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1、22年房地产估价师考试试题及答案9卷22年房地产估价师考试试题及答案9卷 第1卷 关于投资项目资本金的表述错误的是（ ）。A投资者可以转让其出资B投资者享有所有者权益C投资者不得以任何方式抽出D投资者可从项目法人处获取利息正确答案：D商品房买卖合同属于( )。A.单务合同 B.无名合同 C.实践合同 D.要式合同答案：D解析：商品房买卖合同属于双务合同、典型合同(有名合同)、诺成合同、要式合同。 为简明起见，工程图纸一般都用绝对标高，即把室内首层地面的绝对标高定为相对标高的零点，以“0000”表示，读作正负零。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 为简明起见，工程图纸一般都用绝对标高 （
2、）此题为判断题(对，错)。正确答案： 城镇土地使用税在一些经济较为落后的地区，可以适当降低税额，但降低额不得超过最低税额的（ ）。A35%B30%C25%D20%正确答案：B经济发达地区可以适当提高适用税额标准，但必须报经财政部批准。 在现金流量折现法中要求折现率只包含安全收益部分，不包含风险收益部分。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：科研院所从事房地产研究的人员取得房地产估价师资格后，经所在单位书面同意，可在房地产估价机构注册。（）答案：对解析：科研院所从事房地产研究的人员，在房地产估价师注册中不需要提供聘用单位委托人才服务中心托管人事档案的证明和社会保险缴纳凭证复印件，但应提供所在
3、大专院校、科研院所同意其在房地产估价机构注册的书面意见。发行库的任务包括（）。A.统一调度发行基金 B.实际办理货币发行工作 C.保管.调运发行基金 D.办理全国发行业务的汇集核算 E.对货币流通进行管理答案：A,B,C,D解析： 本题考查的是中国的货币体系。发行库的任务是：（1）统一调度发行基金；（2）根据政府有关货币发行的决定和中央银行的货币政策，实际办理货币发行工作，包括新印货币发行和损伤票币的销毁工作；（3）保管、调运发行基金，调剂市场各种票币的流通比例；（4）办理全国发行业务的汇集核算，正确全面地反映市场货币投放和回笼的情况按投资对象分，房地产信托投资基金的类型不包括（）。A.权益型
4、 B.抵押型 C.混合型 D.追加型答案：D解析：本题考查的是房地产信托投资基金。按投资对象分，房地产信托投资基金的类型有权益型、抵押型、混合型。22年房地产估价师考试试题及答案9卷 第2卷坡屋顶是目前民用建筑中采用最普遍的屋面形式，主要以钢筋混凝土屋顶为主。 ( )答案：错解析：目前民用建筑中采用最普遍的屋面形式是平屋顶。承租人权益价值的计算方法，利用的是（）。A、收入损失资本化法B、超额费用资本化法C、直接资本化法D、成本节约资本化法答案：D解析：考点:净收益测算应注意的问题。成本节约资本化法是收益法的一种变通，用于计算承租人的权益价值。( )等不宜作为抵押物，一般不具有抵押价值。A、 一
5、个高尔夫球洞B、 一条保龄球球道C、 封闭使用的大院深处的一幢房屋D、 在建工程E 经济适用住房答案：A,B,C解析：知识点 地租理论的回顾 在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于（ ）。A社会因素B环境因素C人口因素D行政因素正确答案：A 某幢大厦的房地总价值为5000万元，甲公司拥有其中的商业部分，此部分的房地价值为1000万元；乙公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地价值为500万元。按房地价值分摊方法计算甲、乙两公司占有的土地份额为（ ）。A20%B10%C30%D40%正确答案：C在评估投资价值时，折现率是（）。A、社会一般的收益率B、收益法中的资本化率C、投资者要求的满意收益
6、率D、投资者要求的最低收益率答案：D解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、谨慎价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。评估市场价值时所采用的应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率（即典型的投资者所要求的收益率），而评估投资价值时所采用的应是某个特定投资者所要求的最低收益率（通常称为最低期望收益率）。这个特定投资者所要求的最低收益率，可能高于也可能低于与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率。参见教材P92。 为房地产买卖目的进行的估价，如果评估价值比客观合理的价值高，则买者得利，卖者受损。 ( )正确答案：答案 为房地产买卖目的进行的估价，如果评估价值比客观合理的价值高，则
7、卖者得利，买者受损。财务分析的目的不包括（）。A.评价企业的偿债能力 B.评价企业的资产管理水平 C.评价企业的营运能力 D.评价企业的发展趋势答案：C解析：本题考查的是财务分析。财务分析的目的包括：评价企业的偿债能力、评价企业的资产管理水平、评价企业的获利能力和评价企业的发展趋势。 某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地出让使权手续，出让年限为50年（自补办之日算起）。在2022年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为（ ）年。（说明：题干中假设土地出让合同未约定不可续期）A45B50C52D55正确答案：D土地出让合同未
8、约定不可续期的，以建筑物经济寿命计算折旧。22年房地产估价师考试试题及答案9卷 第3卷在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格是（）。A.评估价格 B.成交价格 C.市场价格 D.理论价格答案：D解析：本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。理论价格是在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。 收益法中的运营费用不同于会计上的成本费用，如前者不包含（ ）。A所得税B房地产抵押贷款还本休息额C改扩建费D房屋火灾保险费E会计上的折旧额正确答案：ABCED项是收益性房地产正常运营所必需的，所以要包含在运营费用当中。住宅专项维修资金专项用于保修期内住宅共用部位、公用设施设备的
9、维修和更新、改造，不得挪作他用。（）答案：错解析：住宅专项维修资金管理办法规定，专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。 城市用地共分为（ ）大类。A8B10C16D46正确答案：B各投资方案净现值的期望值不同时，以方案风险大小为投资方案比选的主要依据，此时应选择的判别指标是（）。A.净现值 B.净现值期望值 C.净现值标准差 D.净现值标准差系数答案：D解析：本题考查的是概率分析中的期望值法。期望值不同，应比标准差系数。 我国城市土地收购储备过程中的，土地储备贷款，应属于担保贷款。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 被
10、征收房屋的房地产市场价格。实质上是对被征收房屋，其中应包含室内自行装饰装修部分，及其占用范围内的土地的补偿。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：在住宅旁边修筑一条道路所带来的汽车噪声污染，属于（）。A.点源 B.面源 C.永久性污染源 D.暂时性污染源答案：C解析：本题考查的是环境质量和环境污染概述。永久性污染源一般是长期存在的，如在住宅旁边修筑一条道路所带来的汽车噪声污染，将会是长期的。在市场法估价中，当有较多的交易实例符合可比实例要求时，应选取其中与估价对象最相似的，与预设的估价结果最接近的交易实例，因此不能随意选取交易实例。（）答案：错解析：当有较多的交易实例符合可比实例要求时，应
11、选取其中与估价对象最为类似的交易实例为可比实例，而不能“劣胜优汰”。例如，不得为了迎合委托人的高估或低估要求而普遍选取那些成交价格明显偏高或明显偏低的交易实例。22年房地产估价师考试试题及答案9卷 第4卷某家庭欲购买总价为125万元的一套住宅。该家庭月收入为20000元，准备用月收入的40%来支付抵押贷款月还款额。已知贷款期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率为6%。则该家庭的首付款额是（）元。A、529412.37B、83265.38C、87867.78D、91022.12答案：A解析：本题考查的是复利系数的应用。月还款A2000040%8000（元），i6%/120.5%，n1012120
12、，可负担的贷款额P=A/i1-1/(1+i)n=8000/0.5%1-1/(1+0.5%)120=720587.63（元），首付款1250000720587.63529412.37（元）。 工程成本控制的主要对象是（ ）。A主要费用中的固定费用B主要费用中的变动费用C次要费用中的固定费用D次要费用中的变动费用正确答案：B只要是房地产市场发达的地区，运用市场比较法就是有效的。 ( )答案：错解析：市场法适用的条件是在同一供求范围内并在估价时点的近期，存在着较多类似房地产的交易，因而即使在总体上房地产市场比较发达的地区，在某些情况下市场法也可能不适用。如，可能由于某些原因导致在一段较长的时期内没有
13、类似房地产发生交易。洛伦莰曲线越是靠近四边均为100%的正方形的对角线，表明社会成员之间的收入分配越平均。（）答案：对解析：本题考查的是社会收入分配平均程度的衡量。洛伦莰曲线越是靠近 四边均为100%的正方形的对角线，则表示收入分配越平均；而越是远离上述对角线，则表示收 入分配越不平均。参见教材P201。 某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120m2，经调查，其成交价格为150万元，另有20m2的房屋天台赠送,该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1：0：8，则按建筑面积计算的比准价格是（ ）元m2。A8571B10000C13393D15625正确答案：B 按偿还期间的长短，一
14、般将负债分为短期负债和长期负债。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 在名义利率不变时，计息次数越多，实际利率越小。（ ）正确答案：在名义利率不变时，计息次数越多，实际利率越大。职工缴存的住房公积金和单位为职工缴存的住房公积金，全部纳入职工个人账户。缴存基数是（）。A、职工本人上一年度月平均工资B、职工本人上一季度月平均工资C、职工所在企业上一年度月平均工资D、职工所在企业上一季度月平均工资答案：A解析：本题考查的是住房公积金制度。职工缴存的住房公积金和单位为职工缴存的住房公积金，全部纳入职工个人账户。缴存基数是职工本人上一年度月平均工资，原则上不应超过职工工作地所在城市统计部门公布的上一
15、年度职工月平均工资的2或3倍。 一般财产保险，尤其是火灾保险，都采用定值保险的形式。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：22年房地产估价师考试试题及答案9卷 第5卷（），应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。A.制定和修改建筑物及其附属设施的管理规定B.代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同C.选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人D.筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金答案：D解析：本题考查的是业主的建筑物区分所有权。业主共同决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以
16、上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。参见教材P223。镀锌钢管用于非生活用水或一般工业给水管道。（）答案：错解析：本题考查的是建筑给水设备。焊接钢管用于非生活用水或一般工业给水管道；镀锌钢管用于生活饮用水或对水质有一定要求的工业用水管道。(2022真题) 下列房地产行为中，应当缴纳契税的有（）。A.房屋赠与B.房屋作价入股C.房屋交换D.房屋抵押E.房屋租赁答案：A,B,C解析：本题考查的是纳税人。契税暂行条例规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。（1）转移土地、房屋权属是指下列行为：1）国有土地使用权出让；2）土地使
17、用权转让，包括出售、赠与和交换；3）房屋买卖；4）房屋赠与；5）房屋交换。（2）下列方式视同为转移土地、房屋权属，予以征税：1）以土地、房屋权属作价投资、入股；2）以土地、房屋权属抵债；3）以获奖方式承受土地、房屋权属；4）以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。 某开发商率先向市场推出了带有电梯的别墅，该开发商在项目市场定位战略上采取的是（ ）战略。A形象差异化B人员差别化C服务差别化D产品差别化正确答案：D城镇土地使用税和房产税在企业所得税前列支。（）答案：对解析： 本题考查的是营业收入、利润和税金。城镇土地使用税和房产税在企业所得税前列支。 下列风险不属于房地产投资系统性风险
18、的是（ ）。A通货膨胀风险B周期风险C比较风险D变现风险正确答案：C比较风险为个别风险证券可分为商品证券、货币证券和资本证券三类。 ( )答案：对解析： 某工厂坐落于城市中心区域，有厂房数幢，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地。最新城市规划将该地块调整为商业用地，政府现对该地块进行收购储备，委托某房地产估价机构进行有关估价。请问：1评估该宗房地产收购价格时，如何界定土地用途？适宜选用哪些估价方法？2政府收购该宗房地产后，将其变为出让熟地还需投入哪些费用？3评估该宗熟地出让价格时，如何界定土地用途？适宜选用哪些估价方法？正确答案：答：1.政府收购该宗房地产时进行评估，土地用
19、途应界定为工业用途，适宜选用成本法、市场法、基准地价修正法。2.收购房地产变为可出让熟地过程中要投入下列费用：（1）建筑物拆除费用。（2）土地开发费用（如七通一平费用）。（3）其他成本费用（如财务成本、管理费用）。3.出让时对该宗熟地使用权价格进行评估，用途应界定为商业，适宜选用假设开发法、市场法、基准地价修正法。具有历史性的重要建筑物的耐久年限是（）。A.120年以上 B.100年以上 C.50100年 D.4050年答案：B解析：本题考查的是建筑等级。具有历史性、纪念性、代表性的重要建筑物（如纪念馆、博物馆、国家会堂等）建筑物的耐久等级是1级，耐久年限是100年以上。22年房地产估价师考试
20、试题及答案9卷 第6卷(三)某综合楼一屋及二屋登记用途分别为零售商业、办公，一屋建筑面积为2000m2,二层建筑面积为1500m2，甲公司于2022年5月承租该综合楼，租赁期限为10年，甲公司租赁该综合楼后将其装修改造成酒楼，并在二层平台另外加建了300m2的厨房，装修费用实际支出为300万元。2022年5月，该综合楼所有权人以其申请抵押贷款，乙房地产估价机构接受委托抵押估价。10.关于估价中对该综合楼装修部分处理的说法，正确的是(?)。A.装修部分不宜列入估价范围B.装修部分应列入估价范围，采用乙公司实际支出的装修费用进行测算C.装修部分应列入估价范围，采用价值时点的装修费用进行测算D.装修
21、部分应列入估价范围，采用价值时点的装修费用并考虑折旧进行测算答案：A解析：房地产抵押估价，一般不应包含特色装饰装修的价值，因为一旦债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形而需要以拍卖等方式处置抵押房地产的，特色装饰装修对受让人来说通常没有使用价值，也就没有价值。 房地产估价是客观存在的，是不以个人意志为转移的，因此，房地产估价实际上是房地产专业估价人员对房地产市场价格形成进行市场模拟的过程，所要揭示的房地产的理论价格。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：把旧的房地产作为一个整体，采用成本法估价的基本公式为：旧的房地价值=房地重新购建成本一房地折旧。（）答案：对解析：本题考
22、查的是成本法的基本公式。把旧的房地产作为一个整体，采用成本法估价的基本公式为：旧的房地价值=房地重新购建成本一房地折旧。(2022真题) 房地产开发企业承担商品房的保修期从房屋（）之日起计算。A.竣工B.交付C.办理房屋所有权登记D.入住答案：B解析：本题考查的是商品房买卖合同。房地产开发企业承担的保修期从房地产开发企业（出卖人）将商品房交付给买受人之日起计算。 房地产的净收益可分为有形收益和无形收益。在计算净收益时不仅要包括有形收益，而且要考虑各种无形收益。如果无形收益已通过有形收益得到体现，则不应再单独考虑，以免重复计算。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列关于城乡规划控制线的表
23、述错误的是（）。A.规划红线一般指建设用地规划控制线，包括用地红线、道路红线和建筑红线B.城市紫线是指国家历史文化名城内的历史文化街区和省、自治区、直辖市政府公布的历史文化街区的保护范围界线C.城市绿线是指城市各类绿地范围的控制线D.城市蓝线是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线答案：D解析：本题考查的是城乡规划控制线。城市黄线是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。城市蓝线是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。参见教材P78。关于征收耕地的补偿费用的说法，正确的有(
24、 )。A.土地补偿费归农村集体组织所有B.土地补偿费归农民个人所有C.地上附着物和青苗补偿费一定归农村集体所有D.地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有E.安置补助费一定归农村集体组织所有答案：A,D解析：土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。由农村经济集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。2022年1月，某房地产开发公司投资开发建设一经济适用住房项目，总投资2亿元，则该项目资本金应不低于（）万元。A.4000B.5000
25、C.6000D.7000答案：A解析：本题考查的是房地产开发项目实行资本金制度。2亿元20%4000万元。 下列表述中，正确的有（ ）。A开发经营期可分为开发期和经营期B开发期又可称为建设期，对于在土地上进行房屋建设的情况来说，又可分为前期和建造期C开发期的终点是预计待开发房地产开发完成的日期，起点与开发经营期起点相同D经营期可具体化为销售期和出租期E在有租赁的情况下，租售期通常到开发完成的日期正确答案：ABC22年房地产估价师考试试题及答案9卷 第7卷房地产的不可移动性，表明其对地区性需求的依赖程度很大，这决定了房地产市场是地区性市场，因此按地域范围对房地产市场进行划分是最常见的划分方式。（
26、）答案：错解析：本题考查的是房地产市场细分。房地产的不可移动性，表明其对地区性需求的依赖程度很大，这决定了房地产市场是地区性市场，人们认识和把握房地产市场的状况，也多从地域概念开始，因此按地域范围对房地产市场进行划分，是房地产市场划分的主要方式。地域所包括的范围可大可小，由于房地产市场主要集中在城市化地区，所以最常见的是按城市划分。参见教材P38。从物品可否流通及流通范围的广度对拍卖标的进行分类时，文物艺术品属于（）。A.允许流通物 B.禁止流通物 C.限制流通物 D.一般流通物答案：C解析：本题考查的是拍卖标的、报价方式及类型。限制流通物指流通范围或程度受一定限制的物品，如文物艺术品、化工物
27、品、麻醉药品等。 某投资者以1.8万元/m。的价格购买了一个建筑面积为60m2的店铺，用于出租经营。该投资者以自有资金支付了总价款的30 9/6，其余用银行提供的抵押贷款支付。该抵押贷款期限为10年，年利率在5.31%的基础上上浮1.5个百分点，按年等额偿还。经营费用为毛租金收入的25%。投资者希望该店铺投资在抵押贷款还贷期内的税前现金回报率不低于12%。试计算在还贷期内满足投资者最低现金回报率要求的月租金单价(每平方米建筑面积月毛租金)。正确答案：(1)购买总价：1.860=108(万元)(2)自有资金：10830%=32.4(万元)(3)抵押贷款年等额偿还额：抵押贷款总额：10870%=7
28、5.6(万元)已知：，z=10年，i=5.31%+1.5%=6.8l%则： (4)设月租金单价为y元(m2月)年租金=6012y=720y年税前现金流=720y-720y 25%=106693.99则：(720y-720y25%-106693.99)/324000100%=12%则：y=269.58(元/m2) 构造评价方案，就是在项目规划的基础上，构造出可供评价比较的具体开发经营方案。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：拍卖一非公物房地产。市场价2800万元，确定保留价2300万元，起拍价1500万元，成交价3200万元，事先未约定佣金标准，拍卖人可以向委托人收取的佣金最高为( )万元
29、。A.64 B.96 C.160 D.224答案：C解析：佣金比例。对拍卖任意物品和公物收取不同比例的佣金。非公物拍卖，委托人和拍卖人未作约定的而拍卖成交的，拍卖人可以向委托人收取不超过拍卖成交价5%的佣金。收取佣金比例按照同拍卖成交价成反比的原则确定。公物拍卖原则上不向委托人收取拍卖佣金。抑制通货膨胀的货币政策有（）。 A、降低再贴现利率 B、降低证券保证金比率 C、提高法定存款准备金率 D、在公开市场买入有价证券 E、提高消费信用首期付款比例答案：C,E解析：本题考查的是货币政策及货币政策工具。如中央银行认为市场上货币供应量过多、利率过低，有碍于物价稳定等目标实现时，就可以提高法定存款准备
30、金率，使商业银行交存中央银行的准备金增加，用于发放贷款的资金相应减少。在需求过度及通货膨胀时期，中央银行可通过提高首期付款比例、缩短分期付款期限等措施，紧缩对消费信用提供的信贷规模。参见教材P247。 下列对合同生效应具备的条件说法不正确的是（ ）。A当事人具有相应的民事行为能力，无民事行为能力人不能订立合同B意思表示真实C不违反法律D不违反社会公共利益正确答案：A无民事行为能力的自然人一般不能自己订立合同；限制民事行为能力的自然人只能订立与其年龄、智力相适应的合同。例外的是，根据最高人民法院关于贯彻执行（中华人民共和国民法通则>若干问题的意见第六条规定：“无民事行为能力人、限制民事行为
31、能力人接受奖励、赠与、报酬，他人不得以行为人无民事行为能力、限制民事行为能力为由，主张以上行为无效。”可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有( )。A、 商业利润B、 净运营收益C、 潜在毛收入D、 有效毛收入E 税后现金流量答案：B,C,D解析：A项不是房地产本身带来的收益，而是其他资本或经营的收益。 个人住房抵押贷款期限可长达（ ）年。A10B20C30D50正确答案：C个人住房抵押贷款期限可长达30年。22年房地产估价师考试试题及答案9卷 第8卷一般都采用预制好的构件安装成骨架的是（）。A.装配式的工业厂房 B.砖混结构的建筑 C.框架结构 D.板柱结构答案：A解析：本题考查的是柱、梁
32、、板。装配式的工业厂房，一般都采用预制好的构件安装成骨架。建筑物的燃烧性能中，沥青混凝土属于（）。A.非燃烧体 B.难燃烧体 C.燃烧体 D.易燃烧体答案：B解析：本题考查的是建筑等级。难燃烧体：在空气中受到火烧或高温作用时，难起火、难微燃、难碳化的材料，当火源脱离后即停止燃烧的材料，如浙青混凝土。 该城市20222022年度普通商品住宅价格的环比增长速度是（ ）。A116.7%B16.7%C14.3D114.3正确答案：B国家无偿收回划拨土地使用权的原因有（）。 A.使用者自动放弃土地使用权B.矿场、机场等核准报废土地C.非法转让土地D.不按批准用途使用土地E.转让时未补交土地使用权出让金或
33、土地收益答案：A,B,D解析：本题考查的是建设用地使用权划拨的管理。国家无偿收回划拨土地使用权的原因主要有：（1）土地使用者因迁移、解散、撤销、破产或其他原因而停止使用土地的；（2）国家为了公共利益需要和城市规划的要求收回土地使用权；（3）各级司法部门没收其所有财产而收回土地使用权；（4）土地使用者自动放弃土地使用权；（5）未经原批准机关同意，连续2年未使用；（6）不按批准用途使用土地；（7）铁路、公路、机场、矿场等核准报废的土地。划分路线价区段时，将可及性相当、地块相连的土地划为同一路线价区段。因此，两个路口之间的地段必然是同一个路线价区段。（）答案：错解析：本题考查的是划分路线价区段。但较
34、长的繁华街道，有时根据地价水平差异情况，需要将两个路口之间的地段划分为两个以上的路线价区段，分别附设不同的路线价。参加教材P365。 城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积原则上不超过当地人均住房面积的（ ）。A30%B40%C50%D60%正确答案：D 房地产投资项目可行性研究报告应包含哪些内容?正确答案：一般的无形资产主要是权益的价值。下列选项中，不属于无形资产的是（）。A、专利权 B、专有技术 C、商标权 D、房地产答案：D解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。一般的无形资产主要是权益的价值。如著作权（版权）、专利权、专有技术、商标专用权、特许权、商誉、有价证券（股票、债券）等，
35、通常不具有实物形态，有的虽然依附在某种实物上，但该实物本身的好坏对其价值影响不大，甚至可以忽略不计。 是随着时间的推移而减少的；A原始价值B账面价值C市场价值D投资价值正确答案：B答案 B原始价值是始终不变的；账面价值是随着时间的推移而减少的；市场价值是随着时间的推移而变化的，有时高，有时低。市场价值很少等于账面价值。22年房地产估价师考试试题及答案9卷 第9卷以保险的实施形式为标准，可将保险分为( )。 A.商业保险、社会保险和政策保险 B.财产保险和人身保险 C.自愿保险和强制保险 D.定值保险和不定值保险答案：C解析：以保险的实施形式为标准，可将保险分为自愿保险与强制保险。房地产价格评估
36、，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以市场调节价、政府指导价和政府定价的价格为基础，参照当地的成交价格进行评估。（）答案：错解析：本题考查的是基准地价、标定地价和房屋重置价格。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。参见教材P103。 46 某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为50年，有效已使用年数为8年。经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元（建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均为均匀投入
37、），管理费用为建造成本的3%，年利息率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年，假设残值率均为零，试计算该建筑物的折旧总额。问：第 4 题 该建筑物的折旧总额为（ ）万元。A213.34B221.34C283.34D301.34正确答案：B按套内建筑面积计价房屋，办理房屋权属登记时，房屋面积仍按建筑面积登记。（）答案：对解析：本题考查的是商品房买卖合同。按照我国现行的房屋权属登记的有关规定，房屋权属登记中按建筑面积进行登
38、记，按套、套内建筑面积计价并不影响用建筑面积进行产权登记。某房地产估价机构，暂时不可从事公司上市、企业清算两项房地产估价业务。其欲提升等级，则要求其已具备（ ）名以上专职注册房地产估价师。A.15B.8C.3D.2答案：A解析：本题考查的是房地产估价机构等级。该估价机构目前等级为二级，若想提升等级，则要求其有15名以上专职注册房地产估价师。P181。中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金抵作土地出让价款；其他投标人、竞买人支付的投标、竞买保证金，出让人必须在招标拍卖挂牌活动结束后10个工作日内予以退还，并支付利息。（）答案：错解析：本题考查的是建设用地使用权出让计划和方式。中标人、竞得人支付的投
39、标、竞买保证金抵作土地出让价款；其他投标人、竞买人支付的投标、竞买保证金，出让人必须在招标拍卖挂牌活动结束后5个工作日内予以退还，不计利息。下列关于房地产价格的说法中，错误的是（）。A、房地产价格实质上是房地产权益价格B、房地产价格同时有买卖价格和租赁价格C、房地产价格容易受交易者的个别情况影响D、房地产价格形成的时间通常较短答案：D解析： 本题考查的是房地产价格的特点。房地产价格的特点：（1）与区位密切相关；（2）实质上是权益的价格；（3）同时有买卖价格和租赁价格；（4）易受交易者的个别情况影响；（5）形成的时间通常较长；（6）包含的内容复杂多样。选项D错误，房地产价格形成的时间通常较长，一般商品价格形成的时间通常较短。 一般来说，应收账款周转率越高，资产的流动性就越强，所以企业应该最大可能提高应收账款周转率，提高企业应收账款的变现能力。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：成本法是根据估价对象房地产在建造时的购建价格，然后扣除折旧，以此来估算估价对象客观合理的价格或价值的方法。（）答案：错解析：本题考查的是成本法的含义。成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值或价格的方法。具体地说，它是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。