《2022房地产估价师考试题免费下载8章.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2022房地产估价师考试题免费下载8章.docx（34页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、2022房地产估价师考试题免费下载8章2022房地产估价师考试题免费下载8章 第1章股票与股单都是用于证明股东的出资和股东的股份证书，它们（）。A.适用范围相同 B.性质相同 C.表现形式相同 D.同属于证据证券答案：D解析：本题考查的是股票与相关概念的比较。股票和股单同属于证据证券，但两者的区别是根本性的：适用范围不同；性质不同；表现形式不同。某家庭于2022年购买了总价为22万美元的住房，成功申请了总额为18万美元，期限为30年，前3年固定利率为7.5%的复合式可调整利率贷款，2022年以后调整利率为9%，问该家庭在前三年和后几年的月还款额分别为多少？答案：解析：第一步：前3年银行固定利率
2、期每月还款计算（单利且只还利息不还本金）第二步：2022年初调整利率后（负利率且必须等额还本付息）在房地产开发项目策划中，资金结构分析与选择的主要内容是结合项目的（）来设计资金结构。A、产品组合方式 B、开发合作方式 C、销售代理方式 D、市场定位方式答案：B解析：本题考查的是房地产开发项目策划。房地产项目融资方式与资金结构的分析与选择，主要是结合项目开发合作方式设计资金结构，确定合作各方在项目资本金中所占的份额，并通过分析可能的资金来源和经营方式，对项目所需的短期和长期资金的筹措做出合理的安排。参见教材P257。 为了出售或提高其土地的使用价值，卖方可能主动提出出让、转让或（ ）的愿望。A永
3、久出售B租让C投资开发D廉卖正确答案：C为了出售或提高其土地的使用价值，卖方可能主动提出出让、转让或投资开发的愿望。 关于房地产开发项目的可行性研究的依据，下列叙述不正确的是( )。A国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划B建筑师、工程师或估价师及造价工程师等建筑权威人物的经验和研究C国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施等D开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件及备选规划设计方案等正确答案：B答案 B房地产开发项目可行性研究的依据除A、C、D项外还有批准的项目建议书和同等效力的文件，自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料；有关工程技术方面的标准、规范、指标、要
4、求等资料；国家所规定的经济参数和指标。房地产中介机构受委托代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用答案：对解析：房地产中介服务机构的收费。受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。 住房公积金的缴存基数不包括加班加点工资及特殊情况下支付的工资。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明1处错误得3分，本题全对得40分）大厦房地产估价报告封面（略）致估价委托人函股份有限公司：受贵公司委托，我公司对贵公司位于市路号院内的大厦（以下简称估价对象）的抵押价值进行了评估。估价目的是：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依
5、据而估价房地产抵押价值。我公司估价人员遵循估价原则，按照估价程序，运用收益法和比较法进行了分析、测算和判断，在实地查勘和认真分析现有资料的基础上，经过测算，并结合估价人员的经验对影响估价对象价值因素的分析，确定大厦的抵押价值为20350万元，大写人民币贰亿零叁佰伍拾万元整，单价：（略）。房地产评估有限公司（公章）法定代表人：（签字、盖章）2022年10月16日目录（略）估价师声明（略）估价假设与限制条件（略）估价结果报告一、估价委托人股份有限公司，法定代表人（略），地址（略）二、房地产估价机构房地产评估有限公司，法定代表人（略），地址（略），资质及资质证书号（略）。三、估价目的为确定房地产抵押
6、贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。四、估价对象大厦是位于市路号院内的一幢写字楼。建设用地面积5000m2，建筑结构为钢筋混凝土结构，建筑层数为地上30层，地上建筑面积30000m2；地下两层为车库、人防和设备用房，地下建筑面积8000m2，共有车位100个。大厦土地使用权由股份有限公司于2022年10月10日以出让方式取得，出让合同规定土地使用年限为40年（自2022年10月10日起）。取得土地使用权后，经过两年时间，大厦建设完成，投入使用。股份有限公司拥有大厦的土地使用权和房屋所有权（土地使用证和房屋所有权证内容：略），至价值时点，估价对象未设定抵押等他项权利。大厦外观造型设计新颖，
7、地下各层均采用花岗石地面，仿瓷内墙面，配置6部三菱电梯、中央空调系统、电视卫星接收系统、电脑闭路电视系统、保安监视和防盗系统、自控消防系统和多功能程控电话系统，设有快速自动转换发电机组，为大厦提供双电源保证。估价对象实物、权益和区位的其他情况（略）。五、价值时点2022年10月10日（确定理由略）。六、价值类型房地产抵押价值等于假设未设立法定优先受偿权利下的价值减去估价师知悉的法定优先受偿款。七、估价原则（略）八、估价依据（略）九、估价方法根据估价对象的特点、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，认为估价对象为收益性房地产，且当地该类房地产市场活跃，因此，本次评估采用收益法和比较法进行
8、估价，最后综合两种估价方法的计算结果，确定估价对象的最终估价结果。十、估价结果（略）十一、注册房地产估价师（略）十二、实地查勘期（略）十三、估价作业日期2022年10月10日至2022年10月16日。十四、变现能力分析（略）估价技术报告一、估价对象描述与分析（略）二、市场背景描述与分析（略）三、最高最佳利用分析（略）四、估价方法适用性分析估价人员认真分析所掌握的资料，根据房地产估价规范及周边同类房地产市场状况，结合估价对象的具体特点及估价目的，选取适当的估价方法对估价对象进行评估。（一）适用的估价方法结合估价对象的特点，经过估价人员反复的分析与研究，估价对象为收益性房地产，可以收集到类似房地产
9、的市场成交实例，因此，本次评估采用收益法和比较法进行估价，然后，综合收益法和比较法的估价结果，并结合估价人员的经验，确定最终的估价结论。（2）不适用的估价方法现时商务办公房地产价格与成本关联性弱，房地产的开发成本不能准确反映房地产的实际市场价值，故不适宜采用成本法作为评估方法。另外，估价对象属于建成并已投入使用的物业，非待开发建设物业，不产生后续开发成本，故不适宜采用假设开发法作为评估方法。五、估价测算过程（一）收益法1.选择具体估价方法根据估价对象市场租金变化情况分析，预测年净收益保持不变，选择净收益不变公式计算，即：VA/Y11/（1Y）n式中：V收益价格（元或元/m2）A未来各年的净收益
10、（元或元/m2）Y资本化率N未来可获收益的年限（年）2.收益期限测算估价对象建筑物于2022年建成，至价值时点，房屋已使用一年，估价对象为钢筋混凝土结构，房屋的经济耐用年限为60年，剩余使用年限为59年；大厦土地使用权由股份有限公司于2022年10月10日以出让方式取得，出让合同规定土地使用年限为40年（自2022年10月10日起），自价值时点至土地使用权终止日期2053年10月9日，土地使用权剩余年限为37年，短于房屋尚可使用年限，故确定收益年限为37年。3.年净收益的确定（1）年有效毛收入估算估价人员经过细致的市场调查与分析得知，该大厦2130层计10000m2，为某股份公司自用办公，12
11、0层写字楼计20000m2，全部用于出租，除少量单元外均已签订租约。按市场上同类物业（不含写字楼二次装修及家具）的租金情况（详细实例比较与分析略）。估价对象的写字楼分割出租，每平方米使用面积的平均租金水平为80元/月，（能源费及物业管理费另计），出租率为90，公共面积波及系数占总建筑面积的比率为20；押金为每平方米建筑面积100元，押金年收益率为6；地下车位的正常租金为1000元/（月?个），出租率100，故：年有效毛收入801230000（120%）901003000061000121001002211.60（万元）。（2）年运营费用估算1）年维修费。根据市的规定和估价对象的建筑结构，估价对
12、象的维修费确定为房屋重置价格的2，估价对象的重置价格为1500元/m2（确定依据及过程略），故：年维修费1500380002114.00（万元）2）年管理费。年管理费按年租金收入的3计，故：年管理费2211.6366.35（万元）3）年保险费。估价对象的保险费按房屋重置价的0.3计（确定依据及过程略），故：年保险费1500380000.317.10（万元）4）年房产税、增值税、城市维护建设税和教育费附加。根据有关规定，房产税为房产有效毛收入的12，增值税、城市维护建设税和教育附加为有效毛收入的5.5，则：年房产税和两税一费2211.6（125.5）387.03（万元）5）年土地使用税。根据市的
13、有关规定，土地使用税不得减免，估价对象的土地使用税为每平方米土地面积5元，故：年土地使用税550002.50（万元）6）年运营费用合计：年运营费用114.0066.3517.10387.032.50586.98（万元）（3）年净收益估算年净收益年有效毛收入年运营费用2211.60586.981624.62（万元）4.确定适当的报酬率通过市场调查，采用市场提取法，确定本类房地产（含地下车库）的综合报酬为7.5（具体过程略）。5.求取收益价格 VA/Y11/（1Y）n1624.62/7.511/（17.5）3720220.26（万元）故运用收益法的估价结果为20220.26万元。（二）比较法1.可
14、比实例的选取 估价人员通过市场调查，按用途、结构、地段等级等相同或相似，成交日期与价值时点相近，成交价格为正常价格或可修正为正常价格的要求，选取了A、B、C三个可比实例，具体情况见下表（房地产状况中的区位因素、实物因素、权益因素详细情况比较略）。2.比较修正过程（1）交易情况修正。由于实例B、C的交易方式为拍卖、招标，故较正常价格偏高，估计分别偏高2和1，故实例A、B、C的交易情况修正系数分别为100/100、100/102、100/101。（2）市场状况修正。根据估价人员分析得知，从2022年12月以来，该类房地产业的价格自2022年12月起平均每月上涨0.5，故实例A、B、C的交易日期修正
15、系数分别为：105/100、104/100、103/100。（3）区位因素修正。估价人员经过认真调查、分析，并对实例A、B、C目前的区位因素状况和估价对象目前的区位因素状况进行了比较，确定区位因素修正系数分别为100/99、100/101、100/100。（4）实物因素修正。估价师经过逐项认真调查、分析，确定实例A的实物因素状况比估价对象差2，实例B的实物因素状况比估价对象好1，实例C的实物因素状况比估价对象差1（具体分析判断过程略），故实例A、B、C的实物因素修正系数分别为100/98、100/101、100/99。3.求取比较价值实例A：6300（100/100）（105/100）（100
16、/99）（100/98）6818（元/m2）实例B：6550（100/102）（104/100）（100/101）（100/98）6747（元/m2）实例C：6760（100/101）（103/100）（100/100）（100/99）6963（元/m2）由于三个实例与估价对象的类似程度非常接近，故取三者的简单算术平均值作为估价对象的单位比较价值：单位比较价值（681867476963）/36843（元/m2）故运用比较法的估价结果为：比较价值68433000020529.00（万元）六、估价结果确定由于采用收益法和比较法估价的结果非常接近，故取两种估价方法估价结果的简单算术平均数作为估价对象
17、房地产的价格估价对象房地产价格（20220.2620529.00）/220349.63（万元）取整为20350（精确到万元）单位价格：20350380005355（元/m2）（取整）估价人员根据估价目的，按房地产估价的估价原则、方法和程序，并结合估价人员的经验，确定估价对象在价值时点2022年10月10日的抵押价值为20350万元，大写人民币贰亿零叁佰伍拾万元整。单价：（略）答案：解析： 1.抵押目的估价报告名称应为大厦房地产抵押估价报告；2.致估价委托人函中没有说明价值时点；3.致委托人函、估价结果报告和估价技术报告中的估价结果没有披露未设立法定优先受偿权下的价值和法定优先受偿款；4.估价结
18、果报告中估价方法中未说明收益法和比较法的定义；5.估价结果报告中缺风险提示说明；6.估价方法适用性分析。对选用的估价方法未说明估价技术路线；7.估价技术报告估价测算过程中，收益法公式中Y的解释有误，应该是报酬率，而不是资本化率；8.估价技术报告年有效毛收入计算中，押金收益也应乘出租率90及公共面积扣除率20；9.地下车位100的出租率不合理或缺少确定出租率的方法、理由；10.年有效毛收入计算错误，收益价格的计算中，若租约租金低于市场租金，则租约期内按租约租金计算；而若租约租金高于市场租金，则租约期内按市场租金计算；租约期外按市场租金计算；11.年管理费的计算基数错误，押金的利息不应计算管理费，
19、确定管理费率缺理由；12.比较法中交易情况的修正缺乏理由，招标价和拍卖价不一定比协议价更高；13.区位因素修正错误，应该是可比实例在成交日期的区位因素状况与估价对象在价值时点的区位因素状况相比；14.表格中缺少区位因素和权益因素的情况说明。15.实物因素修正与基本情况调查表中的描述不一致；16.比较法中没有说明是否包含地下车位的价值；17.估价报告不完整，缺少附件。 在任何时候，估价委托人既是估价报告使用者，又是估价利害关系人。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师考试题免费下载8章 第2章某房地产重新开发建设的建设成本、管理费用、投资利息分别为4000万元、180万元和
20、350万元，销售费用、销售税费分别为销售价格的3.5%、6%，成本利润率为20%。该房地产的重置价值为（ ）万元。A.5570B.5976C.6053D.6135答案：C解析：本题考查的是开发利润。设房地产重置价值为V，成本利润率开发利润/（土地成本建设成本管理费用销售费用投资利息），开发利润20%（40001800.035V350）9060.007V，V40001803500.035V0.06V9060.007V，V6053（万元）。P298。 居住区的用地根据不同的功能要求，一般可分为（ ）。A住宅用地B公共服务设施用地C道路用地D绿化用地E军事用地正确答案：ABCD假设开发法估价中运用动
21、态分析法时其折现率可理解为既包含资金的利率，又包含开发利润率。（）答案：对解析：本题考查的是假设开发法中的折现率。折现率是在采用动态分析时需要确定的一个重要参数，它体现了资金的利率和开发利润率两部分。参见教材P351。建设单位领取施工许可证后，因故不能按期开工，可申请延期，延期（）。A.以一次为限，不超过3个月B.以一次为限，不超过6个月C.以两次为限，每次不超过3个月D.以两次为限，每次不超过6个月答案：C解析：本题考查的是施工许可管理。建设单位应当自领取施工许可证之日起3个月内开工。因故不能按期开工的应当在期满前向发证机关申请延期，并说明理由；延期以两次为限，每次不超过3个月。不动产物权预
22、告登记后，未经权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力答案：对解析：预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。评估某套建筑面积为120m2的住宅在2022年9月底市场价值，收集了以下4个交易实例，其中最适合作为可比实例的是（）。A.甲 B.乙 C.丙 D.丁答案：B解析：本题考查的是选取可比实例。选项A，甲和估价对象不在一个供需圈；选项CD，丙丁的用途与估价对象不同。 宣传作为促销组合因素之一，在（ ）等方面，起着十分重要的作用。A刺激对企业产品的需求，增加销售B改善形象C提高知名度D提高产品品质正确答案：ABC宣传不能改变产品品质(2022真题) 地籍图是表示土地
23、产权、地界、高程和分区的平面图。（）答案：错解析：本题考查的是地籍图。基本概念题。地籍图是表示土地产权、地界和分区的平面图，图上附有各部分的说明、注解和识别资料。如果整个投资市场的平均收益率为20%，国家债券的收益率为10%，而房地产投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4，则房地产投资评估模型中所用的折现率为（）。A.8% B.4% C.14% D.12%答案：C解析：本题考查的是资本资产定价模型。方法一：公式计算法折现率无风险投资收益率市场风险系数（市场的平均收益率无风险投资收益率）10%0.4（20%10%）14%。方法二：带有技术含量的排除法该折现率一定大于无风险投资收益率，即
24、大于10%，AB可立即排除。2022房地产估价师考试题免费下载8章 第3章教育费附加是随( )附征的的税。A.营业税B.房产税C.增值税D.所得税E.消费税答案：C,E解析：教育费附加和地方教育费附加是随增值税、消费税附征并专门用于教育的特别目的税，以各单位和个人实际缴纳的增值税、消费税的税额为计征依据，分别与增值税、消费税同时缴纳。专业人员主要依照写字楼（）对其进行分类。A、所处的位置B、交通便利条件C、自然或质量状况D、设施完善程度E、收益能力答案：A,C,E解析：考点:写字楼物业的分类。专业人员主要依照写字楼所处的位置、自然或质量状况和收益能力进行分类。 在评估市场价值时，要求对未来净收
25、益的估计是()的。A.主观B.客观C.悲观D.乐观正确答案：B不同的投资者对未来净收益的预测，有的可能是乐观的，有的可能是保守的;而评估市场价值时，要求对未来净收益的预测是客观的，或者说是折中的。某国出现通货膨胀现象时应采取的货币政策工具是（）。A.增加商品有效供应 B.发行长期国债 C.减少货币供应总量 D.增加货币供应总量答案：C解析： 本题考查的是通货膨胀与通货紧缩。当发生通货膨胀时，调节和控制社会总需求，在财政政策方面，大力压缩财政支出，努力增加财政收入，坚持收支平衡，在货币政策方面，紧缩信贷，控制货币投放，减少货币总供应量。增加商品有效供应。2022 年某房地产开发企业销售收入等于经
26、济成本时，该开发企业（）。A获得了正常利润B获得了经济利润C获得了超额利润D年净利润为零答案：A解析：经济学中的成本概念不同于会计成本，是指厂商生产经营活动中所使用的各种生产要素的支出总和，称为“经济成本”。当商品的销售收入正好能补偿经济成本时，厂商获得了正常利润。若销售收入超过经济成本，则厂商可获得超过正常利润的经济利润，即超额利润。在房地产开发项目建设过程中，如果不能如期取得政府的相关许可，则该房地产开发项目将面临（）。A、政策风险B、市场风险C、财务风险D、信用风险答案：A解析：考点:房地产开发贷款。政策风险是指由于国家或地方政府有关房地产行业的各种政策、法律、法规的变化或行业发展、管理
27、不规范而给投资乃至最终给贷款者带来损失的可能性。房地产投资受到多种政策因素的影响和制约，例如产业政策、投资政策、金融政策、土地政策、税费政策、住房政策和房地产市场管理政策等。甲公司于3年前以出让方式取得一宗商业用地使用权，土地使用期限为40年，约定不可续期。经批准规划建设方案为：容积率为12，设计高度为150m，设计用途为酒店。该项目基础工程完成时，因城市规划调整，酒店设计高度被降至120m。酒店现已按期竣工。为确定规划调整给该开发项目造成的损失，甲公司委托乙房地产估价机构进行评估。经分析测算，规划调整导致该酒店建造成本较同类酒店高出1020万元，使用成本年均高出2万元，功能缺陷导致年均收益损
28、失50万元，报酬率为7%。规划调整给该开发项目造成的损失不包括（ ）。A.投资利息损失 B.土地价值减损C.前期工程费损失 D.酒店品质受损造成经营收益损失答案：A解析：下列选项中，不属于投资机会选择主要工作内容的是（）。A、提出投资设想B、项目可行性研究C、细化投资设想D、寻找和筛选投资机会答案：B解析：本题考查的是投资机会选择与决策分析。投资机会选择主要包括提出投资设想、寻找和筛选投资机会、细化投资设想三项工作。参见教材P64。收益法中计算净收益时，扣除运营费用时不包括的项目有（）。A、抵押贷款还本付息额B、房地产折旧额C、重置提拨款D、房地产改扩建费用E、所得税答案：A,B,D,E解析：
29、 本题考查的是净收益测算的基本原理。重置提拨款是建筑物经济寿命期内，为定期更换经济寿命较短的构件、设施设备、装饰装修等所提供的费用，属于运营费用。2022房地产估价师考试题免费下载8章 第4章下列各项中，不属于估价作业方案主要内容的是（）。A、估价工作的主要内容及质量要求B、估价工作的具体步骤及时间进度C、估价工作的人员安排D、委托方的协助义务答案：D解析： 本题考查的是估价作业方案的含义和内容。估价作业方案的内容主要包括：（1）估价工作的主要内容及质量要求；（2）估价工作的具体步骤及时间进度；（3）估价工作的人员安排。利率对房地产价格的影响，表述不正确的是（ ）。A.从房地产供给角度看，利率
30、上升增加融资成本，导致房地产价格上升B.从房地产需求角度看，利率上升增加购房负担，抑制需求，导致房地产价格下降C.从综合效应上看，利率升降对于房地产需求的影响大于对房地产供给的影响，房地产价格和利率负相关D.从综合效应上看，利率升降对于房地产供给的影响大于对房地产需求的影响，房地产价格和利率负相关答案：D解析：本题考查的是经济因素。从综合效应上看，利率升降对于房地产需求的影响大于对房地产供给的影响，房地产价格和利率负相关。P145。 对部分或全部超出了自己专业胜任能力的估价项目，估价师合理的处理方式有（ ）。A放弃这个项目B努力学习，边学边干C埋头苦干，克服困难完成项目D找别人完成项目，签自己
31、的名E对自己不能胜任的部分工作，主动请有关专家提供专业帮助正确答案：AE下列关于工程造价控制主要方法的表述中，不正确的是（）。A.限额设计并不是一味考虑节约，应该处理好技术和经济的关系 B.价值工程以提高价值为核心，以创新为支柱 C.工程造价控制的主要方法之一是招标投标 D.工程项目管理的核心是合同管理答案：B解析：本题考查的是工程造价控制的基本原理和方法。选项B错误，价值工程是通过对研究对象的功能与费用的系统分析，以提高价值为目标，以功能分析为核心，以创新为支柱的技术分析与经济分析相结合，有效控制工程成本与功能协调的方法。证券市场中，发行市场是已发行证券的再转让市场，交易市场是证券原始发行者
32、和原始购买者之间的市场。（）答案：错解析：本题考查的是证券市场。发行市场是证券原始发行者和原始购买者之间的市场，交易市场是已发行证券的再转让市场。下列引起某商业房地产价格上涨的因素中，不属于该商业房地产价格自然增值的是（）。A、该商业房地产所在地区经济发展、人口增加 B、该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善 C、该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区 D、该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业答案：D解析：本题考查的是房地产的特性。外部经济、需求增加、房地产使用管制改变导致的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。选项D属于房地产拥有者对房地产进行投资改良，不是房地产自然增值。购房者认
33、为房屋主体结构存在问题的，可以向（）申请重新核验。A.工程质量监督单位 B.设计院 C.房地产公司 D.监理单位答案：A解析：本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。购房者认为房屋主体结构存在问题的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。 下列指标中，属于控制性详细规划中规定性指标的有（ ）。A建筑密度B建筑控制高度C建筑色彩D建筑红线后退距离E容积率正确答案：ABDE某项目净现金和累计净现金流如下表，则该项目的动态投资回收期是（）年。A.3.09B.3.48C.3.83D.3.92答案：D解析：本题考查的是动态投资回收期。动态投资回收期=（累计净现金流量现值开始出现正值的期数-1）+。2022
34、房地产估价师考试题免费下载8章 第5章依法不能免征房产税的房屋是（）。A.政府机关的办公楼B.武警部队的营房C.个人自住的住房D.百货公司的商场答案：D解析：本题考查的是房产税减税、免税。下述房产免征房产税：（1）国家机关、人民团体、军队自用的房产。但是，上述单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、经营用房，不属于免税范围。（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产。（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。但其附设的营业用房及出租的房产，不属于免税范围。（4）个人所有非营业用的房产。（5）经财政部批准免税的其他房产。参见教材P235。 一旦判定企业不符合持续经营前提，就应当改变会计核算
35、的方法。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：有关路线价法估价的操作步骤，下列描述正确的有（）。A.划分路线价区段 B.设定标准临街宽度 C.调查评估路线价 D.制作价格修正率表 E.计算临街土地的价值答案：A,C,D,E解析：本题考查的是路线价法。运用路线价法估价一般分为6个步骤：划分路线价区段；设定标准临街深度；选取标准临街宗地；调查评估路线价；制作价格修正率表；计算临街土地价值或价格。王某将写字楼先后抵押给三家银行，到期不能偿还贷款，关于优先受偿顺序的说法，错误的有( )A.按贷款发放的先后顺序B.按贷款数额的大小顺序C.按各银行起诉的先后顺序D.按贷款合同签订的先后顺序E.按房地产抵
36、押登记的先后顺序答案：A,B,C,D解析：城市房地产管理法规定房地产抵押应当签订书面抵押合同并办理抵押登记。物权法规定抵押权自登记时设立。房地产抵押未经登记的，抵押权不生效，抵押权人不享有优先受偿权。 以下交易属于正常交易的情况有（ ）。A土地使用权出让拍卖B相邻房地产的合并C房地产涉案拍卖D卖方负责补交土地使用权出让金E买方不负责缴纳契税正确答案：BCDE拍卖、招标方式容易受现场气氛、情绪等的影响而使成交价格失常。但我国目前土地使用权出让是例外，拍卖、招标方式形成的价格较能反映市场行情。一级合伙制房地产估价机构，专职注册房地产估价师的出资额合计不低于（ ）。A.30%B.50%C.60%D.
37、100%答案：C解析：本题考查的是房地产估价机构等级。有限责任公司公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60%。 房地产置业投资的投资者从长期投资的角度出发希望获得的利益有（ ）。A自我消费B房地产保值C房地产增值D开发利润E出租收益正确答案：ABCE 从卖方的角度看，成本法的理论依据是（ ）。A销售状况价值论B市场供求价值论C生产费用价值论D经济花费价值论正确答案：C成本法的理论依据是生产费用价值论，具体又可以分为从卖方的角度来看和从买方的角度来看。从卖方的角度来看，房地产的价格是基于其过去的生产费用”，重在过去的拟。下列关于房地产抵押的一般规定，表述
38、正确的是（ ）。A.学校用于教育的教学楼等设施以外的房地产同样不得设定抵押B.抵押当事人约定对抵押房地产保险的，保险费用由抵押权人支付C.抵押合同中，可以约定抵押物的所有权转移为抵押权人所有的内容D.预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须取得商品房预售许可证答案：D解析：本题考查的是房地产抵押的一般规定。学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体，可以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的房地产为自身债务设定抵押；抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人负担。抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管；订立抵押合同时，不得在合
39、同中约定在债务履行期届满抵押权人尚未受清偿时，抵押物的所有权转移为抵押权人所有的内容。P143144。2022房地产估价师考试题免费下载8章 第6章 某房产年折旧率为1.6%，有效经过年数为12年，按直线法折旧该房产应属完好房。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 在估价中选取4个可比实例，甲成交价格4800元/m2，建筑面积100m2，首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格5000元/m2建筑面积120m2，首次支付24万元，半年后付清余款36万元；丙成交价格4700元/m2，建筑面积90m2，成交时一次付清；丁成交价格4760元/m2，建筑面积110m2
40、，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。已知折现率为10%，那么这4个可比实例实际单价的高低排序为（ ）。A甲>乙>丙>丁B乙>丁>甲>丙C乙>丙>甲>丁D丙>乙>丁>甲正确答案：C房地产投资的时间风险是房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险。 ( )答案：对解析： 目标定价法和领导定价法一样，都属于竞争导向定价。 （ ）正确答案：日标定价法属于成本导向定价；领导定价法属于竞争导向定价的方法。估价方法中，主要用于存量房交易税收估价和房地产税计税价格评估的是（）。A、基准地价修正法B、修复成本法C、长期趋势法
41、D、多元回归分析法答案：D解析：考点:多元回归分析法。多元回归分析法是一种批量估价方法，主要用于存量房交易税收估价和房地产税计税价值评估。城市总体规划是国家对城市建设进行宏观调控的手段。（）答案：错解析：本题考查的是城市规划的含义、作用和任务。城市规划是国家对城市建设进行宏观调控的手段。房地产周期运动的新观念认为不均衡是瞬间的，均衡才是真实、永续的。（）答案：错解析：考点:房地产市场的景气循环。房地产周期运动的新观念认为均衡是瞬间的，不均衡才是真实、永续的。房地产估价机构的不良行为也作为该机构( )的不良行为记入其信用档案。A.法定代表人或者执行合伙人B.全体股东或全体合伙人C.全体注册房地产
42、估价师D.全体董事答案：A解析：房地产估价机构的不良行为应当作为该机构法定代表人或者执行合伙人的不良行为记人其信用档案。（）是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资报酬率。A、内部收益率B、基准收益率C、期望投资回报率D、名义投资回报率答案：B解析： 本题考查的是财务净现值。基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资报酬率，称为最低要求收益率。参见教材P180。2022房地产估价师考试题免费下载8章 第7章下列涉及房地产保险中，不属于财产保险的险种是( )。 A.城乡居民房屋保险 B.建筑工程一切险 C.企业财产保
43、险 D.安居定期保险答案：D解析：该保险是以贷款购房者为被保险人，以其死亡作为给付保险金条件的一种定期寿险。物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定（）。A、相应的标定价及其浮动幅度，并定期公布B、相应的市场价及其浮动幅度，并定期公布C、相应的成本价及其浮动幅度，并定期公布D、相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布答案：D解析：本题考查的是物业服务收费。物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。
44、 房地产估价的要求是独立、客观、公正，体现了房地产估价的（ ）。A根本准则B最高行为准则C基本行为准则D重要准则正确答案：B房地产估价工作的性质，决定了对房地产估价总的要求是独立、客观、公正。这应作为房地产估价的最高行为准则。 现评估一个半年前停工的在建工程价值，经测算，完成全部工程的建造费用为1500元/，其中主体工程900元/，安装及装饰装修工程费为600元/。该在建工程主体部分已完成，未施工的安装及装饰装修工程按原设计要求在1年内完成，未完成部分的费用均匀投入。若折现率为15%，则在估价时点的续建费用为（ ）元/。A48652B52174C55950D139876正确答案：B债券的基本要
45、素包括债券（）。A利率B价格C持有人D偿还期限E票面价值答案：A,B,D,E解析：债券是一种有价证券，是社会各类经济主体为筹措资金而向债券投资者出具的、承诺按一定利率定期支付利息、并到期偿还本金的债权债务凭证。作为一种债权债务凭证，债券包含以下基本要素：债券的票面价值；债券的价格；债券的利率；债券的偿还期限；其他。人工费是指按工资总额构成规定，支付给从事建筑安装工程施工的生产工人和附属生产单位工人的各项费用，包括计时工资或计件工资、奖金、津贴补贴、加班加点工资以及特殊情况下支付的工资等。（）答案：对解析：本题考查的是建筑安装工程费用的构成。人工费是指按工资总额构成规定，支付给从事建筑安装工程施
46、工的生产工人和附属生产单位工人的各项费用，包括计时工资或计件工资、奖金、津贴补贴、加班加点工资以及特殊情况下支付的工资等。下列房地产阁中，作为房屋所有权证附图的是（ ）。A.地籍图B.房产分幅图C.房产分丘图D.房产分户图答案：D解析：本题考查的是房产图。分户图是在分丘图的基础上进一步绘制的明细图，以某房屋的具体权属为单元，如为多层房屋，则为分层分户图，表示房屋权属范围的细部，明确异产毗连房屋的权利界线，是房产证的附图。 建设工程施工合同中按计价方式可分为：固定价格合同、成本加酬金合同、可调价格合同和（ ）。A总包合同B包工包料合同C计量估价合同D包工不包料合同正确答案：C关于房地产开发企业选
47、择房地产经纪机构代理销售其商品房的说法，正确的有（）。A、大型综合性房地产开发项目必须选择联合代理方式B、双重代理的房地产经纪机构可以向买卖双方收取佣金C、总代理可以委托分代理D、房地产开发企业不能直接委托分代理E、房地产开发企业最好在项目前期就确定好代理方式答案：B,C,E解析：考点:选择物业租售形式。选项A错误，大型综合性房地产开发项目经常采用联合代理方式，某些大型机构亦可能度假代理综合性房地产开发项目或物业；选项D错误，开发商可以直接委托分代理。2022房地产估价师考试题免费下载8章 第8章根据资产评估法和房地产估价规范，估价资料保存期限应不少于15年；属于法定评估业务的，保存期限不少于30年，起算