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1、22年房地产估价师经典例题7卷22年房地产估价师经典例题7卷 第1卷在界定估价对象的范围时，要特別注意是否不包括属于房地产的财产和包括房地产以外的财产。（）答案：对解析：本题考查的是估价对象的确定。在界定估价对象的范围时，要特别注意是否不包括属于房地产的财产和包括房地产以外的财产，以及同一标的物在低押、征收、自愿转让、司法拍卖等不同的估价目的下，估价对象的范围可能应有所不同。参见教材P401。建设期贷款利息的计算公式是（年初借款本息累计+本年借款额/2）年利率。（）答案：对解析：本题考查的是预备费和建设期利息。建设期贷款利息的计算公式是（年初借款本息累计+本年借款额/2）年利率。与动态分析法法
2、不同的是，在静态分析法中（）都单独显现出来。A、销售费用B、后续的开发成本C、投资利息D、开发利润E、管理费用答案：C,D解析：考点:动态分析法与静态分析法的区别。在静态分析法中投资利息和开发利润都单独显现出来。在工程承包合同履行中，工程索赔的原因不包括合同变更。（）答案：错解析：本题考查的是建设项目施工阶段工程造价的计价与控制。发生工程索赔的原因包括：（1）当事人违约；（2）不可抗力或不利的物质条件；（3）合同缺陷；（4）合同变更；（5）监理人指令；（6）其他第三方原因。某商场的建筑面积为35000m2，未来收益年限为30年，有效毛收入为每年1200元/m2，运营费用率为30%，未来每年净收
3、益递增2%，第10年后将稳定不变。若进行装修改造，可提高商场的收益能力。预计装修改造成本费用为1000元/m2，在1年的工期内均匀投入，改造完成后商场可立即投入使用，改造完成后的有效毛收入提高至每年1750元/m2，运营费用率降至27%，未来收益期内每年净收益稳定不变。试根据上述资料，判断现在是否应对该商场进行装修改造（房地产报酬率为7.5%）。答案：解析：本题考核的是最高最佳利用。维持现状前提，还是装修改造前提。分别测算维持现状的价值，和装修改造后的价值。然后比较孰高。高的就是最高最佳利用方式。（1）维持现状前提下的价值采用净收益在前若干年有变化计算公式：两阶段公式1）第一阶段：前10年每年
4、2%递增的年净收益的现值之和2）第二阶段：第11年第30年稳定不变的年净收益的现值之和维持现状前提下的价值装修改造方案下的价值装修改造后的价值装修改造成本48647.893375.745272.19（万元）45272.19万元 39218.126万元，这种装修改造经济、可行，应对商场进行装修改造。 下列关于差额投资内部收益率的表述中，正确的有（ ）。A差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差B差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率C差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额之和等于零时的折现率D差额投资内部收益率大于最低可接受收益率时，以投资大的方案为优
5、选方案E采用差额投资内部收益率进行多方案比选时，应将方案按投资由大到小排序并依次两两比选，从中确定优选方案正确答案：BD22年房地产估价师经典例题7卷 第2卷售房单位出售多层公有住房，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金应不低于（）。A5B10C20D30答案：C解析：出售的公有住房交存住宅专项维修资金的标准为：业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2；售房单位按照多层住宅不低于售房款的20、高层住宅不低于售房款的30，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。 进行房地产市场调研需要收集火量的资料，市场调查人员在收集资料
6、时通常总是先收集第二手资料。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：(2022真题) 关于工程量清单计价方法的说法，错误的是（）。A.采用综合单价计价B.工程量清单由招标人编制C.工程计价依据是各种定额D.计算的工程量不包含工程量的合理损耗答案：C解析：本题考查的是工程造价计价的基本原理和方法。选项C错误，工程量清单计价的主要计价依据是“清单计价规范”，其性质是含有强制性条文的国家标准，清单的项目划分一般是按“综合实体”进行分项的，每个分项工程一般包含多项工作内容。以出让方式提供国有建设用地使用权，建设项目规划条件未纳入国有建设用地使用权出让合同的，该出让合同无效。答案：对解析：以出让方式取
7、得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效；对未取得建设用地规划许可证的建设单位批准用地的，由县级以上人民政府撤销有关批准文件；占用士地的，应当及时退回；给当事人造成损失的，应当依法给予赔偿。 拆除代管房屋，在双方达成一致的情况下，可以请公证机关公证。（ ）正确答案：拆除代管房屋，必须经公证机关公证。 现有某待开发项目建筑面积为3850，从当前开始开发期为2年。根据市场调查分析，该项
8、目建成时可出售50%，半年后和一年后分别售出其余的30%和20%，出售的平均单价为2850元，。若折现率为15%，则该项目开发完成后的总价值的当前现值为（ ）万元。A766B791C913D1046正确答案：B22年房地产估价师经典例题7卷 第3卷供应对象主要是城镇中等偏下收入住房困难家庭的是（）。A.经济适用住房 B.棚改安置住房 C.公共租赁住房 D.限价商品住房答案：C解析：本题考查的是保障性住房。公共租赁住房的供应对象主要是城镇中等偏下收入住房困难家庭。抵押型REITs主要收入来源是（）。A.房地产买卖收入 B.房地产的增值收入 C.房地产出租收入 D.抵押贷款的利息收入答案：D解析：
9、本题考查的是房地产投资信托基金分类与组织形式和结构。抵押型REITs主要为房地产开发商和置业投资者提供抵押贷款服务，或经营抵押贷款支持证券业务，主要收入来源是抵押贷款的利息收入。 房地产开发企业资质管理规定所称房地产开发企业是指依法设立、具有企业法人资格的经济实体。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：物业管理条例确立的基本制度包括( )。A.业主大会制度B.业主公约制度C.住宅小区治安管理制度D.住宅小区综合验收制度E.住房专项维修资金制度答案：A,B,E解析：一、业主大会制度二、管理规约制度三、物业服务招投标制度四、物业承接查验制度五、物业服务企业资质管理制度六、住宅专项维修资金制度公民
10、有下列情形（）之一的，利害关系人可以向人民法院申请宣告其死亡。A.下落不明满1年的 B.下落不明满2年的 C.下落不明满4年的 D.因意外事故下落不明，从事故发生之日起满1年的 E.因意外事故下落不明，从事故发生之日起满2年的答案：C,E解析：本题考查的是自然人、法人和非法人组织。公民有下列情形之一的，利害关系人可以向人民法院申请宣告其死亡：一是下落不明满4年的；二是因意外事故下落不明，从事故发生之日起满2年的。下列估价活动中，属于注册房地产估价师权利的有（）。A、依法查阅相关文件和证明材料 B、签署房地产估价报告 C、收取委托单位的评估费 D、以个人名义承揽房地产估价业务 E、保证估价结果的
11、客观公正答案：A,B解析：本题考查的是注册房地产估价师执业监管。注册房地产估价师享有的权利：使用注册房地产估价师名称；在规定范围内执行房地产估价及相关业务；签署房地产估价报告；发起设立房地产估价机构；保管和使用本人的注册证书；对本人执业活动进行解释和辩护；参加继续教育；获得相应的劳动报酬；对侵犯本人权利的行为进行申诉。参见教材P195。22年房地产估价师经典例题7卷 第4卷经济适用住房和已购公有住房的土地使用权全部是划拨供给。（）答案：错解析：本题考查的是已购公有住房和经济适用住房上市的有关规定。经济适用住房的土地使用权全部是划拨供给，已购公有住房的土地使用权不全部是划拨供给。参见教材P126
12、。商品房现房广告不得涉及的内容是（）。A销售价格B装饰装修C小区环境D升值承诺答案：D解析：A 项，房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。B 项，房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。预售、预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容。C 项，房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果，但本项目的环境情况可以涉及。D 项，房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。城市规划管理中的报建审批管理程序依次是( )。A.核发建设用地规划许可证、核发项目选址意见书、核发建设工程规划许可证B.核发项目选址意见书、
13、核发建设用地规划许可证、核发建设工程规划许可证C.核发建设用地规划许可证、核发建设工程规划许可证、核发项目选址意见书D.核发项目选址意见书、核发建设工程规划许可证、核发建设用地规划许可证答案：B解析：报建审批管理主要包括对建设项目选址审批核发项目选址意见书对城市用地审批核发建设用地规划许可证对建设工程审批核发建设工程规划许可证(2022年真题) 房地产置业投资项目经济效果的主要表现形式有（）。A.销售收入B.租金收益C.开发利润D.物业增值E.股权增加答案：B,D,E解析：本题考查的是房地产投资经济效果的表现形式。对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现在租金收益、物业增值或股权增加等方面
14、。租金通常表现为月租金收入，而增值和股权增加效果则既可在处置（转让）物业时实现，也可在以针对物业的再融资行为中实现（如申请二次抵押贷款）。 某种房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素包括（ ）。A该种房地产的价格水平B相关房地产的价格水平C该种房地产的开发成本D房地产开发商对未来的预期E该种房地产的开发技术水平正确答案：ACDEB项为某种房地产需求量的影响因素。被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由国土资源部规定。（）答案：错解析：本题考查的是征收集体土地补偿的范围和标准。被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。参见教材P46。22年房地产估
15、价师经典例题7卷 第5卷人民法院在裁定设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋拍卖后，应当给予被执行人的宽限期是（）个月。A1B3C6D12答案：C解析：根据最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定，对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。但同时规定，人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人 6 个月的宽限期。房地产估价师除了可以从事房地产价值评估业务，还可以从事房地产市场调研、房地产开发项目策划和房地产资产管理等咨询业务。（）答案：对解析：房地产估
16、价师和房地产估价机构除了从事房地产价值或价格评估业务（包括为了各种目的，对各种房地产的各种价值和价格进行评估），还经常从事下列房地产价值或价格评估相关业务和房地产咨询业务：房地产价格和价值分配业务；房地产价值提升评估业务；房地产价值减损评估业务；相关经济损失评估业务；房地产咨询业务。其中，房地产咨询业务一般有：房地产市场调研（包括房地产市场调查、分析、预测等）、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划、房地产投资项目调查评价、房地产最高最佳利用分析、房地产市场竞争力分析、房地产状况评价、房地产定价、房地产购买分析、房地产资产管理等。 在城市房屋拆迁补偿安置中，（ ）。A产权不明确的房屋不予
17、补偿B已设定抵押的房屋，补偿款应直接付给抵押权人C未解除租赁关系的房屋，暂不补偿D未超过使用期限的，临时建筑，应给予适当补偿正确答案：D未超过批准期限的临时建筑，是合法建筑。拆除未到期限的临时建筑，会给临时建筑所有人带来一定的经济损失，因此，应当按使用期限的残存价值参考剩余期限给予适当补偿。 建设项目决策是否正确，对项目建设的成败影响不大。( )参考答案：错误下列房产中，可以免证房产税的有（）。A.出租地下建筑物B.企业兴办的字校自用房产C.房地产开发企业自用的商品房D.个人所有非营业用房E.老年服务机构自用房产答案：B,D,E解析：本题考查的是房产税。下述房产免征房产税：（1）国家机关、人民
18、团体、军队自用的房产。但是，上述单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、经营用房，不属于免税范围。（2 ）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产。（3）宗敦寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。 但其附设的营业用房及出租的房产，不属于免税范围。（4 ）个人所有非营业用的房产，房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规走征收房产税。（5 ）经财政部批准免税的其他房产。参见教材P206。下列关于股票与相关概念的表述，错误的是（）。A.认股权证是认证购买股票的权
19、利凭证B.任何形式的股份制企业都可以发行股票C.股份有限公司用以表现公司股份的形式是股票D.股票和股单虽然都属于证据证券，但后者无法自由流通答案：B解析：本题考查的是股票与相关概念的比较。并不是任何形式的股份制企业都可以发行股票，股票是一种只适用于股份有限公司的证券。参见教材P289。22年房地产估价师经典例题7卷 第6卷总准备金来源于保费高于损失期望的部分，因而是保险资金的重要组成部分。（）答案：对解析：本题考查的是保险资金看的运用。总准备金来源于保费高于损失期望的部分，因而是保险资金的重要组成部分。(2022真题) 大额可转让定期存单通常为记名式，面额固定，可在市场上自由转让。（）答案：错
20、解析：本题考查的是短期资金市场。大额可转让定期存单是一种流通性较高的新型定期存款形式。其发行和认购的方式有两种：即批发式和零售式。前者由发行机构拟定发行总额、利率、面额等，预先公布供投资者认购；后者根据投资者的需要随时发行和认购，利率可以商议。可转让存单面额较大，利率高于同期存款利率，且可享受利率期限结构调整，也可随时在二级市场出售转让，具有较高的收益性和流动性特点。房地产项目开发内容和规模的分析与选择，应在符合城市规划的前提下按照利润最大化原则，选择开发规模。（）答案：错解析：本题考查的是房地产开发项目策划。房地产项目开发内容和规模的分析与选择，应在符合城市规划的前提下按照最高最佳使用原则，
21、选择最佳的用途和最合适的开发规模。参见教材P256。根据建设工程工程量清单计价规范的规定，索赔的程序中，发包人在收到索赔报告后（）天内，应作出回应，表示批准或不批准并附具体意见。A.7 B.14 C.28 D.56答案：C解析： 本题考查的是建设项目施工阶段工程造价的计价与控制。根据建设工程工程量清单计价规范的规定，索赔的程序中，发包人在收到索赔报告后28天内，应作出回应，表示批准或不批准并附具体意见。 通货膨胀对房地产投资只有负面影响。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8
22、%，该房地产的价格为( )万元。A225.00B237.50C381.25D395.83正确答案：C22年房地产估价师经典例题7卷 第7卷某投资者将其商铺出租经营，租期20 年，预计第一年的净租金收入为8 万元，且每年递增6，年租金均发生在年末。若折现率为6，该商铺净租金收入的现值为（）万元。A91.76B142.40C150.94D160.00答案：C解析：等比序列是一种等比例增加或减少的现金流量序列，即这种现金流量序列的收入或支出每年以一个固定的比例发生变化。计算等比序列现值系数的公式为：式中，P 表示现值；A 表示连续出现在各计息周期末的等额支付金额，简称年值；i 表示折现率为；s 表示
23、每一时间间隔收入等比变化值；n 表示计息周期数。本题中，i=s，则该商铺净租金收入的现值为：P=20 错误8/（1+6%）=150.94（万元）。耕地占用税实行（）。A.比例税率B.累进税率C.比例税率和定额税率D.定额税率答案：D解析：本题考查的是耕地占用税-适用税额和加成征税。耕地占用税实行定额税率，具体分4个档次：（1）以县为单位（下同），人均耕地在1亩以下（含1亩）的地区，10元50元/m2；（2）人均耕地在1亩2亩（含2亩）的地区，8元40元/m2；（3）人均耕地在2亩3亩（含3亩）的地区，6元30元/m2；（4）人均耕地在3亩以上的地区，5元25元/m2。参见教材P239。(202
24、2真题) 反映企业营运能力的财务分析指标有（）。A.流动比率B.应收账款周转率C.资产报酬率D.存货周转天数E.资产负债率答案：B,D解析：本题考查的是财务分析。营运能力分析主要包括存货周转指标和应收账款周转指标分析。存货周转指标主要有存货周转率和存货周转天数。应收账款周转指标主要有应收账款周转率和应收账款周转天数.房地产开发的一般程序包括（）。A、租售阶段B、策划阶段C、前期准备阶段D、建设阶段E、投资机会选择与决策分析阶段答案：A,D,E解析：考点:房地产开发的一般程序。房地产开发过程可归纳为投资机会选择与决策分析阶段、前期工作阶段、建设阶段和租售阶段。在房地产开发中，虽然开发商所投入的资金大部分以同定资产形式存在于房地产商品中，但对开发商来说，不论其开发模式如何，其投入开发的资金大部分均属于流动资金的性质。( )答案：对解析：建筑材料强度是指建筑材材料抵抗外力破坏的能力，其具体包括抗拉、抗弯和( )强度。A.抗磨 B.抗脆性破坏C.抗腐蚀 D.抗剪答案：D解析：材料的强度是指材料在外力作用下抵抗破坏的能力。材料在建筑物上所受的外力主要有拉力、压力、弯矩及剪力。材料抵抗这些外力破坏的能力分别称为抗拉、抗压、抗弯和抗剪强度。