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1、2022房地产估价师考试题免费下载9章2022房地产估价师考试题免费下载9章 第1章关于该项目，下列说法不正确的有( )。A、 竣工验收后即可以交付使用B、 提倡采用招标方式来选择物业管理公司C、 小区特约性物业管理服务费实行政府定价D、 业主委员会应由业主选举产生答案：A,C解析：根据期末惯例法，把资金的流动情况绘成现金流量图时，所有的现金流均发生在期末。（ ）答案：错解析：本题考查的是现金流量图。只有初始投资例外，应放在第1期的期初，即0点位置。P146。下列行为中，不违背房地产估价职业道德的是（ ）。A.在委托人许可的情况下，将部分超出业务能力范围的估价业务转给自己朋友新开设的估价机构B
2、.注册房地产估价师在估价之前征求估价委托人对估价结果的意见C.注册房地产估价师在出具报告之前与委托人讨论估价结果D.为招揽估价业务，向委托人单位领导支付回扣答案：A解析：本题考查的是估价职业道德。选项A正确，超出自身业务能力范围的部分业务，是可以在征求委托人同意的情况下，委托其他具有资质和能力的机构完成的。选项BCD违背房地产估价的职业道德的要求。P37。(2022年真题) 当根据业主可接受的最低收益水平确定的基础租金高于市场租金时，为使基础租金低于或与市场租金持平，应首先考虑降低（）。A.目标收益B.贷款利息C.运营费用D.出租面积答案：C解析：本题考查的是写字楼租金的确定。当算出的基础租金
3、高于市场租金时，物业服务企业就要考虑降低运营费用以使基础租金向下调整到市场租金的水平。免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。（）答案：对解析：本题考查的是营业税改征增值税。免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。2022房地产估价师考试题免费下载9章 第2章 下列报表中，属于房地产开发项目基本财务报表的有（ ）。A资产负债表B投资计划与资金筹措表C借款还本付息估算表D资金来源与运用表E损益表正确答案：ADE甲房地产公司2022年12月10日，竞拍获得某市莲花山区3000m2的土地，容积率5，按计划开发
4、建设写字楼，2022年6月9日，该在建工程已取得出让国有土地使用证及各项规划建设许可，但该在建工程因债务纠纷拟被人民法院拍卖。乙房地产开发公司有意参加竞买，计划竞得后将主体工程和室外附属工程按照原规划续建完成，室内外装饰装修和设备重新设计施工，为此委托丙房地产估价机构评估竞买价格。丙估价机构选用了假设开发法，采用比较法和收益法对办公用房的开发完成后市场价值进行评估，如果测算的收益价格偏高，则该在建工程开发完成后的价值的确定应（）。A.简单算术平均值得到最后结果B.加权平均，收益法权重小于比较法C.加权平均，收益法权重大于比较法D.根据市场分析，不考虑比较法的影响答案：C解析：甲房地产公司202
5、2年12月10日，竞拍获得某市莲花山区3000m2的土地，容积率5，按计划开发建设写字楼，2022年6月9日，该在建工程已取得出让国有土地使用证及各项规划建设许可，但该在建工程因债务纠纷拟被人民法院拍卖。乙房地产开发公司有意参加竞买，计划竞得后将主体工程和室外附属工程按照原规划续建完成，室内外装饰装修和设备重新设计施工，为此委托丙房地产估价机构评估竞买价格。 基准地价修正法是在政府确定并公布了基准地价的地区，利用有关调整系数将估价对象宗地所处地段的基准地价调整为估价对象宗地价值的方法。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 甲公司转让商场时，应当（ ）。A将商场拟转让的情况告知抵押权人B将商
6、场已经抵押的情况告知丁公司C征求乙公司是否放弃在同等条件下优先购买商场的权利D征求丙公司是否放弃在同等条件下优先购买商场的权利正确答案：AB 建筑物是否属违章建筑，应由该建筑物所在地的（ ）认定。A房屋权属登记机关B县级以上人民政府C房屋拆迁管理部闷D城市规划行政主管部门正确答案：D违章建筑的认定是规划行政主管部门的职权范围，判断某一建筑是否属于违章建筑，必须由房屋所在地城市规划行政主管部门出具证明。2022房地产估价师考试题免费下载9章 第3章在多层公共建筑中，被广泛使用最基本的消防给水系统是( )。A.消火栓系统B.自动喷洒系统C.分质供水系统 D.分区分压供水系统答案：A解析：在一般建筑
7、物中，根据要求可设置消防与生活或生产结合的联合给水系统。对于消防要求高或高层建筑，根据消防规范应设置独立的消防给水系统。(1)消火栓系统。是最基本的消防给水系统，在多层或高层建筑物中已广泛使用。 下列关于内部收益率的表述中，正确的有（ ）。A内部收益率反映了项目的动态盈利能力B内部收益率是当项目寿命期终了时，所有投资正好被收回的收益率C当内部收益率高于目标收益率时，投资项目是可行的D如果使用贷款。且项目盈利，则全投资的内部收益率要高于资本金内部收益率E内部收益率越高，投资风险就越小正确答案：ABC 李某购买新房并入住，对此，下列说法正确的有（ ）。A李某应向物业管理公司出具住宅质量保证书和住宅
8、使用说明书B因李某房改购房时已经缴纳了住宅共用维修基金，此次购房不需全额缴纳住宅共用维修基金，只需补缴差额部分即可C因李某住房问题已解决，今后无需再缴纳住房公积金D李某有义务缴纳公共性物业管理费用正确答案：D在国民经济产业分类中，房地产业属于( )。A.第一产业B.第二产业C.第三产业D.建筑行业答案：C解析：房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。在国民经济产业分类中，房地产业属于第三产业，是为生产和生活服务的部门。房地产业与建筑业既有区别又有联系。它们之间的主要区别是：建筑业是物质生产部门，属于第二产业；房地产业
9、兼有生产(开发)经营、服务和管理等多种性质，属于第三产业。它们的业务对象都是房地产。在房地产开发活动中，房地产业是房地产开发建设的甲方，建筑业是乙方。房地产市场区别于一般商品市场的特性主要有（）。A、竞争性 B、垄断性 C、外部性 D、均衡性 E、信息不对称性答案：B,C,E解析：本题考查的是房地产市场的特征。房地产市场的特性有：（1）市场供给的垄断性；（2）市场需求的广泛性和多样性；（3）市场交易的复杂性；（4）房地产价格与区位密切相关；（5）存在广泛的经济外部性；（6）市场信息的不对称性等。2022房地产估价师考试题免费下载9章 第4章现实中的房地产价格、特别是具体一宗房地产价格，直接取决
10、于其（）。A.市场价值 B.花费的成本 C.效用 D.投资价值答案：C解析：本题考查的是成本法概述。现实中的房地产价格特别是具体一宗房地产的价格，直接取决于其效用而非花费的成本，成本的增加一定要对效用的增加有所作用才能构成价格。 住房公积金具体缴存比例由住房公积金管理委员会拟订，经审核后，报本级政府批准后执行。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：判定房地产投资风险因素中，检验各风险变量是否相关属于（ ）阶段的工作。A.风险辨识B.风险估计C.风险评价D.风险决策答案：A解析：本题考查的是风险分析的一般过程和方法。风险估计阶段主要包括判定风险发生的概率大小、概率分布情况、风险估算三项内容。
11、选项D，无风险决策这一单独的阶段。P230。下列用地中，可以以划拨方式取得建设用地使用权的是（）。A.军事用地 B.工业用地 C.商品住宅用地 D.娱乐用地答案：A解析：本题考查的是建设用地使用权划拨的范围。可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权的包括：国家机关用地；军事用地；城市基础设施用地；公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；法律、行政法规规定的其他用地。对耕作条件未被破坏且近期无法安排建设项目的，由市、县国土资源主管部门委托有关农村集体经济组织、单位或者个人组织恢复耕种。（）答案：对解析：本题考查的是闲置土地的处置方式。对依法收回的闲置土地，市、县国土资源主
12、管部门可以采取下列方式利用：（1）依据国家土地供应政策，确定新的国有建设用地使用权人开发利用；（2）纳入政府土地储备；（3）对耕作条件未被破坏且近期无法安排建设项目的，由市、县国土资源主管部门委托有关农村集体经济组织、单位或者个人组织恢复耕种。2022房地产估价师考试题免费下载9章 第5章房地产置业投资的清偿能力指标一般有（）。A、借款偿还期B、流动比率C、偿债备付率D、资产负债率E、投资回报率答案：A,B,C,D解析： 本题考查的是经济评价指标体系。房地产置业投资的清偿能力指标包括借款偿还期、偿债备付率、资产负债率、流动比率与速动比率。甲公司因债务纠纷被起诉，法院裁定拍卖甲公司开发的某幢办公
13、楼偿还债务。乙房地产估价机构接受法院委托评估该办公楼的市场价格。经调查，甲公司的债务情况如下:拖欠施工单位工程款300万元，银行贷款余额2700万元，第三方欠款2000万元。在估价时点，该办公楼全部可销售面积为5万m2，其中已售出3万m2。经评估，该办公楼的市场价格为6000元/m2，拍卖变现时的费用及税金为2500万元。拍卖完成后，首先应支付的费用为（ ）。A.施工单位工程款 B.银行贷款C.第三方欠款 D.拍卖变现时的费用及税金答案：D解析： 房地产所有权人在不违反城市规划的条件下，可以将其屋顶出售给他人加盖房屋，也可以将其屋顶或墙面出租给广告公司，还可以分次作为合作条件分成。 （ ）此题
14、为判断题(对，错)。正确答案：(2022年真题) 在计算房地产投资项目静态开发成本时，不计算利息的费用是（）。A.建造费用B.融资费用C.其他工程费用D.专业人员费用答案：B解析：本题考查的是成本利润率与销售利润率。在计算房地产投资项目静态开发成本时，融资费用不需要计算利息。 自营贷款期限最长一般不得超过10年(对个人购买自用普通住房发放的按揭贷款最长不得超过30年)。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师考试题免费下载9章 第6章 我国房屋权属登记（ ）A 具有公信力B 公告是必经程序C 是一项法定制度D 为全力动态登记E 可以制作颁发统一的房地产权证书正确答案：ACD
15、 房地产开发企业不得采取（ ）的方式销售商品房。A分期付款B收取预售款C收取定金D返本销售正确答案：D商品房销售中禁止的行为之一为：房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。在下列费用中，属于债务融资成本的有（）。A、承诺费B、手续费C、担保费D、利息E、税费答案：A,B,C,D解析：考点:房地产项目融资方案。债务融资成本包括资金筹集费（承诺费、手续费、担保费、代理费等）和资金占用费（利息）。某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2022年5月20日至5月30日，估价报告应用有效期为1年。2022年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年的抵押贷款
16、，则该估价报告的存档期应不少于( )年。A、 15B、 16C、 17D、 30答案：B解析：估价资料的保管期限一般为15年，从估价报告出具之日算起。保管期限届满但估价所服务的行为未了的估价资料，应当保管到估价所服务的行为完结为止。例如，某个房地产抵押贷款估价项目，如果该笔房地产抵押贷款期限为20年，则为该笔房地产抵押贷款服务的估价资料应当保管20年以上。某县下辖的H镇，因公共基础设施建设需要，征收该镇东南街区国有土地上的房屋，2022年3月28日发布了征收决定公告，甲评估机构于2022年4月13日签订了房屋征收评估委托合同，并于2022年4月15日开始进场实地查勘，5月5日甲评估机构出具估价
17、报告。应在在评估实地查勘表上签名或盖章的单位或个人为（）。A、房地产实际使用人或管理人 B、被征收人 C、房屋征收部门 D、注册房地产估价师答案：B,C,D解析：本题考查的是房屋征收评估原则和要求。房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当有房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，并应当在评估报告中说明有关情况。参见教材P63。2022房地产估价师考试题免费下载9章 第7章(2022年真题) 在房地产投资的“购买持有出租出售”模式中，现金流出不包括（）。A.购买成本B.土地取得费用C.装修费用D
18、.运营成本答案：B解析：本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。购买持有出租出售模式下，现金流出包括购买成本和购买税费、装修费用、运营成本和转售税费，现金流入包括出租收入和持有期末的转售收入。甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为20000 m2，2022年11月取得建设工程许可证，规划建设厂房5幢，食堂、浴室、办公楼各1幢，总建筑面积为25000 m2，2022年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建设工程施工许可证，总建筑面积为16500，至2022年12月办公楼已完成主体结构，3幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今，在此期间，2022年5月甲公司自行建设了两间宿舍，共计500，因
19、经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于2022年6月30日的市场价值。采用成本法估价，求取土地重新取得价格时，容积率应采用（）。A、0.03B、0.83C、0.85D、1.25答案：D解析：本题考查的是房地产转让估价的常用方法。25000200001.25。 基础租金又称最低租金，是业主获取的、与租户经营业绩(营业额)不相关的一个最低收入。 ( )此题为判断题(对，错)。正确答案：商品住宅项目开工后，房地产开发企业即可以预订方式收取购房人部分定金。（）答案：错解析：本题考查的是商品房预售。未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发
20、放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以（）进行估价。A.保持现状前提B.装修改造前提C.转换用途前提D.重新利用前提答案：A解析：本题考查的是最高最佳利用原则。不等式移项，拆旧建新的成本大于拆旧建新所带来的收益，拆旧建新不可行。2022房地产估价师考试题免费下载9章 第8章 城市房屋拆迁主管部门一般不得接受房屋拆迁委托，但县级以上人民政府为对外招商引资而特别委托的除外。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某开发商在开发某别墅时，为增加开发利润
21、提高了建筑密度和容积率，但结果反而使其别墅价格下降，这是因为( )。A、 市场不景气B、 该别墅区的环境条件变差C、 该别墅区的单位开发成本降低D、 开发商获得满意的利润即可答案：B解析：知识点 建筑物折旧的原因 知识点 客观收益及计算权益价值下图32是一块矩形街角地，正街路线价（土地单价）为2000元/m2，旁街路线价(土地单价）为1000元/m2，临正街深度为22.86m(即75英尺），临旁街深度为15.24m(BP50英尺）。根据表335中的临街深度价格修正率，另假设旁街影响加价率为20%。该块土地的单价应为（ ）元/m2。A. 1 480 B. 2 680C. 3 800 D. 4 0
22、00答案：B解析：房屋租赁合同期限不得超过20年，所以租期满20年的承租户无权继续承租。（）答案：错解析： 本题考查的是商品房屋租赁合同。房屋租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。租赁期限届满当事人可以续订租赁合同来继续承租，但约定的租赁期限自续订之日起仍不得超过20年。通过市场调查获知，某地区20222022年普通商品住宅平均价格水平分别为4682元/m2、4887元/m2、5037元/m2、5192元/m2。若采用平均增减量法预测，该地区普通商品住宅2022年的价格为（）元/m2。A、5362B、5374C、5532D、5702答案：C解析：考点:平均增减量法。d（51924
23、682）3170（元m2），预测该地区商品住宅2022年的价格为：V5P0di468217055532（元m2）。2022房地产估价师考试题免费下载9章 第9章重置成本的出现是技术进步的必然结果，也是“替代原理”的体现，重置成本通常 （）重建成本。A、低于B、等于C、高于D、高于或等于答案：A解析：考点:建筑物重新购建成本的求取方式。重置成本的出现是技术进步的必然结果，也是“替代原理”的体现。重置成本通常低于重建成本。一般而言，房地产价格与利率正相关，利率上升时房地产价格会上升，利率下降时房地产价格下降。（）答案：错解析：本题考查的是利率。从综合效应看，利率升降对房地产需求的影响大于对房地产供
24、给的影响，从而房地产价格与利率负相关：利率上升，房地产价格会下降；利率下降，房地产价格会上涨。(2022真题) 甲公司为乙工程投保了建筑工程一切险，由于设计错误导致了建筑物塌陷，保险公司可拒绝理赔。（）答案：对解析：本题考查的是财产保险。建筑工程一切险，对应的是意外和对第三者的赔偿责任。建筑工程一切险的除外责任，包括因设计错误、铸造或原材料缺陷或工艺不善引起保险财产本身的损失以及换置、修理或矫正这些缺点错误所支付的费用。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起（ ）内不起诉，异议登记失效。A.5日B.7日C.15日D.30日答案：C解析：本题考查的是不动产登记的类型。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。 下列房产中，可免征房产税的是（ ）。A个人所有的营业用房B军队出租的房产C学校兴办的工厂D企业办的各类学校自用的房产正确答案：D