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1、物业管理师历年真题和解答8节物业管理师历年真题和解答8节 第1节物业服务企业认真履行告知、制止、报告三项义务后，对于故意违反公共秩序并给其他业主造成损害后果的业主，()可以依法追究违规业主的侵权责任。A:业主大会B:业主委员会C:任何业主D:全体业主E:居民委员会答案：A,B解析：住宅专项维修资金的使用，应遵循()的原则。A:专款专用B:专户存储C:公开透明D:方便快捷E:受益人和负担人相一致的原则答案：C,D,E解析：住宅专项维修资金管理办法规定：住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。 实行一级成本核算的物业服务企业，可不设（ ）费用。A直接人工B直
2、接材料C间接D管理正确答案：C 采暖系统按所用热媒不同，可分为( )。支管散热系统；热水采暖系统；蒸气采暖系统；热风采暖系统；ABCD正确答案：B物业服务企业的性质是与()的性质密切相关。A:物业投资管理工作B:物业资产管理工作C:物业经营管理工作D:物业租赁管理工作答案：C解析：物业服务企业的性质是与物业经营管理工作的性质密切相关。物业经营管理属于服务性行业，同时又是经营性行为，因此，物业服务企业既是服务性单位，又是经营性企业组织。物业价格实际上是()。A:物业市场价格B:物业权益价格C:物业卖方价格D:物业交易价格答案：B解析： 下列计划中，不属于物业管理计划内容的是（ ）计划。A业主沟通
3、B设施改造C财务收支D物业建造正确答案：D 房地产中介服务合同的主要内容不包括( )。A房地产的用途或使用性质B中介服务项目的名称、内容、要求和标准C合同履行期限D收费金额和支付方式、时间正确答案：A评估收益性物业的市场价值时，要求对未来净收益的估计具有()。A:前瞻性B:随机性C:客观性D:保守性答案：C解析：本题考核的知识点为评估投资价值与评估市场价值的方法本质。在净收益方面，评估投资价值时通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税。另外，不同的投资者对未来净收益的估计，有的可能是乐观的，有的可能是悲观的；而评估市场价值时，要求对未来净收益的估计是客观的。物业管理师历年真题和解答8
4、节 第2节根据我国公司法和物业服务企业资质管理办法的规定，物业服务企业的设立程序分为工商注册登记和( )阶段。A:组织机构设置B:公司章程审批C:资产评估D:资质审批答案：D解析：统计调查的分类中，按调查的形式可分为( )等几种。A:直接调查B:统计报表C:普查D:专门调查E:典型调查答案：B,C,E解析：设备的寿命包括()A:自然寿命B:技术寿命C:维护寿命D:经济寿命E:社会寿命答案：A,B,D解析：设备更新的核心工作，是确定设备的经济寿命。设备的寿命包括自然寿命、技术寿命和经济寿命。 下列选项中，( )是商品交换的基本原则，也是民事法律关系关于有偿服务的基本制度。A实事求是B公开、公正C
5、有针对性D等价交换正确答案：D 在进行小区园林设计时，必须首先考虑的因素有（ ）。A美观B环保C方便D实用E灵活正确答案：CD 下列( )不是人际关系与公共关系的区别。A公共关系的行为主体是组织，人际关系的行为主体是人B公共关系的对象是公众，人际关系的对象主要是私人关系C公共关系是组织的管理职能，人际关系是个人的交际技巧D公共关系运用人际传播，人际关系强调大众传播正确答案：D 下列选项中，不属于空调系统的注意事项的是( )。A空调系统运行产生的噪声是物业噪声污染的主要来源之一，从物业的总体环境考虑，空调噪声的测量、评估、减小等工作不应被空调管理人员所忽视B中央空调系统是保证建筑物内空气质量的重
6、要设备，应注意恰当地控制新风比例并注意采取隔尘、杀菌和消毒措施C在空调系统停机一段时间(如冬季停机)重新投入运行或空调送暖和送冷交替之前，要对空调系统进行严格细致的检查调整工作D空调系统运行消耗的水、电和其他能源在物业管理公共用水用电和耗能中占有很大比例，空调管理应该把节能运行作为一项重要工作正确答案：C 下列对风险的分类，属于一类的是( )。A财产风险和基本风险B纯粹风险和投机风险C动态风险和信用风险D经济风险和投机风险正确答案：B 物业服务合同属于我国合同分类中的（ ）。A管理合同B要式合同C委托合同D非要式合同正确答案：C物业管理师历年真题和解答8节 第3节风险调整中，通过()来不断完善
7、整个风险管理系统，以获得最佳成本效益。A:定时或不定时的检查、评估B:政府行为强制规范C:物业经营管理活动D:对人和工作的协调答案：A解析：风险管理过程中，风险调整是针对不同的风险控制措施的结果进行检查和评估，从而对原风险管理系统作适当的调整。这是风险管理不可缺少的一步。通过定时或不定时的检查、评估，来不断完善整个风险管理系统，以获得最佳成本效益。每个单位人员的职务、性别、民族、文化程度等都属于()。A:品质标志B:标志表现C:数量标志D:标志值答案：A解析：品质标志是表明总体单位属性方面的特征，品质标志的表现只能用文字、语言来描述。如居民的性别是品质标志，其标志具体表现为男、女。 成本预算的
8、编制方法中，滚动预算的方式包括( )滚动。A.逐日B逐月C逐季D逐年E混合正确答案：BCE 各类环境小区的功能有()。A.强化管理B.方便耐用C.美化环境D.组织空间正确答案：BCD 写字楼物业管理的工作模式中，( )管理的目的是为当前的租户在其承租本物业期间提供满意的服务，以使当前的租户在其租约期满后能够续租。A.租务市场B租赁期间C租户D人事正确答案：C保险与慈善最本质的区别是()。A:危险依赖性B:危险选择性C:分担社会性D:资金公益性答案：B解析：危险选择性B保险与慈善事业最本质的差别。危险选择性，是指保险公司作为营利性的经济组织，尽管它要承担社会责任，特别是发挥经济补偿的功能，但首先
9、要考虑的是开办某一险种，或者经营保险事业能否保证赢利，能否使设立保险公司的投资人有可预见的利润回报。城市快速轨道交通的建设，导致沿线房地产价格产生明显变化，这反映出房地产投资特性中的（）。A.不可移动性 C.政策影响性B.地租递减性 D.相互影响性答案：D解析：相互影响性是指房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值。例如，城市快速轨道交通线的建设，使沿线房地产大幅升值，大漤城市改造项目的实施，也会使周边房地产价值大大提高。 不良物业资产形成的推动器是( )。A经营和使用货币资金主体的内部因素B
10、银行货币资金运动的中断C房地产虚假的泡沫繁荣D经济周期变化正确答案：C我国改革开放前的城镇住房制度主要呈现的特征不包括()A:住房投资由国家和国有企业统包B:住房分配采取实物分配C:住房分配货币化D:住房消费采取福利低租金制度答案：C解析：我国改革开放前的城镇住房制度主要呈现三个特征：(1)住房投资由国家和国有企业统包；(2)住房分配采取实物分配：(3)住房消费采取福利低租金和国家包修包养制度。物业管理师历年真题和解答8节 第4节人身按保险()划分，可分为人寿保险、人身意外伤害保险、健康保险。A:标的的内容B:标的的性质C:业务内容D:保障责任的范围答案：D解析：人身保险是以人的身体和生命作为
11、保险标的，在保险有效期限内，当被保险人死亡、伤残、疾病或者达到保险合同约定的年龄、期限时，保险人依照约定给付保险金的一种保险。按照保障责任范围的差异，人身保险又可以分为人寿保险、人身意外伤害保险和健康保险。 物业服务企业应该有充分的( )，积极协助政府主管部门做好相关的工作。A.沟通政策B.社会责任感C.自身义务感D.公共关系意识正确答案：B 行业自保公司具有一般商业保险所具备的优点，但其适用范围有限制，所以不能像商业保险那样普遍采用。行业自保的优点在于( )。A增加承保弹性，即自保公司承保业务的伸缩性较大B减轻税收负担，因自保公司设立的重要动机，在于获得税收方面的利益C.财务基础雄厚D降低被
12、保险人的保险成本E风险品质较高正确答案：ABD物业管理信息系统(PMIS)是指物业管理中由人和()等组成的，专门用于物业和物业服务信息的收集、传递、存储、加工、维护和使用的系统。A:互联网B:物联网C:计算机D:综台布线系统答案：C解析：物业管理信息系统(ProPertyManagementInformationSystem，PMIS)是指物业管理中由人和计算机等组成的，专门用于物业和物业服务信息的收集、传递、存储、加工、维护和使用的系统。它能及时反映物业及物业管理的运行状况。并具有预测、控制和辅助决策的功能，帮助物业管理公司实现其规划目标。某物业服务企业所有者权益（净资产）年初为110000
13、0元，年末为900000元，净利润为150000元，则该企业净资产收益率为()A:15.00%B:7.50%C:16.67%D:13.63%答案：A解析：净资产收益率计算公式如下：净资产收益率=净利润/平均净资产*100%，则该企业净资产收益率为：净资产收益率=（有图）*100%=15.00%。流速式水表按其适用的水温范围可分为冷水表和热水表。热水表要求水温不超过()。A:100B:90C:85D:80答案：B解析：流速式水表按其适用的水温范围可分为冷水表和热水表。前者的水温一般不超过50，有些则要求不超过40，后者要求不超过90。组织冲突包括组织内部冲突与组织外部冲突两类，其中组织内部冲突主
14、要有( )。A:组织与社区之间的冲突B:非正式组织与正式组织之间的冲突C:组织成员个人之间的冲突D:组织与组织之间的冲突E:非正式组织之间的冲突答案：B,C,E解析：白蚁防治的方法有()。A:挖巢法B:药杀法C:诱杀法D:生物防治法E:化学灭杀法答案：A,B,C,D解析：白蚁的防治有挖巢法、药杀法、诱杀法以及生物防治法等，可根据不同的情况采用相应方法来治灭白蚁。统计调查的形式不包括()。A:普查B:重点调查C:抽样调查D:随机调查答案：D解析：统计调查的形式包括：(1)普查。普查是专门组织的一次性的全面调查。(2)重点调查。重点调查是指在调查对象中，只选择少数重点单位进行的非全面调查。(3)抽
15、样调查。抽样调查是指从总体中抽取一部分单位作为样本进行调查，然后根据样本数据推断现象总体特征的一种非全面调查。物业管理师历年真题和解答8节 第5节业主委员会有权对()的实施情况进行监督，一旦有业主不遵守管理规约的规定，影响到其他业主的合法权益或者物业管理区域内的公共利益时，业主委员会有权予以制止、批评教育、责令限期改正，并依照管理规约的规定进行处理。A:物业管理条例B:管理规约C:临时管理规约D:业主大会颁布的条例答案：B解析：管理规约在物业管理区域内的实施是否到位直接影响到物业品质、公共秩序和环境卫生状况的好坏。业主委员会有权对管理规约的实施情况进行监督，一旦有业主不遵守管理规约的规定，影响
16、到其他业主的合法权益或者物业管理区域内的公共利益时，业主委员会有权予以制止、批评教育、责令限期改正，并依照管理规约的规定进行处理。 房地产中介服务人员承办业务，应当由其所在中介机构统一受理并与委托人签订书面中介服务合同。房地产中介服务合同应当包括的主要内容有( )。A当事人姓名或者名称、住所B中介服务项目的名称、内容、要求和标准C合同履行期限D收费金额和支付方式、时间E违约责任和纠纷解决方式正确答案：ABCDE物业经营管理通常可分为()三个层次。A:物业管理B:物业资产管理C:物业租赁管理D:物业组合投资管理E:物业特约服务管理答案：A,B,D解析：物业经营管理分为物业管理、物业资产管理和物业
17、组合投资管理三个层次。资产负债率指标是国际公认的衡量企业负债偿还能力和经营风险的重要指标，比较保守的经验判断一般为不高于()A:50%B:60%C:70%D:80%答案：A解析：资产负债率指标是国际公认的衡量企业负债偿还能力和经营风险的重要指标，比较保守的经验判断一般为不高于50%，国际上一般公认60%比较好。 物权法第七十条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有( )。A管理权B分配权C维护权D所有权正确答案：D 现在的激励理论包括两种形式，即满足/内容理论和过程理论，大概可分为( )等五大类。A需要理论B期望理论C道德理论D公正理论E目标设置理论正确答案：ABE公寓的土地使用
18、年限为()年。A:70B:30C:40D:50答案：C解析：在我国，公寓没有严格的定义，般是指居住条件较为完善可供出售或出租给众多人士分开独立居住的分层、分户住宅物业。与一般住宅楼宇的主要不同的是其土地使用年限可能只有40年。 一般情况下，产权多元化的物业管理区域是由( )作为合同主体与物业管理企业签订物业服务合同。A业主委员会B业主委员会在业主大会的授权下C业主大会D业主整体正确答案：B 成语“爱屋及乌”是影响人际吸引的主要因素中( )的体现。A互动频率因素B相似性因素C.移情效应D首次效应正确答案：C物业管理师历年真题和解答8节 第6节 同新建物业的物业管理移交一样，原物业服务企业退出后的
19、物业管理移交也应该办理交接手续。在办理交接手续时应注意（ ）。A提出遗留问题的处理方案B尽量避免答复业主的质疑C确认原有物业服务企业退出或留下人员名单D对物业及共用配套设施设备的使用现状作出评价，真实客观地反映房屋的完好程度E各类管理资产和各项费用应办理移交，对未结清的费用(如业主拖欠的物业服务费)应明确收取、支付方式正确答案：ACDE 为了提高小区整体形象，有效加强与业主、物业使用人的沟通，通常由物业管理单根据物业管理的特点及小区实际情况，组织举行入住仪式。参加人员有( )。A监理单位代表B业主C物业服务企业代表D建设单位代表E本级人民政府建设管理部门的主要负责人正确答案：BCD 的考试办法
20、，由省、自治区人民政府建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门制订。A房地产咨询人员B房地产估价师C房地产价格评估人员D房地产估价员正确答案：D 下列选项中，物业管理的行政管理工作内容不包括的是( )。A行政立法B执法监督C沟通管理D宣传引导正确答案：C以下房屋的组成部位中，属于重点防火部位的有( )。A:机房和地下人防工程B:公共娱乐场所、桑拿浴室及卡拉0K厅C:业主专用会所D:资料库和计算机中心E:大堂和过道、电梯间答案：A,B,C,D解析：()工作是由指定人员对各项目的安防工作进行全面检查，重点检查现场管理效果及过程管理记录。A:日检B:周检C:月检D:督察答案：C解析：安全防范工作检查方
21、法包括：日检；周检；月检；督查。其中，月检工作是指由指定人员对各项目的安防工作进行全面检查，重点检查现场管理效果及过程管理记录，确保安防工作的有效性。 管理的基本职能应包括( )等基本功能活动。A.决策、计划、组织、指挥、激励和控制B.决策、计划、指挥、领导、奖励和控制C.决策、计划、组织、领导、激励和控制D.计划、组织、领导、指挥、奖励和控制正确答案：C 1981年3月10日，( )第一家涉外商品房管理的专业公司，即深圳市物业管理公司挂牌成立。A美国B英国C日本D法国正确答案：B 不同的社会体制形成了不同的土地所有制，我国的土地（ ）制度导致了我国房地产市场的一些独特性。A划拨B出让C预警D
22、授权正确答案：B物业管理师历年真题和解答8节 第7节物业服务企业的()和物业管理活动的市场化，是物业管理可持续发展的经济基础。A:商业性B:社会性C:专业性D:集中性答案：A解析：在总平面目及标高尺寸标注时，数字单位一般使用()。A:米B:分米C:厘米D:毫米答案：A解析：图样上的尺寸界线、尺寸线、尺寸起止符号和尺寸数字在总平面及标高标注时，数字单位为米，其他情况以毫米为单位。 物业管理公司的投标文件根据性质可分为( )。A商务文件B档案文件C技术文件D应用文件E综述文件正确答案：AC物业管理一级服务标准规定：路灯、楼道灯完好率不低于()A:93%B:94%C:95%D:96%答案：C解析：物
23、业管理一级服务标准规定：路灯、楼道灯完好率不低于95%。业主大会和业主委员会的工作经费由全体业主承担，经费的筹集、管理和使用在()规定。A:业主大会议事规则B:物业服务合同C:业主管理规约D:物业管理制度答案：A解析：业主大会规程第三十五条规定：业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定。业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的质询。 物业管理企业是基于( )的约定来为业主提供物业管理服务的。A物业管理条例B物业服务合同C城市新建住宅小区管理办法D物业服务协议正确答案：B作为物业管理公司的管
24、理人员，你认为紧急事件的处理要求是什么?紧急事件的处理要求如下：(1)尽可能努力控制事态的恶化和蔓延，把因事件造成的损失减少到最低限度，在最短的时间内恢复正常。(2)管理人员不能以消极、推脱甚至是回避的态度来对待，应主动出击，直面矛盾，及时处理。(3)随事件的不断发展、变化，对原订的预防措施和应对方案要能灵活运用，要能随各种环境与条件的变化而有针对性地提出有效的处理措施和方法。(4)紧急事件发生后应由一名管理人员做好统一的现场指挥，安排调度，以免出现多头领导，造成混乱。(5)处理紧急事件应以不造成新的损失为前提，不能因急于处理，而不顾后果，造成更大损失。答案：解析：物业管理机构更迭时管理工作的
25、移交内容有物业资料、物业共用部位及共用设备管理工作的交接和人、财、物的移交或交接。对于物业共用部位及共用设施设备管理工作的交接中的共用配套设施来说，下列属于共用配套设施的是( )。A:共用部位的门窗B:备用设备房C:绿化设施D:员工宿舍答案：C解析： 置业投资的所得税是以毛租金收入扣除( )后的净运营收益为基数以固定税率征收的。A利润B贷款C运营成本D贷款利息E建筑物折旧正确答案：CDE物业管理师历年真题和解答8节 第8节 下列选项中，有关合同要约与邀请要约的表述中，正确的是( )。A如广告中标明具体物品及价格的，认为广告是要约B拍卖过程中出价人每次竞买的出价均为承诺C往往在拍卖过程中，拍卖广
26、告上的有些物品，可能会被撤销拍卖，因为拍卖广告并非要约D任何商店或超级市场上商品的标价陈列，都仅仅是邀请要约，当顾客交钱购物，店员接受时，合同才成立E招标是邀请要约，投标则是要约，招标人接受投标确定中标是承诺正确答案：CDE 前期物业服务合同是具有委托性质的集体合同，由( )代表全体业主与物业服务企业签订。A业主代表B施工单位C建设单位D委托单位正确答案：C正常房地产成交价格形成时的必要条件有()。A:垄断市场的存在B:信息畅通C:平等自愿D:诚实无欺E:没有利害关系答案：B,C,D,E解析：正常成交价格是指交易双方在公开市场、信息通、平等自愿、诚实无欺、没有利害关系下进行交易所形成的价格，不
27、受一些不良因素，如不了解市场行情、垄断、强迫交易等的影响。 对价值的决定作用是房地产独有的。A房地产的实物B房地产的价值C房地产的区位D房地产的权益正确答案：C 下列各项，( )不是人际关系的功能。A合力功能B互补功能C互帮互助功能D交流信息功能正确答案：C 物业管理企业与业主确定聘用关系的法律形式是( )服务合同。A单方B物业管理企业C双方D业主正确答案：C空心砖是指( )的烧结砖。A:孔洞率等于或大于15%、孔的尺寸大而数量少B:孔洞率等于或大于15%、孔的尺寸小而数量多C:孔洞率等于或大于20%、孔的尺寸大而数量少D:孔洞率等于或大于29%、孔的尺寸小而数量多答案：A解析： 下列说法正确
28、的是( )。A设定房地产抵押时，抵押房地产的价值可由抵押当事人协商议定B抵押人为避免因受各种原因而出现的风险，要求抵押人办理保险的，双方当事人应当协商议定C抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人负担D以上三种说法都正确正确答案：D施工质量控制包括()。A:事前质量控制B:全面质量控制C:事中质量控制D:分步质量控制E:事后质量控制答案：A,C,E解析：施工质量控制应贯彻全面全过程质量管理的思想，运用动态控制原理，进行质量的事前控制、事中控制和事后控制。事前质量控制，即在正式施工前进行的事前主动质量控制，事中质量控制，指在施工质量形成过程中，对影响施工质量的各种因素进行全面的动态控制，事后质量控制，旨在使不合格的工序或最终产品不流入下道工序、不进入市场。