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1、物业管理师历年真题和解答7辑物业管理师历年真题和解答7辑 第1辑 办公费是物业服务企业开展正常工作所需要的有关费用，主要包括（ ）等。A交通费B通信费C加班费D服装费E节日装饰费正确答案：ABE 当建筑物在使用过程中或使用若干年后，物业会逐渐发生一些变化，除( )的保养外，长期的修缮计划也需制定。A不定期B10天一次C一个月两次D日常定期正确答案：D 以下关于行政职能的论述正确的是( )。A所谓行政职能，是指行政管理在国家统治中所起的基本作用B政府在市场经济中具有四大功能：制定规则、宏观调控、市场监管、组织协调C行政职能可以分为计划职能、组织职能、指挥职能、协调职能、控制职能等D行政职能可以分
2、为政治统治职能和社会管理职能以及经济管理职能正确答案：C灯光诱杀主要用于白蚁( )诱杀。A:幼虫时B:回巢时C:分飞时D:产卵时答案：C解析： 消防工作的指导原则是( )。A“安全第一，预防为主”B“预防为主，防消结合”C“预防第一，安全为主”D“安全第一，防消结合”正确答案：B 业主代表应当在参加业主大会会议( )，就业主大会会议拟讨论的事项，书面征求其所代表的业主意见。A1日前B2日前C3日后D3日前正确答案：D从事物业管理项目招标的代理机构，应当具备的条件是()。A:有注册的物业管理师B:有注册的建筑工程师C:有能够编制招标文件和组织评标的相应专业力量D:有独立完整的评标专家库答案：C解
3、析：从事物业管理的招标代理机构应当具备下列条件：(1)有从事招标代理业务的营业场所和相应资金；(2)有能够编制招标文件和组织评标的相应专业力量；(3)有房地产行政主管部门建立的物业管理评标专家名册。物业管理师历年真题和解答7辑 第2辑进行物业承接查验时，建设单位应当向物业服务企业移交的资料包括()A:竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料B:设施设备的安装、使用和维护保养等资料C:有关房屋产权权属的资料D:业主成员清册E:物业质量保修文件和物业使用说明文件答案：A,B,C,E解析：物业承接验收时，建设单位向物业管理企业移交下列物业资料：(1)竣工验
4、收资料。包括竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等资料。(2)技术资料。包括设备设施的安装、使用和维护保养等资料。(3)物业质量保修文件和物业使用说明文件。(4)物业管理所必需的资料。如物业的规划、建设的有关资料；有关房屋产权权属的资料；工程验收各种签证、记录、证明等。抵押房屋在订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同（ ）。A:不受该抵押权影响B:应当解除C:没有效力D:可以对抗抵押权答案：A解析： 物业服务合同具有的法律特征包括（ ）。A物业服务合同是要武合同B物业服务合同是有偿的C物业服务合同既是诺成性合同又是双务合同D物业服务合同是劳务合同E物业服务合同
5、是无偿的正确答案：BCD社会学研究，首要的是研究()。A:人类历史的全过程B:社会整体结构的协调和正常发展C:过去了的社会的人类行为D:当今世界上还存在的各种原始部落答案：B解析：人类社会是自定社会要素构成，并且不断发展变化的复杂有机系统。只有在各种关系相互适应、相互协调的情况下，社会才能正常发展，社会结构才会协调。社会学研究，首要的是研究社会整体结构的协调和正常发展。适用于规模不大、分工不发达的社会组织，且管理的好坏取决于管理者的经验和素质的管理方式是()。A:科学制B:科层制C:家长制D:终身制答案：C解析：在组织管理上，家长制和科层制是两种主要的管理方式。家长制管理方式适用于规模不大、分
6、工不发达的社会组织，其管理的好坏取决于管理者的经验和素质。科层制是一种以正式规则为主体的管理方式。 某市的一个花园小区入住不到一年，其园林设计得了景观设计大奖。但入住三年多后，物业服务企业管理人员发现业主、物业使用人为了抄近路，在绿化带走出了一条小道，尽管物业服务企业多次补种植被，并在小道人口处增设了爱护绿化警示标志牌及护栏，但依然收效甚微。后来物业服务企业管理人员经过分析，了解到业主抄近道是因为原设计园路不合理，不便于业主出行。发现此问题后，物业服务企业管理人员采取了“疏”的方法，在已踩出“路”的地面铺设石板路径，既方便了业主、物业使用人，又保护了园林景观。根据以上案例，回答13题：物业环境
7、管理的基本要求是什么?正确答案：物业环境管理的基本要求如下。 (1)保持植物正常生长。应加强对植物病虫害、水肥的管理，保证病虫害不泛滥成灾，确保植物正常生长、没有明显的生长不良现象。 (2)加强枯枝黄叶的清理及绿化保洁工作。为了保证小区环境整洁及安全，应及时清除 园林植物的枯枝黄叶，对园林绿地范围进行清扫保洁，每年要对大乔木进行清理修剪，清除枯枝。在灾害天气来临前还应巡视所辖物业园林树木，防止其对业主、物业使用人造成潜在危害。 (3)及时对妨碍业主、物业使用人活动的绿化植株进行改造，减少人为践踏对绿化造成的危害。如对交通道路行道树进行适当修剪，对因设计不合理而造成的对居民正常生活有明显影响的园
8、路分布进行合理化改造。这样既方便业主、物业使用人，也减轻物业公司绿化补种的压力。 (4)创建社区环境文化，加强绿化保护宣传。要对主要花木进行挂牌宣传，注明其植物名、别名、学名、科属、原产地、生长习性等方面的知识。引导业主主动参与绿化管理，使绿化管理达到事半功倍的效果。 物业服务定价成本由( )组成。A.绿化养护费用B保险费用C广告宣传费用D办公费用E固定资产折旧费用正确答案：ABDE物业管理师历年真题和解答7辑 第3辑 某建筑物的建筑面积200m2，单位建筑面积的重置价格为500元/m2，已使用年限20年，判定建筑物剩余经济寿命20年，残值率为5%，则其现值为( )元。A5000B45 000
9、C50 000D55 000正确答案：D供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担()相关管线和设施设备维修、养护的责任。A:公共部位B:私人住宅内C:物业管理区域内D:社区范围内答案：C解析：物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视管线和相关设施设备的维修养护责任的承担是一个存有争议的问题。为此物业管理条例明确规定，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。物业服务企业的下列收入中，属于主营业务收入的有( )。A:商业用房经营收入B:物业管理收入C:物业经营收入D:物业大修收入E:房屋中介代销手续费
10、收入答案：B,C,D解析： 房地产投资首先面临的风险是( )风险。A个别B持有期C系统D比较正确答案：C城市房屋租赁实行（ ）制度。A.审批 B.审核C.登记备案 D.报告答案：C解析：为规范房屋租赁行为，加强城市房屋租赁管理，建设部1995年颁发了城市房屋租赁管理办法（建设部令第42号）。该办法规定，房屋租赁实行登记备案制度，其核心是对合法有效的房屋租赁行为颁发房屋租赁证。 某房地产公司房地产应纳税销售收入为5800万元，营业税税率为5%，城市维护建设税税率为7%，则该房地产公司应交城市维护建设税税额为( )万元。A290B20.3C.406D.696正确答案：B建立物业管理人员职业资格制度
11、的现实意义有()。A:有利于提高物业管理从业人员的职业素质B:有利于规范物业服务企业的经营行为C:有利于降低物业服务企业的成本D:有利于物业管理健康发展E:有利于改善人民群众的生活和工作环境答案：A,B,D,E解析：实施物业管理师制度，是物业管理科学发展的必然选择和制度保证，必将在提升行业竞争能力，强化企业风险意识，完善现代企业制度，优化人才激励机制，改变经济增长方式和改善行业社会形象等方面对物业管理行业产生深远的影响，全方位推动物业管理行业的持续进步。实施物业管理师制度，有利于促进物业管理的市场化进程，实施物业管理师制度，有利于促进物业管理的专业化进程，实施物业管理制度，有利于促进物业管理的
12、规范化进程；实施物业管理师制度，有利于促进物业管理的国际化进程。物业管理师历年真题和解答7辑 第4辑 下列选项中，（ ）阻碍了物业管理市场的发展。A政府核定物业服务收费标准B实行市场调节价的物业服务收费C定价标准不客观D经济发展状况与市场的差异正确答案：A服务式办公室经营是一种集商务中心、()、酒店于一体的办公模式。A:商业B:餐饮C:行政D:娱乐答案：C解析：服务式办公室经营是一种为客户尽可能提供完整的办公环境和条件，即租即用，租赁方式灵活，以服务性为主的办公室出租方式。这是一种集商务中心、行政、酒店于一体的办公模式。该考点来自教材的第五章“写字楼物业经营管理”的第三节。 在责任保险中，一般
13、对被保险雇员的工作性质都有详细说明，如果该雇员的工作性质变了，则必须向保险人申请改动，否则在索赔上会引起纠纷。这体现了保险的（ ）A诚信原则B可保利益的原则C近因原则D比例分摊原则正确答案：A物业服务企业开展的基本管理服务，包括()。A:设备设施的维修养护B:保洁、绿化等环境的净化美化C:公共秩序的维护D:为业主提供方便、满足其需求E:为业主谋取利润答案：A,B,C解析：物业服务企业开展工作的基础首先是基本的管理服务，包括设备设施的维修养护，保洁、绿化等环境的净化美化和公共秩序的维护等。在做好这些基础性服务工作的同时，根据可能与需要，再开展相应的经营项目，一方面为业主提供方便、满足其需求，一方
14、面增加自己的收入与利润。集中目标市场营销策略的缺点是()。A:成本高B:营销稳定性差C:风险大D:管理难度大答案：C解析：本题考核的知识点为集中目标市场营销策略。企业选择一个或几个细分市场作为目标市场，集中满足目标市场的消费需求。实行这种目标市场选择策略，其优点是能加强在某个领域中的市场地位，易于管理，成本低，投资少。缺点是风险大。 应当在办理变更物业管理企业的名称、法定代表人等事项的手续后( )日内，到原资质审批部门办理资质证书变更手续。A29B30C31D32正确答案：B薪酬体系设计的基本步骤包括( )薪酬结构设计和实施、修改。A:职位分析B:职位评价C:薪酬调查D:薪酬定位E:绩效评估答
15、案：A,B,C,D解析：物业管理师历年真题和解答7辑 第5辑企业工作中常用的流动资金占用率、成本利润率、需求弹性系数等，属于相对指标体系的种类是()。A:结构相对数B:比较相对数C:比例相对数D:强度相对数答案：D解析：相对指标的种类包括：结构相对数，比例相对数，比较相对数，强度相对数，动态相对数，计划完成相对数。强度相对数是两个性质不同，但有一定联系的总量指标数值之比，可以反映现象的强度、密度和普遍程度。强度相对数的数值表现形式一般为有名数，其单位为复合单位，自分子指标和分母指标原有的计量单位组成。当分子指标与分母指标的计量单位相同时，也可以用无名数表示，即系数、倍数、百分数或千分数等表示。
16、企业工作中常用的流动资金占用率、成本利润率、需求弹性系数等都是强度相对数。 新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起（ ）日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质。A10B15C30D90正确答案：C住宅使用说明书应当对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项，一般应当包含()。A:结构类型B:装修、装饰注意事项C:各部件的供应商情况D:门、窗类型，使用注意事项E:配电负荷答案：A,B,D,E解析：住宅使用说明书应当对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项，一般应当包含
17、以下内容：开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位，结构类型，装修、装饰注意事项；上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明，有关设备.设施安装预留位置的说明和安装注意事项，门、窗类型，使用注意事项，配电负荷，承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明，其他需说明的问题。 物业管理的主要内容是( )。A维护业主的财产权利B维护业主的民主权利C遵守管理规约D维护物业管理的共同机制正确答案：A 是物业管理服务活动过程中突然发生的，可能对服务对象、物业管理企业和公众产生危害，需要立即处理的事件。A物业管理紧急事件B物业管理事件C物业管理危害D物业管理危机正确答案：A某
18、住宅小区，2022年10月组织业主入住。入住工作由开发商办理，物业服务企业协助。 小区有15套房屋未销售，另3套房屋因建筑质量问题，业主拒绝办理入住手续，开发商也认可 质量问题，表示维修后再交付。业主张某在10月8日办理入住手续，领取了相关资料和钥匙后发现房屋门窗有质量问 题，遂与开发商约定限期整改。由于开发商未在约定期限内完成房屋门窗整改，张某以此为由 拒缴物业服务费。物业服务企业在10月20日巡视过程中发现业主王某装修前未办理装修手续，并私自拆 改天然气管道设施。王某称无人告知禁止拆改天然气设施的有关规定，所以便拆改了。物业 服务企业要求其恢复原状。王某则提出自愿签署一份承诺书，内容包括承
19、诺因拆改天然气 管道导致出现的安全事故，均由本人负责等，并自愿交纳天然气改造押金3000元。问题 1.15套未售房屋和3套存在质量问题房屋的物业服务费分别应当由谁承担？简要说明 理由。2.张某拒缴物业服务费的理由是否成立？简要说明理由。3.你认为王某拆改天然气管道的说法是否正确？简要说明理由。4.针对王某未办理装修手续即开始装修的情况，物业服务企业应该采取哪些管理措施？5.王某自愿签署的承诺书是否有效？为什么？6.请说明物业装修管理人员在巡视过程中应注意哪些问题。答案：解析：1.15套未售房屋和3套存在质量问题房屋的物业服务费由开发商承担。理由：已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物
20、业服务费用由建设单位 交纳。2.张某拒缴物业服务费的理由不成立。理由：房屋门窗的质量问题，在保修期内由开发建设单位负责维修。王某不得以此为由拒 绝缴纳物业服务费。业主从办理房屋通知手续之日起就应如期交付物业管理服务费。3.王某拆改天然气管道的说法不正确。理由：用户在装修施工前，须认真阅读装修手册，填写装饰装修申报登记表，并提交管理单 位登记备案。只有在物业管理单位对装饰装修内容的登记备案完成之后，用户才能动工装修。 装修手册中会说明对改动原有建筑、水电气等需办理的手续。4.物业服务企业应当及时劝阻停止装修，并要求尽快补办开工申请；已造成事实后果或 拒不改正的，应及时报告城市房地产行政主管部门依
21、法处理。5.王某自愿签署的承诺书有效。理由：住宅室内装饰装修管理办法规定，装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施造成损 失的，由装修人负责赔偿。6.物业装饰装修期间，物业管理单位要抽调专业技术人员、管理人员和保安力量，加大 物业装饰装修管理巡视力度，对有违规违章苗头的装饰装修户，要重点巡视盯防、频繁沟通，做 到防患于未然。出现违规违章行为的，要晓之以理，动之以情，必要时须报告有关行政主管部 门处理。同时，要检查施工单位的施工人员是否如实申报和办理了施工证，强化对施工人员的 管理。 确定服务费成本构成的注意事项是( )。A要求详细，把具体消耗或支出费用分解得越具体，才越真实B全面，不要漏项C测算依据
22、准确，不用或少用估值D以上三项都是正确答案：D物业管理师历年真题和解答7辑 第6辑我国在物业管理条例颁布前出台，有关物业管理服务考评标准的国家法规政策有()。A:全国优秀管理住宅小区标准B:全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则C:关于修订全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及有关考评验收工作的通知D:普通住宅小区物业管理服务等级标准E:物业服务企业资质管理办法答案：A,B,C解析：2000年6月8日，物业管理条例正式颁布。在物业管理条例颁布前出台的有关物业管理服务考评标准的国家法规政策有：全国优秀管理住宅小区标准，是原建设部于1995年印发的，1997年原建设部印发的全国城市物业管理
23、优秀大厦标准及评分细则，2000年5月，原建设部发布的关于修订全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及有关考评验收工作的通知。应收账款是()的款项。A:向投资人收取B:需要催缴C:已经收到还没入账D:尚未收到答案：D解析：下列属于邀请要约的有( )。A:广告B:标价C:拍卖D:投标E:招标答案：A,B,C,E解析： 编写物业管理报告应注意的事项包括（ ）。A侧重实施、掌握要点B突出重点、兼顾一般C注重时效、真实可靠D报告清楚、文字简练E提高技术、管理到位正确答案：BCD 一般诉讼时效为( )。A2年B4年C6年D1年正确答案：A 业主将住宅改变为经营性用房的危害有( )。A会造成来往小区
24、人员过多，外来人员杂乱，干扰业主的正常生活B造成小区车位、电梯、水、电等公共设施使用的紧张C造成楼板的承重力过大D会造成国家税费的大量流失E对小区绿化工作造成阻碍，不利于环境的保护正确答案：ABCD公用事业单位与代收费用的物业服务企业，属于()A:物业服务合同关系B:销售合同关系C:委托合同关系D:雇佣合同关系答案：C解析：供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位委托物业服务企业代收费用的，两者之间是一种委托合同关系。物业管理师历年真题和解答7辑 第7辑 按房屋租赁期限约定模式的不同，可分为( )。A定期租赁、自动延期租赁、百分比租赁B定期租赁、意愿租赁、百分比租赁C定期租赁、自动延期租赁
25、、意愿租赁D自动延期租赁、意愿租赁、百分比租赁正确答案：C 物业管理条例规定，管理规约在协调各个业主利益与业主整体利益存在的各种矛盾时，按照( )的原则解决存在的分歧。A权威部门的规定B差别性C少数服从多数D特殊性正确答案：C房屋租赁合同签订后，要到当地房地产行政主管部门()。A:注册B:审核C:登记备案D:批准答案：C解析：物业租赁合同订立后30日内，物业租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理物业租赁备案手续。物业租赁当事人可以书面委托他人办理物业租赁备案。消防制度的制定包括()。A:制订物业服务企业消防管理规定B:制订消防设施设备管理制度C:制订消防
26、检查方案及应急预案D:制订物业设施设备消防系统E:制订消防设施管理规定答案：A,B,C解析：消防工作的指导原则是“预防为主，防消结合”。为达到“预防为主”的目的，必须把日常的消防管理工作制度化、明确化。消防制度的制定包括以下方面：制订物业服务企业消防管理规定；制订消防设施设备管理制度；制订消防检查方案及应急预案。物业管理成本的财务费用中，()是指公司为筹资和办理各种结算业务而支付给银行和非银行金融机构的各种手续费。A:利息净支出B:汇兑净损失C:金融机构手续费D:公司筹资发生的其他财务费用答案：C解析：物业管理成本的财务费用包括利息净支出、汇兑净损失、金融机构手续费和公司筹资发生的其他财务费用
27、。其中，金融机构手续费，是指公司为筹资和办理各种结算业务而支付给银行和非银行金融机构的各种手续费。 业主有权直接参与管理区域的物业管理是业主自治管理，这种自治管理是()。A.业主直接进行的B.通过房地产行政部门实现的C.通过业主大会和业主代表大会实现的D.通过物业管理公司实现的正确答案：C大数据在物业服务企业内部运营中的作用包括()。A:提升顾客忠诚度B:提升供应链效率C:打通线上线下营销D:改善客户服务E:提升物业服务成本答案：A,B,D解析：大数据在物业服务企业内部运营中的作用：(1)优化企业商务网站；(2)改进企业内部管理；(3)提升顾客忠诚度；(4)进行服务需求预测，据此调整内部运营；(5)提升供应链效率；(6)改善客户服务。