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1、22年房地产估价师经典例题8卷22年房地产估价师经典例题8卷 第1卷 张某拟购买李某拥有产权的一套住宅，但该住宅已事先由李某出租，租约距期满尚有两年时间。如果双方约定租约在住宅成交时同时转移给张某处置，则在正常隋况下应如何思考下列问题：1如果张某购房的目的是投资，并拟将购入的住宅用于出租，则现阶段租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响?2如果张某购房的目的是自住，并希望立即入住，则现有租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响?3该住宅的最终成交价格是否会由张某所确定的买入价决定?为什么?正确答案：1应将现有的租约所定的租金与市场平均租金相比较，若现有租金高于市场平均租金，则现有租约有助于
2、提高该住宅的买入价；若现有租金低于市场平均租金，则现有租约将会使该住宅的买入价趋低。2显然有影响，现有租约将会使该住宅的买入价下降。3该住宅的最终成交价格应以市场价为主来确定，不是购房者张某可以完全确定的。为评估出公平合理的价值，估价人员必须了解房地产供求状况和影响房地产价格的各种因素，不断提高估价理论水平、丰富估价经验，并遵循科学严谨的( )。A、 估价细则B、 估价原则C、 估价准则D、 估价程序答案：D解析：为评估出公平合理的价值，估价人员必须了解房地产供求状况和影响房地产价格的各种因素，不断提高估价理论水平、丰富估价经验，并遵循科学严谨的估价程序。根据有关统计资料，对某类房地产价格统计
3、数据整理如表2所示，其中，2022年的房地产价格统计数据缺失。则关于该类房地产价格的说法，正确的有（）。表2A利用平均增减量法模拟2022年的价格为7482元/m2B利用平均增减量法预测2022年的价格为8826元/m2C利用平均发展速度法模拟2022年的价格为7438元/m2D利用平均发展速度法预测2022年的价格为7438元/m2E利用平均发展速度法预测2022年的价格为8873元/m2答案：A,B,C,E解析：在平均增减量法下，逐年增减量的平均数d=（71306810）+（78107130）+（81507810）+（84908150）/5=336（元/m2），则V2022=6810+33
4、62=7482（元/m2），V2022=6810+3366=8826（元/m2）。在平均发展速度法下，该类房地产价格平均发展速度：Vi=P0ti，即V2022=68101.04512=7438（元/m2），V2022=68101.04516=8873（元/m2）。 拆迁人与被拆迁人未达成房屋拆迁补偿安置协议的，不能实施强制拆迁。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：商品房屋租赁期间内，不影响房屋租赁合同继续有效的情形是（ ）。A.房屋抵押B.房屋继承C.变更房屋用途D.房屋买卖E.经出租人同意转租房屋答案：A,B,D,E解析：本题考查的是商品房屋租赁合同。商品房屋租赁期间，原租赁关系不受抵押
5、权的影响；因赠予、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。承租人在房屋租赁期间内死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的，应当在出售前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。某套住宅的套内建筑面积为145，使用面积为132，应分摊的共有公用建筑面积为23，按套内建筑面积计算的价格为7500元/，则该套住宅按建筑面积计算的价格为（）元/。A、5893 B、6387 C、6473 D、7016答案：C解析：本题考查的是统一计价单位。建筑面积下的单价=套内建筑面积下的单价套内建筑面积/建筑面积，建筑面积套内建筑面积+公摊面
6、积建筑面积=145+23=168m2，建筑面积下的单价=7500145/168=6473元/m2。参见教材P189。 宪法规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行（ ）并给予补偿。A仕收B征用C征收或者征用D征购正确答案：C根据宪法的有关规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或征用，并给予补偿。 机会成本是资本在某一段时间内最高和最安全的投资机会的收益。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：需求量与价格负相关的关系叫做需求规律。下列选项中，此规律的例外有（）。A.炫耀性物品B.“吉芬”物品C.低档商品D.高档商品E.急需商品答案：A,B解析：本题考查的
7、是房地产需求。需求规律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的物品。因为这种物品只有在高价位时才能够起到炫耀作用，所以其需求量与价格同方向变化。吉芬物品是指某种生活必需品，在某种特定的条件下，消费者对这种商品的需求与其价格成同方向变化。22年房地产估价师经典例题8卷 第2卷 下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的是（ ）。A不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的B房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间无关C理论上，房地产价格与房地产价格利率因素成负相关D房地产价格影响因素对房地产价格的影响均可用数学公式或者数学模型来量化E汇
8、率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率上升会导致房地产价格上涨；相反，则导致房地产价格下降正确答案：AE(2022真题) 下列房地产行为中，应当缴纳契税的有（）。A.房屋赠与B.房屋作价入股C.房屋交换D.房屋抵押E.房屋租赁答案：A,B,C解析：本题考查的是纳税人。契税暂行条例规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。（1）转移土地、房屋权属是指下列行为：1）国有土地使用权出让；2）土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；3）房屋买卖；4）房屋赠与；5）房屋交换。（2）下列方式视同为转移土地、房屋权属，予以征税：1）以土地、房
9、屋权属作价投资、入股；2）以土地、房屋权属抵债；3）以获奖方式承受土地、房屋权属；4）以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。净收益乘数法能提供更可靠的价值测算，因而通常直接采用净收益乘数法形式，将净收益转换为价值的形式。（）答案：错解析：本题考查的是收益乘数法的种类。净收益乘数法能提供更可靠的价值测算。由于净收益乘数与资本化率是互为倒数的关系，通常很少直接采用净收益乘数法形式，而采用资本化率将净收益转换为价值的形式。参见教材P268。测定长期趋势值的方法主要有扩大时距法、移动平均法和最小二乘法。答案：对解析：长期趋势的测定主要是求趋势值，而测定长期趋势值的方法主要有：扩大时距法、
10、移动平均法和最小二乘法。下列房地产市场运行的影响因素中，属于社会环境因素的有（）。A人口数量和结构B家庭收入及其分布C家庭生命周期D传统观念及消费心理E基础设施状况答案：A,C,D解析：按照影响因素的性质，可以将房地产市场的运行环境分为以下八类：社会环境；政治环境；经济环境；金融环境；法律制度环境；技术环境；资源环境；国际环境。其中，社会环境是指一定时期和一定范围内人口的数量及其文化、教育、职业、性别、年龄等结构，家庭的数量及其结构，各地的风俗习惯和民族特点等。房地产市场的运行环境中，由社会环境、经济环境和政治环境分别决定的社会因素、经济因素和政策因素，是影响房地产市场发展的基本因素，如表1
11、所示。BE 两项属于经济环境的影响因素。表1房地产市场的运行环境及其影响因素根据国家有关财务会计制度，采用分期收款方式销售的房地产开发项目，当期应结转的营业成本通常按当期销售面积占全部销售面积的比例计算。（ ）答案：对解析：投资与成本。对于分期收款的房地产开发项目，房地产投资的营业成本通常按当期銷售面积占全部销售面积的比率，计算本期应结转的营业成本。统计总体，简称总体，是指所要研究的事物或现象的全体。总体单位是构成总体的个体。（）答案：对解析：本题考查的是统计的基本概念。统计总体，简称总体，是指所要研究的事物或现象的全体。总体单位是构成总体的个体。目前，房地产估价的相关理念、术语及其内涵等，我
12、国与国际上的基本一致，比较法、收益法、成本法、假设开发法是中国内地房地产估价的常用方法。（）答案：对解析：本题考查的是中国房地产估价行业的发展。长期以来，房地产估价行政主管部门和行业组织十分重视房地产估价理论、方法及其应用研究，形成了既与国际接轨又适用于中国内地现行房地产制度政策及市场环境的估价理论方法体系。目前，房地产估价的相关理念、术语及其内涵等与国际上的基本一致，比较法、收益法、成本法、假设开发法是中国内地房地产估价的常用方法。 刘某欲购买某套公寓住宅建筑面积120m2，整个公寓刚刚经过改造采用集中供热集中空调系统，市场价格为3600元/m2，原来安装的供热空调系统拆除费用2000元，回
13、收价值200元，则该公寓的适宜价格为（ ）元。A430000B430200C432000D432100正确答案：B3600120一(2000200)430200(元)22年房地产估价师经典例题8卷 第3卷 一级资质房地产估价有限责任公司应当具备的条件有（ ）等。A有15名以上专职注册房地产估价师B专业技术人员达70%C法定代表人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师D专职注册房地产估价师的股份不低于全部股份的60%E股东中有3名以上专职注册房地产估价师正确答案：ACDE 一前后临街、总深度为50m的矩形宗地，其前街路线线价为5000元/，后街路线价为3800元/，如果按重叠价
14、值估价法，该宗地的前街影响深度为（ ）m。A22B28C38D50正确答案：B财务杠杆的正向作用是当全部投资的收益率小于借贷资金成本水平时，借贷越多，资本金的收益率越大。（）答案：错解析：投资者在投资过程中使用财务杠杆的主要目的，是为了提高资本金的投资收益水平。由于投资者使用借贷资金投资时必须支付借贷资金的资金成本或财务费用（利息、融资费用和汇兑损失），因此只有当房地产投资项目全部投资的平均收益水平高于投资者必须支付的借贷资金成本水平时，投资者使用借贷资金才能够提高资本金的收益水平，即财务杠杆对投资者自有资金的收益有一个正向的放大作用。 拆除未到期限的临时建筑，应当按使用期限的（ ）参考剩余年
15、限给予适当补偿。A重置价值B残存价值C市场价值D市场评估价值正确答案：B在净收益每年不变但收益期为有限年的情况下，报酬率正好等于资本化率。（）答案：错解析：考点:资本化率与报酬率的区别和关系。在净收益每年不变，但收益期为有限年的情况下，资本化率和报酬率的关系为：RY（1Y）n/（1Y）n1。在房地产拍卖活动中，属于要约表示的是（）。A告知评估价B公布保留价C给出起拍价D竞买人报价答案：D解析：无论是增价拍卖还是减价拍卖，都遵循谁叫价谁要约的原则，另一方表示接受即为承诺，拍卖合同即告成立。但是，在买方报价拍卖中，拍卖人宣布的起拍价不是要约表示，只有竞买人报出的价格才是要约表示。2022年5月1日
16、，秦某与甲房地产开发公司（以下称甲公司）签订合同，以抵押贷款方式购买了建筑面积为88、售价15000元/的首套普通商品住房，合同中未约定面积误差的处理方式。当地契税征收标准为3%。2022年7月1日，房屋竣工后，经房产测绘机构测量，该房屋建筑面积为94.6。房屋交付后，秦某在装修时，发现卫生间渗水。房屋竣工前，秦某可能申请的不动产登记为（）。A、所有权预告登记 B、抵押权预告登记 C、转移登记 D、抵押登记答案：A解析：本题考查的是不动产登记的类型。预登记是在本登记之前进行的登记，其不具有终局、确定的效力，主要目的在于保护权利人的合法权益。如预购商品房预告登记。参见教材P157。 下列有关房地
17、产开发项目的初步可行性研究及相关知识，表述不当的是（ ）。A所谓辅助研究，是对投资项日的一个或几个重要方面进行单独研究，用作初步可行性研究 和详细可行性研究的先决条件，或用以支持这两项研究B初步可行性研究阶段投资估算的精度可达到5 %，所需费用约占总投资的1.O%2.O%C初步可行性研究亦称预测可行性研究，在此阶段，主要是在机会研究的基础上，进一步对项 目建设的可能性与潜在效益进行论证分析D在此阶段需对以下内容进行粗略的审查：市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目所在 地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售 收入与投资估算、项目财务分析等正确答案：BB项
18、中对应的两个数据应分别为20%和0.25%1.5%。以价格为纵坐标，供给量为横坐标，当供给曲线是一条垂直于横坐标的直线时，其供给价格弹性系数是（）。A、0 B、0.5 C、1 D、无穷大答案：A解析：本题考查的是弹性理论。如以价格为纵坐标，供给量为横坐标（以下同），则供给曲线是一条垂直于横轴的直线。此时称供给完全无弹性，或称供给价格弹性为零。参见教材P186。22年房地产估价师经典例题8卷 第4卷 抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不致的，以登记记载的内容为准。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列有关税收的表述中，正确的有（ ）。A.财政局对外出租的经营用房免征房产税B.农村土地
19、使用人无须缴纳土地使用税C.用耕地建乡政府办公楼应缴纳耕地占用税D.土地增值税的课税对象是有偿转让的房地产E.因地震毁坏住房而重新购买住房的免征契税答案：B,C,E解析：本题考查的是房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税的减税、免税。选项A错误，财政局的自用房产免征房产税；选项D错误，土地增值税的课税对象，是有偿转让房地产所取得的增值额。中华人民共和国土地管理法规定，征收耕地的补偿费用不包括( )。A、 土地补偿费B、 土地使用费C、 安置补助费D、 地上附着物和青苗的补偿费答案：B解析：知识点 征收耕地补偿费的内容下列关于房地产估价师执业资格制度的表述中，正确的有（）。A.国家
20、实行房地产价格评估人员资格认证制度B.房地产估价师注册证书由住房和城乡建设部或其授权的部门颁发C.房地产估价师职业资格注册有效期为3至5年，具体由各省、市、自治区人民政府确定D.取得房地产估价师资格超过3年申请初始注册，需达到继续教育合格标准E.房地产估价师受刑事处罚的，其注册应被撤销答案：A,B,D解析：本题考查的是房地产估价师注册。注册房地产估价师管理办法第九条规定，注册证书是注册房地产估价师的执业凭证。注册有效期为3年。受到刑事处罚的注册房地产估价师应当及时向国务院建设主管部门提出注销注册的申请，交回注册证书，国务院建设主管部门应当办理注销手续，公告其注册证书作废。参见教材P193。装修
21、装饰材料是室内环境污染的主要来源，所谓的空调病与办公室综合症都与其密切相关。答案：对解析：室内来源的污染物主要来自建筑材料，尤其是装修装饰材料。建筑材料中的某些成分对室内环境质量有很大影响。例如，有些石材和砖中含有高本底的镭，镭可蜕变成放射性很强的氡，能引起肺癌。很多有机合成材料可向室内释放许多挥发性有机物，如甲醛、苯、甲苯、醚类、酯类等。这些污染物长期综合作用下，人会出现不良建筑物综合症、建筑物相关疾患等疾病。尤其是在装有空调系统的建筑物内，更容易使人出现某些不良反应及疾病。甲公司于3年前以出让方式取得一宗住宅用途的土地使用权，土地使用期限为70年，后政府部门修改规划，该区域列为商业区，要求
22、开发商更改设计变为商住两用用途，为配合周围环境并减低高度50米，以适应当地的老城区发展规划。为确定规划调整给该开发项目造成的损失，甲公司委托乙房地产估价机构进行评估。请问此项更改对房屋造成的损失有哪些？估价师为完成本次估价应收集哪些资料？答案：解析： 1.更改对房屋造成的损失包括： （1）房屋产生预期收益的减少，如修改规划后房屋的面积减少，造成的总收益的减少；（2）因规划修改需要投入的改造成本；（3）规划调整所导致的未来经营成本增加的损失；（4）投资利息损失 。2.收集规划调整导致该设计增加费用、物业建造成本增加费用；功能缺陷导致年均收益损失值；规划调整所导致的未来经营成本增加费用资料；开发周
23、期、利息率资料。对于一般房地产投资项目，（）指标应大于2。A.利息备付率B.偿债备付率C.流动比率D.速动比率答案：A解析：本题考查的是清偿能力指标及其计算。偿债备付率介于1.151.35之间；对于房地产开发企业或项目来说，200%并不是最理想的流动比率，其流动比率相对较低；一般而言，房地产开发项目的存货占流动资产的大部分，其速动比率较低，不会达到100%。参见教材P203206。在房地产投资项目的不确定性分析中，最高土地取得价格分析属于（）。A、临界点分析B、期望值分析C、敏感性分析D、概率分析答案：A解析： 本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。临界点分析是盈亏平衡分析的一种。参见教材P
24、219。 房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋，原则上由（ ）估价机构评估。A一家B两家C三家D多家均可正确答案：A拆迁估价的技术协调中指出，房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋，原则上由一家估价机构评估。需要由两家或者两家以上估价机构评估的，估价机构之间应当就拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取等进行协调并执行共同的标准。22年房地产估价师经典例题8卷 第5卷 在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于( )。A物业的易接近性B物业的临街状况C物业的周围环境D物业所处区域的繁华程度正确答案：A答案 A 在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣，主要取决于消费者到达该
25、地点是否方便，即物业的易接近性或交通通达程度。由于大型商场的购物者越来越多地使用小汽车等私人交通工具，所以，汽车出入的方便性和有否足够的停车位，对大型商场来说至关重要。下列绿地中，属于可计入绿地率指标的有（）。A公共绿地B宅旁绿地C屋顶绿地D晒台绿地E公共服务设施所属绿地答案：A,B,E解析：绿地率是指规划地块内各类绿地面积的总和占规划地块面积的比率，即：绿地率=绿地面积土地面积。绿地率通常以下限控制。这里的绿地包括公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地（道路红线内的绿地），不包括屋顶、晒台的人工绿地。公共绿地内占地面积不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等绿化小品建筑可视为绿地。甲房地产估价机
26、构接受委托对乙房地产开发公司一在建工程抵押价值进行评估，房地产估价师张某具体负责该估价项目，拟采用假设开发法和成本法进行测算。下列不属于假设开发法的估价前提的是（）。A.业主自行开发前提 B.自愿转让开发前提 C.被迫转让开发前提 D.业主被迫开发前提答案：D解析：本题考查的是假设开发法确定估价对象市场价值。假设开发法估价前提有3种，即业主自行开发前提、自愿转让开发前提和被迫转让开发前提。 房地产价格评估人员资格认证制度成为一项法定制度，是从1995年城市房地产管理法颁布实施开始的。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：根据资产评估师和房地产估价规范，估价资料的保存期限自估价报告出具之日起
27、计算，应不少于（）年。A、5B、10C、15D、20答案：C解析：本题考查的是保存估价资料。估价资料保存期限自估价报告出具之日起计算，根据资产评估师和房地产估价规范，估价资料的保存期限不少于15年。参见教材P424。基本报表中，反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划的是（）。A.投资计划与资金筹措表 B.项目投资现金流量表 C.财务计划现金流量表 D.投资者各方现金流量表答案：C解析：本题考查的是基本报表。财务计划现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。房地产投资之
28、所以具有期权性质，是因为房地产投资具有可逆性和可延期性。（）答案：错解析：本题考查的是房地产投资决策的期权性质。房地产投资具有不可逆性和可延期性，也就具有了期权性质。 （ ）是指为了某项目建设需要已取得房屋拆迁许可证的建设单位即拆迁人自己实施拆迁T作。A自行拆迁B委托拆迁C指定拆迁D强制拆迁正确答案：A如果建筑物的有效年龄小于实际年龄，就相当于建筑物比其实际竣工之日晚建成，此时建筑物的经济寿命可视为从这个晚建成之日开始到建筑物对房地产价值不再有贡献为止的时间。（）答案：对解析：建筑物的有效年龄是从价值时点向过去推算的时间，剩余经济寿命是自价值时点起至建筑物经济寿命结束的时间，两者之和等于建筑物
29、的经济寿命。如果建筑物的有效年龄小于实际年龄，就相当于建筑物比其实际竣工之日晚建成。此时，建筑物的经济寿命可视为从这个晚建成之日起至建筑物对房地产价值不再有贡献之日止的时间。22年房地产估价师经典例题8卷 第6卷 在某幢建筑面积3000m2的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支 付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。假定该项目需交纳的有关税金按开发成本的4%计，管理费率和开发利润率执行国 家有关规定，这幢经济适用住房的最高基准价格为（ ）A1067元/m2B1070元/m2
30、C1084元/m2D1141元/m2正确答案：C 对甲的要求，古桥公司应（ ）。A以各套的面积相同为由拒绝其要求B退还5m2的房价款C退还7m2差额的房价款D退还lOm2差额的房价款正确答案：C 某开发商于2000年8月1日投资开发一专业商场，开发期为3年，平均售价为O.8万元/m2。2022年8月1日王某以1.1万元/m2的价格购买了其中50m2的店面，并向开发商支付了5万元定金，产权持有期为47年。2022年8月1日开发商交房时，王某又支付了11.5万元，余款由商业银行提供的10年期抵押贷款支付，年贷款利率为6.5%，按年末等额付款方式偿还。另外，王某与一承租人订了一份为期10年(2022
31、年8月1日至2022年7月31日)的租赁合同。合同规定，第一年租金为每月150元/m2，此后租金按每年2%的比率递增，每年年末一次性收取。据估算每年的平均出租经营费用为3万元。王某打算在出租期满时，将此店面装修后转售，装修费估计为6万元。如果王某要求其自有资金在整个投资经营期的内部收益率达到12%，试计算届时最低转售单价(计算时点为2022年8月1日，不考虑装修时问和转售税费，计算结果精确到元)。正确答案：1)店面总价格：1.150=55(万元)(2)抵押贷款总额：55-5 11.5=38.5(万元)(3)i=6.5%，n=10年(4)出租租金：出租第一年租金：1501250=9(万元)(5)
32、自有资金现金流量表如下表所示：设最低转售单价为y元/m。名移年末自有资金抵押贷款还本付息经营费用装饰费租金转售收人0125311.545.363955.3639(1+2)65.3639(1+2)275.3639(1+2)385.3639(1+2)495.3639(1+2)5105.3639(1+2)6115.3639(1+2)7125.3639(1+2)8135.36369(1+2)950Y 现金流量图是进行复利计算和投资分析的有效辅助工具，现金流量图中的时间点“零”是（）。A、某一基准时刻B、日历年度的年初C、资金运动的时间始点D、既可有现金流入也可有现金流出的时间点E、既不能有现金流出也不
33、能有现金流入的时间点答案：A,C,D解析：本题考查的是现金流量图。现金流量图中，时间点“零”，通常表示当前时点，也可表示资金运动的时间始点或某一基准时刻。在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有（）。A.单元估算法B.工程量近似匡算法C.单位指标估算法D.蒙特卡洛模拟法E.概算指标法答案：A,B,C,E解析：本题考查的是投资估算。选项D是风险评价的方法，不是房屋开发费用估算方法。参见教材P261。 住房抵押贷款属于（ ）。A银行信用B商业信用C国家信用D消费信用正确答案：AD 房地产估价中，估价方法的选择，是由（ ）综合决定的。A估价对象的房地产类型B估价方法适用的对象和
34、条件C估价人员的技术水平D委托人的特殊要求E所收集到的资料的数量和质量正确答案：ABE具体选用哪些估价方法进行测算，主要是由下列三个方面综合决定的：估价对象的房地产类型；估价方法适用的对象和条件；所搜集到的资料的数量和质量。保险金额是保险人承担赔付或者给付保险金责任的最低限额，也是投保人对保险标的的实际投保金额。（）答案：错解析： 本题考查的是保险合同。保险金额是保险人承担赔付或者给付保险金责任的最高限额，也是投保人对保险标的的实际投保金额。经有关部门批准，建设艺术造型有特殊要求的，其设计可以直接发包。（）答案：对解析：本题考查的是勘察设计的发包与承包。经有关主管部门批准，可以对下列建设工程的
35、勘察、设计直接发包：（1）采用特定的专利或者专有技术的；（2）建筑艺术造型有特殊要求的；（3）国务院规定的其他建设工程的勘察、设计。22年房地产估价师经典例题8卷 第7卷 某商铺建筑面积为5000，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/；运营费用率为租金收入的25%；该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为（ ）万元。A521B533C695D711正确答案：A下列各项中，可以设定抵押的是（）。A、建设用地使用权B、土地所有权C、学校的教学楼D、依法被监管的财产答案：A解析：本题考查的是房地产抵押的条件。物权法规定，债务人或者第三人有权
36、处分可以抵押的财产有：建筑物和其他土地附着物；建设用地使用权；以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；生产设备、原材料、半成品、产品；正在建造的建筑物、船舶、航空器；交通运输工具；法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将上列财产一并抵押。 房地产市场中的( )，是指当市场上的需求增长赶不上新增供给增长的速度时，所出现的空置率上升、物业价格和租金下降的情况。A需求饱和B供求平衡C泡沫经济D过度开发正确答案：D答案 D 房地产市场中的过度开发有时也称为房地产“过热”，是指当市场上的需求增长赶不上新增供给增长的速度时，所出现的空置率上升、物业价格和租金下降的情况。 在评估一宗
37、房地产的价格时，一般要求同时采用( )的方法。A一种或一种以上B两种或两种以上C三种或三种以上D四种或四种以上正确答案：B答案 B由于每种房地产估价方法都有其特定的适用对象和条件，同时运用可以相互验证、相互补充，所以在评估一宗房地产的价值时，一般要求同时采用两种以上(含两种)估价方法。(2022年真题) 由于房地产开发项目所需要的开发资金较多，流动负债数额较大，所以流动比率相对较高。（）答案：错解析：本题考查的是流动比率。房地产开发项目所需开发资金较多，且本身并不拥有大量的资本金，其资金一般来源于长、短期借款。此外，房地产开发项目通常采取预售期房的方式筹集资金。这些特点使得房地产开发项目的流动
38、负债数额较大，流动比率相对较低。自用地下商业房产缴纳房产税的计税依据是（）。A、房产原值 B、房产净值 C、房产余值 D、房产市场价格答案：A解析：本题考查的是房产税。自用的地下建筑，按以下方式计税：（1）工业用途房产，以房屋原价的50%60%作为应税房产原值。（2）商业和其他用途房产，以房屋原价的70%80%作为应税房产原值。 对于经审核认为需要修改的估价报告，应当进行修改；对于不合格的估价报告，应当重新撰写，甚至需要重新估价。经修改、重新撰写或者重新估价后撰写的估价报告，不必再次进行审核。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：政府的土地供应计划所确定的土地供给数量和结构，会直接影响房地产
39、开发的（），对房地产开发商的盲目与冲动形成有效的抑制。A、产品更新B、产品性价比C、产品档次D、规模和结构答案：D解析：考点:政府干预房地产市场的手段。政府的土地供应计划所确定的土地供给数量和结构，会直接影响房地产开发的规模和结构，对房地产开发商的盲目与冲动形成有效的抑制。 买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的（ ）。A不可移动性B适应性C弱流动性D相互影响性正确答案：C22年房地产估价师经典例题8卷 第8卷房地产市场调查一般应从收集二手资料开始。（ ）答案：对解析：市场调查的步骤。市场调查人员开始时总是先收集二手资料，以判断问题是否部分或全部解决了，不
40、再需要去收集成本很高的一手资料。二手资料是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。房地产价格评估机构一般由被征收人通过多数决定、随机选定的方式确定。（）答案：错解析：本题考查的是国有土地上房屋征收的补偿。房地产价格评估机构由被征收人协商选定。协商不成，通过多数决定、随机选定等方式确定。参见教材P58。房地产的行政法规是以国务院房地产行政主管部门的部长令颁布的，城市房地产开发经营管理条例、国有土地上房屋征收与补偿条例、城镇土地使用权出让和转让暂行条例、不动产登记暂行条例等属于行政法规。（）答案：错解析：本题考查的是房地产行政法规。房地产的行政法规是以国务院令颁布的，主要有：土地管理法实施条例、
41、城市房地产开发经营管理条例、国有土地上房屋征收与补偿条例、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例、住房公积金管理条例、物业管理条例、不动产登记暂行条例等。土地使用权租赁是指土地使用者作为（）将土地使用权（）给（）使用。A.抵押人.抵押.抵押权人 B.使用权人.转交.其他土地使用者 C.使用权人.出租.承租人 D.出租人.出租.承租人答案：D解析：本题考查是是建设用地使用权二级市场管理。土地使用权租赁是指土地使用者作为出租人将土地使用权出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。下列关于挂牌价格和成交价格的表述中，正确的有（）。A、挂牌价格通常高于成交价格B、挂牌价格可以作为估价依据C、在一
42、笔成功的房地产交易中，买卖双方成交价不小于卖方最低要价，不大于买方最高出价D、成交价格是个别价格，通常随着交易者对交易对象和市场行情了解程度的不同而不同E、通常情况下，招标方式出让的地价高于挂牌方式出让的地价答案：A,C,D解析：本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。选项B，挂牌价格不能作为估价依据，但可作为了解市场行情的参考；选项E，在通常情况下，拍卖和挂牌方式出让的地价最高，招标方式出让的地价次之，协议方式出让的地价最低。参见教材P8688。（）是以跨行政区的经济区为对象编制的规划。A、区域规划B、城市规划C、修建性详细规划D、城市分区规划答案：A解析： 本题考查的
43、是规划简介。区域规划是以跨行政区的经济区为对象编制的规划，是国家总体规划或省级总体规划在特定经济区的细化和落实。关于估价对象状况描述的说法，正确的是（）。A对估价对象范围的描述就是说明其四至B对建筑物外观的描述应说明其周围环境和景观C对建筑物实物状况的描述应说明建筑物朝向和楼层D对土地开发程度的描述应说明到达地块红线的基础设施完备程度答案：D解析：A项，对估价对象范围的描述：说明估价对象是仅包括房地产中的土地、房屋、构筑物、树木等财产，还是包括房地产以外的家具、机器设备、债权债务、特许经营权等其他财产。B项，对建筑物外观的描述：说明外立面风格等，并附外观照片来说明。C项，建筑物实物状况应说明：
44、建筑规模；层数和高度；外观；建筑结构；设施设备；装饰装修；日照、采光、通风、保温、隔热、隔声、防水；层高和室内净高；空间布局；竣工日期等。因而周围环境和景观属于区位状况描述内容，朝向和楼层一般也属于建筑物区位状况描述内容。区分财产权和人身权的意义在于，财产权受到侵害，一般不发生精神损害赔偿的问题。（）答案：对解析：本题考查的是民事法律关系。区分财产权和人身权的意义在于，财产权受到侵害，一般不发生精神损害赔偿的问题。对国有土地上被征收房屋价值的补偿，不得低于被征收房屋类似房地产在（ ）之日的市场价格。A.房屋征收实施B.房屋征收决定公告C.房地产估价师实地查勘D.房屋征收补偿评估报告送达答案：B解析：本题考查的是国有土地上房屋征收的补偿。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。