区城市更新部门自今年 4 月起先协调，直至目前为止，该区 9 个微改造项目仍未有一
28、个项目的三线整治工作完成现场施工，严峻影响后续工程的实施。7. 改造过程中涉及土地、规划、消防的问题与冲突需进一步探讨解决。受土地、规划、消防标准提高和周边已有建筑影响，老旧建筑功能布局变更困难，增设公共设施相对困难，特殊是增设电梯方面，目前列入微改造安排的老旧小区胜利增设电梯的案例不多。其中，主要面临的困难有：底层居民因没有实惠，且受采光、噪声和挤占公共空间等不利影响，基本不支持;未满意建筑退缩、消防、结构平安、日照时间等要求;受周边管线和电力增容等条件制约。8. 部分老旧小区房屋由于特别条件导致不利于管理和改造。一是由于企业改制、破产等诸多缘由，造成部分单位小区(如南石头街福南新街 16-
29、27 号大院)及其配套设施设备处于失管状态，同时由于产权缘由造成修理、投入渠道不畅。二是位于老旧小区内的直管公房管理成本高，据了解，我市住房管理部门管理的直管房约为 11 万套，建筑面积 500 多万平方米，普遍位于老旧小区之内，由于房屋量过于浩大、位置过于分散、部分历史租户(特殊是上世纪90年头末因政策缘由不能参与房改的住户)视租住直管房为自身福利而不听从管理等缘由，管理相对困难，且因租金标准普遍偏低，部分房屋租金可能还不及管理和修理成本，增加财政压力。三是我市仍大量存在共用厨厕的老旧房屋，并伴有不同程度的房屋结构和消防平安隐患，居住条件极差，以目前的微改造措施难以有效解决实际的急迫性问题。
30、9. 物业管理机制亟待建立。我市老旧小区大多处于低管理或无管理状态，管理机制有所欠缺，在卫生保洁、设施设备修理养护等方面无法日常顺当开展。如福南新街小区即属于典型无物业管理老旧小区，原属企业进行房改后，随着企业逐步转制、解散等，小区呈现无管理状态。相对先进城市而言，我市在建立后期物业管理机制方面的确是有所欠缺的。虽然在广州市老旧小区微改造实施方案有所提及，但至今未明确老旧小区微改造项目(含国有企业老旧宿舍区)建成后的维护管养资金来源、长效管养维护机制的建立与运行细则，使得各老旧小区微改造项目建成后难以明确养护主体等，对项目后期管养造成困扰，从而影响微改造效果的持续性。总之，当前我市老旧小区面临
31、的基本公共服务供应不足等问题比较突出，也反映了我市老旧小区居民群众人居环境维护提升与城市更新过程、城市化进程未能同步发展。归根结底，这是城市发展过程中不充分、不平衡的问题，是新时代我国社会主要冲突在城市中的反映。对老旧小区生活环境、居住品质的提升，关系到城市健康有序发展，关系到社会发展公允的实现，关系到社会和谐稳定，关系到市民对城市改革发展成果的获得感。因此，对上述老旧小区微改造工作中出现的问题，不容忽视，亟待解决。二、兄弟城市老旧小区微改造工作状况和阅历做法20*年 6、7 月份，调研组到北京、天津、杭州、合肥市等城市学习考察。调研发觉，四个城市都把老旧小区微改造(综合整治)工作作为改善民计
32、民生、完善城市功能的重要工作，针对老旧小区房屋年久失修、配套设施不完善或老化、外部环境脏乱、居住功能下降等问题，特地出台政策，加强资金保障，利用数年时间，实现中心城区老旧小区微改造全覆盖，从根本上变更了老旧小区居住环境，不断增加市民百姓的获得感。有关工作状况和阅历做法如下：(一)加强调查摸底，明确改造范围。一是在实施改造前对老旧小区进行了具体的调查摸底。20*年底起先，天津市由市国土房管局牵头开展了中心城区旧楼区现状拉网式调查摸底，共涉及2186 个小区、6920 万平方米、14707 幢楼、113 万户，综合调查了全部房屋的产别、建筑年头、建筑规模、小区存在问题及其成因。北京市在开展老旧小区
33、综合整治工作前，充分驾驭了1990年以前建成的住宅房屋底数(约6950万平方米、128 万套)。合肥市在实施老旧小区环境综合整治工作前，也提前进行了摸底工作。二是在充分摸底基础上明确改造范围。北京市明确将 1990 年前建成、建设标准不高、设施设备落后、功能配套不全、没有建立长效管理机制的老旧小区(含单栋住宅楼)纳入综合整治范围。天津市分步将中心城区旧楼区纳入改造，20*至20*年推动 3 幢楼以上 1340 个成片旧楼区改造，20*年对剩余散片旧楼区进行改造。杭州市 2022 年针对不成套木(砖木)结构、简易砖混结构房屋实施了危旧房改善工程;2022 至 20*年，针对老城区 1999 年前
34、建成、尚未实施物业管理的老旧住宅区实施物业管理改善工程;20*年，重点针对 70、80 年头建立的标准住宅实施危旧住宅房屋治理改造。合肥市明确将 2000 年 9 月 1 日前全部建成交付运用、建筑面积达到 5000 平方米以上、土地性质为国有的、房屋标准成套的老旧小区列入改造范围，20*至 2022 年将整治范围扩大至建筑面积 5000 平方米以下的老旧小区。(二)强化资金投入，推动工作落实。各地在经费保障方面赐予了有力支持，推动改造工作有效落实。北京市在十二五时期，市、区两级投入 340 亿元，全面开展以抗震加固和节能改造为牵引的老旧小区综合整治工作，至今已完成 1582 个小区、5850
35、 万平米的总体任务。天津市在 20*至 20*年间，完成了中心城区旧楼区居住功能综合提升改造工作，累计投资 51.7 亿元(不含水电气改造等专项资金)，改造 2186 个小区、6920 万平方米，113 万户、340 万居民干脆受益。合肥市在 20*年至 20*年期间，共投资16.87亿元，对324个、总建筑面积1176万平方米的老旧小区进行环境综合整治，惠及 15.7 万户，45.9 万人，并安排于 20*至 2022 年间投资 21.52 亿元，进一步整治总建筑面积 1076 万平方米的 607 个老旧小区。反观广州市，20*、20*两年才一共支配财政资金 2.5 亿元，推动 106 个微
36、改造项目，资金投入力度相对薄弱。(三)明确工作标准，切实实施改造。一是建立工作机制，明确工作标准、程序和责任。北京市先后发布了北京市老旧小区综合整治工作实施看法等文件，明确提出改造工作的目标范围、整治内容、职责分工、项目组织实施的步骤和程序以及相关保障措施。天津市编制了包含房屋综合修缮、管道节能改造、外部环境整治、综合配套修理四大类、46个子项的旧楼区综合提升改造工程导则;制定了涉及施工管理、接管验收、资金监管、信访服务等方面 20 余项管理制度。合肥市发布了合肥市老旧小区环境综合整治工作实施看法，明确了基础设施、修缮改造房屋、提升环境质量、完善公建配套、改造技防设施、完善消防设施等六大项 2
37、3 个子项工作内容，以及制定工作安排、确定设计和监理单位、编制项目初步设计及概算、审批初步设计及概算并办理施工招标、资金拨付、施工管理、验收接管等工作步骤和详细要求。二是在改造内容中，既有规定动作，也有自选动作，针对不同年头房屋分别改造。以北京市为例：小区公共部分方面，进行水、电、热、通信等线路、管网和设备改造，无障碍设施改造，消防设施改造，绿化、景观、道路、照明设施改造，更新补建信报箱，依据实际状况，进行雨水收集系统应用、补建机动车和非机动车停车位、建设休闲消遣设施、完善安防系统、补建警卫室、修建围墙等内容的改造。房屋建筑本体方面，1990 年(含)以前建成的，进行节能改造、热计量改造和平改
38、坡，对楼梯进行清洗粉刷，依据实际状况增设电梯、空调规整、楼梯外线缆规整、屋顶绿化、太阳能应用、一般地下室治理等改造;对 1980 年(含)以前建成的，还进行抗震鉴定，对不达标的老旧房屋进行抗震加固改造，抗震加固改造过程中，条件允许的还可增加面积(加建阳台)。(四)充分听取看法，主动接受监督。各地都坚持让群众知情，问群众所需，请群众参加全过程，为微改造顺当实施创建良好条件。天津市加强开工前现场调研，充分听取居民看法，试行一小区一方案。建立了旧楼区管委会、社区居委会、街镇三级社会服务平台，主动接受群众监督。四年累计聘请了 2744 名社会监督员，对改造工程和接管服务落实状况实施全方位监督。组织工程
39、验收引入了群众评判机制，现场听取群众监督员、居民代表、居委会看法，试行一票推翻。杭州市危旧房改善坚持以人为本、落实四问四权，即改不改问情于民、改什么问需于民、怎么改问计于民、改得好不好问绩于民，落实广阔老百姓的知情权、参加权、选择权、监督权，主动探究建立党政、市民、媒体三位一体的民主促民生工作机制。合肥市在综合整治和后期物业管理中，突出居民共同参加，确保居民的知情权、参加权、选择权，明确居民共同管理小区的义务与职责。对拟整治的小区特地就整治内容开展问卷调查，经充分征求居民看法(规定需覆盖小区 80%居民)才列入下一年工作安排，施工期间，接受社区志愿者和居民的监督，工程竣工后，组织街道及居民代表
40、参加验收。下阶段，北京市也将遵循自下而上、以需定项的原则，在充分征求居民看法基础上，确定试点小区综合整治方案，明确基础类改造内容必需完成，自选类改造内容由居民共同确定。(五)坚持让利于民，推动惠民政策。在实施改造的同时，各地还推出增加面积、增加厨厕、出售公房等惠民政策。北京市抗震加固改造过程中，条件允许的可为居民加建阳台，增加面积，从根本上改善居民居住条件。同时，通过补贴方式激励老旧小区加建停车场、增设电梯，并在此基础上，引入租赁式方式，由企业投资增设电梯，并拥有电梯产权，通过居民付费运用和后期其他经营项目(如养老服务)收回投资成本。杭州市针对不成套、砖木结构、简易砖混结构房屋，实施厨卫设施进
41、户，其中拼厨加卫增加面积的，仅按建安成本价收取费用，对于困难家庭还可减免。同时，该市还完善了直管公房出售政策，于 20*年出台杭州市人民政府办公厅关于进一步加强直管公房管理的看法，进一步扩大市区直管公有住房出售范围，允许非成套木结构或砖木结构的直管公有住房，以及原规定暂缓出售的部分未实行住改非的临街底层住宅、部分历史建筑和历史文化街区内确定爱护的建筑物出售。(六)引入物业管理，建立长效机制。各地都通过在老旧小区建立物业管理或准物业管理管理长效机制，来巩固微改造工作成果，改善人民群众的居住生活品质。北京市出台关于印发<关于开展老旧小区自我服务管理试点工作的看法>的通知
42、，开展以居民自治、共建共享等为核心的老旧小区自我服务管理试点建设工作，引导小区逐步引入物业公司参加社区治理和建设。天津市制定完善了关于进一步加强我市旧楼区提升改造后长效管理的看法和相关配套文件，建立政府补贴机制，市财政每年拿出 1.6 亿元补贴旧楼区管理服务费，各小区可结合实际实行社会化服务管理公司管理、产权单位自行管理、居民自治管理三种管理模式。杭州市在整治完善老旧小区硬件配套设施的基础上，供应社区化准物业管理和专业化物业管理两种模式供小区居民投票选择，选择社区化准物业管理的，由社区公共服务站根据有物管用房、有公共保洁、有秩序维护、有停车管理、有设施维保、有绿化养护、有道路保养、有修理管理等
43、八个有的管理目标开展工作，小区总建筑面积 5 万平方米以下的配备 3 个物业专管员，每增加 3 万平方米增配一名专管员，对居民收费标准为 0.15 元/平方米·月(可上浮 20%)。合肥市参照杭州市做法供应专业化物业管理和有偿社区服务管理模式，有偿社区服务管理由社居委组织，聘请保洁、秩序维护等工作人员或统一托付一家物业服务企业负责管理，向居民收取肯定的服务成本费。小区内公共停车、商业用房等经营性收入作为小区物业管理资金，由社居委统一收取和运用。三、进一步加强我市老旧小区微改造工作的建议党的十九大报告指出：中国特色社会主义进入新时代，我国社会主要冲突已经转化为人民日益增长的美妙生活
44、须要和不平衡不充分的发展之间的冲突。这个冲突是以人民日益增长的美妙生活须要为根本尺度的。同时，报告指出：坚持在发展中保障和改善民生。增进民生福祉是发展的根本目的。必需多谋民生之利、多解民生之忧，在发展中补齐民生短板、促进社会公允正义……。老旧小区微改造是贯彻十九大精神，解决城市发展过程中不平衡不充分问题的重要途径，是有效改善人居环境、提升市民群众获得感和满足度的重大民生工程，是助力解决新时代我国社会主要冲突、实现人民群众对美妙生活憧憬的重要举措，必需稳步推动和长期坚持。结合调研状况，针对上述我市老旧小区微改造遇到的问题，为进一步推动我市老旧小区微改造工作上新台阶，现
45、提出如下建议。确立权属明晰、权责平衡、各负其责、多方共赢的改造原则纵观我市老旧小区房屋构成，主要是由房改房、承租公房等构成。伴随着城镇住房制度改革，特殊是公有住房出售，产权形式逐步多元化，有房改房、承租公房、回迁房、商品房等，产权存在交叉和模糊地带，但在住房制度改革之后相当一部分小区却没有实施配套的物业管理，因而给小区管理包括微改造工作带来许多困难，这是老旧小区微改造工作面临一系列问题的根源所在，也是难以形成长效管理机制的重要缘由之一。为此，必需分析老旧小区的产权结构，确立权属明晰、权责平衡、各负自责、多方共赢的改造原则，方能找寻老旧小区开展微改造和解决后续可能发生的争议事项的有效路径。首先，
46、依据物权法，对房屋专有部分的全部权是业主对共有部共享有共有权以及对共有部共享有共同管理权的基础。但由于城镇住房制度改革遗留问题，不享有专有权或者享有部分专有权的原售房单位却就小区共用部共享有单独全部权，形成了共用部分全部权脱离专有部分全部权的不正常状态。因此，在确立小区管理组织时，除了老旧小区居民(即房改房全部人、商品房全部人、回迁房全部人、公房承租人等)之外，在原售房单位或产权单位仍存在的状况下，还应吸纳原售房单位或者产权单位加入小区的管理组织，确立有权即应担责的微改造工作先行性基础，从而逐步消退因全部权不明晰的状况下无人担责所形成的失管现象。其次，要对老旧小区中的原产权单位进行重新细致的梳
47、理，摸查、核实、登记原产权单位是否还存在、是否还发挥作用、是否还占有小区共有资源等，从而对小区共有资源进行权属和共有事务的责任划分进行确认，重点是要对老旧小区共有部分物权的制度变迁进行确权，明确老旧小区共有或共用物业(特殊是如物业管理用房、停车位置、地下空间等)的权属，由此产生的义务、责任和衍生的收益，从而在明晰物权基础上重构老旧小区的管理制度基础。再次，根据微改造的内容对改造责任进行分类。物权法第七十、七十二条和物业管理条例第五十二条对于小区管线设施的全部权问题上，社会各方有不同的理解，实践中也产生了不同的操作方式。建议对于房屋本体的改造，由房屋产权人负责，详细是公房由政府负责，房改房、商品
48、房等由产权人担当。对于公共基础设施的改造，对原有设施的改造，可以依据表前表后原则，如管线设施，表前的归企业、表后的归个人负责;新增的基础设施，属于公益性的如绿化、文体设施等由政府负责，属于经营性的如新建停车场等，由投资方负责并享有收益权。此外，小区管线设施(水、电、气、通信)等的改造，可探究将部分设施产权予以明晰，将表前产权划归企业，赐予改造企业合理的收益，激发其主动性。最终，明确微改造过程的主要主体及其职责边界。微改造主要主体主要包括：政府职能部门、参加改造的企业(包括改造设计施工企业、管线设施相关企业等)、居民组织(如居委会、业委会、建管委等)以及老旧小区居民。政府相关职能部门责任应主要集中于制定规范、标准，从宏观上统筹把握协调微改造的开展，当好裁判员，并赐予必要的财政补贴以调动其他社会主体主动性。相关企业则应遵照政府规范、标准和合同进行相应的工作，保质保量完成微改造工作。居民组织需发挥最干脆的协调居民关系、统一改造看法等作用;应当逐步引导广阔居民树立权责统一、共建共享的观念，充分合理表达诉求，主动参加微改造工作。(二)确立摸家底—订规划—明主体—出指引—强监管的推动机制摸清具体底数，合理评估分类。合理界定、摸清底数是稳步