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1、2022房地产估价师答疑精华6辑2022房地产估价师答疑精华6辑 第1辑 城市总体规划和建制镇总体规划的近期建设规划期限分别为8年和35年。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列各类土地中，不属于土地储备范围的是（）。A、依法收回的国有土地B、已办理农用地转用和土地征收批准手续的土地C、集体土地中的宅基地D、依法收购的土地答案：C解析： 本题考查的是土地储备与土地开发。土地储备的范围包括依法收回的国有土地、收购的土地、行使优先购买权取得的土地、已办理农用地转用和土地征收批准手续的土地以及其他依法取得的土地。集体土地不纳入土地储备。 下列房地产价格的影响因素中，属于一般因素的有( )。A土
2、地的位置、面积、形状、地势、地质条件B通货膨胀率C环境改善、基础设施D利率因素E土地面积正确答案：BD答案 BDA项为影响房地产价格的个别因素，C项为区域因素，E项为自身因素。 以出让方式取得土地使用权，可以在不同土地使用者之间多次转让，其土地使用权出让合同约定的使用年限可以根据实际情况改变。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某估价事务所在2022年6月20至7月20日评估了一宗房地产于2022年5月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为( )。A2022年5月30日B现在C重新估价的作业日期D要求重新估价
3、的委托方指定的日期正确答案：A答案 A估价时点是所要评估房地产的价值是在哪个具体日期的价值，与作业日期和双方指定的日期无关。 征收集体土地的补偿费归（ ）所有。A县级以上人民政府土地管理部门B乡(镇)人民政府C土地使用者D农村集体经济组织正确答案：D宅基地和自留地、自留山所有权属于集体所有。（）答案：对解析：农村和城市郊区的土地一般属于农民集体所有，即除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。宪法第十条规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。某房地产开发企业欲取得一宗以挂牌方式出让的建设用地使用权，委托房地产估价
4、机构评估其可接受的最高价，该估价应采用的价值类型为（）。A、市场价值B、投资价值C、谨慎价值D、现状价值答案：B解析： 本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。投资价值是对某个特定的投资者而言的。投资价值是指估价对象对某个特定单位或个人的价值。2022房地产估价师答疑精华6辑 第2辑以下各项中，属于流动性偏好利率理论的观点的是（）。A.资本供求决定利率水平，利率不受货币因素的影响 B.利率取决于货币供给量与流动性偏好的均衡水平 C.可贷资金的需求主要由投资需求.赤字需求和家庭需求三个要素构成 D.利息量的多少取决于利润总额，利率的高低取决于平均利润率答案：B
5、解析：本题考查的是利息与利率。选项A，为古典学派的储蓄投资决定理论的观点；选项C，为可贷资金利率理论的观点；选项D，为马克思的利率决定理论的观点。甲公司因债务纠纷被起诉，法院裁定拍卖甲公司开发的某幢办公楼偿还债务。乙房地产估价机构接受法院委托评估该办公楼的市场价格。经调查，甲公司的债务情况如下:拖欠施工单位工程款300万元，银行贷款余额2700万元，第三方欠款2000万元。在估价时点，该办公楼全部可销售面积为5万m2，其中已售出3万m2。经评估，该办公楼的市场价格为6000元/m2，拍卖变现时的费用及税金为2500万元。拍卖变现时的费用及税金不包括（ ）。A.拍卖佣金 B.营业税及附加C.评估
6、费 D.房地产税答案：D解析： 房地产估价报告应有至少（ )名专职注册房地产估价师签字。A. 1B. 2C. 3D. 4正确答案：B区位是房地产重要的组成部分，本质上是由于房地产具有（）性A.体量庞大 B.价值量大 C.不可移动 D.权益特性答案：C解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。区位原本是房地产的外在因素，因房地产的位置不可移动而成了房地产的重要组成部分。城市居住区的规模通常以( )作为主要标志。A、 居住人口规模B、 居住户数规模C、 用地规模D、 建筑规模答案：A解析：居住区的规模，广义上讲，有用地规模、建筑规模、居住人口规模，但通常以居住人口规模作为主要标志。居住人口规
7、模又有居住户数规模和居住人数规模，通常所讲的居住人口规模是指居住人数规模。筹集和使用居住小区建筑物及其附属设施的维修资金，是( )职权。A.业主B.业主大会C.业主委员会D.居民委员会答案：B解析：业主对专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。物权法规定，业主共同决定事项的范围包括：制定和修改业主大会议事规则；制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；选举业主委员会和更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；有关共有和共同管理权利的其他重大事项。(2022真题) 下列取得房地产的行为中，属于免征契税的是（）。
8、A.接受遗赠房地产B.购买经济适用住房C.城镇职工第一次购买公有住房D.购买90以下且属于该家庭唯一住房答案：C解析：本题考查的是契税减税、免税。有下列行为之一的，减征、免征契税：（1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；（2）城镇职工，按规定第一次购买公有住房的，免征；（3）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，免征；（4）土地、房屋被县级以上人民政府征收，重新承受土地、房屋权属的，由省、自治区、直辖市人民政府决定是否减征或者免征；（5）纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征；（6）依照我国有关
9、法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定规定应当予以免税的外国驻华大使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征。下列关于股票与相关概念的表述，错误的是（）。A.认股权证是认证购买股票的权利凭证B.任何形式的股份制企业都可以发行股票C.股份有限公司用以表现公司股份的形式是股票D.股票和股单虽然都属于证据证券，但后者无法自由流通答案：B解析：本题考查的是股票与相关概念的比较。并不是任何形式的股份制企业都可以发行股票，股票是一种只适用于股份有限公司的证券。参见教材P289。2022房地产估价师答疑精华6辑 第3辑 房地产开发项
10、目的动工日期，超过土地使用权出让合同约定满一年未动工开发的，可以不征收土地闲置费，其原因是（ ）。A发现地下文物B银行贷款未按期到账C相关建材供应缺货D更改建筑设计正确答案：A所有建设项目都需要申请核发选址意见书。（）答案：错解析：我国城乡规划法规定，按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。其他的建设项目不需要申请选址意见书。 自由水是存在于细胞腔与细胞间隙中的水；吸附水是存在于细胞壁内的水；化合水则是木材化学成分中的结合水。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 表明对物
11、质资料具有某种权利的有价证券属于（ ）。A货币证券B信用证券C商品证券D资本证券正确答案：C商品证券是表明对物质资料具有某种权利的有价证券，如提货单、运货单、仓库栈单等。 国务院办公厅国办发(2022)26号文件，对个人销售住房免征营业税的是（ ）。A单套建筑面积在120m2以下的住房转手交易时，免征营业税B住宅小区建筑容积率在1.0以上的住房转手交易时，免征营业税C实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下的住房转手交易的，免征营业税D个人购买普通住房超过2年(含2年)1转手交易的，免征营业税正确答案：D国务院办公厅国办发(2022)26号文件规定，对个人购买非普通住房超过2年(
12、含2年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税。 城镇住房制度改革的四项基本原则是在城镇住房制度改革的深化和全面实施阶段提出的。（ ）正确答案：该政策是在1991年11月提出的，属全面推进和配套改革阶段。某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效年龄为10年，其门窗等损坏的修复费用为2万元，装饰装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，年龄为3年；设备的重置价格为603万元，平均寿命为15年，年龄为10年，残值率均为零。将可修复项目的修复费用、短寿命项目的折旧额、长寿命项目的折旧额相加即为( )。A、 总折旧额B、 物质折旧额C、 建筑的折旧额D、 年平均
13、折旧额答案：B解析： 利率是指单位时间内的利息与本金的比率。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师答疑精华6辑 第4辑 房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于（ ）引起的。A装饰装修改造B通货膨胀C需求增加导致稀缺性增加D改进物业管理E周围环境改善正确答案：CE引起房地产价格上升的原因主要有4个方面：对房地产本身进行投资改良，如装饰装修改造，更新或添加设施设备，改进物业管理；通货膨胀； 需求增加导致稀缺性增加，如经济发展和人口增长带动房地产需求增加；外部经济，如交通条件或周围环境改善。下列关于契税的计税依据，表述正确的有（）。A.国有土地使用权出让.土地使用
14、权出售.房屋买卖，为成交价格 B.土地使用权赠与.房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售.房屋买卖的市场价格核定 C.土地使用权交换.房屋交换，为所交换的土地使用权.房屋的价格 D.征收机关认为有必要时，也可以直接或委托房地产估价机构对房屋价值进行评估，以评估价格作为计税依据 E.在房地产交易契约中，无论是否划分房产的价格和土地的价格，都以房地产交易契约价格总额为计税依据答案：A,B,D,E解析：本题考查的是契税-纳税人、课税对象、计税依据。土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额，所以选项C不正确。 该综合楼商业用房部分每层的建筑面积为（ ）m2。A3250.00B3
15、437.50C4000.00D5000.00正确答案：B 假设开发估价必须考虑资金的时问价值，一般采用计算利息的传统方式和现金流量折现法，由于存在众多未知因素和偶然因素易使预测偏高实际，因此，在实际估价中应尽量采用计算利息的传统方法。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列指标中，属于房地产投资项目静态盈利能力指标的有（）。A、净现值B、投资利润率C、现金回报率D、静态投资回收期E、内部收益率答案：B,C,D解析：本题考查的是经济评价指标体系。净现值和内部收益率属于动态指标。房地产投资项目包括开发投资项目和置业投资项目两种，其中的现金回报率只属于置业投资项目的静态盈利能力指标。参见教材P
16、178。估价报告的封面，基本要素中不包括下列（）。A.估价报告名称 B.估价项目名称 C.估价委托人 D.估价师声明答案：D解析：本题考查的是撰写估价报告。封面的基本要素包括：估价报告名称，估价报告编号、估价项目名称，估价委托人，房地产估价机构，注册房地产估价师，估价报告出具日期。现需要对某幢商住综合楼进行抵押估价，请写出估价技术路线。答案：解析：(1)对该综合楼商业及住宅分别采用不同的估价方法进行评估，得出各部分的价格，然后求和得出总价。1)计算出商业、住宅的建筑面积。2)商业部分采用收益法进行评估，居住部分可收集可比实例，采用比较法进行评估。3)两者汇总得出总价。(2)把该综合楼作为整体，
17、采用成本法得出总价。1)采用比较法或基准地价系数修正法计算出土地价格。2)采用成本法计算出建筑物的价格。3)土地价格和建筑物价格相加得出房地产总价。3)对上述两方法计算出的该综合楼总价进行平均。4)根据平均值再结合估价经验决定最终估价值。基准地价修正法是一种直接的估价方法，估价结果的准确性取决于其基准地价和各种调整系数的合理性、准确性。（）答案：错解析：本题考查的是基准地价修正法。基准地价修正法是一种间接的估价方法。基准地价修正结果的准确性，主要取决于基准地价的准确性以及调整系数（修正系数）体系的完整性和合理性。参见教材P378。2022房地产估价师答疑精华6辑 第5辑 甲公司将营业用房十五年
18、的使用权转让给丙，应当办理（ ）。A房屋他项权利登记B房屋变更登记C房屋转移登记D房屋租赁登记备案正确答案：D城市房屋租赁管理办法(建设部令第42号)(以下简称租赁管理办法)对此概念作了细化，规定：“房屋所有权人将房屋出租给承租人居住或提供给他人从事经营活动及以合作方式与他人从事经营活动的，均应遵守本办法”，即这几种行为也应按照房屋租赁关系进行管理。甲公司将营业用房十五年的使用权转让给丙，属于房屋租赁的形式。 房地产开发项目策划报告主要内容有哪些?正确答案： 对有稳定收益的项目，农民可以将依法批准的建设用地使用权入股。 （ )此题为判断题(对，错)。正确答案：量价弹性是指某时点的房地产交易量与
19、该时点的房地产价格之比。（）答案：错解析：考点:市场监测与预警指标。量价弹性是指报告期内房地产价格变化率与交易变化率的比值。 当某房地产投资项目的基准收益率大于银行贷款利率且该项目在经济上又是可行的，那么，其资本金的内部收益率就大于全投资内部收益率。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某农村集体经济组织人均耕地面积0.2公顷，国家建设征收该农村集体经济组织的耕地面积100公顷，该耕地近3年平均年产值为10000元/公顷。下列关于征收该耕地的表述中，正确的是（）A.不需农村集体经济组织统一安置的人员，安置补助费发放给个人B.该耕地的土地补偿费最少为60万元人民币C.每公顷耕地需要安置的农业人
20、口为5人D.由国家支付土地补偿费，由用地单位支付安置补助费答案：C解析：本题考查的是征收集体土地补偿的范围和标准。选项A错误，不需要统一安置的人员，补助费发放给个人，其他情况下，安置补助费发放给安置组织者；选项B错误，土地补偿费为征收耕地的补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6至10倍，即100100006106001000万元，最少为600万元；选项D错误，对于集体土地征收，用地单位支付补偿费以及安置费用，若用地单位为国家，则由国家支付土地补偿费及安置补助费。甲公司为乙工程投保了建筑工程一切险，由于设计错误导致了建筑物塌陷，保险公司可拒绝理赔。（）答案：对解析：本题考查的是财产保险。建筑
21、工程一切险的除外责任，包括因设计错误、铸造或原材料玦陷或工艺不善引起保险财产本身的损失以及换置、修理或娇正这些玦点错误所支付的费用参见教材P305。准备金经常保存在一个名为“有息银行存款”账目下，由于准备金通常赚取利息收入，一些物业服务企业将这些利息收入积累成一个基金，用于支付那些不是每个月都要支付的经营费用。（ ）答案：对解析：本题考查的是收益性物业经营状况的评估。准备金也叫大修基金。大修基金经常保持在一个名为“有息银行存款”的账目下，由于准备金通常赚取利息收入，一些物业服务企业将这些利息收入积累成一个基金，用于支付那些不是每个月都要支付的经营费用。P370。2022房地产估价师答疑精华6辑
22、 第6辑 关于单利和复利的区别，下列说法不正确的一项是（ ）。A单利是指在计算利息时，不论期限长短，仅按本金计算利息，所生利息不加入本金重复计算利息B复利是指计算利息时，要按一定期限将所得利息加入本金再计算利息，逐期滚算C用单利计算利息，具有手续简便的优点，而用复利计算利息，则有利于加强资金使用的时间观念，促进企业加速资金周转，从而有利于提高资金的使用效益，特别是可用来比较不同期限的资金使用效益D在我国，大量存款通常采用复利计算，而少量存款采用单利计算正确答案：D印花税的税率采用（）两种。A.定额税率和累进税率 B.比例税率和定额税率 C.累进税率和累退税率 D.特殊税率和一般税率答案：B解析
23、：本题考查的是印花税。印花税的税率采用比例税率和定额税率两种。（）金额为资产减去负债后的余额。A.资产 B.负债 C.所有者权益 D.收入答案：C解析：本题考查的是会计恒等式。所有者权益=资产-负债。(2022真题) 下列属于建筑物永久荷载的有（）。A.建筑物的自重B.家具C.设备D.风E.地基土压力答案：A,E解析：本题考查的是建筑设计。永久荷载是指建筑本身的自重，以及地基给建筑的土反力或土压力。 要成为法人需要具备四个条件，下列说法不正确的是（ ）。A依法成立B有必要的财产或经费C有自己的名称、组织机构和场所D能独立承担法律责任正确答案：D 某公司今年拟开发高档住宅项目，预计总投资为1亿元，其项目资本金应当不低于（ ）万元。A2000B2500C3000D3500正确答案：D 已知某房地产40年收益价格为150万元，该房地产报酬率为10%，那么该宗房地产30年收益价格为( )万元。A112.5B155.6C144.6D132.4正确答案：C优惠利率属于选择性货币政策工具。（）答案：对解析：本题考查的是货币政策及货币政策工具。优惠利率属于选择性货币政策工具。