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1、22年物业管理师历年真题和解答7节22年物业管理师历年真题和解答7节 第1节下列关于物业管理二级服务标准中房屋管理的表述，正确的是()A:根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复B:每2日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃C:小区主出人口设有小区平面示意图，各组团、栋及单元（门）、户有明显标志D:对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门E:每3日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门答
2、案：A,C,D,E解析：物业管理二级服务标准中对房屋管理的要求如下：(1)对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。(2)根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住宅专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。(3)每3日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。(4)按照住宅装饰装修管理有关规定和管理规约（临时管理规约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使
3、用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每3日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。(5)对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。(6)小区主出入口设有小区平面示意图，各组团、栋及单元（门）、户有明显标志。侵权责任的构成要件包括()。A:客观分析B:侵害行为C:损害实施D:因果关系E:过错答案：B,C,D,E解析：侵权责任的构成要件包括：(1)侵害行为；(2)损害实施；(3)因果关系；(4)过错。 设备磨损的类型中，与生产过程的使用无关
4、，甚至在一定程度上还同使用程度成反比的是（ ）。A第一类有形磨损B第二类有形磨损C第一类无形磨损D第二类无形磨损正确答案：B社会组织的基本要素包括()。A:组织目标B:组织规范C:组织技术D:组织参与者E:组织运行答案：A,B,C,D解析：社会组织的基本要素包括：组织目标、规范、职位、角色、权威、参与者、技术、环境。实行物业服务费用酬金制的，物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资 金年度预决算并每（ ）不少于一次公布物业服务资金收支情况。 A.三个月 B.半年C. 一年 D. 二年答案：C解析：酬金制条件下，物业服务企业应当向全体业主或者业主大会公布物业服务资金年度预决算，并每年
5、不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主大会和业主委员会指导规则规定.物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积()时，建设单位应当及时报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料。A:20%B:50%C:60%D:80%答案：B解析：根据业主大会和业主委员会指导规则的规定，物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当及时报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料。 以下不属于物业管理的制度文书的是( )。A办法B计划C制度D.公约正确答案：B在商品房市场上，当供给量超过需求量时，降价动力主要来自于（）一方。A:开发企业B:购房人C:价格主管部门D:物业服务企业
6、答案：A解析：一般而言，业主和供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位之间，是一种()关系。A:协议B:合同C:归属D:管理答案：B解析：一般而言，业主和供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位之间，是一种合同关系。作为合同当事人，业主和供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当按照法律的规定和合同的约定，来行使合同权利和履行合同义务。22年物业管理师历年真题和解答7节 第2节下列资产处置方式中，不适合处置不良物业资产的是()。A:重组B:赠予C:公开出售D:债转股答案：B解析：本题考核的知识点为资产处置方式。不良物业资产处置方式包括：(1)以资抵债将债权转为物权，再对抵债物进
7、行经营性租赁和融资性租赁、转让；(2)实施债转股将债权转为股权，通过阶段性持股后适时转让股权；(3)采取法律诉讼和减让清收的方式追偿债务；(4)重组；(5)公开出售。在保险的一般原则中，履行保险合同的首要原则是()A:近因原则B:可保利益的原则C:诚信原则D:比例分摊原则答案：C解析：保险的一般原则包括诚信原则、可保利益的原则、近因原则和比例分摊原则。诚信原则即要求订立保险合同的双方都是要诚实守信。这是履行保险合同的首要原则。 根据国务院建设工程质量管理条例，住房与城乡建设部要求县级以上地方人民政府建设行政主管部门，对各类房屋建筑工程和市政基础设施工程实行（ ）制度。A竣工验收备案B建筑工程质
8、量管理C项目报建施工许可证D房地产开发施工管理正确答案：A 代收代管单位未按规定依法移交住宅专项维修资金余额和账目的，由建设主管部门责令改正，予以警告，并可处( )。A1万元以下罚款B2万元以下罚款C3万元以下罚款D4万元以下罚款正确答案：C租赁管理过程中，始终贯穿着()。A:租金调整B:租赁营销管理C:租约续期D:租赁方案与策略答案：B解析：租赁营销管理是提高出租率、增加收入的主要措施之一，贯穿租赁管理的全过程。在租赁经营管理操作的各个环节均融合着吸引、挖掘潜在承租人的措施和手段。所以，出租人必须要不断完善、提高营销技能和营销艺术，充分利用各种营销手段，这是获得经营收益的保障。 写字楼物业管
9、理的工作模式中，( )管理包括吸引和发现可能的租户、对租户进行评估筛选并与其进行租约谈判，以最终签订租赁合同。A.租户B.租赁期间C.租务市场D.经营状况正确答案：C 决定内在经济的主要因素有( )。A厂商具有较雄厚的资金实力B可以配备更多先进的机器设备C实行企业内部合理的资源调配，组织有效的专业化分工和协作D实行科学的管理制度E与厂商的资金实力大小无关正确答案：ABCD 下列关于房地开发企业二级资质的条件，正确的是( )。A注册资本不低于2000万元B从事房地产开发经营2年以上C连续3年建筑工程质量合格率达100%D未发生过重大工程质量事故E工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以
10、上职称正确答案：ACDE小区停车场、会所等设施属()。A:发展商所有B:政府所有C:业主共有D:物业企业所有答案：A解析：通常，住宅小区里可以作为物业服务企业经营的物业资源的权属可划分为以下几种类型：属发展商所有：例如小区停车场、会所等设施。如果发展商没有将这些设施在合同中约定为他人所有，则这些设施的所有权属于开发商。此时，发展商可以将自有停车场的部分使用权和收益权转让给物业服务企业，以弥补物业服务企业的亏损。属政府所有：如人防工程等，这部分空间的使用权和收益权的归属存在着理论和实践上的很多争议。属业主共有：一般来说，除去上进、之外的可经营物业部分均属业主所共有。如利用小区道路、绿地改建的露天
11、停车位，物业管理用房等。22年物业管理师历年真题和解答7节 第3节 日本真正意义上的物业管理开始于( )。A1957年B1975年C1795年D1597年正确答案：A下列关于资产管理深度发展的上游环节的说法错误的是()。A:物业服务企业利用物业管理的优势，为开发商规划、设计、施工、销售和管理物业项目提供专业服务和资产经营B:在物业项目的开发过程中，物业服务企业可为开发商开发物业进行周边商圈调查，提供物业设计建议、提供设备设施选购及安装备询等专业服务C:在项目销售过程中，物业服务企业可以为开发商设计物业营销配合方案、品牌宣传策划，提高项目营销业绩，或代理尾盘销售等资产经营服务D:在资产经营方面，
12、通过优质的传统物业管理，物业服务企业可通过全体业主或部分业主的委托，对共有物业或个人所有物业或其他财产进行租赁、销售或从事其他理时活动答案：D解析：向上游环节拓展资产管理是指物业服务企业利用物业管理的优势，为开发商规划、设计、施工、销售和管理物业项目提供专业服务和资产经营。如：在物业项目的开发过程中，物业服务企业可充分发挥自身综合信息优势，为开发商开发物业进行周边商圈调查，提供物业设计建议、提供设备设施选购及安装咨询等专业服务。在项目销售过程中，物业服务企业可以为开发商设计物业营销配合方案、品牌宣传策划，提高项目营销业绩，或代理尾盘销售等资产经营服务。从目前的实践看，这类业务专业服务技术含量高
13、，对物业服务企业要求高，盈利水平也高且市场巨大，是物业服务企业向物业管理的上游环节拓展资产管理的重点。D项属于下游环节。租金调整对于主要承租商一般每()年调整一次，次要承租商可每年调整一次。A:4B:5C:6D:7答案：B解析：租金调整条款对基础租金及百分比租金同样有效，经营过程中的费用可根据每年的实际情况确定。对于主要承租商一般每25年调整一次，一般承租商可每年调整一次。对侵占公共场地，私搭乱建，损害居住环境的行为，应当向()报告。A:房屋管理部门B:规划管理部门C:公安管理部门D:市政管理部门答案：B解析：对侵占公共场地，私搭乱建，损害居住环境的行为，应当向规划管理部门报告；对违规装修房屋
14、，擅自拆改房屋结构和设备设施的，应当向房屋管理部门报告；对大量存放易燃、易爆、有毒物品的，应当向公安管理部门报告；对私自拆改煤气燃气的。应当向市政管理部门报告并通知燃气管理单位。 电梯按拖动方式分有直流电梯、交流电梯和（ ）。A单机控制电梯B乘客电梯C液压电梯D集选控制电梯正确答案：C住房建设、分配、管理都自国家和国有企业统包，是我国在()下的城镇住房制度。A:计划经济体制B:实行国有化的政策C:改革开放D:住房制度的改革答案：A解析：住房建设、分配、管理都由国家和国有企业统包，是我国在计划经济体制下的城镇住房制度。其弊端表现在：建设资金有投入无回收，形不成投入产出的良性循环，制约了住宅建设的
15、发展，住房供应极其短缺，人均住房面积下滑，收取的房租过低，不能维持房屋的维修养护，房屋损坏严重，大量的危日破房得不到改造，危及群众的居住安全，加大了国家的负担。 狭义的财产保险，是指我国财产保险合同条例中的财产保险，它包括的主要险种为火灾保险、企业财产保险、家庭财产保险、涉外财产保险等。物业管理中主要涉及的财产保险主要是物业的( )保险。A火灾B家庭财产C企业财产D涉外财产正确答案：A 某宗物业交易总价为20万元，其中首期付款30%，余款于半年后支付。假设月利率为0.6%，则该宗物业在其成交日期一次付清的价格为( )万元。A20.22B19.21C18.54D18.66正确答案：B房地产开发项
16、目的资本金占项目总投资的比例不得低于()A:10%B:20%C:30%D:40%答案：B解析：房地产开发项目管理应当遵循以下制度：(1)必须按照土地使用权出让合同设定的条件和国家划拨土地的用地要求开发利用土地。(2)房地产开发项目的资本金占项目总投资的比例不得低于20%。(3)项目开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施。(4)房地产开发项目应当按照土地使用权出让合同约定的动工期限开发建设，超过1年未动工开发的，政府可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费，超过2年未动工开发的，政府可以无偿收回土地使用权。(5)转让房地产开发项目应当符合法定条件。(6)转让
17、房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。(7)房地产开发项目应当符合法律、法规规定的建筑工程质量、安全标准和技术规范。同时，建设、勘察、设计、施工、监理等单位，依照法律、法规及合同约定承担开发项目的质量责任。(8)房地产开发项目经竣工验收合格后方可交付使用。22年物业管理师历年真题和解答7节 第4节从盈利模式的角度，大体可以将现有的物业服务企业的商业模式概括为()。A:物业服务提供商B:物业服务开发商C:物业资源开发商D:物业顾问服务商E:物业顾问提供商答案：A,C,D解析：虽然我国目前有几万家物业服务企业
18、，其自身定位、市场规模、产品类型、运营体系和经济效益千差万别，但是，从盈利模式的角度，大体可以将现有的物业服务企业的商业模式概括为三种类型：物业服务提供商，物业资源开发商，物业顾问服务商。 注册资质一级的物业管理企业多层住宅物业管理总面积要求( )。A不少于200万m2B不少于100万m2C不少于80万m2D不少于60万m2正确答案：A具有一级物业服务企业资质的机构最低注册资本为人民币()万元。A:100B:150C:200D:500答案：D解析：一级物业服务企业资质的机构注册资本人民币500万元以上，二级物业服务企业资质的机构注册资本人民币300万元以上，三级物业服务企业资质的机构注册资本人
19、民币50万元以上。 以下关于住宅专项维修资金的使用，说法正确的是( )。A方便但可缓慢B半公开C受益人和负担人不一致D任何个人和单位不得挪作他用正确答案：D 大型公共物业绿化管理中应注意的是( )。A植物绿化功能以环保为主B按设计意图进行规则式修建C不宜使用果树或大花植物作绿化D采用精品式管理正确答案：C影响创新成功的战略因素不包括的内容是( )。A:有一个长期的企业战略，创新在该战略中起关键作用B:高级管理层接纳风险C:高质量的管理活动D:创造一种接纳创新、有利于企业家成长的企业文化答案：C解析： 手段一期望理论认为，薪酬能否成为一个激励因素取决于( )三者的关系。A价值、期望、绩效获奖估计
20、B努力、绩效、报酬C生存、相互关系、成长D成就、权力、亲和正确答案：B 物业服务支出应当全部用于物业服务合同约定的支出，物业服务支出年度结算亏损的，由 ( )承担。A物业管理企业B物业管理企业经理C业主D业主代表正确答案：C 住宅专项维修资金的使用，应当遵循( )的原则，任何单位和个人不得挪作他用。A广泛性B方便快捷C福利性D公开透明E受益人和负担人相一致正确答案：BDE22年物业管理师历年真题和解答7节 第5节房地产投资财务评价指标中，清偿能力指标的还本付息方式包括()A:一次还本利息照付B:等额还本利息照付C:等额还本付息D:内插法E:“气球法”答案：A,B,C,E解析：还本付息的方式包括
21、以下几种：(1)一次还本利息照付；(2)等额还本利息照付，规定期限内分期归还等额的本金和相应的利息；(3)等额还本付息，在规定期限内分期等额摊还本金和利息；(4)一次性偿付，借款期末一次偿付全部本金和利息；(5)“气球法”，借款期内任意偿还本息，到期期末全部还清。开展控制工作的前提是()。A:分析偏差原因B:明确问题实质C:建立控制标准D:采取矫正措施答案：C解析：控制是依据预定的目标和标准，对管理活动进行系统的监督、检查和衡量绩效，若发生偏差，就要采取措施加以纠正，使整个活动按既定的计划和标准进行。因此，控制首先要有个控制的依据或标准。 供暖管道中主要用在安装弯管补偿器空间不够的场合的补偿器
22、是( )。A自然补偿器B波纹管补偿器C套管补偿器D球形补偿器正确答案：C 保险的基本要素有( )。A费率的合理计算B特定风险事故的存在C损失D风险事故E多数经济单位的结合正确答案：ABE关于建筑材料性质的说法，正确的有()。A:材料的导热系数越小，表示其绝热性能越好B:材料吸水后，会导热系数降低C:材料吸水后，会使材料的强度降低D:材料的强度只与材料的内部因素（组成、结构）有关E:塑性是指受到外力作用产生的变形，不能随外力撤销而自行会恢复的性质答案：A,C,E解析：材料的导热系数越小，表示其绝热性能越好。材料含水会使材料堆积密度和导热性增大、强度降低、体积膨胀，故材料吸水或吸湿后对材料的性能一
23、般是不利的。材料的强度除与其内部因素（组成、结构）有关外，还与外部因素，即测试条件有关（加荷速度、试件的形状和尺寸、测定时试件的温度、测定时试件的含水程度）。塑性是指受到外力作用产生的变形，不能随外力撤销而自行恢复的性质。 中华人民共和国价格法对包括服务收费在内的价格管理所规定的定价形式有( )。A物业服务企业自行定价B市场调节价C政府定价D政府指导价E物业服务企业和业主共同协商定价正确答案：BCD房屋的基本组成部分，设施设备部分包括( )。A:水卫B:电气C:消防系统D:门窗E:非承重墙答案：A,B,C解析：关于企业价值最大化（股东财富最大化）目标的特点，说法错误的是()A:充分体现了企业对
24、资产保值增值的要求B:有利于制约企业追求短期利益行为的倾向C:对于上市企业，短期内很容易准确衡量企业的实际价值D:对于非上市企业，只能通过对企业资产进行评估才能确定其价值答案：C解析：企业价值最大化（股东财富最大化）目标的优点是，它考虑了风险和资金的时间价值因素，也充分体现了企业对资产保值增值的要求，因而有利于制约企业追求短期利益行为的倾向。但是，这一目标也存在一些缺陷，体现在：对于上市企业，虽可通过股票价格揭示企业价值，但是股价是受多种因素影响的结果，短期内很难准确衡量企业的实际价值。对于非上市企业，只能通过对企业资产进行评估才能确定其价值，但受评估标准和评估方式的影响，这种估价不易客观和准
25、确。人类社会化的条件包括()。A:人有较短的生活依赖期B:人有较长的生活依赖期C:人有较强的学习能力D:人有语言能力E:人有思维能力答案：B,C,D,E解析：社会化过程使得人类社会明显地区别于其他动物世界，人类社会化的条件包括：社会化的必要条件包括两个方面：个人生物基础和外界社会环境。个人生物基础条件包括：较长的生活依赖期，学习能力，语言能力；思维能力。外界社会环境包括：家庭，学校，同龄群体，工作单位，大众传播媒介。22年物业管理师历年真题和解答7节 第6节公共关系传播的方式有很多，其中( )是疏通组织内外渠道，密切组织内外人际关系的信息传播过程。A:组织传播B:大众传播C:人际传播D:群体传
26、播答案：A解析：本题考核的是组织传播。公共关系传播的方式有很多，其基本方式有：人际传播、组织传播、群体传播和大众传播等。人际传播指的是个体之间信息沟通和交流。组织传播指的是组织中的个体与个体、团协与团体、部门与部门组织与自己的成员以及组织与相关的外部组织之间的交流沟通活动。它是疏通组织内外渠道，密切组织内外人际关系的信息传播过程。九何传播指的是传播主体向相对集中的公众群体进行传播，如面向公众的演讲、报告、大型演出、展览会等。大众传播指的是组织通过报刊、广播、电视等大众传播媒介将信息传播给大众。 保险合同的主体可分为当事人和关系人两大类。当事人是与保险合同直接发生关系的人，包括 ( )。A保险人
27、B被保险人C第三人D投保人E业务员正确答案：ABD 特点是油脂、悬浮物和有机物含量高。A冷却水B厨房排水C厕所排水D雨水正确答案：B 根据火灾探测方法和原理，目前世界各国生产的火灾探测器的主要类型有( )。A感烟火灾探测器B感温火灾探测器C感光火灾探测器D复合式火灾探测器E火焰燃烧阶段正确答案：ABCD前期物业服务合同中，专项维修资金的主要内容包括这部分资金的( )。A:缴存B:续筹C:使用D:提取E:管理答案：A,B,C,E解析：本题考核的是前期物业服务合同中，专项维修资金的内容。专项维修资金的主要内容包括这部分资金的缴存、使用、续筹和管理。鉴定机构鉴定房屋为危险房屋的，分为()情况进行处理
28、。A:部分使用B:观察使用C:处理使用D:停止使用E:整体拆除答案：B,C,D,E解析：城市房屋白蚁防治管理，是指对()房屋的白蚁预防和对原有房屋的白蚁检查与灭治的管理。A:新建B:拆除C:改建D:装饰装修E:扩建答案：A,C,D,E解析：城市房屋白蚁防治管理，是指对新建、改建、扩建、装饰装修等房屋的白蚁预防和对原有房屋的白蚁检查与灭治的管理。 组合投资管理工作的步骤中，( )是按照一定的标准，采用科学的方法来检查和评定投资组合管理者对职责的履行程度和工作成绩。A制订投资方针和政策B投资组合的调整C投资组合绩效评估D构建投资组合正确答案：C对于特别重要或对防水有特殊要求的建筑，其屋面防水层耐用
29、年限为( )年。A:5B:10C:15D:25答案：D解析：22年物业管理师历年真题和解答7节 第7节 城市详细规划是在城市总体规划或者分区规划的基础上，对城市近期区域内各项建设作出具体规划。城市详细规划又分为( )。A控制性详细规划和修建性详细规划B控制性详细规划和修改性详细规划C监督性详细规划和修建性详细规划D监督性详细规划和修改性详细规划正确答案：A 契证登记制度注重当事人订立的和约，房地产权属方面的合同一经生效，当事人之间( )。A债权成立B债权先成立，物权后成立C物权先成立，债权后成立D债权和物权同时成立正确答案：D物业服务企业最重要的业务是()。A:便民服务B:特约服务C:居间服务
30、D:临时照管儿童服务答案：C解析：住宅小区一般经营性服务包括：便民服务、特约服务和居间服务。其中，居间服务是物业服务企业的重要业务之一，是物业服务企业自身开展的与物业管理相关的经营业务，目前开设的这类经营业务一般有：投资、保险等业务撮合，装修装饰、绿化美化等业务撮合，买卖与租赁中介等业务。在物业服务企业中，成本控制首先要做的工作是()A:分析相关差异B:明确控制标准C:执行控制标准D:纠正成本偏差答案：B解析：成本控制首先要明确控制标准。成本的控制标准或目标，是对各项费用支出和资源消耗规定的数量界限，是进行成本控制和考评的直接依据。 在物业管理招标投标活动中必须遵守的原则是( )。A公开B公平
31、C公正D廉正E诚实信用正确答案：ABCE在以IT行业为主要客户群体的写字楼里，物业服务企业比较适宜开展的经营项目是()。A:品牌服装B:电子邮件C:打字复印D:送餐答案：D解析：此题教材上没有原话，需要我们自己分析，B、C首先可以排除，因为IT企业自己就能做到这些，不需这类服务；结合常识，可以排除A，故D正确。 房地产开发企业进行商品房预售，应当向商品房预购人出示( )。A.房产预购许可证B商品房预售许可证C.房地产销售管理许可证D商品房销售管理条例正确答案：B 在常规物业管理中，使用批复应注意的问题包括（ ）。A必须有正式的书面请示才能批复，口头或电话请示不能作为批复的依据B批复是对请示作回复，所以在批复的开头一定要完全引述来文字号和标题，不可只引文号，或只引标题C文件在未获批准前，不得对下属单位发送D批复一般只给来文请示的单位E批复要有针对性，要态度明朗，观点明确，措辞要庄重、周密、准确正确答案：ABDE业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，不应对()进行约定。A:物业管理事项B:物业服务质量C:物业服务费用D:物业增值保值答案：D解析：物业管理条例第三十五条规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。