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1、21年物业管理师历年真题9辑21年物业管理师历年真题9辑 第1辑如果你是某物业管理公司的管理人员。公司委派你开展物业服务费的测算编制工作，请说明物业服务费的测算编制应考虑哪些因素?物业服务费的测算编制应考虑的因素如下：(1)物业服务费测算编制应当区分不同物业的性质和特点，并考虑其实行的是政府指导价还是市场调节价。(2)物业服务费的测算编制应根据物业服务的项目、内容和要求，科学测算确定物业服务成本。(3)物业服务企业为该项目管理投入的固定资产折旧和物业管理项目机构用物业服务费购置的固定资产折旧，这两部分折旧均应纳入到物业服务费的测算中。(4)物业管理属微利性的服务行业，物业服务的测算和物业管理的
2、运作应收支平衡、略有结余，在确保物业正常运行维护和管理的前提下，获取合理的利润，使物业服务企业得以可持续发展。答案：解析：消防安全的检查内容有( )。A:消防控制室、自动报警(灭火)系统B:用电器的功率是否符合要求C:应急照明与疏散指示标志D:室内消防栓、灭火器配置E:机房、厨房、楼层、电气线路以及防排烟系统等场所答案：A,C,D,E解析： 下列行为中，( )只是附属于出租的非独立活动。A.转租B承包C联营D代理正确答案：A物业管理人员到位的主要内容包括( )。A:补充人员B:对各岗位人员进行强化培训，提高物业管理水平和操作技能C:拟定物业管理的公共管理制度D:对现有组织机构进行优化调整，形成
3、完善的管理组织结构E:加强内部管理和磨合，形成一个良好的管理团队答案：A,B,D,E解析：本题考核的是物业管理项目前期运作人员到位的内容。主要内容包括：(1)补充人员;(2)对各岗位人员进行强化培训，提高物业管理水平和操作技能;(3)对现有组织机构进行优化调整，形成完善的管理组织结构;(4)加强内部管理和磨合，形成一个良好的管理团队。 有关空调系统管理工作的主要内容，以下叙述错误的是（ ）。A根据空调设备生产厂家和安装单位提供的技术资料和说明书，制定空调系统运行和保养制度，制订大、中、小修计划和测试调整计划B根据物业性质和人流规律等特点，确定每年空调的开停日期和每日的开停时间，以及空调在各个时
4、间的工作状态C在空调设备新装和改装时要重点考虑用电负荷问题和噪声污染问题D空调系统运行产生的噪声是物业噪声污染的主要来源之一，从物业的总体环境考虑，空调噪声的测量、评估、减小等工作不应被空调管理人员所忽视正确答案：D 房地产生产方式经历长时期的改革发展，综合开发后的住宅小区呈现的特点是( )。A合理布局B统一规划C数量多D规模大E建筑水平与配套设施设备得到突破性的提升正确答案：CDE可持续发展的物业管理要求垃圾处理必须遵循的原则有 （）。A.无害化 B.简单化C.资源化 D.减量化E.有偿化答案：A,C,D解析：垃圾处理必须遵循“无害化、减量化、资源化”的原则，充分利用技术优势，对垃圾进行综合
5、利用、资源利用。21年物业管理师历年真题9辑 第2辑不良物业资产形成的根本原因是()A:经济活动频繁B:经济周期变化C:房地产虚假的泡沫繁荣D:银行货币资金运动的中断答案：D解析：不良资产形成的原因包括：(1)经济周期变化是不良物业资产形成的原始起因；(2)房地产虚假的泡沫繁荣是不良物业资产形成的推动器；(3)银行货币资金运动的中断是不良物业资产形成的根本原因。 决定计算机使用情况的关键因素是计算机系统使用者的（ ）。A安装人员B维修人员C维护人员D操作人员正确答案：D 前期物业管理服务的对象是（ ），并按规定向业主收取物业管理服务费用。A建设单位B全体业主C业主大会D物业产权人正确答案：B
6、以法律关系的产生依据是否使用法律制裁可以将法律划分( )。A调整性法律关系和保护性法律关系B绝对法律关系和相对法律关系C.一般的法律关系和具体的法律关系D平权的法律关系和隶属的法律关系正确答案：A 财务报告分析报告阶段是财务分析实施阶段的继续，具体步骤包括（ ）。A得出财务报告分析结论B提出可行的措施建议C搜索整理财务报告分析资料D编写财务报告分析报告E确立财务报告分析标准正确答案：ABD 感温探测器是属于( )。A“早期发现”的探测器B“早中期发现”的探测器C“中期发现”的探测器D“晚期发现”的探测器正确答案：B建筑物及其附属设施的维修资金，经业主共同决定，可以用于( )。A:物业共有部分的
7、养护B:物业共有部分的能源费支出C:业主委员会工作经费开支D:物业共有部分的维修答案：D解析：21年物业管理师历年真题9辑 第3辑 物业消防安全检查主要包括哪些内容?正确答案：物业消防安全检查的内容主要包括：消防控制室、自动报警(灭火)系统、安全疏散出口、应急照明与疏散指示标志、室内消防栓、灭火器配置、机房、厨房、楼层、电气线路以及防排烟系统等场所。 名义利率为12%，一年计息4次的实际利率为( )。A0.0333B0.1255C0.03D0.1249正确答案：B下列各项中，不属于物业管理服务内容的是()。A:物业区域内公共秩序、消防、交通等协管事项服务B:代收代交各项公用事业费用C:物业装饰
8、装修管理服务D:物业档案资料的管理答案：B解析：物业管理服务是指业主与物业服务企业通过物业服务合同约定的公共性基础服务。具体地说，物业管理服务主要包括以下内容：(1)房屋共用部位的维修、养护与管理；(2)房屋共用设施设备的维修、养护与管理；(3)物业管理区域内共用设施设备的维修、养护与管理；(4)物业管理区域内的环境卫生与绿化管理服务；(5)物业区域内公共秩序、消防、交通等协管事项服务；(6)物业装饰装修管理服务；(7)特约服务和延伸服务；(8)物业服务合同中约定的其他服务。 根据物业管理服务标准，对进出小区的装修、家政等劳务人员应( )。A由业主带领出入B由物业管理人员负责监管，实施登记管理
9、C实行临时出入证管理D实施证、卡管理正确答案：C住宅商品房的保修期从()之日起计算。A:竣工B:验收合格C:承接查验合格D:交付用户使用答案：D解析：住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算。 物业管理档案是直接记载物业及物业管理各个方面的历史记录。物业管理常用的档案分类方法有( )。A年度分类法B季度分类法C组织机构分类法D性质分类法E事件分类法正确答案：ACE 股份有限公司的组织机构由( )构成。A股东大会B董事会C监事会D全体员工E理事会正确答案：ABC21年物业管理师历年真题9辑 第4辑对违规装修房屋，擅自拆改房屋结构和设备设施的，应当向()报告。A:房屋管理部门B:
10、规划管理部门C:公安管理部门D:市政管理部门答案：A解析：对违规装修房屋，擅自拆改房屋结构和设备设施的，应当向房屋管理部门报告。物业管理费用中，()是指公司支付离退休职工的退休金等。A:公司经费B:董事会费C:劳动保险费D:税金答案：C解析：物业管理费中。劳动保险费是指公司支付离退休职工的退休金、价格补贴、医药费、职工退职金、6个月以上病假人员工资、职工死亡丧葬补助费、抚恤金、按规定支付给离退休干部的各项经费等。 在办公费的估算中，( )支出的数量取决于物业的空置水平、新旧程度以及市场的供求状况等。A.宣传广告和市场推广费B.法律费用C通信费D书报费正确答案：A前期物业服务合同是()。A:要式
11、合同B:非要式合同C:样式合同D:形式合同答案：A解析：要式合同是指法律要求必须具备一定形式的合同。物业管理条例要求前期物业服务合同以书面的形式签订。注册有效期届满需要继续执业的，应当在有效期届满前()个工作日内，向注册审查机构申请延续注册。A:10B:15C:20D:30答案：D解析： 是同一总体中各部分之间同一种指标比值，用以说明总体之中各局部之间的比例关系是否有比例失调问题。A比例相对数B动态相对数C比较相对指标D计划完成度相对指标正确答案：A房地产开发项目的规划管理主要是有关行政主管部门审批、核发“一书两证”。其中，“一书”是指建设项目选址（ ）书。A.建议 B.意见C.确认 D.通知
12、答案：B解析：规划管理的主要方式是依据城市规划法审批，核发“一书两证”，即：项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。21年物业管理师历年真题9辑 第5辑我国省、自治区、直辖市人民政府有权制定（）。A:地方行政法规B:地方部门规章C:地方性法规D:地方政府规章答案：D解析： 收益性物业估价的基本方法中，以物业价格各构成部分的累加为基础来评估物业价值的方法是（ ）。A市场法B成本法C比较法D权益法正确答案：B物业装饰装修内容上包括( )。A:装饰装修流程设计B:管理细则规定C:过程控制D:入场手续办理E:责任界定答案：A,B,C,E解析：本题考核的是物业装饰装修在管理和内容上所包括
13、的内容。物业装饰装修在管理上包括装饰装修申报、登记审核、入场手续办理、装饰装修过程监督检查以及验收等环节;在内容上包括装饰装修流程设计、管理细则规定、过程控制和责任界定等方面。一个人在儿童、青少年时期的社会化，是个人社会化的初级阶段，也是社会化最主要的内容，该社会化类型是指()。A:再社会化B:继续社会化C:基本社会化D:持续社会化答案：C解析：社会学者们一般把个体生中所经历的社会化划分为三种基本类型：基本社会化，是指个人在儿童、青少年时朗的社会化，是个人社会化的初级阶段，是社会化最主要的内容，继续社会化，是指继基本社会化之后的成年人的社会化，他从个人完成基本社会化的时候开始，一直到他离开世界
14、时才结束，再社会化，是种十分特殊的社会化过程。它是指个体从原有的生活方式向另种新的生活方式的转变、适应和文化内化的过程。 可作为研究职工生活和确定工资政策依据的房地产市场指标是( )。A国内生产总值B.房地产价格指数C城市居民消费价格指数D.城市家庭可支配收入正确答案：C城市房屋白蚁防治中，根据蚁路、空气孔、分飞孔及兵蚁、工蚁的分布等判断找出蚁巢后将其挖除的办法称之为( )。A:药杀法B:挖巢法C:诱杀法D:生物防治法答案：B解析： 物业管理师资格的注册审批机构是( )。A人事部B建设部C省、自治区、直辖市人民政府主管部门D县级以上地方人民政府房地产主管部门正确答案：B21年物业管理师历年真题
15、9辑 第6辑 投诉信息转给被投诉企业后，被投诉企业应在( )天内将处理意见反馈给信用档案管理部门。A5B7C10D15正确答案：D 在我国短暂的物业管理发展史中，政府之所以起到不可或缺的作用，主要原因是（ ）。A我国当前仍处于计划经济向市场经济的转型期，由福利制的房屋管理模式转变为市场化的物业管理模式，需要政府发挥应有的作用B物业管理是我国城市管理的重要组成部分，物业管理的水平直接关系到城市管理的水平，而城市管理是政府的主要职能，从城市管理职能角度考虑，政府必须对物业管理进行适度干预C普通商品房、经济适用房和廉租房的物业管理是广大百姓的民生问题，直接关系到民众的基本生活保障和社会的和谐稳定，需
16、要政府从全局的高度进行必要的监管D改革开放后，我国的房地产业发展和提升速度迅猛E物业管理作为房地产消费阶段的管理环节，对房地产保值、增值有着重大影响正确答案：ABC目前我国住宅物业服务收费普遍采用的形式是()。A:酬金制收费形式B:佣金制收费形式C:代收、代交费用形式D:包干制收费形式答案：D解析：包干制是目前我国住宅物业服务收费普遍采用的形式。包干制收费形式下，业主按照物业服务合同支付固定的物业服务费用后，物业服务企业必须按照物业服务合同要求和标准完成物业管理服务。个性中的重要心理特征是( )，并且是区别个性的主要心理标志。A:性格B:人品C:气质D:素质答案：A解析：商品房建筑面积由()组
17、成。A:套或单元B:预测面积C:实测面积D:套内建筑面积E:分摊的共有建筑面积答案：D,E解析：商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分分为独立产权，分摊的共有建筑面积面积部分分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。 商品房预购人应当在预购商品房交付使用之日起（ ）日内，依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。A20B30C60D90正确答案：D 物业管理企业在向房地产行政主管部门申请资质时不需要提供( )。A营业执照B验资证明C招聘人员名单D企业管理办法和制度E企业法定代表人的身份证明正确答案：CD21年物业管理
18、师历年真题9辑 第7辑 修建性详细规划是依据（ ）的各项指标和要求，直接对建设项目进行规划设计和修建安排，指导建筑设计和工程施工图设计。A城市性详细规划B控制性详细规划C近期建设规划D各项专业规划正确答案：B大数据营销的本质是()A:实现渠道优化B:精准营销信息推送C:打通线上线下营销D:影响目标消费者购物前的心理路径答案：D解析：大数据营销的本质是影响目标消费者购物前的心理路径，在消费者购物前，通过各种方式，直接介入其信息收集和决策过程。而这种介入，是建互在对于线上与线下海量用户数据分析的基础之上。物业服务企业业务活动中，责任中心有()。A:成本中心B:效益中心C:服务中心D:监控中心E:费
19、用中心答案：A,E解析：一个责任中心，如果不形成收入或不考其收入，而着重考核其发生的成本和费用，这类责任中心就称为成本中心。成本中心的职责，是用一定的成本去完成规定的具体任务。成本又可细分为两种：标准成本中心和费用中心。 物业管理绩效评价中，（ ）是企业当年所有者权益总的增长率，反映了企业所有者权益在当年的变动水平。A营业增长率B资产负债率C流动资产周转率D资本积累率正确答案：D 在业主大会成立前，专项维修资金的使用由售房单位委托的管理单位提出使用计划，经( )。A当地房地产行政主管部门审核后划拨B业主大会审定后实施C业主委员会审定后实施D房地产行政主管部门审核后划拨正确答案：A从潜在毛租金收
20、入中扣除空置和收租损失后，再加上其他收入，就得到了物业的()。A:有效毛收入B:税前现金流C:净运营收益D:潜在毛收入答案：A解析：下列成本曲线中，呈U形的包括()。A:短期平均成本曲线B:边际成本曲线C:长期平均成本曲线D:平均可变成本曲线E:平均固定成本曲线答案：A,B,C,D解析：平均可变成本曲线呈U形，表现出随产量增加而先降后升的特征。平均成本曲线也呈U形。边际成本MC曲线呈U形，随产量的增加而先降后升。E项，随着产量增加，平均固定成本越来越小。21年物业管理师历年真题9辑 第8辑物业服务产品现实的购买者()。A:对特定的物业服务产品有兴趣，并且有足够的支付能力、具有一定的购买途径B:
21、对特定的物业服务产品有兴趣，并且有足够的支付能力但缺乏购买途径C:对特定的物业服务产品有兴趣，但缺乏足够的支付能力及购买途径D:对特定的物业服务产品有兴趣，并且具有一定的购买途径但没有足够的支付能力答案：A解析：所谓现实的购买者是指对特定的物业服务产品有兴趣，并且有足够的支付能力、具有一定的购买途径的购买者集合。而潜在的购买者是指对特定物业服务产品有某种程度兴趣的购买者集合。该考点来自教材的第三章“市场调查与市场分析”的第一节。从事医院物业的经营管理，需要接受的众多挑战包括()。A:工作的持续性B:工作的突发性C:工作的专业性D:工作的繁杂性E:承受压力的能力答案：A,B,C,E解析：从事医院
22、物业的经营管理，需要接受众多的挑战，如工作的持续性；工作的突发性；工作的专业性；承受压力的能力。 设立房地产中介服务机构应具备的条件有( )。A有自己的名称、组织机构B有固定的服务场所C有规定数量的财产和经费D从事房地产咨询业务的，具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员须占总人数的50%以上；从事房地产评估业务的，须有规定数量的房地产估价师；从事房地产经纪业务的，须有规定数量的房地产经纪人E以上不都是正确答案：ABCD 物业管理绩效包括( )两个层面。A物业管理企业B分公司C子公司D指挥部E独立的物业资产管理项目正确答案：AE 下列业主的权利中，对物业共用部位、共用设施设备
23、和相关场地使用情况享有( )。A完善权和监督权B.知情权和监督权C控制权和知情权D控制权和完善权正确答案：A业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，对于业主的诉讼权利，下列说法正确的有()。A:业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销B:除法律另有规定外，应当在知道权利被侵害之日起一定期限内向人民法院提出撤销的请求C:对于建筑区域内任何任意弃置垃圾、排放污染物等侵权行为，受到侵害的业主个人可以依据行政诉讼法向人民法院提起诉讼D:共同受到侵害的业主，可以推选代表人，依据民事诉讼法等法律的规定，向人民法院提出诉讼E:要向有管辖权的法院提起
24、诉讼，要有明确的诉讼请求和事实、理由答案：A,B,D,E解析：C项，根据物权法第八十三条的规定，对于建筑区域内任何任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等侵权行为，受到侵害的业主个人可以依据民事诉讼法等法律规定，向人民法院提起诉讼。同时，共同受到侵害的业主，可以推选代表人，依据民事诉讼法等法律的规定，向人民法院提出诉讼。住宅小区经营服务对象的特点有()。A:人员密集，服务时间长B:人口构成复杂，需求多样C:居民收入差距较大D:需求多样，层次高E:服务品质要求高答案：A,B,C解析：住宅小区经营服务对象的特点包括：人员密集，服务时间长，人口构成复杂，需
25、求多样，居民收入差距较大。DE两项属于公寓别墅经营项目服务对象的特点。21年物业管理师历年真题9辑 第9辑商品房销售的计价方式有()A:按套或单元计价B:按预测面积计价C:按建筑面积计价D:按套内建筑面积计价E:按使用面积计价答案：A,C,D解析：商品房销售可以按套或单元计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。 一个物业管理区域( )。A只能成立一个业主大会B只能成立2个以上业主大会C只能成立3个以上业主大会D至少成立2个业主大会正确答案：A 物业管理成本包括营业成本和期间费用，下面属于期间费用的是( )。A直接人工费B直接材料费C管理费用D间接费用正确答案：C设计客户满意度问卷需要考虑的
26、内容包括( )。A:问卷的长度B:问题的类型C:问卷的结构D:问卷的分值E:问卷的样式答案：A,B,C,E解析：本题考核的是设计问卷需要考虑的内容。设计问卷需要考虑：问卷的长度、问卷的结构、问题的类型、问卷的样式。你是某物业管理公司的安全管理人员，负责所承管项目的安全管理工作。请说明公共安全防范管理服务包括哪些内容及治安防范的注意事项。(1)公共安全防范管理服务内容包括：出入管理，安防系统的使用、维护和管理，施工现场的管理，配合政府开展社区管理等工作。(2)治安防范的注意事项包括：遇到有人在公共区域聚众闹事，应立即向公安机关报告，并及时上报上级领导，协助公安机关迅速平息事件，防止事态扩大。遇到
27、有违法犯罪分子进行盗窃、抢劫、行凶和纵火等违法犯罪活动时，应立即报警，协助公安机关制止，并采取措施予以抢救、排险，尽量减少损失。对于已发生的案件，应做好现场的保护工作，以便公安机关进行侦察破案。管辖范围内公共区域有疯、傻、醉等特殊人员进入或闹事时，应将其劝离辖区，或通知其家属、单位或公安派出所将其领走。 辖区公共区域内出现可疑人员，要留心观察，必要时可礼貌查问。管辖区域内发生坠楼等意外事故，应立即通知急救单位及公安部门、家属，并维护好现场，做好辖区内客户的安抚工作，等待急救单位及公安部门前来处理。答案：解析： 从企业资产管理角度对企业资产营运状况进行修正的指标是（ ）。A不良资产比率B应收账款周转率C资产损失比率D盈余现金保障倍数正确答案：A 能抵抗大气侵袭，保证内部空间舒适的墙属于( )。A外围护墙B隔墙C承重墙D框架填充墙正确答案：A