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1、2022房地产估价师经典例题6节2022房地产估价师经典例题6节 第1节 融通资金的职能是通过保险人的资产业务实现的。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某投资者购买一间商铺用于出租经营，名义收益率为12.0，如果通货膨胀率为5.5，银行贷款年利率为6.5，存款年利率为3.0，则该项目投资的实际收益率是（）。A5.16B6.16C6.5D8.74答案：B解析：实际收益率（Rr）、名义收益率（Ra）和通货膨胀率（Rd）之间的关系式为：（1+Ra）=（1+Rr）（1+Rd）。则该项目投资的实际收益率是：Rr=（1+12.0%）/（1+5.5%）1=6.16%。标准深度是街道对地价影响的转折点：
2、由此点接近街道的方向，地价逐渐升高；由此点远离道路的方向，地价（）。A.逐渐降低 B.逐渐升高 C.可视为基本不变 D.为零答案：C解析：本题考查的是路线价法。标准临街深度简称标准深度，从理论上讲，是街道对地价影响的转折点：由此点接近街道的方向，地价受街道的影响而逐渐升高；由此点远离街道的方向，地价可视为基本不变，即街道对地价没有影响。下列房地产价格影响因素中，不属于区位因素中的位置因素的是（）。A.朝向B.楼层C.方位D.交通条件答案：D解析：本题考查的是房地产区位因素。交通条件因素和位置因素是平行的关系。房地产区位因素中的位置包括方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向、楼层。一份不定值保险
3、投保时，保险标的实际价值为300 万元，保险金额为400 万元；发生保险事故时，该标的实际价值为600 万元，实际损失为450 万元，则保险人应支付赔偿（）万元。A300B400C450D600答案：B解析：对于不定值保险而言，保险当事人双方事先仅约定了保险人最高赔偿限额的保险金额，而将保险标的实际价值的估算留待保险事故发生后，需要确定赔偿金额时进行。无论保险标的的实际价值如何变化，保险人应支付的赔偿金额都不得超过保险合同约定的保险金额。如果实际损失小于保险金额，保险人仅赔偿实际损失；如果实际损失大于保险金额，保险人的赔偿额以保险金额为限。某建筑物的重置价格为800万元，已使用10年，目前该建
4、筑物的剩余经济寿命为30年，残值率为5%，土地剩余使用年限为25年，则建筑物的每年折旧额是( )万元。A、 13B、 14C、 19D、 23答案：C解析：知识点 年限法及物质折旧的项目 下列价值种类中，属于基本价值类型的有（ ）。A抵押价值B市场价值C计税价值D投资价值E在用价值正确答案：AB下列关于商业物业的表述中，正确的有（）。A、能为投资者带来经常性的收入现金流B、分割产权销售已经成为最受欢迎的经营模式C、适合于长期投资D、常在机构投资者之间进行交易E、位置对其有着特殊的重要性答案：A,C,D,E解析：考点:房地产投资概述。选项B错误，随着房地产市场的发展，商业物业投资的开发出售模式，
5、即将建成后的商用物业分割产权銷售的模式越来越缺乏生命力，而开发持有或整体出售给机构投资者统一持有经营模式越来越成为一种趋势。 房地产投资分析中的敏感性分析是在风险因素发生的概率可以确定的情况下的风险分析。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师经典例题6节 第2节（）负责指导监督全国土地登记、房屋登记、林地登记、海域登记等不动产登记工作。A.国土资源部B.住房城乡建设部C.国家林业局D.农业部答案：A解析：本题考查的是不动产登记机构。2022年12月，中央机构编制委员会印发了中央编办关于整合不动产登记职能的通知，确定国土资源部负责指导监督全国土地登记、房屋登记、林地登记、
6、海域登记等不动产登记工作。住房城乡建设部、国家林业局、国家海洋局等协同国土资源部分别指导房屋、林地、海域登记工作。农村土地承包经营权纳入不动产统一登记予以5年过渡期。过渡期内，农业部会同国土资源部等部门负责指导农村土地承包经营权统一登记工作。过渡期后，由国土资源指导。参见教材P159。 假如某投资项目的预期收益率与市场平均收益率的变化幅度相同，则该项目的系统性市场风险系数为1。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 城市房屋拆迁补偿实行产权调换方式且调换房屋为期房的，在结算房屋产权差价时，（ ）。A估价时点应当与评估被拆迁房屋的房地产市场价格的估价时点一致B期房产权调换差价=所调换期房的未
7、来市场价值-被拆迁房屋的现在市场价值C期房产权调换差价=所调换期房的现在市场价值-被拆迁房屋的未来市场价值D期房的区位、用途、面积、建筑结构等，应以拆迁人与被拆迁人在拆迁安置补偿协议中约定的为准E在原地实行产权调换时，差价不应大于被拆迁房屋市场价格的20%正确答案：AD在合法利用下，现状利用为最高最佳利用时，房地产在用价值等于市场价值；在不合法利用下，在用价值可能高于市场价值。（）答案：对解析：现状价值是指估价对象在某一特定时间的实际状况下的价值。在合法利用下，现状价值一般低于市场价值。如果现状利用为最高最佳利用，则现状价值等于市场价值。在不是合法利用下，现状价值可能高于市场价值。某商品住宅小
8、区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用，该商品住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况。房地产估价师认为测算房地产价值变化额度的正确思路是（）。A.由于住宅小区用地条件发生变化，按住宅用地采用基准地价修正法计算价值变化额度 B.以减少的绿地的建设成本费用作为价值变化额度 C.用比较法分别测算出城市道路扩展前后房地产的价值，相减得出房地产价值变化额度 D.用路线价法测算临街距离引起的房屋价值变化得出房地产价值变化额度答案：C解析：本题考查的是房地产价值变化额度。测算房地产价值变化额度的正确思路是用比较法分别测算出城市道路扩展前后房地产的价值，相减得出房地产价值变化额度。封面和目
9、录(略)致委托人函（略)估价师声明我们郑重声明：1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论,但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3.我们与本次估价的估价对象没有利害关系,也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4.我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范KGB/T 502911999)进行分析和测算，形成意见和结论，撰写本估价报告。5.注册房地产估价师X XX已对本估价报告中的估价对象进行了实地査看，但我们对估价对象的现场査看仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料
10、进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调査的责任。6.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。7.本估价报告依据了委托人提供的相关资料，委托人对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。8.本报告估价结果仅作为委托人在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托人及报告审査部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。9.本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本估价机构所有。中国注册房地产估价师（注册号XXXX
11、):XXXX(签名盖章）中国注册房地产估价师（注册号XXXX):XXXX(签名盖章）中国注册房地产估价师（注册号XXXX)：XXXx(签名盖章）二零零八年估价的假设和限制条件(略）房地产估价结果报告一、委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象估价对象为位于XX市XX区数码路北段的一幢办公楼，建筑面积为3853.05m2，土地面积为2294.5m2。1.坐落估价对象坐落于XX市XX区数码路北段2123号，四至为：东临xX路，南靠XX广场，西接XX干休所，北依XX创业中心（区位情况略）。2.产权状况根据委托人提供的房屋所有权证和国有土地使用证，估价对象房屋所有权人和土地使用权人为XX有限公司;房
12、屋所有权性质为商品房产权，土地使用权性质为国有出让，土地用途为办公，土地使用年限为50年，从2022年6月30日2053年6月29日，且约定不可续期。3. 土地状况土地使用权面积为2294.5m2，地块形状规则，呈矩形，地势平坦，土地开发程度为红线内六通一平，即通上水、通下水、通电、通路、通暖、通信,土地平整。容积率为1.68(土地其他情况略)。4.建筑物状况估价对象为一幢五层办公楼，钢筋混凝土结构，开敞式布局，建筑面积3853.05m2。各层层髙及功能为：一层层高3.6m，为大堂及办公区；二屋至四层层高均为3.3m，为办公区；五层层髙3.3m，局部为办公区，局部以玻璃幕墙间隔为会议室。其装修
13、情况为：外墙贴面砖；房屋内部地面为国产品牌地砖,墙面石灰砂浆抹面后刮大白、刷乳胶漆，顶棚铝扣板吊顶;一层大厅、走廊公共部分地面、墙面均为花岗石，顶棚铝扣板吊顶；每层设男女卫生间，卫生间地面铺地砖，墙面贴瓷砖，顶棚铝扣板吊顶，TOTO洁具；窗体采用塑钢中空玻璃窗，主人口为白色钢化平推玻璃门。估价对象建成于2022年6月，根据国家有关房屋新旧程度判定标准，经估价人员现场查看，确定其综合成新率约为100%(建筑物其他情况略）。5.配套设施状况估价对象上下水、电力、供暖、通信等基础配套设施完善，并安装消防、中央空调、电子监控系统、公共广播系统等配套设备。其中采暖为高新园区物业集中供暖；消防系统采用美国
14、SIMPLE消防报警系统，每层设消火栓、自动喷淋装置及烟感、温感探头；空调系统采用DAIKIN分体式中央空调，暗卧式风机盘管及新风空调系统；监控系统为飞利浦电子监控系统；每层设TOA公共广播扬声器，提供背景音乐及应急消防广播；并配有两部三菱电梯。四、估价目的为委托人转让估价对象提供价值参考依据而评估其市场价格。五、估价时点根据估价目的，经与委托人协商，估价时点确定为2022年6月25日。六、价值定义（略）七、估价依据（略）八、估价原则本估价报告在遵循独立、客观、公正的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：1.最高最佳使用原则（略）2.替代原则（略）3.估价时点原则（
15、略）4.谨慎原则（略）5.合法原则（略）九、估价方法本报告选用市场法和收益法进行估价(方法选择及方法定义略）。十、估价结果在评估过程中，估价机构本着独立、客观、公正的原则，在对现场进行实地査看、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价值的因素，并运用科学的估价方法对估价对象的市场价值进行了评估，最终确定估价对象在估价时点可能实现的市场价值为：人民币（大写）贰仟叁但壹拾万元（2310万元），单价为5995.03元/m2。十一、估价人员（略）十二、估价作业曰期2022年6月25日至2022年6月30日。十三、估价报告应用的有效期本估价报告应用的有效期自完成估价报告之
16、日起原则上为一年，但市场状况变化很大时，估价报告应用的有效期不超过半年;超过有效期使用本报告，本估价机构不负任何责任。XX房地产估价有限公司二零零八年六月三十日房地产估价技术报告一、个别因素分析估价对象为位于XX市XX区数码路北段的一幢办公楼，建筑面积为3853.05m2，土地面积为2294.5m2。1.坐落估价对象坐落于XX市XX区数码路北段2123号，四至为：东临XX路，南靠XX广场，西接XX干休所，北依XX创业中心（区位情况略）。2.产权状况根据委托人提供的房屋所有权证和国有土地使用证，估价对象房屋所有权人和土地使用权人为XX有限公司；房屋所有权性质为商品房产权，土地使用权性质为国有出让
17、，土地用途为办公，土地使用年限为50年，从2022年6月30日2053年6月29日，且约定不可续期。3. 土地状况土地使用权面积为2294.5m2，地块形状规则，呈矩形，地势平坦，土地开发程度为红线内六通一平，即通上水、通下水、通电、通路、通暖、通信，土地平整。容积率为1.68(土地其他情况略）。4.建筑物状况估价对象为一幢五层办公楼，钢筋混凝土结构，开敞式布局，建筑面积3853.05m2。各层层高及功能为：一层层高3.6m，为大堂及办公区；二四层层高均为3.3m，为办公区；五层层高3.3m，局部为办公区，局部以玻璃幕墙间隔为会议室。其装修情况为：外墙贴面砖；房屋内部地面为国产品牌地砖，墙面石
18、灰砂浆抹面后刮大白、刷乳胶漆，顶棚铝扣板吊顶；一层大厅、走廊公共部分地面、墙面均为花岗石，顶棚铝扣板吊顶；每层设男女卫生间，卫生间地面铺地砖，墙面贴瓷砖，顶棚铝扣板吊顶，TOTO洁具；窗体采用塑钢中空玻璃窗，主入口为白色钢化平推玻璃门。估价对象建成于2022年6月，根据国家有关房屋新旧程度判定标准，经估价人员现场查看，确定其综合成新率约为100%(建筑物其他情况略）。5.配套设施状况估价对象上下水、电力、供暖、通信等基础配套设施完善，并安装消防、中央空调、电子监控系统、公共广播系统等配套设备。其中采暖为髙新园区物业集中供暖；消防系统采用美国SIMPLE消防报警系统，每层设消火栓、自动喷淋装置及
19、烟感、温感探头；空调系统采用DAIKIN分体式中央空调，暗卧式风机盘管及新风空调系统；监控系统为飞利浦电子监控系统;每层设TOA公共广播扬声器，提供背景音乐及应急消防广播;并配有两部三菱电梯。三、市场背景分析（略）四、最高最佳使用分析（略）五、估价方法选用估价对象所在的XX市软件园区域，房地产市场活跃，同一供需圈内类似房地产转让交易案例较多，市场依据充足，因此可选用市场法进行评估。同时，该区域房地产市场中与估价对象类似的物业多以出租方式经营，同一供需圈内出租实例较多，容易获得物业租金、费用等数据，根据估价对象能获得稳定的租金收益的特点，可选用收益法进行评估。市场法的具体估价思路为：在近期房地产
20、市场中选择与估价对象处于同一供需圈内，具有较强相关性、替代性的房地产交易实例，根据估价对象和可比实例的状况，对区域因素、个别因素、时间因素和交易情况等影响房地产市场价格的因素进行分析比较和修正，评估出估价对象的市场价格。收益法的具体估价思路为:运用适当的报酬率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常净收益折算到估价时点上的现值，将各期现值累加来确定估价对象房地产价格。六、估价测算过程(一)市场法测算过程1.选择可比实例经筛选确定A、B、C三个比较实例。实例A:软件园区软件开发10号楼，地处XX市软件园，东临数码路，南临五一路。钢混结构，共四层，建筑面积为4419m2，办公用途，成交价格为6100
21、元/m2，成交日期为2022年6月20日，成交情况为正常交易（其他情况略）。实例B:软件广场办公楼，地处XX市软件园，北临五一路，西北侧邻近数码广场。钢混结构，共四层，建筑面积为3986m2，办公用途，成交价格为6250元/m2，成交日期为2022年4月5日，成交情况为正常交易（其他情况略）。实例C:经济开发区软件开发大楼，地处XX市经济开发区，东临长春路，南临东风路。钢混结构，共四层，建筑面积为4555m2，成交价格为6430元/m2，成交日期为2022年5月16日，成交情况为正常交易（其他情况略）。比较实例与估价对象各项比较因素对比详见表310。2.确定可比实例修正指数(1)交易情况修正以
22、上所选择的可比实例A、B、C均为正常交易，故无需进行交易情况修正。(2)交易日期修正由于选取可比实例的交易日期均为近期，XX市商品住宅市场价格比较平稳，故对可比实例的交易日期不做修正。(3)区域因素修正可比实例A、B、C均为周边地区的交易案例，根据交通条件、距市中心距离、商业繁华程度、公共配套设施等因素进行区域因素优劣造成的减价或增价修正(具体过程略）。(4)个别因素修正可比实例A、B、C与估价对象个别因素进行的对比分析，主要考虑临街状况、结构功能、规模、设施、装修、平面布局、基础设施配套情况等因素进行修正(具体过程略）。比较因素修正指数详见表311。3.可比实例比准价格修正在表311确定的各
23、比较因素修正指数的基础上，对各可比实例的交易价格修正见表312。4.比准价格测算各比较实例交易价格经修正后比较接近，本报告中估价人员取上述三个比准价格的简单算术平均值作为估价对象的市场价格(单价）为：(5925+5949+6000)元/m23=5958元/m2(二）收益法测算过程经过认真分析，得知估价对象在未来使用年限内，每年可获得稳定的净收益，且每年的报酬率保持不变，故收益价格测算公式为：V=A/rX11/(1+r)n式中V房地产价格；A年净收益；r报酬率；n收益年限。1.确定年净收益在测算估价对象未来各年潜在总收益的基础上，考虑估价对象在使用过程中的正常空置等损失后，实际所能获得的年总收益
24、扣除其经营过程中为取得租金收入需花费的维修费用、保险费用、管理费用和税金后，得出估价对象未来各年的净收益。(1)估算年总收入采用市场法确定估侪对象可出租面积的正常租金为1.8元/(m2*d)(具体过程略）。根据估价对象实际状况，出租率按90%考虑,则其年收入总额为：1.8元/(m2*d)X90%X3853.05m2X365d=227.83万元(2)运营费用维修费：按重置成本的2%(确定过程略）计算，重置成本为1500元/m2(确定过程略），则：维修费=1500元/m2X3853.05m2X2%=11.56万元保险费:按建筑物的原值的0.2%(确定过程略)计算，则：保险费=1500元/m2X38
25、53.05m2X0.2%=1.16万元管理费：按年收入的3%(确定过程略)计算，则：管理费=227.83万元X3%=6.83万元营业税及附加按年收入的5.5%计算，房产税按年收入的12%计算，则营业税及附加和房产税为：227.83万元X(5.5%+12%)=39.87万元则运营费用合计为59.42万元。(3)净收益净收益=年总收入一运营费用=227.83万元一59.42万元=168.41万元2.确定报酬率本次评估报酬率的确定采用了安全利率加风险调整值的方法，报酬率确定为7%(确定过程略)。3.收益年限的确定估价对象以出让方式获取,土地使用年限为50年，自2022年6月30日起至2053年6月3
26、0日止。估价对象为钢混结构，其经济寿命为60年，根据孰短原则，估价对象的收益年限为50年。4.测算估价对象的收益价格将净收益、报酬率和收益年限代入计算公式，测算估价对象于估价时点状态下的收益价格为：V=A/rX1-1/(1+r)n=168.41万元/7%X11/(1+7%)50=2324.18(万元)单价为：2 324.18万元3853.05m2=6032.05元/m2七、估价结果确定 1.单价的确定本报告分别采用了市场法和收益法对估价对象的市场价格进行了评估，采用市场法求取的单价为5958元/m2,采用收益法求取的单价为6032.05元/m2，两者的结果比较接近，本报告取其算术平均值作为最终
27、结果，即：估价对象单价=(5958元/m2+6032.05元/m2)2=5995.03元/m2估价对象总价=5995.03元/m2X3853.05m2=2310万元2.估价结果本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价人员的经验与对影响房地产市场价格因素的分析，确定估价对象在市场上有足够的买方和卖方,并且进入市场无障碍的条件下在估价时点的评估价值为人民币（大写）贰仟叁佰壹拾万元（2310万元），单价为5995.03元/m2。附件（略）答案：解析：1.估价师声明应该是注册房地产估价师声明。2.估价对象权益描述不全，未
28、交代有共有权人，是否设立抵押权等他项权。3.转让目的估价的估价原则中不应有谨慎原则。4.市场法中缺计算公式。5.可比实例C选取不恰当，可能不在一个供需圈（或可比实例C未说明是否在同一供求范围内）。6.可比实例C未指明用途，应指明为办公用途。7.交易日期调整依据错误，应说明办公用房市场价格比较稳定（或者说，不应是商品住宅市场价格比较平稳，而应该是估价对象类似的办公用房46月份价格平稳）。8.区域因素中，商业繁华程度应为办公聚集度。9. “公共设施配套情况”应为外部配套情况。（或者说区域因素中缺基础设施配套情况说明）10.临街状态应是区域因素。11.个别因素缺少物业管理的修正。12.可比实例B装修
29、调整系数有误（或装修档次描述不清，简装与普通装修的区别，应有详细说明）。13.成新率100%与“较新”不符，应为“全新”。14.估价对象共五层，可比实例均为四层，应调整或修正。缺少对可比实例层高的调整说明。15.缺少权益状况因素说明与调整。16.收益法中，出租率按估价对象的实际情况90%确定不正确，应说明是否为客观水平且应说明是预测值。17.年总收入未考虑收租损失。18.年总收入未考虑押金或租赁保证金的利息收入。19.租金收入未考虑可出租面积比率。20.运营费用中未交代物业管理费、水费、电费、采暖费等如何收取(或租金内涵交代不清)。21.估价对象使用年限至2053年6月30日错，应为6月29日
30、。22.估价对象收益年限用50年错，应为45年。23.收益法测算中，收益价格确定时应说明在建设用地使用权期限届满时需要无偿收回国有建设用地使用权时，对收回的建筑物不予补偿。 （一）甲开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使用证，正在施工，尚未封顶。第 4 题 甲开发商拟以该在建工程抵押，申请贷款，下列表述中正确的是（ ）。A甲开发商可以向银行申请企业流动资金贷款B甲开发商不能以该在建工程为其他企业向银行申请贷款提供抵押物担保C该在建工程只有取得销售许可证后方可用于抵押贷款D该在建工程只有取得预售许可证后方可用于抵押贷款正确答案：B房地产投资项目互斥方案在进行经济比选时应遵循的准则有（）。A备
31、选方案差异原则B备选方案独立原则C最低可接受收益率原则D不行动原则E备选方案关联性原则答案：A,C,D解析：在对互斥方案进行比较选择的过程中，通常要遵循三个决策准则：备选方案差异原则；最低可接受收益率原则；不行动原则。 写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同，租金400元/m2，则其面临（ ）。A市场供求风险B周期风险C变现风险D通货膨胀风险正确答案：D通货膨胀风险也称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。当收益是通过他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的购买力风险。以固定租金方式出租的物业租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。
32、2022房地产估价师经典例题6节 第3节下列证券品种中，属于货币证券的是 ( )。A.股票 B.支票 C.债券 D.投资基金答案：B解析：货币证券是指可与货币相互转化的有价证券，如汇票、支票等。资本证券是表明投资的事实，表明投资者的权力和义务的有价证券，最常见的有股票、债券、投资基金等。以下属于买方应缴纳税费的是( )。A、 营业税B、 城市维护建设税C、 土地增值税D、 契税答案：D解析：此题属于掌握的范畴。是在考查交易情况修正的含义。在现实交易中，往往存在交易税费非正常负担的交易。在估价中，就要对这些情况进行调整，必须了解哪些税费由买者承担，哪些由卖者承担。要想了解这些情况，平时应了解我国
33、关于税费的一些相关规定。例如，个人购买住房(包括商品房、安居房、经济适用房等)，需要缴纳契税和印花税。个人出售房屋取得收入，需要缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、土地增值税和个人所得税。政府对土地的垄断会导致中国房地产价格（）。A、上升B、下降C、不变D、不相关答案：A解析：考点:经济因素。在房地产开发用地由政府独家垄断供应的情况下，土地一级市场上的地价水平在很大程度上影响着新建商品房的价格水平，预期政府会减少土地供应将造成的地价上涨或者其垄断的高地价，是会推动房价上涨或者市场会以房价上涨来作出反应的。 住宅房地产市场调查研究报告一般包含哪些内容?正确答案：1宏观环境分析经济环境
34、；城市规划；政策环境。2房地产市场发展现状和趋势分析城市土地供应；城市住宅开发状况；住宅供给和需求状况；存量住宅交易状况。3客户分析产品的需求特征；产品购买决策过程；客户生活形态特征。4竞争分析竞争对手分析；竞争项目分析。 成本法是以房地产价格各个组成部分的累加为基础来求取房地产价格的，适用于评估可独立开发建设的整体房地产价格，不能用来评估局部房地产的价格。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列房地产抵押估价活动中，符合合法原则要求的有（）。A将学校用于教学的办公楼假设可改变为商务办公楼进行估价B对已依法公告列入征收范围内的房屋，按抵押价值进行估价C对已抵押房地产进行再次抵押估价，不扣除
35、已抵押担保的债权数额D对在建设工程进行抵押估价，不扣除发包人已支付承包人的工程价款E对划拨土地的房地产进行抵押估价，扣除相应的土地使用权出让金答案：D,E解析：AB两项，城市房地产抵押管理办法第八条规定，下列房地产不得设定抵押：权属有争议的房地产；用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；已依法公告列入拆迁范围的房地产；被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；依法不得抵押的其他房地产。C项，评估再次抵押的房地产的抵押价值的，该房地产的抵押价值不应包含已抵押担保的债权数额。工、器具及生产家具购置费一般以设备购置费为计算基数，按照不同行
36、业选取不同的费率计算。 ( )答案：对解析：从物品可否流通及流通范围的广度对拍卖标的进行分类时，文物艺术品属于（）。A.允许流通物 B.禁止流通物 C.限制流通物 D.一般流通物答案：C解析：本题考查的是拍卖标的、报价方式及类型。限制流通物指流通范围或程度受一定限制的物品，如文物艺术品、化工物品、麻醉药品等。 如果刘某办理抵押贷款时房屋已经封顶，则应当（ ）。A与有关部门签订抵押合同B办理预购商品房抵押贷款抵押登记C办理商品房现房抵押贷款抵押登记D领取房屋他项权证正确答案：AB2022房地产估价师经典例题6节 第4节电磁辐射中，对人体危害程度最强的是( )。A.微波 B.短波C.中波 D.长波
37、答案：A解析：电磁辐射对人体的危害程度随着电磁波波长的缩短而增加。因此，电磁波对人体的危害程度分别是：微波超短波短波中波长波。利用金融杠杆进行房地产投资，总是会带来权益投资正回报的。（ ）答案：错解析：本题考查的是WACC分析。权益回报率等于债务回报率加上杠杆率乘以房地产投资回报率与债务回报率的差额值。如果这种差额是正的（房地产投资回报率大于债务回报率），那么较大的金融杠杆将增加权益回报率。如果这种差额是负的，那么情况就刚好相反。金融杠杆对总回报率的正杠杆效用并不能保证一定会出现。某酒店位于市中心，属于四星级酒店，其一层的大堂装修豪华，餐厅、会议室配备齐全。室内装修精美，可免费宽带上网，保洁、
38、物业管理都是24小时的。现酒店委托评估机构对其进行估价，为转让提供价格参考。商务会议用房的收益测算依据不包括（ ）。A.收费标准 B.功能C.面积 D.平均使用率答案：B解析：城市规划中确定的必须控制的城市基础设施用地的控制界线，称为城市（）。A绿线B蓝线C黄线D紫线答案：C解析：城市黄线是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。A 项，城市绿线是指城市各类绿地范围的控制线。B 项，城市蓝线是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。 D 项，城市紫线是指国家历史文化名城内的历史文化街区和省、自治区、直辖市人民政府公布
39、的历史文化街区的保护范围界线，以及历史文化街区外经县级以上人民政府公布保护的历史建筑的保护范围界线。 城市房地产管理法规定国家实行（ ）登记发证制度。A土地所有权B土地使用权C房屋所有权D房地产他项权利E继承权正确答案：BC 假设开发法中预期开发后的楼价可用（ ）求取。A市场法B收益法C成本法D折现法E长期趋势法正确答案：ABE预期开发后的楼价只能用与求取未来时点价格有关的方法，成本法恰恰不能求取未来时点价格。 若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值增值，其主要原因是( )。A噪声和污染程度发生变化B土地形状发生变化C人口密度发生变化D出行便捷程度发生变化正确答案：D 一般来说，一份正式的
40、可行性研究报告应包括封面、项目总说明、目录、正文、附表和附图6个部分。 （ ）正确答案：一般来说，一份正式的可行性研究报告应包括封面、摘要、目录、正文、附表和附图6个部分。下列关于合伙的法律特征说法不正确的是( )。A、 合伙是合伙人的集合，在人格、权利义务和民事责任上都具有相对的独立性B、 其团体性没有法人强C、 合伙人对合伙承担无限连带责任是合伙这种团体区别于法人的最大特点D、 合伙制度中的团体形式在合伙组织和个人之间画一条清楚的界限答案：D解析：合伙制度中的团体形式并不能在合伙组织和个人之间划一条清楚的界限，合伙人要对合伙的债务承担无限连带责任。2022房地产估价师经典例题6节 第5节在
41、某幢建筑面积3000m2的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。假定该项目需交纳的有关税金按开发成本的4%计，管理费率和开发利润率执行国家有关规定，这幢经济适用住房的最高基准价格为( )。A、 1067元/m2B、 1070元/m2C、 1084元/m2D、 1141元/m2答案：C解析：280(1+4%+2%+3%)+2030001084(元/m2)城市经济发展和人口增加带来房地产需求增加，从而引起房地产价格上涨，这种房地产价格上涨属于
42、房地产自然增值。（）答案：对解析：本题考查的是保值增值。房地产拥有者对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上涨，不是房地产的自然增值；通货膨胀导致的房地产价格上涨，不是真正的房地产增值，而是房地产保值；外部经济、需求增加、房地产使用管制改变导致的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。 房地产市场的不平衡是绝对的，平衡是相对的和短暂的。( )此题为判断题(对，错)。正确答案：采用年限法求取建筑物折旧时，建筑物有关概念使用合理的是（ ）。A.已使用年限、耐用年龄、残值率B.有效年龄、预期经济寿命、残值率C.已使用年限、预期经济寿命、残值率D.有效年龄、耐用年龄、残值率答案：B解析：本题考查的是建
43、筑物折旧的求取方法。利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的年龄应采用有效年龄，寿命应采用预期经济寿命，或者剩余寿命应采用预期剩余经济寿命。城市房屋拆迁估价指导意见明确要求，拆迁房屋地产价值评估首选市场法，按此要求本次评估范围内住宅房地产采用市场法评估；而对于商业房地产，因类似物业市场交易活跃，可比实例难以调查知悉，故房地产采用收益法进行评估，房屋重置价格采用成本法进行评估。最终确定市场法、收益法和成本法进行评估。答案：解析：通过市场调查，选取5个与拟拆迁住宅房地产类似的可比实例，用市场法的模型测算一个典型的住宅房地产价格，扣除设定的典型住宅房地产的安置价格，得出本地区住宅房地产的区位价；通过市场
44、调查，对拟拆迁片区内商业房地产一般租金进行分析推算，用收益法的模型测算一个典型的商业房地产价格，扣除设定的典型商业房地产的重置价格，得出本片区商业房地产的区位价；各房屋的安置价格采用成本法评估，并进行楼层朝向修整，各宗房地产评估单价等于该房屋区位价与重置价之和，评估总价等于评估综合单价与建筑面积的乘积。下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有（）。A、吸纳量B、新竣工量C、预售面积D、可供租售量E、房地产价格答案：A,C,E解析： 本题考查的是市场交易指标。选项BD属于供给指标。市场交易指标有销售量、出租量、吸纳量、吸纳率、吸纳周期、预售面积、房地产价格、房地产租金、房地产价格指数。 下列关
45、于空置和损失的表述，不正确的是（ ）。A空置和损失从潜在毛租金收人中扣除后，就能得到某一报告期实际的租金收入B欠缴的租金和由于空置导致的租金损失一般分开记录C空置虽然减少收入，但不是损失D实际租金收入与潜在毛租金收入相等正确答案：D实际租金收入很少与潜在毛租金收入相等。 某收益性物业的潜在毛租金收入为20万元，假设在某报告期内的空置率为20%，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其它收入为2万元，则此报告期该物业的有效毛收入为（ ）万元。A16B18C20D22正确答案：B有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入。不确定分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析，是在风险因素确定、发生概率已知条
46、件下的风险分析。（）答案：错解析：本题考查的是风险分析的界定。盈亏平衡分析和敏感性分析，是在风险因素确定发生概率未知条件下的抗风险分析，不能代替风险分析。2022房地产估价师经典例题6节 第6节房地产开发企业能否获得其他金融机构提供的抵押贷款承诺，越来越成为金融机构向房地产开发企业发放商用房地产开发贷款的重要条件之一。（）答案：对解析：本题考查的是房地产开发贷款。开发商是否可以获得抵押贷款承诺，越来越成为金融机构发放房产开发贷款的重要条件之一。参见教材P302。纳税人即负税人，指税法规定的负有纳税义务的单位和个人。（ ）答案：错解析：本题考查的是税收制度及构成要素。纳税人和负税人不同。纳税人是
47、直接向国家交纳税款的单位和个人，负税人是实际负担税款的单位和个人。政府对企业投资项目实行核准制度。（）答案：错解析：考点:可行性研究的工作阶段。按照国家有关规定，政府对政府核准的投资项目目录以内的企业投资项目实行核准制度，对政府核准的投资项目目录以外的企业投资项目实行备案制度。 选聘、解聘物业管理企业是（ ）的职责。A业主大会B业主代表大会C业主委员会D居民委员会正确答案：A 路线价法特别适用于（ ）的土地进行的估价。A房地产税收B城镇土地整理C城市房屋拆迁补偿D土地使用权出让E市地重划正确答案：ABCE路线价法特别适用于房地产税收、市地重划(城镇土地整理)、城市房屋拆迁补偿或者其他需要在大范围内同时对大量土地进行估价的情形。下列各项中，与计算税前现金流有关的有（）。A、所得税B、完工期限C、大修基金D、净经营收入E、抵押贷款还本付息答案：D,E解析： 本题考查的是收益性物业经营状况的评估。税前现金流=净经营收入抵押贷款还本付息。某家庭向银行申请了一笔年利率为6.5，期限为15 年的住房抵押贷款，月还款额按0.4等比递增，若该家庭第10 年最后一个月的还款额为304