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1、22年房地产估价师考试试题及答案9篇22年房地产估价师考试试题及答案9篇 第1篇不动产登记，按照物权分类，包括（ ）。A.本登记B.预登记C.林权登记D.所有权登记E.最高额抵押权登记答案：D,E解析：本题考查的是不动产登记的类型。选项AB按照登记的效力分类；选项C按照登记物分类。属于P157158。房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照3%的征收率计税。（）答案：错解析：本题考查的是营业税改征增值税。房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。评估专业人员应当履行的义务包括（）。A.完成规定的继续教育，保持和提高专业能力 B.诚实守
2、信，依法独立.客观.公正从事业务 C.依法签署评估报告 D.对评估活动中知悉的国家秘密.商业秘密和个人隐私予以保密 E.接受行业协会的自律管理，履行行业协会章程规定的义务答案：A,B,D,E解析：本题考查的是资产评估法关于评估专业人员的规定。评估专业人员应当履行下列义务：（1）诚实守信，依法独立、客观、公正从事业务；（2）遵守评估准则，履行调查职责，独立分析估算，勤勉谨慎从事业务；（3）完成规定的继续教育，保持和提高专业能力；（4）对评估活动中使用的有关文件、证明和资料的真实性、准确性、完整性进行核查和验证；（5）对评估活动中知悉的国家秘密、商业秘密和个人隐私予以保密；（6）与委托人或者其他相
3、关当事人及评估对象有利害关系的，应当回避；（7）接受行业协会的自律管理，履行行业协会章程规定的义务；（8）法律、行政法规规定的其他义务。物业服务企业在确定写字楼租金时，一般不考虑的主要因素有（）。A.可出租或可使用面积B.出租方的商业信誉C.基础租金与市场租金D.出租单元的面积规划与室内装修E.物业服务企业的经营业绩答案：B,E解析：本题考查的是写字楼租金的确定。写字楼租金确定，考虑以下三方面因素：可出租或可使用面积、基础租金与市场租金、出租单元的面积规划和室内装修。参见教材P350351。在影响房地产价格的各因素中，如果某影响因素最初对某房地产价格的影响是正向的，但随着该影响因素的变化，其对
4、该房地产价格的影响可能出现相反的情况。（）答案：对解析： 本题考查的是对房地产价格影响因素的基本认识。有的影响因素对房地产价格的影响方向和影响程度非一成不变。注意题干中“可能”的字样。一般而言，金融工具的流动性与收益性呈正相关。金融工具的收益性与安全性往往呈负相关，而流动性与安全性呈正相关。（）答案：错解析：本题考查的是金融工具。一般而言，金融工具的流动性与收益性呈负相关。金融工具的收益性与安全性往往呈负相关，而流动性与安全性呈正相关。22年房地产估价师考试试题及答案9篇 第2篇 居民个人拥有的普通住宅，在转让时暂减半计征土地增值税。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列民事行为属于无
5、效行为的有（）。A.由完全民事行为能力人实施的 B.一方以欺诈.胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意愿的情况下所为的 C.限制民事行为能力人依法不能独立实施的 D.恶意串通，损害国家.集体或者第三人利益的 E.经济合同违反国家指令性计划的答案：B,C,D,E解析：本题考查的是民事法律行为。选项A错误，无民事行为能力人实施的民事行为无效。根据城市基础设施的支持能力和自然资源的供给能力确定城市人口规模的方法称为（）。A、综合平衡法 B、环境容量法 C、区域分配法 D、系统工程法答案：B解析：本题考查的是城市性质与城市规模。环境容量法，它是根据城市基础设施的支持能力和自然资源的供给能力来计算城
6、市极限人口的一种方法。参见教材P12。具有硬度大、细密、耐冻性好，抗风化性强特性的岩石是（）。A.花岗岩 B.玄武岩 C.石灰岩 D.大理石答案：B解析： 本题考查的是砖与石。玄武岩具有硬度大、细密、耐冻性好，抗风化性强的特性。当利息周期小于1年时，则实际利率( )名义利率。A、 等于B、 大于C、 小于D、 两者无关系答案：B解析：根据实际利率与名义利率的关系式。 请根据以下内容回答 1213 题某房地产估价师运用市场法和假设开发法对一宗4270m2的商业用地于2022年10月21日的土地使用权价格进行评估，该宗地的剩余使用期限为39年，两种估价方法测算出的结果分别为2000元/m2和230
7、0元/m2。假设2022年10月和2022年10月该区域的该类土地定基价格指数分别为102、106；土地报酬率为6%。第 12 题 运用加权算术平均法得出的最终估价结果的分布范围是（ ）。A2000，2300B2030，2270C2060，2240D2090，2210正确答案：D22年房地产估价师考试试题及答案9篇 第3篇编制房地产投资计划与资金筹措表之前，应先编制（）。A、现金流量表B、利润表C、资金使用计划D、资金筹措计划E、财务计划现金流量表答案：C,D解析： 本题考查的是财务报表的编制。可用排除法，基本报表一定是在辅助报表的基础上最后编出来的。而投资计划与资金筹措属于辅助报表，一定在基
8、本报表之前编出来，所以可以直接排除ABE。某房地产开发企业针对其开发项目进行市场需求分析，在确定其市场规模时，有效市场、渗透市场、服务市场三者关系正确的是（）。A.有效市场渗透市场服务市场 B.服务市场有效市场渗透市场 C.有效市场服务市场渗透市场 D.服务市场渗透市场有效市场答案：C解析：本题考查的是市场规模的估计。市场由大至小的顺序是潜在市场、有效市场、合格的有效市场、服务市场、渗透市场。完成一个房地产估价项目需要经历若干环节和过程，不同的环节需要完成相应的估价文书。下列各项中，不属于估价委托合同作用的是（）。A、建立受法律保护的委托与受托关系 B、明确委托人和房地产估价机构的权利和义务
9、C、载明估价的有关事项 D、作为估价机构内部存档管理的凭据答案：D解析： 本题考查的是房地产估价文书概述。估价委托合同的作用表现在：（1）建立受法律保护的委托与受托关系；（2）明确估价委托人和房地产估价机构的权利和义务；（3）载明估价的有关事项。 如果刘某办理抵押贷款时房屋已经封顶，则应当（ ）。A与有关部门签订抵押合同B办理预购商品房抵押贷款抵押登记C办理商品房现房抵押贷款抵押登记D领取房屋他项权证正确答案：AB识别竞争者的关键，是从企业和市场两方面将产品细分和市场细分结合起来，综合考虑。（）答案：错解析：本题考查的是识别竞争者。识别竞争者的关键，是从产业和市场两方面将产品细分和市场细分结合
10、起来，综合考虑。 某房地产的报酬率为8%，收益期限为30年时的价格为4000元/m2。若报酬率为6%、收益期限为50年时，则该房地产的价格为（ ）元/m2。A3800B4500C5200D5600正确答案：D22年房地产估价师考试试题及答案9篇 第4篇写字楼大堂的建筑面积均属于功能共有建筑面积，应进行分摊。（）答案：对解析：根据房屋共有建筑面积的不同使用功能，应分摊的共有建筑面积可分为三大类：幢共有建筑面积；功能共有建筑面积；本层共有建筑面积。功能共有建筑面积是指为某一建筑功能（如住宅、写字楼、商场等）服务的共有建筑面积。写字楼大堂的建筑面积均属于功能共有建筑面积，应进行分摊。按照建筑物重新建
11、造方式的不同，可将建筑物重新购建成本分为（）。A.重建成本 B.重置成本 C.置换成本 D.估算重建成本 E.估算重置成本答案：A,B解析：本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方式。按照建筑物重新建造方式的不同，建筑物重新购建成本分为重建成本和重置成本。2022 年3 月，李某购买一套普通住房，建筑面积80 ，单价为5000 元，当地契税税率为3，李某应缴纳契税( )元。A.4000B.6000C.12000D.16000答案：C解析：李某应缴纳契税=5000803=12000(元)。陈某购买了江某的一套学区房，双方为避税，在办理相关手续时隐瞒了成交价格，后被有关部门要求房屋价格进行评估。陈某
12、委托其表弟赵某所在的甲房地产估价机构做课税评估。赵某选取了相邻区位但不属于学区房的成交案例进行评估，助陈某、江某偷税5万余元。陈某因无力淸偿到期住房抵押贷款，被诉到法院，法院裁定公开拍卖陈某住房以清偿债务，此时，赵某虚假评估的事情败露。下列税种中，陈某在交易过程中作为法定纳税义务的为（ ）。A.房产税B.教育费附加C.印花税D.城市维护建设税答案：C解析：本题考查的是印花税。印花税是对因商事活动、产权转移、权利许可证照授受等行为而书立、领受的应税凭证征收的一种税。保障性住房包括（）。A.限价商品住房 B.经济适用住房 C.公共租赁住房 D.老旧存量住房 E.90m2以下商品住房答案：A,B,C
13、解析：本题考查的是住房保障制度。保障性住房是享受政策支持的住房，包括廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品住房。调查了解消费者的情况及购买行为，使企业掌握消费者的爱好、心理、购买动机、习惯等，以便正确细分市场和选择目标市场、针对不同的消费者和市场，采取不同的市场营销策略，属于（）。A、竞争情况调查B、技术发展调查C、国内外市场环境调查D、消费者和消费者行为调查答案：D解析：考点:市场调查的意义和内容。消费者和消费者行为调查，调查了解消费者的情况及购买行为，主要目的在于使企业掌握消费者的爱好、心理、购买动机、习惯等，以便正确细分市场和选择目标市场、针对不同的消费者和市场，采取不同的市场营
14、销策略。22年房地产估价师考试试题及答案9篇 第5篇房地产开发项目产生的利润总额，应首先用于（）。A向投资者分配B提取法定盈余公积金C缴纳企业所得税D弥补企业5 年内的累计亏损答案：D解析：税后利润的分配顺序，首先是弥补企业以前年度的亏损，然后是提取法定盈余公积金，之后是可向投资者分配的利润。 根据偿还期限的长短，债券可分为短期债券、中期债券、长期债券。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列房地产权利中，属于担保物权的是（）。A、抵押权 B、自物权 C、地役权 D、土地承包经营权答案：A解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。房地产权利中，抵押权属于担保物权。当事人既约定了违约金
15、又约定了定金的，一方违约时，违约金和定金条款可以同时使用。答案：错解析：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。这就是说，定金和违约金不能同时并用，只能选择其一适用，适用了定金责任就不能再适用违约金责任，适用了违约金责任就不能再适用定金责任，二者只能是单罚而不能是双罚，否则会给违约方施以过重的责任，是不公平的。当然，是选择定金还是选择违约金，这一权利属于守约方。建立房地产中介服务行业信用档案的作用包括（）。A.为社会公众监督房地产中介服务行业及执业人员市场行为提供依据 B.为社会公众查询企业和个人信用.信息提供服务 C.为社会公众对房地产中介服务领域违
16、法行为提供投诉途径的信息管理系统 D.减少或避免商业欺诈.弄虚作假.损害消费者合法利益等行为的发生 E.不能减少或避免商业欺诈.弄虚作假.损害消费者合法利益等行为的发生答案：A,B,C,D解析：本题考查的是建立房地产中介服务行业信用档案的意义。建立房地产中介服务行业信用档案能够为各级政府部门和社会公众监督房地产中介服务行业及执（从）业人员市场行为提供依据，为社会公众查询企业和个人信用信息提供服务，为社会公众对房地产中介服务领域违法违规行为提供投诉的途径，减少或避免商业欺诈、弄虚作假、损害消费者合法利益等行为的发生，使失信者在扩大经营范围、拓展业务等方面受到限制。 如果城市没有设立独立的房地产管
17、理部门，房地产业务在建委或城建局会使城市行使房屋拆迁管理职能混乱。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：22年房地产估价师考试试题及答案9篇 第6篇 在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用( )方法进行测算。A平均增减量法B平均发展速度法C移动平均法D指数修匀法正确答案：B答案 B运用平均发展速度法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，并且各期上升或下降的幅度大致接近，否则就不适宜采用这种方法。 房地产保险中，分摊原则与财产保险业务中发生的重复保险密切相关，适用于人身保险。（ ）此
18、题为判断题(对，错)。正确答案：下列关于收益法求取净收益的说法，错误的是（）。A.净收益包括有形收益和无形收益B.运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费C.通常只有客观收益才能作为估价依据D.应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值答案：B解析：本题考查的是净收益测算应注意的问题。运营费用中包含设备折旧费，但是不包含房地产折旧。这些设备寿命期比房地产短，在使用过程中要不断更新，作为运营费用消耗了。电磁辐射对人休的危害程度随电磁波波长的缩短而减少。（ ）答案：错解析：本题考查的是辐射污染。电磁福射对人体的危害程度随着电磁波波长的缩短而增加。城市控制性详细规划由（）批准。A本级人民政府B上一
19、级人民政府C国务院城乡规划主管部门D本级人民代表大会常务委员会答案：A解析：城市人民政府城乡规划主管部门根据城市总体规划的要求，组织编制城市的控制性详细规划，经本级人民政府批准后，报本级人民代表大会常务委员会和上一级人民政府备案。镇人民政府根据镇总体规划的要求，组织编制镇的控制性详细规划，报上一级人民政府审批。某写字楼的租金为每日每平方米3元，电费、物业管理费由承租人负担，水费、供暖费、房地产税由出租人负担。由该租金减去运营费用求取该写字楼的净收益，应减去的运营费用包括（）。A、电费B、水费C、供暖费D、房地产税E、房地产改扩建费用答案：B,C,D解析：考点:净收益测算的基本原理。运营费用是指
20、维持估价对象正常使用或营业的必要支出，包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等。22年房地产估价师考试试题及答案9篇 第7篇路线价法实质上是一种比较法，是比较法的派生方法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理。（）答案：对解析：本题考查的是路线价法。路线价法本质上是一种比较法，是比较法的派生方法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理。平均差、标准差和调和平均数均是反映总体单位标志值差异程度的统计指标。（）答案：错解析：本题考查的是变异指标。变异指标又称变动度，是反映总体单位标志值差异程度的综合指标，表明总体各单位标志值的离散程度和离中趋势。包
21、括全距、平均差、标准差、变异系数等。参见教材P348。某承租人的基础租金为5万元/月，如果营业额的10%作为百分比租金，当其月营业额超过( )万元时，才对超过部分的营业额收取百分比租金。A、 50B、 60C、 70D、 80答案：A解析：知识点 零售商业物业的租金银行为某家庭提供了期限为10年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款，若该笔贷款的实际年利率为7.25%，则名义年利率是（）。A、7.02%B、7.04%C、7.50%D、7.85%答案：A解析：考点:名义利率与实际利率。解法一：按公式计算解法二：带有技术含量的排除法。当每年的计算周期数大于1时，实际利率大于名义利率。则可以排除选项C
22、D。下列关于重新购建成本的说法，正确的有（）。A.重新购建成本是指重新取得全新状况的估价对象所必需的支出B.重新购建成本是在价值时点的重新购建成本C.重新购建成本是客观的重新购建成本D.建筑物重新购建成本是全新状况下的重新购建成本E.土地重新购建成本是法定最高出让年限下的价格答案：B,C,D解析：本题考查的是重新购建成本的内涵。土地是在价值时点状态下的剩余年限的价格，如住宅用地，剩余年限还有30年，那么重新购建成本就是30年住宅用地使用权的价格，而不是70年的全新价格。参见教材P303。城市维护建设税以纳税人实际缴纳的( )税额为计税依据。A.增值税B.所得税C.消费税D.契税E.营业税答案：
23、A,C解析：城建税以纳税人实际缴纳的增值税、消费税税额为计税依据。“两税”税额仅指“两税”的正税，不包括税务机关对纳税人加收滞纳金和罚款等非税款项。22年房地产估价师考试试题及答案9篇 第8篇 反映社会经济现象总体在某一时点上的状况指标被称为（ ）。A时点指标B相对指标C时期指标D平均指标正确答案：A时点指标是反映社会经济现象总体在某一时点上的状况总量。它有如下两个特点：(1)各时点指标值不可以直接累加；(2)每个时点指标值的大小不是随时间的推移而逐渐增大的。 县城的城镇土地使用税的年幅度税额为每平方米（ ）元。A0.48B0.412C0.612D0.918正确答案：C 住房公积金缴存的下列说
24、法中，正确的是（ ）。A我国住房公积金缴存实行动态调整机制B住房公积金缴存比例由住房公积金管理委员会拟订，经本级政府审核后，报省、自治区、直辖市人民政府批准后执行，一般不低于5%C住房公积金缴存的对象包括城镇企业中的离退休职工D住房公积金缴存基数是职工本人的月平均工资，包括6部分E职工单位对职工缴存住房公积金的工资基数每年核定一次正确答案：ABE住房公积金缴存的对象包括城镇私营企业的在职职工。无工作的城镇居民、离退休职工不建立住房公积金。住房公积金缴存基数是职工本人上一年度的月平均工资，包括6部分：计时工资、计件工资、奖金、津贴和补贴、加班加点工资及特殊情况F支付的工资。 下列关于个人住房抵押
25、贷款的说法，错误的是( )。A是指个人购买住房时，以所购买住房作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为B包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款两种类型C属于购房者的消费性贷款，通常与开发商有直接的关系D政策性住房抵押贷款利率较低，通常只面向参与缴纳住房公积金，购买自住房屋的家庭，且贷款额度有一定限制正确答案：C答案 C 属于购房者的消费性贷款，通常与开发商没有直接的关系。王某欲购买一处位于城市郊区的写字楼，该写字楼的建筑面积为5万m2，有完善的物业管理服务，包括24小时的维护及保安服务，周围交通便利，环境良好，在判断此处写字楼是属于甲级写字楼还是5A写字楼时,应考虑的因素都包括哪些？答案：解
26、析：判断写字楼的档次应考虑的因素有:写字楼所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、写字楼内空间布置、为承租人提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平、承租人类型。 某企业有一在建工程，于2022年10月1日带抵押债务转让。已知该在建工程占地面积10000m2，土地使用年限为2022年10月1日2043年9月30日，规划容积率为5，14层规划为商业，建筑面积为2万m2；520层规划为写字楼，建筑面积为3万m2。项目总开发成本为3000元/m2，管理费用为开发成本的5，项目建成后，商业用于经营，写字楼全部出售。经调查，育关数据如下：（1）项日2022年6月动工，2022年10
27、月1日已完成了30的工程量，实际资金投入为总开发成本及管理费用的30，预计在经过24个月即可完成全部工程。假定费用均匀投入。正确答案：22年房地产估价师考试试题及答案9篇 第9篇一般来说，标准差越小，各种可能收益的分布就越分散，投资风险也就越大。反之，标准差越大，各种可能收益的分布就越集中，风险就越小。（）答案：错解析：本题考查的是房地产投资风险的概念。一般来说，标准差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险也就越小。反之，标准差越大，各种可能收益的分布就越分散，风险就越大(2022真题) 当事人签订的房屋抵押合同，未经登记，不产生法律效力。（）答案：对解析：本题考查的是房地产抵押登记。物权
28、法规定抵押权自登记时设立。房地产抵押未经登记的，抵押权不生效，抵押权人不具有优先受偿权。某写字楼的持有期估计为10年，预测其未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为18万元，有效毛收入每年增长5%，运营费用每年增长3%；该类房地产的报酬率为8%，持有期结束时的资本化率为10%，转让税费为转售价格的6%。请计算该写字楼目前的收益价值。（8分）答案：解析：选用预知未来若干年后价格的收益公式：（1）10年持有期内有效毛收入的收益现值50/（8%5%）1（1.05/1.08）10=409.1777（万元）运营费用的现值18/（8%3%）1（1.03/1.08）10=135.9024（万元）10年持
29、有期内的收益净现值273.275万元(2)10年后持有期结束后的价格50（15%）1018（13%）10（16%）/10%538.19（万元）其折现现值538.19/（1.08）10249.286（万元）(3)该写字楼目前的收益价值（1）（2）273.275249.286522.561（万元）估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。若采用成本法估价，下列表述中不正确的是( )。A、 应对房屋建筑物、房屋装修部分分别计算折旧B、 无论是借贷资金还是自有资金都应计算利息C、 在估价测算过程中土地取得成本应包括补缴的土地使用权出让金D、 在最终积算价值中应扣减需补缴的土地使用权出让金答案：C解析： 城市房屋拆迁管理条例规定申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：如果整个投资市场的平均收益率为15%，国债收益率为9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0.23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是（）。A.10.38% B.11.07% C.12.45% D.13.62%答案：A解析：本题考查的是资本资产定价模型。折现率无风险投资收益率市场风险系数（市场的平均收益率无风险投资收益率）90.23（159）10.38。