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1、2022房地产估价师考试题免费下载7章2022房地产估价师考试题免费下载7章 第1章 国办发202226号文件规定，享受优惠政策的住房原则上同时具备的条件有（ ）A 住宅小区绿地率在30%以下B 住宅小区建筑容积率在1.0以上C 单套建筑面积在120以下D 实际成交价格低于同级别徒弟住房平均交易价格1.2倍以下E 人均居住建筑面积在25以下正确答案：BCD下列关于住房置业担保机构管理制度，表述错误的是（ ）。A.有建立在银行的保证金制度B.有不少于1000万元人民币的实有资本C.为确保资产的保值增值，经营一定的金融业务D.担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的30倍答案：C解析：本题考查的是
2、住房置业担保机构管理制度。担保公司只能从事住房置业担保和房地产经营业务（房地产开发除外），不得经营财政信用业务、金融业务等其他业务，也不得提供其他担保。担保公司的资金运用，应当遵循稳健、安全的原则，确保资产的保值增值。P211。城市土地区位的涵义，最重要的是以地理坐标表示的几何位置。（）答案：错解析：城市土地由于不可移动，导致了区位的极端重要性。城市土地区位的涵义，除包括以地理坐标表示的几何位置外，更重要的是经济地理位置，即某一地段与周围经济环境的相互关系，如与就业中心、交通线路等社会经济要素的相对位置。它既包括有形的区位，如土地所在位置距就业中心、往返路线远近、基础设施条件等；也包括无形的因
3、素，如经济发展水平、社会文化环境等。最高租售价格与预测租售价格之间差距越大，说明房地产项目抗市场风险的能力越强。（）答案：错解析：考点:房地产开发项目盈亏平衡分析。最低租售价格与预测租售价格之间差距越大，说明房地产项目抗市场风险的能力越强。 关于房地产中介服务机构的业务管理的说法错误的是（ ）。A房地产中介服务人员承办业务，由其所在中介机构统一受理并与委托人签订书面合同B房地产中介服务机构和人员对委托人提供的资料文件，有保密的义务，未经同意不得转借相关资料C中介服务人员可以同时在两个中介服务机构工作D对伪造、涂改、转让各种中介人员执业资格证、合格证的，县级以上房地产行政主管部门收回资格证书或者
4、公告证书作废，并可处以 1万元以上3万元以下的罚款正确答案：C 收益法是以房地产的现实收益为导向来求取房地产价值的方法。此题为判断题(对，错)。正确答案：收益法是预测估价对象的未来收益，利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。其本质是以房地产的预期未来收益为导向(简称收益导向)来求取房地产的价值或价格。下列关于房屋征收的表述错误的是（）。A.房屋征收以房屋征收实施之日被征收房屋类似房地产的市场价格对被征收人的损失予以公平补偿B.房屋征收补偿的内容包括被征收房屋价值的补偿，因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿和因征收房屋造成的停产停业损失的补偿C.房
5、屋征收评估的费用由房屋征收部门承担，鉴定费用由进行委托的房屋征收当事人承担D.房屋征收中评估的内容主要有被征收房屋的价值，用于产权调换房屋的价值和被征收房屋类似房地产的市场价格答案：A解析：本题考查的是房屋征收中的评估工作。房屋征收决定公告之日即为估价时点。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。参见教材P53。2022房地产估价师考试题免费下载7章 第2章 有一宗房地产，土地面积1000m2，其价格为1500元/m2，建筑面积为5000m2，其重置价格为 1200元/m2。该房地产价格为1250元/m2，则该建筑物的单价为( )元/m2。A950B
6、1000C1200D1250正确答案：A答案 A(12505000-10001500)5000950(元/m2) 下列情形中，可以不办理出让手续的有（ ）。A民政局将办公楼连同院落整体转让给公安局作交通指挥中心B林业局将办公楼连同院落整体转让给私立中学做教学楼C私有住宅转让后改为副食品加工车间D职工已购公有住房首次上市转让E国有企业按国家住房制度改革政策出售公有住房正确答案：AE经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续的情形有：经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于国家机关用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地以及法律、行政法规规定的其
7、他用地；经济适用住房转让后仍用于经济适用住房的；私有住宅转让后仍用于居住的；按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的；同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的；转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的；根据城市规划土地使用权不宜出让的；县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。下列房地产价格影响因素中属于房地产个体因素的是( )。A、 位置B、 外部配套设施C、 面积D、 形状E 地质条件答案：A,C,D,E解析：知识点 房地产一般因素 我国第一轮房改热潮是（ ）年后掀起的。A1982B1984C1985D1986正确答案：D 假设
8、开发法中开发完成后房地产出租或营业、自用的情况下，开发经营期为（ ）。A开发期+经营期B开发期+运营期C开发期+经营期-前期-建造期D开发期+运营期-前期-建造期E前期+建造期+经营期正确答案：ABE（）是执行货币政策的金融机构。A.政策性银行 B.非银行金融机构 C.中央银行 D.商业银行答案：C解析：本题考查的是金融体系概述。中央银行是代表国家对金融活动进行监督管理、制定和执行货币政策的金融机构。中央银行在一国金融机构体系中居领导核心地位。从名义利率与实际利率的关系来看，实际利率一定大于名义利率。（）答案：错解析：名义利率为r，一年中的计息次数为m，实际利率为i，实际利率与名义利率换算的公
9、式为：i=（1r/m）m1。根据公式可以得出两者之间存在以下关系：实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值；名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大；当每年计息周期数m=1 时，名义利率与实际利率相等；当每年计息周期数m1 时，实际利率大于名义利率；当每年计息周期数m时，名义利率r 与实际利率i 的关系为：i=er12022房地产估价师考试题免费下载7章 第3章 房地产开发用地，常规来讲应通过（ ）的方式取得。A出让B竞争C招标D申请正确答案：A除法律和国务院规定可采用划拨方式的情况外，房地产开发用地应以出让的方式取得。 有甲乙两宗房地产，报酬率相同。甲房地产的收益年限为50
10、年，单价为3 500元/，乙房地产收益年限为30年，单价为3 000元/那么乙的价格高于甲的价格。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：办理商品房预售证明时，应出具投入资金达到工程建设总投资( )以上的证明。A、 10%B、 15%C、 20%D、 25%答案：D解析：按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。房地产开发项目在施工过程中，施工单位发生变更的，不必重新申请领取建设工程施工许可证。（ ）答案：错解析：开工申请与审批。建筑工程在施工过程中，建设单位或者施工单位发生变更的，应当重新申请领取施工许可证。 资金来源与运用表
11、可以用来进行房地产开发项目的（ ）分析。A现金流量B清偿能力C资产与负债情况D资金盈余或短缺情况正确答案：D汽车远光照射，成为交通事故的隐患，这是一类常见的电磁辐射污染。答案：对解析：其他可见光污染。如商店、宾馆、写字楼等建筑物，外墙全部用玻璃或反光玻璃装饰，在阳光或强烈灯光照射下发生反光，会扰乱驾驶员或行人的视觉，成为交通事故的隐患。在某一价值时点下，某宗房地产的市场价值反映的是市场上潜在交易者的集体价值判断，可能高于其理论价格。（）答案：对解析：本题考查的是房地产估价的特点。对估价师或某个特定的市场参与者而言，房地产价值 由市场力量决定，是客观的，即房地产价值由众多市场参与者的价值判断所形
12、成，可能高于其理论价格。参见教材P6。2022房地产估价师考试题免费下载7章 第4章市场需求的预测一般需要从六类产品层次、（）类空间层次与三类时间层次上进行分析。A、三B、四C、五D、六答案：C解析：考点:市场规模的估计。市场需求的预测一般需要从六类产品层次、五类空间层次与三类时间层次上进行分析。 国际法的主要表现形式是国际条约。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产现房价格为4000元，预计从期房达到现房的两年时间内现房出租的租金收入为每年300元/m2。(年末收取)，出租运营费用为每年50元/m2。假设折现率为5%，风险补偿为200元/m2，则该房地产的期房价格为( )元/m2。A
13、、 3300B、 3324C、 3335D、 3573答案：C解析：知识点 市场状况调整保险利益消失，保险合同随之失效。答案：对解析：保险利益原则是指投保人以自己或被保险人具有保险利益的标的进行投保，若保险事故发生，被保险人只能获得保险利益之内的补偿；若保险利益消失，保险合同随之失效的原则。 某房地产的土地取得成本为1000万元，开发成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，则该房地产的投资利润率为（ ）。A10.0B11.1C11.9D12.5正确答案：C 某高层楼房占用的土地总面积为900m2，房地产总价值为3000万元，甲公司拥有其中的写字楼部
14、分，此部分的房地产价值为2000万元；乙公司拥有该房地产的商铺和地下超市部分，此部分的房地产价值为1000万元。按房地价值分摊方法计算，甲公司拥有的土地数量为（ ）m2。A700B600C500D200正确答案：B对一幢住宅楼进行整体估价时，不能作为区位因素的是（）。A朝向B楼层C交通条件D楼前绿化答案：B解析：房地产的区位因素主要包括：位置，包括方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向、楼层；交通；外部配套设施；周围环境，包括大气环境、水文环境、声觉环境、视觉环境、卫生环境、人文环境。该题中，对一幢住宅楼进行整体估价时，则不应考虑楼层的因素。2022房地产估价师考试题免费下载7章 第5章工厂为
15、企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。应根据何种用途对该两幢房屋进行估价（ ）。A.根据房屋所有权证上记载的用途进行估价B.根据估价人员现场勘察结果的现状用途进行估价C.根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价D.根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价答案：A解析： 环境包括以大气、水、土壤、岩石、生物等为内容的物质因素，但不包括以观念、制度、行为准则等为内容的非物质因素。（ ）此题为判断题(对，错
16、)。正确答案：甲房地产公司2022年12月10日，竞拍获得某市莲花山区3000m2的土地，容积率5，按计划开发建设写字楼，2022年6月9日，该在建工程已取得出让国有土地使用证及各项规划建设许可，但该在建工程因债务纠纷拟被人民法院拍卖。乙房地产开发公司有意参加竞买，计划竞得后将主体工程和室外附属工程按照原规划续建完成，室内外装饰装修和设备重新设计施工，为此委托丙房地产估价机构评估竞买价格。丙估价机构选用了假设开发法，采用比较法和收益法对办公用房的开发完成后市场价值进行评估，如果测算的收益价格偏高，则该在建工程开发完成后的价值的确定应（）。A.简单算术平均值得到最后结果B.加权平均，收益法权重小
17、于比较法C.加权平均，收益法权重大于比较法D.根据市场分析，不考虑比较法的影响答案：C解析：甲房地产公司2022年12月10日，竞拍获得某市莲花山区3000m2的土地，容积率5，按计划开发建设写字楼，2022年6月9日，该在建工程已取得出让国有土地使用证及各项规划建设许可，但该在建工程因债务纠纷拟被人民法院拍卖。乙房地产开发公司有意参加竞买，计划竞得后将主体工程和室外附属工程按照原规划续建完成，室内外装饰装修和设备重新设计施工，为此委托丙房地产估价机构评估竞买价格。下列影响房地产价格影响因素的说法中，正确的有（ ）。A.绿地率变化对房地产价格影响是线性的B.道路改善交通，对房地产价格都是正面影
18、响C.有些影响因素对房地产价格的影响可以量化，有些难以量化D.朝向对所有的房地产都同等重要E.信贷政策的变化对房地产价格的影响具有一定时滞性答案：C,E解析：本题考查的是房地产价格影响因素。选项A，绿地率的边际效用是递减的；选项B，道路对房地产价格的影响具有双重性；选项D，朝向对于住宅价格影响较大，对于商业地产价格没有太大的影响。P119121。对置业投资来说，房地产投资的增长和股权增加效果只在处置（转让）物业时实现。（）答案：错解析： 本题考查的是房地产投资经济效果的表现形式。对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现在租金收益、物业增值或股权增加等方面。租金通常表现为月租金收入，而增值和
19、股权增加效果，既可在处置（转让）物业时实现，也可以在以针对物业的再融资行为中实现（如申请二次抵押贷款）(2022真题) 封闭型基金公司的资产结构中不允许有负债。（）答案：对解析：本题考查的是投资基金类别。基金公司如同股份制企业一样，基金由股份构成，但它不能像股份制企业那样在运行中还有其他债权债务，如发行债券、贷款以及结算中的债权债务等。 某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为600万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为( )。A42.0万元B50.4万元C60.0万元D72.07万元正确答案：D答案 D 60012%=72(万元)，对收益性物业来说，业主应缴纳房产税。我国城市房
20、产税的征收分为按租金征收和按房产原值征收两种情况，按年计征，分期缴纳。对于商品房出租的，通常按房产原值征收，税率为1.2%；对于事业单位出租房屋的，按租金收入征收，税率为12%。2022房地产估价师考试题免费下载7章 第6章城市快速轨道交通线的建设，使沿线房地产大幅升值，大型城市改造项目的实施，也会使周边房地产价值大大提高，说明房地产易受政策影响。（）答案：错解析：本题考查的是房地产投资概述。说明存在效益外溢和转移，不是易受政策影响。参见教材P9。对房地产投资者而言，购买熟地比购买生地进行开发建设，有( )的特点。A、 土地费用高B、 无投资风险C、 投资者易与政府沟通D、 开发周期长答案：A
21、解析：因为熟地的许多条件比生地要好得多。所以熟地的土地费用高。 （ ）实际上是根据现有的一组数据来确定变量之间的定量关系，并且可以对所建立的关系式的可信程度进行统计检验，同时可以判断哪些变量对预测值的影响最为显著。A因子推演法B趋势平滑法C加权平均法D回归分析法正确答案：D回归分析法实际上是根据现有的一组数据来确定变量之间的定量关系，并且可以对所建立的关系式的可信程度进行统计检验，同时可以判断哪些变量对预测值的影响最为显著。 新建商品住宅小区的业主大会成立之前，住房维修资金（ )。A.由物业管理企业代管B.由房地产管理部门代管C.由财政部门代管D.由业主自行管理正确答案：B 土地增值税应纳税额
22、的计算中，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均不包括本比例数。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：查账的原则包括（）。A.独立性原则 B.客观性原则 C.合法性原则 D.公正性原则 E.可靠性原则答案：A,B,C,D解析：本题考查的是查账。查账的原则包括独立性原则、客观性原则、合法性原则、公正原则和群众性原则。关于评标委员会组成的说法中，正确的是（）。A、评标委员会通常由政府有关部门代表和有关技术、经济等方面的专家组成 B、评标委员会成员为五人以上单数 C、评标委员会成员中经济、技术专家不得少于成员总数的1/3 D、评标委员会的专家成员应从市级以上人民政府有关部门提供的专家名册或者招
23、标代理机构专家库内的相关专家名单中确定答案：B解析：本题考查的是招标方式和招标机构。评标委员会通常由招标人代表和有关技术、经济等方面专家组成，成员为5人以上单数，其中经济、技术专家不得少于成员总数的三分之二。评标委员会的专家成员应从省级以上人民政府有关部门提供的专家名册或者招标代理机构专家库内的相关专家名单中确定。2022房地产估价师考试题免费下载7章 第7章 城市房屋拆迁管理条例的适用范围是在（ ）实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的活动。A城市行政区内B城市规划区内C城市开发区内D国有土地上E集体土地上正确答案：BD甲公司于2022年5月购得一幢登记用途为办公的两层临街房屋，首层建筑
24、面积为2000m2，二层建筑面积为1500m2，该房屋于2022年1月出租给乙公司，租赁期限为10年，乙公司承租后将该房屋装修改造成酒楼，并在二层顶部加建了500m2的包房，2022年3月甲公司以该房屋申请了3年期抵押贷款，2022年8月该房屋所在区域被列为征收范围，丙房地产估价机构分别于2022年、2022年接受委托，对房屋进行了抵押估价和征收估价。如甲公司2022年3月未能偿还贷款，关于房屋处分的说法错误的是（ ）。A.处分该房屋所得优先用于偿还抵押贷款B.处分该房屋无需考虑原租约的影响C.处分该房屋时应按登记用途处置D.处分时乙公司加建的房屋可以一并处置答案：B解析：本题考查的是房地产抵
25、押估价的注意事项。强制拍卖时应考虑原有租约的影响。 该城市20222022年度普通商品住宅价格的环比增长速度是（ ）。A116.7%B16.7%C14.3D114.3正确答案：B某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁入过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。请问：你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?答案：解析：(1)如该被拆迁人的房屋领有房屋所有权证，应以其记载用途为准，或查阅该
26、房屋权属档案。 (2) 如当地对被拆迁房屋性质有特别规定的，应服从其规定按其确定的用途评估。 (3) 若拆迁人与被拆迁人对该被拆迁房屋的性质协商一致的，可按协商确定的用途评估。 (4) 如拆迁人与被拆迁人对房屋性质不能协商一致，应向城市规划行政主管部门申请确认据此确定该房屋用途。 试题分析 (1)该题考核的是城市房屋拆迁估价的运作方式以及被拆迁房屋性质的确定问题。 (2) 首先是估价机构应通过合法程序接受委托，并与拆迁人签订拆迁估价委托合同。 (3) 其次要经过制定计划、入户调查和室内作业后才可以出具估价报告。 (4) 对于被拆迁房屋的性质一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准，各地对被拆迁房
27、屋的性质认定有特别规定的，服从其规定；拆迁人与被拆迁人对该被拆迁房屋的性质协商一致的，可以按照协商结果进行评估；如拆迁人与被拆迁人对房屋性质不能协商一致，应当向城市规划行政主管部门申请确认，据此确定该房屋用途。您可能感兴趣的试题 建筑制图中，根据国标规定，总图以厘米为单位。（ ）正确答案：总图应以米为单位。一份完整的房地产估价报告通常包括封面、致估价委托人函、目录及（）A估价师声明B估价假设和限制条件C估价特殊说明D估价技术报告E估价结果报告答案：A,B,D,E解析：一份完整的房地产估价报告，通常由以下8大部分组成：封面（或扉页）；致估价委托人函；目录；估价师声明；估价假设和限制条件；估价结果
28、报告；估价技术报告；附件。 46 某工厂有甲、乙两个厂区，当初两个厂区的土地均为划拨方式取得。其中甲厂区在20世纪90年代已经补交了土地使用权出让金，办理了土地使用权出让手续。现在甲厂区为危险房，乙厂为严重损坏房，房地产行政主管部门已通知工厂停止使用。该工厂为了生存和发展，决定转让甲厂区、抵押乙厂区房地产，用筹得的资金在乙厂区经有关部门批准后重新建造厂房。现请某估价机构同时对两厂区进行估价。第 4 题 针对以上情况，在估价时最恰当的做法是（ ）。A将两个厂区视为一个估价项目一起估价，出具一份估价报告B将两个厂区视为两个估价项目分别估价，每个项目出具一份估价报告C两个厂区分别估价，出具一份估价报告D视委托人要求进行估价并出具估价报告正确答案：B