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1、22年房地产估价师经典例题8章22年房地产估价师经典例题8章 第1章下列关于预登记叙述正确的有（）。A.预登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，发生物权效力 B.预登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起两个月内未申请登记的，预告登记失效 C.预登记具有终局.确定的效力 D.预登记主要目的在于保护权利人的合法权益 E.当事人签订买卖房屋的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记答案：D,E解析：本题考查的是不动产登记类型按照登记的效力分类。预登记，是指在本登记之前进行的登记，其不具有终局、确定的效力，主要目的在于保护权利人的合法权益。预告登记后，未经预告登
2、记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。物权法第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。通常情况下不得拍卖的房地产有（）。A、权属有争议尚在诉讼的房屋 B、仍在租赁期限内的住房 C、未取得不动产权证书的房屋 D、未经其他共有人书面同意转让的共有房地产 E、已签订抵押合同但未办抵押登记的房屋答案：A,C,D解析：本题考查的是房地产拍卖的条件。法律、法规禁止买卖、转让的房地产通常情况下不得拍卖：（1）未依法取得房地产产权证书的（包括土
3、地使用权证书、房屋所有权证书、房地产产权证书）；（2）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（3）权属有争议，尚在诉讼、仲裁或者行政处理中的；（4）权利人对房地产的处分权受到限制的；（5）以出让方式取得土地使用权，但不符合政府相关转让条件的；（6）司法和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（7）国家依法收回土地使用权的；（8）法律、法规、规章规定禁止买卖、转让的其他情形。参见教材P446。判定房屋新旧程度时，五成新的房屋为基本完好房。（）答案：错解析： 本题考查的是房屋完损等级评定的有关规定。房屋新旧程度的判定标准是：（1）完好房：十、九、八成；（2）基本完好房：七、六成
4、；（3） 一般损坏房：五、四成；（4） 严重损坏房及危险房：三成以下。速动比率是反映企业短期偿债能力的一个辅助指标，但所反映的企业短期偿债能力较流动比率更加可信。（）答案：对解析：速动比率是速动资产与流动负债的比率，是反映企业短期偿债能力的一个辅助指标。速动资产等于流动资产减去存货、待摊费用等的余值，主要包括现金（货币资金）、短期投资、应收票据、应收账款等。计算速动比率时，扣除存货的主要原因是：在流动资产中，存货的变现能力最差；由于某种原因，部分存货可能已经损失报废还没处理；部分存货可能已经抵押给债权人；存货估价还存在成本和合理市价相差悬殊的问题。因此，速动比率所反映的企业短期偿债能力更加可信
5、。下列关于过度开发与房地产泡沫的描述中，错误的是（）。A、可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫B、房地产过度开发比房地产泡沫的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落C、当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段；而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了D、“过热”表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为获得长期收益答案：B解析：本题考查的是房地产泡沫与过度开发。选项B错误，房地产泡沫比过度开发的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落。参见教材P55。22年房地产估价师经典例题8章 第2章 下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是（ ）。
6、A购买房地产股票B购买商铺C购买房地产债券D购买住房抵押支持证券正确答案：B 假设开发法中开发中，开发经营期可分为建设期和经营期。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某宗地的面积为1000m2，采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元/m2、2190元/m2和2220元/m2，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3、0.4和0.3，则采用加权算术平均法得到的比准价格为( )元/m2。A、 2160B、 2175C、 2181D、 2205答案：C解析：知识点 求取比准价格某房地产地处繁华商业区内，占地900m2，地上200m2建筑为一旧式住宅，委托人要求评估该房地
7、产的现时交换价值。评估人员经过调查了解到，现该区域商业用途土地价格为4万元人民币/m2，该区域的商品房价格为1万元人民币/m2，城市规划中该区域的容积率为5。该房地产中现时价值在不考虑出让金的情况下大约是多少？并说明评估时的依据和理由。答案：解析：1该房地产的现时价值约为3600万元人民币。 9004万元3600万元 2依据和理由：上述评估结果依据了房地产评估中最佳使用原则。因为，该房地产的现时用途是很不合理的。其一，在商业区内建民宅，在用途上不合理；其二，使用强度未达到城市规划规定的容积率，土地未得到充分利用。按照房地产评估的最佳使用原则，该房地产应该以拆除重新利用为前提，按商业用地进行评估
8、。故评估值大约为3600万元人民币。确切的价值应该是3600万元减去拆除旧建筑费用后的价值。 试题分析 该房地产的现状明显不符合最高最佳使用原则，因此估算其现时的价值应按商业用地进行。其确切价值还应在土地售价的基础上扣除拆除现有旧式住宅的相关费用。您可能感兴趣的试题(2022年真题) 房地产开发项目在施工过程中，施工单位发生变更的，不必重新申请领取建设工程施工许可证。（）答案：错解析：本题考查的是开工申请与审批。建筑工程在施工过程中，建设单位或者施工单位发生变更的，应当重新申请领取施工许可证。22年房地产估价师经典例题8章 第3章 房地产开发项目的总开发成本中不包含销售税金。（ ）此题为判断题
9、(对，错)。正确答案：建筑安装工程费用中，不属于措施项目费的是（）。A.安全文明施工费 B.冬雨季施工增加费 C.夜间施工增加费 D.材料费答案：D解析：本题考查的是建筑安装工程费用的构成。措施项目费是指为完成建设工程施工，发生于该工程施工前和施工过程中的技术、生活、安全、环境保护等方面的费用，包括安全文明施工费、夜间施工增加费、二次搬运费、冬雨季施工增加费、已完工程及设备保护费、工程定位复测费、特殊地区施工增加费、大型机械设备进出场及安拆费以及脚手架工程费等。甲公司通过出让方式取得一宗建设用地使用权，规划用途为普通住宅，建筑控制高度为 30 米。该项目计划建设工期 2 年，项目可行性研究确定
10、的投资额为 3 亿元。甲公司取得土地后立即开展了该项目的建筑设计工作，并于半年后开工，由于资金紧张，甲公司以该宗土地及在建工程向乙银行抵押融资，签订了期限为 2 年的借款合同，并共同办理了抵押登记。1 年后，该项目实际投资额占全部开发投资总额的 60。随后，甲公司因拖欠工程款被债权人丙公司起诉，丙公司要求人民法院强制拍卖其土地及在建工程，以偿还到期债务。本项目可行性研究对 3 亿元投资额确定的方法为（）。A.通过投资估算指标确定B.利用施工定额进行测算C.利用预算定额进行测算D.利用概算定额进行测算答案：A解析：投资估算指标是在项目建议书和可行性研究阶段编制投资估算、计算投资需要量时使用的一种
11、定额。 在会计核算时，70%的住宅销售所得的收人应列入（ ）会计科目。A资产类B损益类C所有者权益类D成本类正确答案：B下列用地，法定出让年限为50 年的有（）。A居住用地B工业用地C体育用地D娱乐用地E旅游用地答案：B,C解析：城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定的出让最高年限如下：居住用地 70 年；工业用地 50 年；教育、科技、文化卫生、体育用地 50 年；商业、旅游、娱乐用地 40 年；综合或其他用地 50 年。22年房地产估价师经典例题8章 第4章商品房屋租赁期间内，不影响房屋租赁合同继续有效的情形是( )。A.房屋抵押B.房屋继承C.变更房屋用途D.房屋买卖E.经出租人同意转
12、租房屋答案：A,B,D,E解析：商品房屋租赁期间内，因赠与、析产(将共同财产予以分割)、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。买卖不破租赁；注：抵押继续有效，经出租人同意转租继续有效，改变房屋用途无效房地产开发项目的总开发成本中不包含销售税金。（）答案：对解析：考点:成本利润率与销售利润率。销售费用属于总开发成本，但销售税费不属于成本，直接从销售收入中扣除，称为总开发价值。 保险的近因原则是指根据保险事故与保险标的损失之间因果关系的判定，来确定保险赔偿责任的原则。（ ）正确答案：近因原则是指根据保险事故与保险标的损失之间因果关系的判定，从而确定保险赔偿责任的原则。下列房地产估价活动中
13、，不属于鉴证性估价的是（）。A、为证券发行提供参考依据的估价B、为房屋征收补偿提供参考依据的估价C、为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考D、为委托人确定要价提供参考依据的估价答案：D解析：本题考查的是房地产估价的含义。鉴证性估价（或称为公证性估价、证据性估价）是向委托人提供的，估价报告供委托人给第三方使用，起着价值证明作用的估价，如为证券发行、上市公司关联交易、房地产抵押贷款、房屋征收补偿、人民法院强制拍卖房地产提供参考依据的估价。咨询性估价（或称为参考性估价）是向委托人提供的，估价报告供委托人自己使用的估价，如为委托人出售房地产确定要价、购买房地产确定出价提供参考依据的估价。参
14、见教材P5。 下列行业中，（ ）中的企业盈利水平与企业规模、市场份额均有关。A批量行业B僵滞行业C分块行业D专业化行业正确答案：A批量行业内的公司只能取得少数的竞争优势，但其优势规模大。在批量行业中，企业的盈利水平与企业的规模、市场份额有关。22年房地产估价师经典例题8章 第5章 下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是（ ）。A土地总价B土地单价C楼面地价D商品房价格正确答案：C 商业银行为降低房地产开发贷款风险，在发放贷款前要求开发项目具有（ ）。A国有土地使用证B建设用地规划许可证C建设工程规划许可证D建设工程施工许可证E商品房预售许可证正确答案：ABCD 拍卖的报价是一种价格上
15、行的报价方式。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划属于（ ）A供给分析B需求分析C竞争分析D相关因素分析正确答案：A商业银行在发放房地产抵押贷款前，可以与抵押人协商确定房地产的抵押价值，也可以委托房地产估价机构评估房地产抵押价值，为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据。（）答案：对解析：本题考查的是房地产抵押估价。商业银行在发放房地产抵押贷款前，可以与抵押人协商确定房地产的抵押价值，也可以委托房地产估价机构评估房地产抵押价值，为其确定房地产抵押贷款额度提供参考依据。22年房地产估价师经典例题8章 第6章开放经济中社会总需求由
16、（）构成。A、居民消费B、投资C、政府支出D、净出口E、居民储蓄答案：A,B,C,D解析：本题考查的是总需求与总供给。在开放经济中，总需求等于封闭经济的总需求（居民消费、投资、政府支出）加上净出口。参见教材P221。引起建筑物物质折旧的因素包括（）。A地震B电梯数量不够C酸雨D单行道E门窗的自然破损答案：A,C,E解析：物质折旧又称为有形损耗，是指建筑物因实体老化、磨损或损坏造成的建筑物价值减损。根据引起物质折旧的原因，物质折旧分为下列四种：自然经过的老化。可称为自然老化折旧，主要是随着时间的流逝由自然力作用引起的，如风吹、日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽、生锈、风化、基础沉降等。正常使用的磨损。
17、可称为使用磨损折旧，主要是由人工使用引起的，与建筑物的使用性质、使用强度和使用时间正相关。意外破坏的损毁。可称为意外损毁折旧，主要是由突发性的天灾人祸引起的，包括自然方面的，如地震、水灾、风灾、雷击等；人为方面的，如失火、碰撞等。延迟维修的损坏残存。可称为延迟维修折旧，主要是由于没有适时地采取预防、养护措施或者修理不够及时引起的，它造成建筑物不应有的损坏或提前损坏，或者已有的损坏仍然存在，如门窗有破损，墙面、地面有裂缝等。 （三）某住宅小区内的一条道路两侧建有商住楼(底层为商业用房，以上各层为住宅)。在该道路上建一高架路。该高架路工程于2022年1月开始，2022年3月结束。以上道路状况变化对
18、位于该道路两侧商业用房价格的影响结果为( )。A 市场价格上升 B 广市场价格下降C 市场价格不变 D 市场价格变化不确定正确答案：D某建设项目建安工程费3000万元，设备购置费2000万元，工程建设其他费800万元，基本预备费200万元。项目建设前期年限为1年，建设期为3年，各年投资计划额为：第一年完成投资20%，第二年60%，第三年20%。年均投资价格上涨率为6%，建设项目建设期间价差预备费为（）万元。 A.752.72 B.850.25 C.945.61 D.1150.36答案：C解析：本题考查的是工程造价的构成。静态投资=6000（万元），第一年投资计划额=1200（万元）。第一年价差
19、预备费=1200（1+6%）1.5-1=109.6（万元）；第二年价差预备费=3600（1+6%）2.5-1=564.54（万元）；第三年价差预备费=1200（1+6%）3.5-1=271.47（万元）。建设期间价差预备费=109.6+564.54+271.47=945.61（万元）。参见教材P140。某房地产开发项目的占地面积2000，土地总价3000万元，如果房屋开发成本为4500元，预测销售价格为12000元，则该项目实现盈亏平衡的容积率为（）。A、1.4B、1.5C、1.6D、2答案：D解析：本题考查的是盈亏平衡分析的基本原理。土地费用为固定成本，容积率平衡点=3000（12000-4
20、500）0.2=2。参见教材P217。22年房地产估价师经典例题8章 第7章建筑工程施工许可证由（）单位申领。A设计B建设C施工D监理答案：B解析：在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当按照建筑工程施工许可管理办法的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府住房城乡建设主管部门申请领取施工许可证。某人现有资金50万元，欲竞买一个建筑面积为120、收益期为10年的店铺用于出租，其期望的自有资金资本化率为10。店铺正常月租金为120元，运营费用为租金收入的35；银行可提供最高为六成、10
21、年期、年利率8的抵押贷款。该投资者所能接受的最高竞买价格为（）万元。A80B91.82C125.00D127.90答案：B解析：RMYMYM（1YM）n1，式中YM为抵押贷款报酬率，即抵押贷款利率（i）；n为抵押贷款期限。按年等额偿还贷款本息，RM88（18）10114.903。购买者要求的税前现金流量50105（万元）。偿还抵押贷款的能力年净收益税前现金流量12012012（135）1000056.232（万元）。抵押贷款金额6.23214.90341.82（万元）。该投资者能接受的最高竞买价格41.82万元50万元91.82（万元）。(2022真题) 房地产估价机构分立的，分立后的各方都可
22、以保持原房地产估价机构的等级。（）答案：错解析：本题考查的是房地产估价机构监管。房地产估价机构分立的，只能由分立后的一方承继原来的等级，但应符合原等级条件，其他各方按照新设立的机构申请资质。 某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2%和1%，该类房地产的报酬率为8%，该房地产的价格为（ ）万元。A100B42C63D77正确答案：A 评估某套住宅价格中，进行区位状况调整时，比较、调整的内容包括（ ）等。A环境景观B离市中心距离C朝向D城市规划限制条件E地势正确答案：ABC22年房地产估价师经典例题8章 第8章 接受估价委托后，受托估价机构不得转让、变相
23、转让受托的估价业务，并应明确至少一名合适的估价人员负责该估价项目。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：结构施工图一般不注比例尺，允许一个图形使用两种比例尺。（）答案：对解析：一套完整的施工图，既有总图也有细部大样详图，选用一种比例尺显然不合适。一个图形一般只采用一种比例尺，这就要根据图纸的具体内容选择恰当的比例尺。结构施工图一般不注比例尺，允许一个图形使用两种比例尺。结构施工图在施工中以所注尺寸为准。 针对某个估价对象，下列关于估价方法选用的说法中，正确的有（ ）。A理论上适用的估价方法，都必须选用B在适用的估价方法中，选用两种即可C理论上适用的估价方法因客观原因不能用的，可以不用D必须选用两种以上的估价方法，不能只选用一种估价方法E仅有一种估价方法适用的，可只选用一种估价方法正确答案：ACE 若将上述3个交易实例选做可比实例，对它们进行个别因素修正，你认为应考虑哪5个主要因素?(说明：回答若超过5个，只按前5个评分。)正确答案： 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和（ ）的，免征土地增值税A10%B20%C30%D40%正确答案：B