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1、2022房地产估价师经典例题6卷2022房地产估价师经典例题6卷 第1卷按存量增量细分通常将房地产市场划分为三级市场，一级市场是指( )。A、 土地使用权出让市场B、 土地转让市场C、 新建商品房租售市场D、 存量房地产交易市场答案：A解析：此题属于掌握范畴。根据房地产市场划分的理论。已知临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20ft，临街深度为75ft。现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30ft，临街深度为125ft。运用“四三二一”法则，地块乙的总地价为( )万元。A、 65.4B、 81.8C、 87.2D、 109.0答案：A解析：知识点 路线价法(2022真题) 抵押房地产转让价款
2、超过债权数额部分归抵押人所有，不足部分由抵押人清偿。（）答案：错解析：本题考查的是房地产抵押的一般规定。抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押房地产的，转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。从狭义的角度，正常利润是下列哪项生产要素的报酬（ ）。A.土地B.资本C.劳动力D.企业家才能答案：D解析：本题考查的是分配理论。狭义而言，正常利润是指企业主经营管理自己的企业所应获得的薪金。通常将正常利润看作是对企业家才能的贡献所给予的报酬。P213。某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元，正常开发成本为1500元，管理费用为前两项的5，投资利息占直接成本的5，销售费用为
3、100元，销售税费为300元/，直接成本利润率为6，则开发后地价为（）元。A、1840B、3300C、3000D、2840答案：B解析：考点:适用于新开发建设的房地产的基本公式。开发完成后的地价土地成本建设成本管理费用销售费用投资利息销售税费开发利润（10001500）（165%5%）1003003300（元）。2022房地产估价师经典例题6卷 第2卷物业服务收费应区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。答案：对解析：物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。土地承载性是城市土地最基本的自然属性。（）答案：对解析：本题考查的是城市用地评价。土地承
4、载性是城市土地最基本的自然属性。 2022年8月，全国人大常务委员会第十一次会议通过了关于修改中华人民共和国土地管理法的决定，区分了土地的征收和征用。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某新建住宅楼顶层相邻的两套住房因暴雨导致屋顶渗漏进水，房屋室内装修及部分家具家电遭到不同程度的损坏，但房屋主体结构和安全性未受到影响。该住宅楼开发企业拟对该两户业主作出相应赔偿，委托某房地产估价机构分别对该两户业主的损失价值进行评估，两个估价结果差异较大。导致两个估价结果差异较大的因素不包括（）。A.房屋渗漏情况B.房屋购置原价C.修缮工期长短D.房屋使用人数答案：B解析：直接经济损失是指修复施工期间或修复
5、后所造成的经济损失，包括：房屋使用人周转安置费用；房屋空置的收益损失；房屋使用面积减少的损失；房屋室内净高降低的损失；房屋采光面积减少的损失；房屋耐久性降低的损失；邻近房屋损坏的补偿；施工影响的补偿；其他直接经济损失。则房屋使用人周转安置费用属于直接经济损失，应计入估价结果，因此估价结果与房屋使用人数有关，损失价值多少与房屋损失程度、范围和内容有关，与房屋购置原价无关。城市规划中的控制性详细规划应当给出绿化用地界线的具体坐标。（）答案：对解析：本题考查的是城市紫线、绿线、蓝线和黄线划定。控制性详细规划应当提出不同类型用地的界线、规定绿化率控制指标和绿化用地界线的具体坐标2022房地产估价师经典
6、例题6卷 第3卷房地产是（）三者的结合体。A.实物.权益.区位 B.实物.区位.位置 C.实物.权益.权利 D.权益.位置.拥有者答案：A解析：本题考查的是房地产的含义。房地产是指土地以及建筑物和其他相关定着物，是实物、权益和区位的结合体。将企业连续几个会计期间的财务比率进行对比，从而分析企业财务状况的发展趋势描述的是（）。A.比较财务报表 B.比较百分比财务报表 C.比较财务比率 D.图解法答案：C解析：本题考查的是财务分析。比较财务比率就是将企业连续几个会计期间的财务比率进行对比，从而分析企业财务状况的发展趋势。房地产抵押人不一定就是债务人答案：对解析：抵押人是指将依法取得的房地产提供给抵
7、押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的自然人、法人或者非法人组织(抵押人债务人)。抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的自然人、法人或者非法人组织。房地产开发费用不包括（）。A.运营费用 B.财务费用 C.管理费用 D.销售费用答案：A解析：本题考查的是土地增值税-扣除项目。房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。房地产泡沫是一种价格现象，是房地产行业内外因素，特别是投机性因素作用的结果。（）答案：对解析：考点:房地产泡沫与过度开发。房地产泡沫是一种价格现象，是房地产行业内外因素，特别是投机性因素作用的结果。2022房地产估价师经典例题6卷 第4卷（
8、一）某投资者购买了一间建筑面积为 100m2的店铺用于出租经营，购买价格为 180 万元，一次性付款。购买后对该店铺进行装修，装修期为 1 年，装修费用为 60 万元，装修完成后即出租。投资者要求的目标收益率为 12，动态投资回收期不长于 16 年，则假定该类店铺的经营费用占毛租金收入的 30，装修费用发生在年末，其他现金流量发生在年初。请计算满足投资者收益目标要求的店铺最低单位面积年租金，并画出该项目投资经营的现金流量图。答案：解析：（1）设单位面积最低毛租金为x 万元，则单位面积净租金收入为：x（130）=0.7x；年净租金收入为：0.7x 错误100=70x。将购买价和装修费折现：动态投
9、资回收期内，净租金收益的折现和的绝对值应等于P。（2）画出现金流量图，如图3 和图4 所示。商业银行在信用中介职能的基础上，通过存贷业务的开展，能够创造（）。A.信托基金 B.证券基金 C.货币资本 D.派生存款答案：D解析： 本题考查的是商业银行。商业银行在信用中介职能的基础上，通过存贷业务的开展，能够创造派生存款。在其他风险因素不发生变化的情况下，最高运营费用比率越高，房地产投资项目抗风险的能力越强。（ ）答案：对解析：房地产开发项目盈亏平衡分析。最高运营费用比率，是指满足投资者预期收益目标时的运营费用比率。最高运营费用比率越高，说明投资项目抵抗风除的能力越强。财务杠杆的正向作用是指当全部
10、投资的收益率小于借贷资金成本水平时，借款越多，资本金的收益率越大。（）答案：错解析：考点:全部投资和资本金评价指标的差异。只有当项目全部投资的平均收益水平高于借贷资金成本时，使用借贷资金才能提高资本金收益水平，此时财务杠杆具有正向放大作用。房地产估价师除了可以从事房地产价值评估业务，还可以从事房地产市场调研、房地产开发项目策划和房地产资产管理等咨询业务。（）答案：对解析：本题考查的是房地产估价的含义。房地产估价师除了从事房地产价值和价格评估业务，还经常从事下列房地产价值或价格评估相关业务和房地产咨询业务：（1）房地产价格和价值分配业务；（2）房地产价值提升评估业务；（3）房地产价值减损评估业务
11、；（4）相关经济损失评估业务；（5）房地产咨询业务。2022房地产估价师经典例题6卷 第5卷下列选项中，不计入收益性物业运营管理费用的是（ ）。A.抵押贷款还本付息B.管理人员工资C.公共设施维修费D.保险费答案：A解析：本题考查的是收益性物业经营状况的评估。收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用，包括人员工资及办公费用、保持物业正常运转的成本（建筑物及相关场地的维护、维修费）、为租户提供服务的费用（公共设施的维护维修、清洁、保安等），保险费、增值税及附加、城镇土地使用税、房产税和法律费用等也属于运营费用的范畴。P367。 土地的劳动群众集体所有制采取的是全民所有制的形式
12、，该种所有制的土地被称为农民集体所有土地，简称集体土地。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：一般来说，债券具有( )特征。A.偿还性 B.决策参与性 C.流动性 D.安全性 E.收益性答案：A,C,D,E解析：一般来说，债券具有以下特征：偿还性。收益性。流动性。安全性。房地产市场有其自身的发展规律，政府没有必要进行干预。（）答案：错解析：政府干预房地产市场的必要性体现在以下几个方面：房地产市场失灵；住房问题和住房保障；宏观经济周期循环；房地产价格剧烈波动；房地产市场非均衡。2022年10月1日，甲公司以其拥有的一幢总建筑面积为25000m2的综合楼申请了期限为1年的抵押贷款，该综合楼的市
13、场价值和抵押价值经评估均为12亿元。2022年3月1曰，甲公司再次以该综合楼申请了期限为2年的抵押贷款，经评估，该综合楼的市场价值为15亿元。截至该时点，2022年申请的抵押贷款余额为2亿元。当地同类房地产抵押贷款成数一般为50%。2022年7月1日，政府因公共利益需要，对该综合楼做出了征收决定并公告，经评估，该综合楼在完全产权状况下的市场价值为16亿元。甲公司尚未偿还的抵押贷款余额为4亿元。政府发布的征收决定公告中，一般不包括的内容为（ ）。A.征收补偿方案 B.行政诉讼权利C.行政复议权利 D.搬迁期限答案：D解析：2022房地产估价师经典例题6卷 第6卷 （ ）是指外汇买卖活动的总称。A
14、外汇市场B外汇总市场C汇兑买卖D汇兑市场正确答案：A根据期末惯例法，把资金的流动情况绘成现金流量图时，所有的现金流均发生在期末。（ ）答案：错解析：本题考查的是现金流量图。只有初始投资例外，应放在第1期的期初，即0点位置。P146。 在征地告知后，被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种的地上青苗，征地时一律给予补偿。但是，抢建的地上附着物征地时一律不予补偿。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：致估价委托人函应加盖房地产估价机构公章，不得以其他印章代替，法定代表人或执行事务合伙人宜在其上签名或盖章。（）答案：对解析：本题考查的是撰写估价报告。致估价委托人函应加盖房地产估价机构公章，不得以其他印章代替，法定代表人或执行事务合伙人宜在其上签名或盖章。若按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，就会形成不同偏好的细分市场，这时会出现三种不同模式，即( )。A、 分散偏好B、 集群偏好C、 商品偏好D、 同质偏好E 不同质偏好答案：A,B,D解析：根据细分市场划分的理论。