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1、国家开放大学电大专科物业管理实务（2）2021期末试题及答案（试卷号：2226）国家开放高校电大专科物业管理实务(2)2021期末试题及答案（试卷号：2226） 盗传必究 一、多项选择题(5小题，每小题3分。共15分) 1美国物业管理经理人有( )等几类。A销售经理 B楼字经理 C物业经理 D资产经理 2物业服务企业在清洁管理中的“三查”制度是指( )。A. 员工自查 B岗位自查 C领班自查 D部门经理抽查 3依据工业物业的特性或租户类型分类，工业物业分为( )等几类。A重工业厂房 B阁楼式厂房 C现代单层标准厂房 D孵化器式厂房。4大力发展社会化共同配送共同化的基本模式包括( )。A物流企业
2、的配送中心 B厂商联合的配送中心 C商业企业的配送中心 D地区配送中心 5以下属于专业性物业的是( )。A酒店 B会展中心 C剧院 D交易会（所） 二、推断并改正错误题(首先推断正误，如有错误还须改正5小题。每个3分。共15分) 6在英国，微观上，l9世纪60年头伯明翰市乔治A霍尔最早为其出租物业制定了一套规范。( ) 答：错误。改正：将“乔治A霍尔”改为“奥克维娅希尔” 7在英国，物业管理企业间分工明确，物业管理中的小工程、小项目一般由综合性物业公司内部人员完成。( ) 答：正确 81868年英国皇家测量师协会(半官、半民性质)成立，它事实上是“准”全国性物业管理协会。其所辖的7个技术专业小
3、组成员，除履行各自的与房地产有关的专业技术职能外，均要同时担当建筑测量职能。( ) 答：错误。改正：将“建筑测量职能”改为“物业管理职能” 9物业管理条例明确了房地产开发与物业管理相分别的原则，为物业分类细化管理供应了广袤的空间和法律保障。( ) 答：正确 10众多的商务物业集中在城市繁华区域，形成了国际金融中心区，国际上流行的称呼为CBD。( ) 答：错误。改正：将“国际金融中心区”改为“中心商务区或商务中心区” 二、填空题(20个空，每空1分。共20分) 11十届全国人大五次会议2007年3月16日上午高票通过物权法。并于2007年l0月1日正式实施。 12黄安永在物业管理辞典(19995
4、版)中，提出为了使物业管理更加专业化、科学化，依据物业运用功能的不同将物业分为生活、办公、经营、生产等。 13居住物业管理的目标有经济效益的目标、社会效益的目标、环境效益的目标、心理效益的目标 14现代写字楼的保安管理有两种方式：一种是封闭式管理，另一种方式是开放式管理 15写字楼的建筑面积是通过测量已建成楼宇的永久性外墙来计算的，它包括封闭的楼层、地下室、机械设备层和楼顶面积 16托付经营式是发展商托付物业管理公司在全面管理商业场所各种设施的同时，代发展商经营商业场所内的商业网点。、 17厂商联合的配送中心。即在厂家与批发商或供应商与连锁总店之间进行共同配送。 四、问答题(4小题，每小题5分
5、，共20分) 18商务物业管理有何特点？ 答：商务物业管理的特点是由商务物业的特点所确定的，一般来说，商务物业管理的特点体现在以下几个方面： (1)商务物业管理是一种创建性的追加劳动。商务物业是以商品的形式存在的，反映其价值的市场价格经常会出现较大的波动。其中，物业管理作为追加人类劳动的数量与质量，确定了物业的价值发生了改变。只有创建性的物业管理劳动才能提高物业的价值。 (2)商务物业管理具有紧迫的时间性。由于商务物业的价值是不能储存的，假如当天不能实现经营，就失去了这一天的商业价值。 (3)商务物业管理是综合性的管理。商务物业管理内容相当的广泛，既有房屋出租、商业服务，又有办公、消遣等活动，
6、还有卫生、保安、绿化等日常管理服务，同时还代表产权人和租户与政府有关部门、公共事业部门、社会团体等组织就相关问题进行协商等。 (4)商务物业管理必需实施现代化、专业化的管理。这是由商务物业须不断更新其设备设施、保持其先进性的特点确定的。 (5)商务物业管理具有极大的社会效益。商务物业的投资主体呈日益多元化，维护投资者的利益就成为社会问题。商务物业管理渐渐成为物业管理的主流，它对社会的安定、人民生活水平的提高、城市的美化等起着不行估量的作用。 19物业服务企业在物业承接查验时应留意的事项有哪些？ 答：(1)物业服务企业应选派素养好、业务精、对工作仔细负责的管理人员及技术人员参与验收工作。 (2)
7、物业服务企业既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。 (3)承接查验中若发觉问题，应明确记录在案，约定期限督促开发商对存在的问题加固补强、整修，直到完全合格。 (4)落实物业的保修事宜。依据建筑工程保修的有关规定，由开发商负责保修，向物业服务企业交付保修保证金，或由物业服务企业负责保修，开发商一次性拨付保修费用。 (5)开发商应向物业服务企业移交整套图纸资料，包括产权资料和技术资料。 (6)物业服务企业接受的只是对物业的经营管理权以及政府给予的有关权利。 (7)承接查验符合要求后，物业服务企业应签署验收合格凭证，签发接管文件。
8、 当物业服务企业签发了接管文件，办理了必要的手续以后，整个物业验收与接管工作即完成。 20. 酒店物业经营管理的模式有哪些? 答：目前，我国及国外酒店物业的经营管理，主要有业主自己经营管理、租赁经营管理、托付经营管理和联号经营等几种主要模式。 (1)业主自己经营管理的模式。实行这种经营管理模式是由业主公司自己投资兴建酒店物业，然后自行组织酒店企业进行经营管理，不依靠经营管理公司。目前有相当一部分酒店(特殊是中、低挡酒店)采纳这种经营管理模式，其主要优点是：假如经营得好，可以创建最大的经济效益，业主不必向经营公司支付酬金。但是假如业主缺乏酒店管理方面的阅历，不了解市场，又缺乏各种专业人才，加上经
9、营管理不善，有时经济效益不但不能增加，反而会削减，而风险则由业主全部担当。 (2)租赁经营管理模式。实行这种经营管理模式是业主将酒店物业通过签订租赁合同，明确租金、租赁期限和双方的权责与权限，租给经营公司进行管理。采纳这一经营模式，实现了全部权与经营权的分别，权责清楚，比自建自管进了一步。在这种模式下，业主放弃了经营权解除了经营风险，换取了由租赁合同明确规定的有限的租金收入；而承租公司有独家经营权，经营得好，除了按租赁合同规定向业主交纳租金后，可以获得更多的收益，但同样要担当更大的经营风险。因为假如经营不善，不但租金要按合同规定支付，亏损额也全部由承租经营者自己负责，所以经营公司除非有非常把握
10、，一般不希望采纳这种经营管理方式，尤其是高档酒店更少采纳这一模式。 (3)托付经营管理模式。实行这种管理模式是由酒店业主采纳托付经营管理的方式，将酒店经营管理权有限度地托付给受托方，由受托方进行酒店的日常经营管理工作。在这种经营管理模式下，业主须按托付合同约定的数额支付经营管理方面酬金，而酒店的经营权益全部归业主全部，经营风险也全部由业主自己担当。实行这种经营管理模式，其优点是业主不用担忧酒店的收益被经营管理者拿走，营业收入和营业毛利润都归业主，因此，业主会想方设法支持经营方的工作，激励其多收、超收。同样道理，经营管理方，因酬金是按营业收入肯定比例计提的，他也会努力创收，还因为他不用担当经营风
11、险，经营管理起来就比较敏捷，不须要或只须要少量资金投资，不用计提折旧，不必支付物业的修理保养费，就能增加自己管理的酒店数量，增加酬金的收入。 (4)联号经营。所谓联号经营，就是联号公司授予成员酒店在某特定的地点、特定的期限内根据规定的方式经营业务的权利。与管理合同不同，联号既不是租赁经营管理，也不是托付经营管理，联号公司只是供应成员就地权益品牌、各种标准和要求、营销网络、选购网络及质量限制服务。 21成本费用限制的程序有哪些？ 答：在物业服务企业，成本费用的限制一般由五个步骤组成： (1)标准。成本费用的限制标准或目标，是对各项费用支出和资源消耗规定的数量界限，是进行成本费用限制和考证的干脆依
12、据。现实中，常用限制标准有成本费用预算（包括责任预算）和消耗定额等。 (2)执行标准。限制标准的落实，涉及运用相应的限制手段如作凭证限制和制度限制等，对成本费用的形成过程进行详细的监督，即审核各项费用的开支和各项资源的消耗，实施各种节约措施，保证限制目标的实现。 (3)分析差异。差异是指实际耗费与既定标准之间的差额，分为有利差异（节约）和不利差异（超支）两种。一般而言，差异的形成缘由不外乎主观和客观两个方面，分析的目的是为了总结导致有利差异的阅历，发觉造成不利差异的根源。 (4)订正偏差。针对造成差异的缘由，由相关部门和人员提出降低成本费用的新措施，并予以实行。 (5)考核奖罚。考核肯定时期内
13、成本费用目标的执行状况，并依据考核评价的结果，赐予相应的嘉奖或惩罚，以充分调动有关部门和人员主动性。 五、应用题(2小题，其中第l小题为方案设计题。第2小题为案例分析题。每小题l5分。共30分) 22请编制一个装修管理方案。答：(1)日常装修管理 管理部支配人员办理装修队伍的培训、验资、登记、审批和发放各类证件。 跟踪施工状况，管理部主任每日巡察，了解各施工点施工状况，平安管理主管每日三次不定时巡察，了解施工状况及纠察施工队运行状况。 平安管理员24h值班，限制人员进出并做好相应记录。 装修垃圾清运。实行定时上门收集和业户申请相结合的方法，袋装清运，日清日运，不积累、不滞留，不污染小区内外环境
14、。 (2)装修平安管理 平安管理组负责装修日常平安工作。 与业户和施工队负责人签订平安责任书。 装修材料按指定时间进入，平安管理员进行仔细查验，发觉有毒、易燃、未作处理的材料严禁人内。 须要进行烧焊等动火作业，应向管理部提出申请，经批准后在管理人员监护下，方可作业。平安管理员巡查时，对装修点的材料、装修方式进行仔细检查，发觉担心全隐患，刚好处理报告。 发生紧急事故时，按紧急处理措施程序进行。 23案例： 从“居民大院”到新型社区 成都物业管理方式的变迁 90年头以前，成都的“居民大院”、“机关大院”是市民的主要栖身之所，它呈现出这座历史名城那古朴而又独特的都市风貌。走进“居民大院”，看到的往往
15、是一位老头把守在院子大门口，担当着大院的治安工作，单元楼的人行通道变成了贮存间和厨房，令人行走都难以转身。孩子们在院子里游戏，大人们则在人行通道一边闲聊，一边炒菜作饭，院里的清洁卫生，当然是自家得管自家的门了。过惯了福利生活的人们，若要他们自掏腰包交纳本当属于他们日常花销掉的水、电、气费用，没准儿会把院子里吵得个天翻地覆。 90年头初，随着社会的发展，特殊是城市化进程的加快，二座座拔地而起的高楼大厦取代了原有的“居民大院”和“机关大院”。随着第一个新型社区棕北小区在城南诞生了，棕北小区以其完善的社区配套，高品质的社区生活(环境)，变更了小区居民的生活方式，也开启了成都物业管理的新纪元。 随着成
16、都房地产业的蓬勃发展，精神生活与物质生活日益丰富的人们除了须要有一个高品质的社区外，还迫切须要有与之相匹配的社区管理与社区服务。因此，成都新型物业管理的诞生也势在必行。继棕北小区在城南诞生后，锦绣花园、芳草地等一批高档楼盘在城南先后闪亮登场，尤其是推崇“坐奔驰轿车，住锦绣花园”的锦绣花园，引领了成都房市的开发潮流，是如今成都房市“南富西贵”的主要缔造者。l993年，随着成都锦绣花园物业管理公司的成立。一批新型物管：倍特物业、三泰物业、银都物业、上河城物业、锦城苑物业等先后在蓉城争奇斗艳，不但如此，一批“洋物管”如：戴德梁行、世邦魏理仕等全球知名物管也先后登陆成都，与本土物管同台竞技。 他们以耳
17、目一新的管理模式，前卫的管理理念以及完善的社区服务为成都物业管理行业注入了新的活力。 从一个老头加一把笤帚的“居民大院式管理”到第一个新型社区(棕北小区)在蓉城的诞生，再至锦绣花园等高档楼盘在成都的安家落户，物业管理在成都的发展已初具规模。其天翻地覆的改变，与当时房地产业在成都的发展有过之而无不及，整个物业管理业呈现出先声夺人之势。 探讨题： 成都物业管理的发展说明白什么? 物业管理企业如何适应这种发展? 答：本案例说的是成都物业管理方式的变迁，也就是从“居民大院”到新型社区的变迁。它却反映了物业管理的分工发展与分类管理的客观社会需求和必定性。 这个案例看起来与物业分类管理关联不大，但实际并非
18、如此。这个案例讲的是“居民大院”到新型社区的变迁问题，其变迁的根源在于物业市场的需求，“居民大院，到新型社区是物业管理方式从自主管理到专业化物业公司管理的跨越，是社会分工发展的必定结果。这是物业分类管理的根基，在经济欠发达的地区，人们应首先明白这个理，才能看清物业分类管理的将来发展的美妙前景，这就是选择这个案例的用意所在。 这个案例说明白物业管理领域的社会分工发展的必定结果是物业分类管理，说明在经济欠发达的地区物业分类管理的将来发展的前景是美妙的。物业管理发展的态势就是向分类细化管理方向发展。假如你是物业管理企业的经理建议你做好以下几项工作来适应这一发展态势：一是在企业自己的传统物业管理项目上做大做强，做出企业的品牌，形成自己的企业文化。二是稳步拓展物业分类管理项目领域。这里介绍两种推动模式，一种是逐步拓展模式：住宅物业管理项目一酒店、公寓、医院物业管理项目一商业写字楼、商场物业项目一工业园区、物流中心物业项目一工业物业项目；二种是兼并重组模式：即以优秀的物业管理品牌优势，兼并有肯定技术基础和资质条件的管理其他类型物业项目的物业管理企业，实现优势互补。三是企业组织管理水平、科技应用水平和专业化分工上做自己的特色，提升企业素养和管理水平。