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1、老旧小区综合改造调研报告既要清秀于外 也要内慧于中 -_县老旧小区综合改造调研报告 根据_县“六大”活动自然生态公园城市建设调研的要求，为美化城市容貌、改善居住环境、完善城市功能，住建局全面开展老旧小区改造调研。一、老旧小区改造的重要性和必要性 一是发展机遇。人们对美好生活的向往，就是我们奋斗的目标。总书记、总理多次作出重要批示和指示精神，贯彻创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，提升广大群众的幸福指数。二是发展优势。棚改步入收尾阶段，房地产行业从开发时代转向存量时代，中央三部委印发关于做好 20_ 年老旧小区改造工作的通知，2021 年 5 月 22 日，国务院总理在政府工作报告中提出，要
2、加强新型城镇化建设。三是发展需要。推进_经济社会高质量发展，营造良好的宜居环境，通过老旧小区改造，描绘“人在园中 园在城中”的美好画卷，使广大群众住安全房、走亮畅路、喝干净水、赏怡情景。二、老旧小区现状 我县居民小区主要分为三种类型：一是单位房改房小区。小区居民以单位职工为主，居民综合素养较高。此类型小区大都建于多在 20_ 年前，分布“散”、规模“小”、密度“高”、权属“杂”、环境“乱”、配套“差”等特征。房屋外墙面破损、剥落、风化,楼道、门窗、楼梯脱落锈蚀,缺少公共照明;楼顶防渗漏功能退化，跑冒滴漏现象严重; 供水、供电网老化,供气管网设施缺失；下水和排水管道破损、堵塞,基本丧失城区防汛功
3、能,小区的化粪池、检查井年久失修污水横流，卫生环境差，雨水、污水混流;小区道路老化,路面破损,消防设施和井盖自然损坏,安全隐患突出。如煤化小区的进出口是一条五米宽，不到四米高的小巷，消防安全隐患严重。前年小区内发生火灾，消防车无法通行，导致火灾没能及扑救。二是不规范的开发小区。小区居民以外来进城人员为主，普遍希望小区进行改造，但支持热情不高、支持力度不大。此类型小区大都建于 20_ 年初期，规划方案比较简单。公建配套设施规划配置比例低,养老用房、幼托、小区办公、小区卫生站、小区文化活动站等公共服务缺失；室外健身场地、停车场、管理用房、环卫、安防及消防等设施不完备, 公共绿地不足且布局混乱,部分
4、公共绿地甚至被人用来种菜，给居民生活带来不便。如原变压器厂小区内建筑密集、公共面积小、道路狭窄严重影响车辆出行。三是居民自建房小区。此类型小区主要分为两种：一种是居民购地自建房形成的小区。大部分建于在 20_ 年前，基本上都是自行建成的排水管道，未进行雨污分流，造成生活环境质量差，小区进出口道路狭窄，如桃溪大道三巷，居民出行就在仅仅 3 米宽排水管道的铺设板上；另一种是棚改安置小区，大部分建于 2021 年后，基础设施相对完善。三、老旧小区存在的问题 老旧小区的问题，每个项目都各不相同，总的来说就是“六不”：一是整体规划 不到位 。小区道路宽窄不一，建筑疏密不均，没有一盘棋规划，没有分阶段、分
5、重点建设，小区整体缺乏秩序感。二是基本功能不健全。给水、排水不通畅，雨水污水未分流，强电弱电没入地。三是环境卫生不优美。地面脏、公共场地乱，建筑形象差。四是小区管理不规范。无小区党组织，无小区物业管理，无社区居民自治组织。五是建设资金不充足。除了中央资金和省政府资金，县财政难以提供资金支持，还缺乏社会居民自筹资金。六是协同作战不默契。改造涉及部门较多，涉及消防、城管、居委会、电信部门、供水单位，各单位各行其是，缺乏统一调度，密切配合。四、老旧小区改造的建议（一）细化规划设计，做实“三有”。一要有整体的规划设计。要一盘棋统筹规划、建设、管理三大环节，提高老旧小区改造的系统性。从要素、结构、功能等
6、方面入手，分阶段、分重点逐步有序推进。二要有多样化空间层次。老旧小区的空间改造，要求明确公共空间、半公共空间、半私用空间和私用空间四个层级。公共干道绿地、游园，休息广场，院落空间、宅底层庭院等一应俱全。三要有良好的交通体系。住宅小区规划道路层级分明，交通流向组织良好有序，优先实施人车分流，以绿化带分隔人车交通流线，在人车交叉部分设置路障、限制车速、限制汽车交通单行，确保小区行人安全、汽车行驶通畅。（二）完善基本功能，做好“三通”。一是通水、通路。通给水管网，确保小区内自来水安全通畅。通排水管网，铺设排水管网以及雨水管网系统，使小区内生活废水和雨水分流排放，进入城市综合排水系统，达到最终安全环保
7、的目的。二是通电、通讯。确保小区内供电缆线统一铺设入地，破除老旧小区网线“蜘蛛网”乱象。确保小区通信畅通，电话、传真、邮件、宽带网络、光缆等基本通讯设施畅通无阻。三是通燃气、 通 热力。畅通天燃气路径，针对有天燃气规划需求的老旧小区，设定标准燃气管线，确保燃气使用符合整体规划布局和使用量的要求，符合城镇燃气输配工程施工及验收规范。虽然崇阳县目前没有集中供热，但是要做好畅通热力的远期规划，充分考虑小区集中供热的可能，规划好、预留好老旧小区热力管线空间，做到放眼长远，确保长效。（三）美化小区环境，做好“三化”。按照“城在园中，圆在城中”总体规划定位，将老旧小区改造成崇阳的城中之“园”，使老旧小区成
8、为布局合理、功能完善、环境优美、宜居可游的公园式居住小区。一是对所有破损道路和场地进行黑化。结合雨污分流和强弱电管线标高要求，挖填平整基准地平面，实施基层硬化、表层刷黑、车道标识，使得路面干净整洁，场地平整划一 。二是对部分年破损墙面进白化。重点取样，综合对比，选择出风格特色鲜明、基础条件好的小区，通过以居民自筹为主，财政补贴为辅的方式，对住宅外立面整体刷白，门窗整体替换，从而统一建筑风格，形成小区特色建筑风貌。三是利用小微空地，打造袖珍公园，全方位、多角度进行造景绿化。通过的方式，建设一批小面积的“袖珍公园”；在保护原有绿化空间基础上，对屋顶、阳台、墙体、廊架、边坡等进行立体绿化，横向、纵向
9、拓展绿化空间；采取拆墙透绿、留白增绿、见缝插绿、垂直挂绿等措施,见缝插针，新建或改建一批小游园、小绿地，从而打造花园式居住小区，营造人在园中的居住环境。（四） 强化小区管理，做好“三优”。一是强化党建引领，优化小区基层党建。打造小区级党员群众服务中心，结合各老旧小区实际,按照“新建一批、改造一批、提升一批”的工作思路，通过强化党务、规范区务、优化服务、协调事务、融合民务，将各个小区级党员群众服务中心打造为政治功能、服务功能有效发挥的综合体，为基层党员群众提供更加便捷、全面、优质的服务。二是制定服务标准，优化小区物业 管理。根据老旧住宅小区改造整治后环境、配套设施和房屋产权的状况、居民的承受能力
10、以及群众需求的实际情况，制定物业管理具体的承接基本标准,确定物业管理模式,建立健全老旧住宅小区物业管理长效机制，使改造整治与长效管理相衔接。三是培养业主意识，优化社区居民自治。边改造，边宣传，在小区内宣传业主决策、管理和监督方面的知识，按照社区居民“自己管理自己的事情”、“大家的事情大家办”的原则，通过民主协商的方式，实现社区居民自我管理、自我教育、自我服务，共同解决本小区内的公共管理问题，促进小区管理升级。（五） 确保资金到位，做好“五筹”。一是通过政策倾斜筹资。县政府在专项债给予倾斜，统筹各渠道财政性资金及各部门涉及住宅小区的专项资金（包括养老、托幼、卫生、消防、商务、体育、城市建设等资金
11、），提高资金使用效率。二是通过 财政补贴筹资。老旧小区改造已列入国家保障性安居工程，财政优先计划公积金尽收益部分、土地出让金 10用于老旧小区改造项目。三是通过金融机构贷款筹资。对经营性的小区幼儿园（公办除外）、停车场、医疗诊所、养老服务机构等经营性公共设施的修建费，通过金融机构贷款解决，用经营性收入偿还贷款。四是通过社区居民自筹资金。小区改造受益者为小区居民，在改造过程充分组织居民参与共建，调动居民改造热情，通过居民出资、捐资捐物、投工投劳方式参与改造。五是通过明确相关设施设备产权关系，给予政策支持，从而筹集资金 。支持管线单位对供水、供电、供气、通讯等经营设施设备改造提升，鼓励原产权单位出
12、资捐物参与原职工住宅小区的改造提升。（六）进行协同作战，做好 “三抓”。老旧小区改造涉及的部门多，持续的时间长，在改造中不可避免地会出现相互推诿、扯皮等情况；为保障改造的顺利推进，要做到三抓：一抓组织领导。政府应成立统筹协调小组，由分管建设的副县长担任小组组长，住建、规划与自然资、水务、城管、教育等部门负责人为小组成员，小组办公室设在住建部局，住建局负责人担任小组办公室主任，负责小组的日常工作。二抓工作推进。要严格遵循改造总体规划和各小区的详细规划，根据小区各自特点，明确改造内容和改造的进度，倒排时间节点，“挂图作战”。三抓工作态度。要调动起参建单位的积极性，对改造进度较好的小区进行表彰，对参
13、与的施工单位、职能部门，分批次、按类别，进行评比、奖励等，激发工作热情。（七）创建智慧小区，做好“四要”。利用老旧小区改造契机，探索创建智慧小区。利用老旧小区弱电管线改造，引进各种智能技术设施，整合区现有各类资， 一要在小区开展智慧物业管理，针对智慧化小区的特点，集成物业管理的相关系统； 二要开展智慧电子商务服务，实现网上购物、网上交易以及各种商务活动； 三要开展智慧养老服务，利用物联网技术，通过各类传感器，让老人的日常生活处于远程监控状态，使老人安全有保障； 四要开展智慧家居服务，以住宅为平台，实现家居自动化，打造高效、舒适、安全、便利、环保的居住环境。为小区群众提供政务、商务、娱乐、教育、医护及生活互助等多种便捷服务的模式，实现“以智慧政务提高办事效率，以智慧民生改善人民生活，以智慧家庭打造智能生活，以智慧小区提升社区品质”的目标。五、结语 老旧小区改造是城市实现可持续化发展的有效途径，可以使城市布局合理、功能完善、环境优美、治理有序、智慧活力、保障有力、网格健全，达到自然生态公园城市“城在园中、园在城中”的效果，使崇阳这座小城变得“秀外慧中”。第 6 页 共 6 页