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1、房地产估价师考试题目下载9辑房地产估价师考试题目下载9辑 第1辑 交付住房时，古桥公司应向购买人提供（ ）。A住宅质量保证书B住宅使用说明书C企业资质证书D竣工综合验收合格证书正确答案：AB账簿包括（）。A、转账账簿 B、凭证账簿 C、序时账簿 D、分类账簿 E、备查账簿答案：C,D,E解析：本题考查的是会计基本核算方法。账簿包括序时账簿、分类账簿和备查账簿。 当估价对象为“干净”的房地产、可比实例是带有债权债务的房地产时，其统一房地产范围的价格换算公式是：房地产价格=带债权债务的房地产价格+债务一债权。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：附息债券息票上标明利息额、支付利息的期限和债券号
2、码等内容，息票一般以（）个月为一期。A.1 B.3 C.6 D.9答案：C解析：本题考查的是债券的分类。附息债券息票上标明利息额、支付利息的期限和债券号码等内容，息票一般以6个月为一期。伸缩缝和沉降缝可以相互替代。（）答案：错解析：本题考查的是变形缝。沉降缝要求连基础断开，伸缩缝没有这个要求，所以沉降缝可以替代伸缩缝，伸缩缝不可以替代沉降缝下列房地产市场预警指标中，属于考查房地产价格是否过度偏离其价值的是（）。A住房可支付性指数B住房价格合理性指数C房价租金比D量价弹性答案：C解析：市场监测与预警指标中，房价租金比，是指房地产价格与租金的比值，用来考察房地产价格是否过度偏离其使用价值。在市场趋
3、势分析中，相关分析法可进一步分为（）。A、指数平滑法B、简单平均法C、移动平均法D、回归分析法E、市场因子推演法答案：D,E解析：本题考查的是市场趋势分析。相关分析法包括回归分析法、市场因子推演法。参见教材P116P117。某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的（）。A.损益表 B.资本金现金流量表 C.资金来源与运用表 D.项目投资现金流量表答案：D解析：本题考查的是基本报表。项目投资现金流量表考察项目全部投资的盈利能力，为各个投资方案进行比较建立共同的基础。 在其它条件不变的情况下，商品本身的价格与其需求量之间存在相当稳定的正相关关系，
4、即两者之间存在正向变动的关系。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师考试题目下载9辑 第2辑某在建工程在抵押贷款之后半年停工，因借款人无力偿还贷款，现被某法院整体拍卖。为此，采用假设开发法估价时，关于价值时点和估价对象状况的说法，正确的是（ ）。A.价值时点为抵押贷款之日，估价对象状况为抵押时的状况B.价值时点为现在，估价对象状况为抵押时的状况C.价值时点为现在，估价对象状况为完工时的状况D.价值时点为现在，估价对象状况为现在的状况答案：D解析：本题考查的是价值时点原则。由于现在被法院整体拍卖，故价值时点应为现在，估价对象状况为现在的状况。 （ ）就是从系统的观点出发，横观工程项
5、目所涉及的各方面，纵观项目建设的发展过程，将引起风险的极其复杂的事件分解成比较简单的、容易被认识的基本单元。A风险估计B风险评价C风险辨识D风险分析正确答案：C 承包商收到竣工结算价款后，通常应在（ ）内将竣工工程交付给开发商。A半个月B一个月C一个半月D两个月正确答案：A假设开发法本质上是一种收益法，形式上是成本法的“倒算法”。（）答案：对解析： 本题考查的是假设开发法总结。假设开发法本质上是一种收益法，形式上是成本法的“倒算法”。某城市对某高速公路的投资行为属于下列（）投资类型。A.居住物业投资 B.商用物业投资 C.工业物业投资 D.特殊物业投资答案：D解析：本题考查的是房地产投资概述。
6、特殊物业是指物业空间内的经营活动需要得到政府特殊许可的房地产，包括汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等。注册结构工程师分为一级注册结构工程师、二级注册结构工程师及助理注册结构工程师。（）答案：错解析：本题考查的是注册结构工程师制度。注册结构工程师分为一级注册结构工程师和二级注册结构工程师。间接融资在一定程度上可以减少对筹资者使用资金的压力和约束。（）答案：对解析：本题考查的是金融活动。间接融资也有局限性，主要是由于资金供给者与需求者之间加入了金融中介机构，隔断了资金供求双方的直接联系，在一定程度上会减少投资者对企业生产的关注，也减少了对筹资者使用资金的压力和约束。适合采用假设
7、开发法进行估价的情况包括（）。A、在建工程B、有规划条件但规划条件尚未正式确定的待开发房地产C、可重新装饰装修改造或改变用途的旧的房地产D、可供开发建设的土地E、市场交易活跃的房地产答案：A,C,D解析：考点:假设开发法适用的估价对象。选项B难以采用假设开发法，因为规划条件不明，难以确定未来开发完成后的价值；选项E适合采用比较法，是否也适合假设开发法，不明确。甲房地产开发公司于 2022 年 7 月 1 日通过出让方式取得一宗位于城市规划区、用途为普通住宅的建设用地使用权。2022 年 7 月 1 日政府调整用地规划，土地用途变更为综合用地。 2022 年 10 月 1 日，该项目综合楼建造至
8、三层，建设单位将综合楼抵押给银行申请贷款。银行委托乙房地产估价机构对该在建综合楼进行评估。该综合楼建设用地使用权出让年限最高为（）年。A.40B.50C.69D.70答案：B解析：城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定的出让最高年限如下：居住用地 70 年；工业用地 50 年；教育、科技、文化卫生、体育用地 50 年；商业、旅游、娱乐用地 40 年；综合或其他用地 50 年。房地产估价师考试题目下载9辑 第3辑 甲、乙是两块条件相同的相邻地块，甲土地单价为1400元/ m2，容积率为4，土地使用年限为40年； 乙土地单价为900元/ m2，容积率为2.5，土地使用年限为50年，则以楼面地价来
9、判断投资甲地块较乙地块更经济（土地报酬率为6%）。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：报酬率的表达式为（）。A、投资回报所投入的资本B、投资回收所投入的资本C、（投资回报投资回收）所投入的资本D、（投资回收投资回报）所投入的资本答案：A解析：考点:报酬率的实质。报酬率=投资回报所投入资本。当预测通货膨胀率趋高时，投资者往往会要求降低期望投资回报率以抵消通货膨胀的影响。（）答案：错解析：通货膨胀导致折现率提高，因为投资者希望提高名义投资回报率以抵消通货膨胀的影响。在通货膨胀的情况下，投资者往往提高对名义投资回报率（或收益率）的预期，以补偿购买力的损失，即投资者要提高期望投资回报率以抵消通货膨
10、胀的影响。 房地产中介服务机构可以（ ）A为李、刘、陈代办房屋抵押贷款B为李、刘、陈代办组合抵押贷款C为陈代办住房公积金贷款D为李、刘代办住房公积金贷款正确答案：AC投资者所要求的最低利率是（）。A、同业拆放利率 B、存款利率 C、贷款利率 D、基础利率答案：D解析：本题考查的是利息与利率。基础利率是投资者所要求的最低利率。关于估价委托书的说法，正确的有（）。A、估价机构接受估价委托时应要求委托人出具估价委托书 B、估价委托书应由估价委托人自己撰写，估价师不得代其起草 C、委托估价事项属于重新估价的，可在估价委托书内注明 D、估价委托书可载明估价委托人对估价工作完成时间的要求 E、估价委托书应
11、作为重要的估价依据放入完成的估价报告附件内答案：A,C,D,E解析：本题考查的是估价业务接洽与承接。选项A正确，估价机构在接受估价委托时要求委托人出具估价委托书；选项B错误，估价机构认为该业务不属于不应承接的情形并愿意承接的，则可为估价需求者起草好估价委托书，准备好估价委托合同，经与估价需求者协商议定后，由估价需求者出具估价委托书，与估价机构签订估价委托合同。选项C正确，委托估价事项属于重新估价的，应在估价委托书中注明。选项D正确，委托人的估价要求（如估价质量要求、估价工作完成时间等），委托日期等内容。选项E正确，可将估价委托书而不是估价委托合同作为重要的估价依据放入未来完成的估价报告附件中。
12、参见教材P400。某房地产开发企业于 2022 年 6 月末以 16000 万元购得一宗土地用于商品住宅开发。该项目按规划可建 60000住宅，建造费用为 3000 元/，专业人员费用、其他工程费用、管理费用分别为建造费用的 8、4、3。经政府有关部门批准，项目于 2022 年 6 月末动工建设，建造费用投入进度、销售收入实现进度计划见表 1。专业人员费用在建设期初一次性投入，其他工程费用、管理费用投入进度与建造费用投入进度相同。项目销售均价为9000 元/，销售费用、营业税金及附加、其他交易费用分别为销售收入的3.5、5.5、1。销售费用、营业税金及附加、其他交易费用发生的进度与销售收入实现
13、进度相同。建造费用和销售收入均发生在季度末（不考虑土地增值税与所得税）。如果以2022 年 6 月末为计算时点，该企业期望的投资收益率为 14，请完成项目投资现金流量表（表 2），并计算该项目的财务净现值。（12 分）表 1建造费用投入进度、销售收入实现进度计划表 2项目投资现金流量表答案：解析：（1）项目投资现金流量表如下表所示：由题意可得：建造费用3000618000（万元）。专业人员费用1800081440（万元）。其他工程费用及管理费用18000（43）1260（万元）。销售收入9000654000（万元）。销售费用、营业税金及附加、其他交易费用54000105400（万元）。（2）投
14、资收益率为14是年收益率，换算成季度收益率为3.5，计算时点为2022 年6月，则该项目的财务净现值：由上可知，该项目的财务净现值大于0，项目可行。 下列关于资金等效值概念的表述中，正确的是（ ）。A时值是资金运动起点的金额B终值是资金运动结束的金额C资金等值是指与某一时点上一定金额的实际价值相等的另一时点的价值D不同时点发生的绝对值相等的资金具有相同的价值正确答案：B下列不属于长期趋势法的作用的是（）。A、用于成本法计算重置价格B、用于比较法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整C、用于收益法中预测未来的租金、空置率等D、用来比较两类以上房地产价格的发展趋势或潜力答案：A解析：考点:长期趋势
15、法的作用。长期趋势法主要用于推测、判断房地产的未来价值和价格，如用于假设开发法中预测开发完成后的价值，此外还有以下作用：（1）用于收益法中预测未来的租金、经营收入、运营费用、空置率或净收益等；（2）用于比较法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整；（3）用来比较、分析两宗或两类以上房地产价格的发展趋势或潜力；（4）用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏。房地产估价师考试题目下载9辑 第4辑 房地产同时具有经济寿命和自然寿命。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：未按建设工程规划许可证的规定进行建设的，可能受到的处罚有( )。A.警告B.罚款C.限期改正D.限期拆除E.没收实物答案：B,C,D
16、,E解析：未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价5%以上10%以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价10%以下的罚款。某房地产开发企业针对其开发项目进行市场需求分析，在确定其市场规模时，有效市场、渗透市场、服务市场三者关系正确的是（）A有效市场渗透市场服务市场B服务市场有效市场渗透市场C有效市场服务市场渗透市场D服务市场渗透市场有效市场答案：C解析：有效市场是对某种特定商品有兴趣、收
17、入与途径的消费者的集合；服务市场（又称目标市场）是公司决定追求的那部分合格的有效市场；渗透市场是指已经购买了该产品的消费者的集合。三者之间的关系如图1 所示。环境是相对于某个主体而言的，离开了主体谈环境没有意义。（）答案：对解析：本题考查的是环境的概念和分类。环境是相对于某个主体而言的，离开了主体谈环境没有意义。某注册房地产估价师拟购买A市C区的一套多层住房，该估价师根据自己对该套住房实物、权益、区位等的勘查、分析，运用适当方法对该套住房进行了估价，并最终以接近于该估价对象价值的价格成交。该估价师对该住房的估价是专业房地产估价。（）答案：错解析：本题考查的是房地产估价的含义。必须是专业人员的职
18、业行为而非个人行为，不是由专业机构完成，无公信力，不承担法律责任。 建设用地使用权出让根据省级人民政府下达的控制指标，拟定年度出让国有土地总面积方案，并且有计划、有步骤地进行。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某建筑物的有效年龄为10年，预计可能再使用30年，残值率为4，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。A.68 B.74 C.76 D.82答案：C解析：本题考查的是建筑物折旧的求取方法。q1（1R）t（tn）1001（14）10（1030）10076。房产测量以中误差作为评定精度的标准，以三倍中误差作为限差。（）答案：错解析：本题考查的是房地产测绘的精度要求。房产测量中以中误差作为评
19、定精度的标准，以两倍中误差作为限差。参见教材P166。 楼梯一般由楼梯段、休息平台、楼梯栏杆或栏板及扶手组成。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师考试题目下载9辑 第5辑 转让以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，可以不办理出让手续的有（ ）。A私有住宅转让后用于商业经营的B经济适用住房转让后用于经济适用住房的C同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的D按照国务院有关规定出售公有住房的E转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限的正确答案：BCDE 统计资料的收集中，报告单位与调查单位有时一致有时又不一致。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：城市总体规划是国
20、家对城市建设进行宏观调控的手段。（）答案：错解析：本题考查的是城市规划的含义、作用和任务。城市规划是国家对城市建设进行宏观调控的手段。 根据房地产广告发布暂行规定的规定，禁止发布房地产销售广告的情形有（ ）等。A集体土地上的合法房屋B代管房屋C列入拆迁范围内的房屋D共有房屋E商品房预售许可证正在办理之中的房屋正确答案：AE 下列控制性规划指标中，不属于建筑形态控制指标的是（ ）。A建筑高度B建筑间距C建筑密度D建筑后退红线距离正确答案：C某工业用房占地面积5000m2,容积率1.5, 土地单价为2400元/m2。现可依法变更为商业用房并增加2500m2建筑面积，现时商业用地的楼面地价为5600
21、元/m2。该工业用房变更为商业用房理论上应补缴地价（）万元。A.1000B.3000C.3800D4400答案：D解析：本题考查的是补地价的测算。新容积率=（5000x1.5+2500） /5000=2.0;补地价= （5600x2-2400） x5000=4400（万元）。参见教材P385。 房地产市场营销因素调查包括的类型有( )。A产品调查B价格调查C市场需求质量调查D分销渠道调查E促销策略调查正确答案：ABDE答案 ABDE 市场营销因素调查，包括产品调查、价格调查、分销渠道调查和促销策略调查。某写字楼的建筑面积为8万m2，可出租面积系数为80%，公用建筑面积系数为15%，则该写字楼出
22、租单元内建筑面积是（）万m2。A、5.2B、6.4C、6.8D、7.6答案：A解析：考点:写字楼租金的确定。可出租面积建筑面积可出租面积系数880%6.4（万m2），分摊的公用面积815%1.2（万m2），出租单元内建筑面积可出租面积分摊的公用面积6.41.25.2（万m2）。在建筑构造中，按照建筑物的层数来设置缝宽的变形缝是（）。A沉降缝B伸缩缝C温度缝D防震缝答案：A解析：变形缝包括伸缩缝、沉降缝、防震缝。其中，沉降缝是指防止因荷载、结构形式、地基能力的差异等原因而产生不均匀沉降的影响所设的变形缝。沉降缝是将建筑物垂直方向划分为若干个刚度较一致的单元，使相邻单元可以自由沉降，而不影响建筑的
23、整体。其缝宽与建筑的层数有关。房地产估价师考试题目下载9辑 第6辑 城市用地评价中，下列（ ）属于适于修建的用地。A一类用地B二类用地C三类用地D已征用的土地正确答案：A下列（）属于需办理不动产所有权变更登记的情形。A.权利人法定名称变更 B.不动产现状的改变 C.房屋门牌号码改变 D.买卖房屋 E.改建或添建而使房屋面积增加答案：A,B,C,E解析：本题考查的是不动产登记类型按照登记的效力分类。变更登记，是指不动产物权归属的主体不变，而只是物权的内容、客体等发生变化时进行的登记。如不动产的面积发生变化、权利人名称发生变化时，应申请变更登记。资产负债表是根据会计等式的原理设计的，下列属于资产负
24、债表中资产类所列项目的是( )。流动资产，包括货币资金、短期投资、应收票据、应收账款(减坏账准备)、存货；待摊费用等；长期投资，反映长期投资的情况；固定资产，包括固定资产(减累计折旧)、固定资产清理、在建工程等；无形及递延资产，反映无形及递延资产及其他资产等；流动负债，包括短期借款、应付票据、应付账款、未交税金、未付利润及预提费用等；长期负债，包括长期借款、应付债券等；所有者权益，包括实收资本、资本公积、盈余公积及未分配利润等。A、 B、 C、 D、 答案：C解析：流动负债、长期负债、所有者权益属于资产负债表中负债及所有者权益类的所列项目。某房地产估价机构接受委托，为征收补偿需要而评估一处位于
25、市区的平房价值。该房屋登记建筑面积为200，带有院落，建有围墙，院内有一口水井。征收决定公告后，业主在院内自行搭建了20的简易房。本估价项目最适宜采用的估价技术思路为（ ）。A.采用批量估价方法进行评估B.采用标准价调整法进行评估C.选用适宜估价方法进行个案评估D.采用假设开发法进行个案评估答案：C解析：该平房带有院落属于个案，应选用适宜估价方法进行个案评估。对某私人的出租住宅进行交易价格评估时，如果选用收益法和成本法，分别需要搜集哪些资料？答案：解析：（1）两种估价方法都需要搜集的资料有：1）明确估价目的资料。如委托方提出的估价用途和要求等。2）明确估价对象的资料。应包括估价对象实物状况、区
26、位状况和权属状况三大部分。实物状况如坐落位置、面积、四至、基础设施完备程度、建筑结构、平面布置、装修、设施设备、工程质量、建成时间、维护保养情况、公共配套设施完备程度、使用情况和利用现状等；区位状况如周围环境、景观等；权属状况如房屋所有权、土地使用权、他项权利情况，规划限制条件、土地使用年限等。3）明确价值时点的资料。如委托方提出的某个特定时间，但价值时点是由房地产估价师根据估价目的，在征求委托方同意后确定的。（2）收益法还需要搜集的资料有：1）该住宅是否已出租、租金水平等资料。2）该地区同类型住宅的租金平均水平、空置率平均水平、押金比例、平均经营成本、税费等资料，以确定出租净收益。3）该地区
27、出租净收益的趋势预测分析资料。4）该地区银行一年期贷款利率、国债利率、通货膨胀率、物价指数、当地住宅类房地产价格指数、同类型住宅的租金与售价比率、具有同样风险的投资回报率，以确定报酬率或资本化率。（3）成本法还需要搜集的资料有：1）该地区地价构成情况、基准地价标准，如土地使用权出让金、税费、勘察设计和前期工程费、基础设施建设费等资料；2）该地区建设成本构成情况，如建筑安装工程费用、公共服务设施建设费、其他工程费等；3）该地区同类房地产开发的正常客观的管理费、投资利息、销售费用、销售税费等资料；4）该地区同类房地产开发的正常合理开发经营期的资料；5）该地区同类房地产开发正常客观的开发利润、开发利
28、润率等资料。被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由国土资源部规定。（）答案：错解析：本题考查的是征收集体土地补偿的范围和标准。被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。参见教材P46。 供给的变化表现为供给曲线的波动。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 人民法院对抵押物拍卖，拍卖保留价由（ ）参照评估确定。A人民法院B估价机构C拍卖师D开发商正确答案：A经济适用住房实行土地划拨、税费减免、信贷支持，按照保本微利原则出售。答案：对解析：经济适用住房由政府组织、社会投资建设，实行土地划拨(国有土地)、税费减免、信贷支持，按照保本微利原则出售给符合条件的家庭。经济适用住
29、房单套建筑面积控制在60 左右；购房人拥有有限产权，购房满5 年可转让，但应按照规定交纳土地收益等价款；政府优先回购。房地产估价师考试题目下载9辑 第7辑担保公司担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的30倍；超过30倍的，应当追加实有资本。（）答案：对解析：本题考查的是住房置业担保机构管理制度。担保公司担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的30倍；超过30倍的，应当追加实有资本。参见教材P212。由城市规划管理部门核发的（），主要规定了用地性质、位置和界限。A、规划意见书（选址）B、建设工程规划许可证C、建设用地规划许可证D、国有建设用地使用权出让成交确认书答案：C解析： 本题考查的是确定
30、规划设计方案并获得规划许可。建设用地规划许可证主要规定了用地性质、位置和界限。参见教材P73。城镇街道两侧的商业用地，AB面积相同、形状相同、位置相邻，结合图片，下列说法错误的是（）。A、（a）中地块B的价值大于地块A的B、（b）中地块C的价值大于地块D的C、（c）中地块E的价值大于地块F的D、（d）中地块G的价值大于地块H的答案：A解析：考点:路线价法概述。AB地块均临街，但A地块临街边长于B地块临街边。购买住房抵押支持证券，是指银行将所持有的个人住房抵押贷款债权，出售给专门设立的特殊目的公司（SPC），由该公司将其汇集重组，通过政府、银行、保险公司或担保公司等担保，转化为信用等级较高的证券
31、出售给投资者。（）答案：对解析：考点:房地产间接投资。购买住房抵押支持证券，是指银行将所持有的个人住房抵押贷款债权，出售给专门设立的特殊目的公司（SPC），由该公司将其汇集重组成抵押贷款集合，每个集合内贷款的期限、计息方式和还款条件大体一致，通过政府、银行、保险公司或担保公司等担保，转化为信用等级较高的证券出售给投资者。医疗照射不会对人体产生辐射污染。（）答案：错解析： 本题考查的是辐射污染。医疗照射已经成为主要的人工污染源。某宗房地产的报酬率为7%，收益年限为40年条件下的市场价值为5500元/m2；若报酬率为8%，收益年限为30年，则该房地产的市场价值为（）元/m2。A4644B5192C
32、5308D5500答案：A解析：根据不同期限房地产价格之间的换算公式，得： 拆迁估价的价值标准是被拆迁房屋的重置价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：收益法计算中，建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束时，房地产价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期计算的价值。（）答案：错解析：本题考查的是净收益测算的基本原理。建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束，或者说土地使用权剩余期限超过建筑物剩余经济寿命。在这种情形下，房地产价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期计算的价值，加上自收益期结束时起计算的剩余期限土地使用权在价值时点的价值。城市规划中
33、，城市绿地范围的控制线是( )。A.红线B.黄线C.绿线D.紫线答案：C解析：城市绿线是指城市各类绿地范围的控制线。房地产估价师考试题目下载9辑 第8辑 楼梯一般由楼梯段、休息平台、楼梯栏杆或栏板及扶手组成。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：有一套建筑面积100m2的住房，每平方米建筑面积标价为3000元，总价30万元。现约定一年后一次付清，年折现率为5%，则实际单价为( )。A、 3000元/m2B、 2850元/m2C、 2928元/m2D、 2857元/m2答案：D解析：此题属于掌握的范畴。是在考查房地产价值和价格的种类及其相互之间的关系。名义价格是指在成交日期时讲明，但不是一次付
34、清的价格。实际价格是指在成交日期时一次付清的价格。本题的计算过程为?解决此题的关键在于理解实际价格和名义价格的含义。某套期房住宅的套内建筑面积为120m2，套内墙体面积为20m2，分摊的共有建筑面积为30m2，套内建筑面积的购买单价为15000元m2，购买人采用的付款方式为：首付60万元，余款向银行申请贷款。关于该房地产价格的说法，正确的有（）。A使用面积的购买单价为12500元m2B建筑面积的购买单价为12000元m2C名义价格为180万元D实际价格为180万元E现房价格低于180万元答案：B,C,D解析：使用面积小于套内建筑面积，因此使用面积的购买单价肯定大于套内建筑面积的购买单价1500
35、0元/m2也可以进行以下计算后得出结论：使用面积的购买单价=15000元/m2120m2（12020）=18000（元/m2）；建筑面积的购买单价=1.5120/（120+30）=1.2（万元/m2）；名义价格为180万元，实际价格也为180万元，因为余款向银行申请贷款，无论是哪一种贷款形式，肯定要支付利息；现房价格肯定高于180万元（15000元/m2120m2），因为从期房到现房要蒙受期间房屋无法获得收益的经济损失，同时还应获得风险补偿。 收益递增递减原理可以帮助我们确定（ ）。A最佳用途和最佳规模B最佳集约度C最佳规模和最佳集约度D最佳用途正确答案：C 某家庭购买了一套90m2的商品住宅
36、，售价为4000元/m2。该家庭首付了房价总额的30%，其余购房款申请住房公积金和商业组合抵押贷款。住房公积金贷款和商业贷款的利率分别是4.5%和6.8%，贷款期限为15年，按月等额偿还。其中住房公积金贷款的最高限额为10万元。如果该家庭以月收入的35%用来支付抵押贷款月还款额，那么此种贷款方案要求该家庭的最低月收入为多少？假设该家庭在按月还款3年后，于第4年初一次性提前偿还商业贷款本金5万元，那么从第4年起该家庭的抵押贷款的月还款额为多少？正确答案：(一)解法一： (1)已知P=400090(1-30%)=25.2万元 P1=10万元；P2=(25.2-10)=15.2万元 (2)N=151
37、2=180月 =4.5%/12=0.375%i2=6.8%/12=0.57%(0.567%，0.5667%) A1=P1i1(1-i1)n/(1+i1)n-1=100000.375%(1+0.375%)180/(1+0.375%)180-1=764.99元 Al=P2i2(1-i2)n/(1+i2)n-1=152000.57%(1+0.57%)180/(1+0.57%)180-1 =1352.66元(按照0.57%) =1349.62元(按照0.567%)=1349.31元(按照0.5667%) A=A1+A2=764.99+1352.66=2117.65元(按照0.57%)=2114.61元
38、(按照0.567%)=2114.3元(按照0.5667%) (3)最低月收入=A/0.35=2117.65/0.35=6050.43元(按照O.57%)=6041.74元(按照0.567%)=6040.86元(按照0.5667%) (4)第4年初一次偿还商贷本金5万元，在第4年第15年内的月还款额为： P1=5万元n=(15-3)12=144月 A=PP2i2(1+i2)n/(1+i2)n-1 =5O.57%(1+O.57)n/(1+O.57%)n-1 =509.94元(按照O.57%) =508.98元(按照0.567%) =508.89元(按照0.5667%) 从第4年起抵押贷款月还款额为
39、：A-A=2117.65-509.94=1607.71元(按照O.57%) (二)解法二： (1)(3)与解法一相同 (4)还款3年后，尚未偿还商业贷款n=(15-3)12=144月 (5)第4年初还款5万元后，商业贷款月还款额A： P3=132630.40-50000=82630.4元 A3=82630.4O.57%(1+O.57%)144/(1+O.57%)144-1=842.72 (6)该家庭第4年初的月还款额为： A1+A2=764.99+842.72=1607.71元 注:主观题答案仅供参考 下列关于保险职能的说法有误的一项是（ ）。A分散危险的职能是指有共同危险损失顾虑的经济单位和
40、各人将偶然性危险视同必然性危险，在危险发生之前就聚集资金，危险发生后将这笔资金用于遭受损失的经济单位和个人，使 损失分散给众人B融通资金职能发挥得越好，保险公司的投资收益越高，就可以弥补负债业务的不足或亏损，为采取较低的保险费征收标准，吸收更多的保险费收入创造条件C在各种保险中，政策性保险最能体现分配职能D保险人参与防灾防损活动，可以提高社会的防灾防损能力正确答案：C下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有（）。A.居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格的上升B.如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大C.如果居民收入的增加是中等收入者的收入增
41、加，则会促使房地产价格上升D.如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大E.居民收入水平的变化对房地产价格的影响不大答案：A,B,C,D解析：本题考查的是居民收入。居民收入是房地产价格的重要影响因素，收入房价比常用于评价购房能力，判断房价是否过高，有无泡沫。 下列房地产中，不得转让的有（ ）。A共有的房地产B未解决权属争议的房地产C没定了抵押权的房地产D已被依法查封的房地产E已列入城市拆迁范围内的房屋正确答案：BD共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。建设部令第56号城市房地产抵押管理办法第三十七条经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者
42、出租。国务院令第305号城市房屋拆迁管理条例第十二条：拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：（一）新建、扩建、改建房屋；（二）改变房屋和土地用途；（三）租赁房屋。一般来说，与长期投资相比，短期投资（）。A风险较大B收益率较高C流动性较好D投资回收期较长答案：C解析：短期投资是指预期在短期（通常是一年内）能收回的投资，其特点是资金周转快，流动性好，风险相对较小，但收益率也较低。长期投资是指投资期限在一年以上的投资，其特点是回收期长，短期变现能力较差，风险较高，但长期的盈利能力强。房地产估价师考试题目下载9辑 第9辑 在会计核算时，70%的住宅销售所得的收人应列入（ ）会计科目
43、。A资产类B损益类C所有者权益类D成本类正确答案：B开发商在对当地经济社会及房地产市场有比较深入了解并占有大量市场信息的基础上，寻找需要满足的市场需求，探讨投资可能性，对各种可供选择的投资机会进行筛选，在头脑中快速判断其可能性的过程是（）。A.细化投资设想 B.提出投资设想 C.可行性研究 D.投资机会选择答案：B解析：本题考查的是房地产开发的一般程序。提出投资设想，是指开发商在对当地经济社会及房地产市场有比较深入了解并占有大量市场信息的基础上，寻找需要满足的市场需求，探讨投资可能性，对各种可供选择的投资机会进行筛选，在头脑中快速判断其可能性。构造房地产开发项目评价方案，就是在对项目进行策划的
44、基础上，构造出可供评价比较的具体开发经营方案。（）答案：对解析：本题考查的是构造评价方案。构造评价方案，就是在项目策划的基础上，构造出可供评价比较的具体开发经营方案。 某房地产的报酬率为8%，收益期限为30年时的价格为4000元/m2。若报酬率为6%、收益期限为50年时，则该房地产的价格为( )元/m2。A3800B4500C5200D5600正确答案：D关于房地产估价报告签名、盖章的说法，正确的有（）。A注册房地产估价师可以盖个人印章不签名B注册房地产估价师可以只签名不盖个人印章C至少有两名注册房地产估价师签名D法定代表人或执行合伙人必须签名E房地产估价机构必须加盖公章答案：A,B,C,E解
45、析：关于房地产估价报告签名、盖章的说法有：致估价委托人函应加盖房地产估价机构公章，不得以其他印章代替，法定代表人或执行事务合伙人宜在其上签名或盖章，并注明致函日期。该致函日期即为估价报告出具日期。估价师声明应写明所有参加估价的注册房地产估价师的姓名和注册号，并应由本人签名及注明签名日期，不得以个人印章代替签名。非注册房地产估价师和未参加估价的注册房地产估价师不得在估价师声明上签名。该声明对签名的注册房地产估价师也是一种警示。在估价报告使用期限内使用估价报告的，相关责任应由在估价报告上盖章的房地产估价机构和签名的注册房地产估价师承担。下列关于挂牌价格的说法中，正确的是（）。A、挂牌价格一般高于市
46、场成交价格B、当市场不景气时，挂牌价会较低，议价空间会较小C、挂牌价格与市场成交价格的差异大，说明市场景气D、挂牌价格的优点是公开透明，容易取得，可以作为估价的依据答案：A解析： 本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。选项A正确，挂牌价格不是成交价格，且通常高于成交价格；选项B、C错误，挂牌价格与成交价之差称为议价空间，它越小，说明市场越景气。而当市场越不景气时，一方面挂牌价会越低，另一方面议价空间会越大；选项D错误，挂牌价的优点是公开透明、容易获得，缺点是不是真实成交价，因此一般不能作为估价的依据, 但可作为了解市场行情的参考。 调查对象由若干调查单位构成，调查单位是指调查对象中所要调查的具体单位。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 项目全寿命费用，是指项目从投标开始直到项目产品不能再继续利用为止所发生的一切费用。( )参考答案：错误 已知年利率为14%，则按季度计息时的实际年利率为（ ）。A1255