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1、22年房地产估价师考试试题及答案9章22年房地产估价师考试试题及答案9章 第1章关于假设开发法中后续开发利润的说法，正确的是（）.A.根据当地上年度所有新开发项目的平均利润率来计算B.采用直接成本利润率计算时，计算基数为后续开发建设成本C.静态分析法中可用总利润率或年平均利润率测算后续开发利润D.开发利润率应为扣除所得税后的净利润率答案：C解析：本题考查的是后续开发的应得利润。选项A错误，开发利润率应当是典型的房地产开发企业进行特定的房地产开发所期望获得利润率（平均利润率）；选项B错误，采用直接成本利润率计算时，计算基数为待开发房地产价值及其取得税费、以及后续的建设成本；选项D错误，因为所得税
2、是以企业为对象缴纳，不同业务的盈亏情况不统一，为了便于开发利润率的调查、估计，不应扣除所得税。参见教材P281、333。城镇街道两侧的商业用地，AB面积相同、形状相同、位置相邻，结合图片，下列说法错误的是（）。A、（a）中地块B的价值大于地块A的B、（b）中地块C的价值大于地块D的C、（c）中地块E的价值大于地块F的D、（d）中地块G的价值大于地块H的答案：A解析：考点:路线价法概述。AB地块均临街，但A地块临街边长于B地块临街边。 已知临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20英尺，临街深度为75英尺。现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30英尺，临街深度为125英尺。运用四三二一法则，地块
3、乙的总地价为( )万元。A65.4B81.8C87.2D109.0正确答案：A（一）某投资者购买了一间建筑面积为 100m2的店铺用于出租经营，购买价格为 180 万元，一次性付款。购买后对该店铺进行装修，装修期为 1 年，装修费用为 60 万元，装修完成后即出租。投资者要求的目标收益率为 12，动态投资回收期不长于 16 年，则假定该类店铺的经营费用占毛租金收入的 30，装修费用发生在年末，其他现金流量发生在年初。请计算满足投资者收益目标要求的店铺最低单位面积年租金，并画出该项目投资经营的现金流量图。答案：解析：（1）设单位面积最低毛租金为x 万元，则单位面积净租金收入为：x（130）=0.
4、7x；年净租金收入为：0.7x 错误100=70x。将购买价和装修费折现：动态投资回收期内，净租金收益的折现和的绝对值应等于P。（2）画出现金流量图，如图3 和图4 所示。下列关于住宅专项维修资金制度的表述，正确的是（ ）。A.专项维修资金在物业保修期届满后使用B.专项维修资金用于专有部位，不得挪作他用C.专项维修资金属于业主及物业服务企业所有D.非住宅物业的业主，可以不缴纳专项维修资金答案：B解析：本题考查的是住宅专项维修资金制度。住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。同时规定：专项维修资金属业主所有，专项用于物业保
5、修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。P225。某商务写字楼建筑面积11000m2，可租售面积8000m2，土地使用年限40年，从2022年7月1日起计，土地面积是3000m2 。当地正常月租金为90元/（月m2），正常出租率90%，大楼正常管理运营每月总费用占当月租金收入的20%。经调查附近40年使用年限同样性质用地的当前地价为8000元/m2，土地报酬率为6%，建筑物的报酬率为10%，业主欲投保，请评估其在201 2年7月1日的保险价值。估价计算如下：1有效毛收入= 11000*90*90%*12=10692000（元）2总费用= 8000*90*12*20%
6、=1728000（元）3写字楼经营净收益= 10692000 - 1728000=8964000（元）4写字楼用地净收益= 3000*8000* =1 641476（元）5建筑物净收益= 8964000 - 1641476=7322524（元）6建筑物价值= =107062529（元）答案：解析：1有效毛收入计算错，应为：8000*90*90%*12=77 76000（元）2总费用计算错，应为：8000*90*90%*12*20%=1555200（元）3用地价值未作年限修正，故用地净收益计算错，应为：8000*3000*1-(1+6%)-36/1 -(1+6%)-40*6%/1 -(1+6%)
7、-36=1595077（元）4估价结果计算应使用建筑物报酬率，故建筑物价值计算错误，应为：(7776000 -1555200 -1595077)/10%*1-(1+10%)-36=44760846（元）下列符合商业银行一般要求的偿债备付率指标的有（）A、1.16 B、1.24 C、1.30 D、1.34 E、1.41答案：A,B,C,D解析： 本题考查的是偿债备付率。偿债备付率对于一般商用房地产投资项目，商业银行一般要求的偿债备付率指标介于1.151.35之间。当指标小于1.15时，表示当期资金来源不足以偿付当期债务，需要通过短期借款来偿还已到期的债务。 城市房屋拆迁补偿估价应当由具有（ ）资
8、格的估价机构承担。A资产评估B土地估价C房地产估价D价格鉴证正确答案：C拆迁估价应当由具有房地产价格评估资格的估价机构承担，估价报告应当由专职注册房地产估价师签字。下列建设用地中，法定出让最高年限为50 年的有( )。A.纺织厂B.普通商品住宅C.私立学校D.旅游度假村E.高尔夫球场答案：A,C解析：城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定的出让最高年限如下：1.居住用地70 年；2.工业用地50 年；3.教育、科技、文化卫生、体育用地50 年；4.商业、旅游、娱乐用地40 年；5.综合或其他用地50 年。22年房地产估价师考试试题及答案9章 第2章市场调查的第一个阶段是制定出最为有效地收集所
9、需信息的计划。（）答案：错解析：本题考查的是市场调查的步骤。市场调查的第二个阶段是制定出最为有效的收集所需信息的计划。在建立比较基础时，对于统一付款方式的做法具体是通过折现计算。（）答案：对解析：本题考查的是建立比较基础。统一付款方式是将可比实例不是在成交日期一次性付清的价格，调整为在成交日期一次性付清的价格。具体方法是通过折现计算。 结构施工图一般不注比例尺，允许一个图形使用两种比例尺。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列选项中不能用数量表现而只能用文字、符号或代码表示的有（）。A.性别 B.文化程度 C.工种 D.年龄 E.工人工资答案：A,B,C解析：本题考查的是统计的基本概念。
10、选项DE可以用数量表现。坡屋顶是目前民用建筑中采用最普遍的屋面形式，主要以钢筋混凝土屋顶为主。 ( )答案：错解析：目前民用建筑中采用最普遍的屋面形式是平屋顶。下列建设项目用地中，不可以采取划拨方式取得建设用地使用权的有（）。A.大型商场B.城市基础设施用地C.公立学校办公楼D.经济适用住房答案：A解析：本题考查的是建设用地使用权划拨的范围。可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权的包括：国家机关用地；军事用地；城市基础设施用地；公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；法律、行政法规规定的其他用地。参见教材P38。某商务写字楼建筑面积11000m2，可租售面积8000m
11、2，土地使用年限40年，从2022年7月1日起计，土地面积是3000m2 。当地正常月租金为90元/（月m2），正常出租率90%，大楼正常管理运营每月总费用占当月租金收入的20%。经调查附近40年使用年限同样性质用地的当前地价为8000元/m2，土地报酬率为6%，建筑物的报酬率为10%，业主欲投保，请评估其在201 2年7月1日的保险价值。估价计算如下：1有效毛收入= 11000*90*90%*12=10692000（元）2总费用= 8000*90*12*20%=1728000（元）3写字楼经营净收益= 10692000 - 1728000=8964000（元）4写字楼用地净收益= 3000*
12、8000* =1 641476（元）5建筑物净收益= 8964000 - 1641476=7322524（元）6建筑物价值= =107062529（元）答案：解析：1有效毛收入计算错，应为：8000*90*90%*12=77 76000（元）2总费用计算错，应为：8000*90*90%*12*20%=1555200（元）3用地价值未作年限修正，故用地净收益计算错，应为：8000*3000*1-(1+6%)-36/1 -(1+6%)-40*6%/1 -(1+6%)-36=1595077（元）4估价结果计算应使用建筑物报酬率，故建筑物价值计算错误，应为：(7776000 -1555200 -159
13、5077)/10%*1-(1+10%)-36=44760846（元）未封闭的阳台，均按其外围水平投影面积的一半计算建筑面积。（ ）答案：错解析：本题考查的是房地产面积测算。未封闭的阳台、无柱挑廊、有顶盖未封闭的架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影的一半计算建筑面积。P172。某店铺的购买价格为60万元，购买者用现金支付20万，其余的为借贷资金，如果店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元，投资者权益增加值为2200元，店铺市场价值增长率为2，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为（）。A.8.1% B.16.0% C.19.1 D.23.1%答案：C解析：本题考查的
14、是现金回报率与投资回报率。当考虑物业增值收益时，投资回报率=（税后现金流量+投资者权益增加值+物业增值收益）/权益投资数额，则投资回报率=（2.4+0.22+602）/20=19.1。22年房地产估价师考试试题及答案9章 第3章某商品住宅期房建筑面积为100平米，尚需6个月建成交付使用，类似商品住宅现房的市场价格为5000元/平方米，该房每月末净租金收益为2000元/套，年折现率为12%，风险补偿为现房价格的5%，则该期房目前的市场价格为（）元/平方米。A.4630B.4634.1C.4750D.5000答案：B解析：本题考查的是现货价格、期货价格及现房价格、期房价格。期房的市场价格50002
15、000/1%11（11%）6/10050005%5000115.92504634.1（元/平方米）。参见教材P108。 某宗面积为5000m2的工业用地，容积率为O.5，楼面地价为600元/m2。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为4.O，楼面地价为800元/m2。理论上膻补地价的数额应为（ ）万元。A1450B2900C320D2500正确答案：A理论上应补地价的数额计算如下：补地价(单价)=8004.O6000.5=2900(元/m2)补地价(总价)=29005000=1450(万元)。(2022真题) 房地产估价师的注册有效期为（）年。A.2B.3C.4D.5答案：B解析：本题考查的是
16、房地产估价师注册。房地产估价师注册有效期为3年。2022年某房地产开发企业销售收入等于经济成本时，该开发企业( )。A.获得了正常利润 B.获得了经济利润C.获得了超额利润 D.年净利润为零答案：A解析：本章以下若无特别指明，成本的概念均指经济成本。当商品的销售收入正好能补偿经济成本时，厂商获得了正常利润。若销售收入超过经济成本，则厂商可获得超过正常利润的经济利润，即超额利润。销售收入-经济成本=经济利润(超额利润) 总供给是指国民经济中所有部门和个人对商品和劳务有支付能力的需求总量；总需求是指国民经济中所有部门和个人实际提供的各种生产要素总量。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：设计方案
17、审批阶段，开发商提交的设计方案的内容有（）。A.各层功能分布图 B.以实测现状为参考的结构图 C.各层平面图.各向立面图.各主要部分剖面图 D.以实测现状地图为底图绘制的规划设计总平面图 E.各项经济技术指标及无障碍设施设计说明及其他相关资料答案：C,D,E解析： 本题考查的是确定规划设计方案并获得规划许可。设计方案审批阶段，开发商提交的设计方案的内容有：（1）以实测现状地图为底图绘制的规划设计总平面图；（2）各层平面图、各向立面图、各主要部分剖面图；（3）各项经济技术指标及无障碍设施设计说明及其他相关资料。 未经监理工程师签字，建筑材料、建筑构配件和设备不得在工程上使用或者安装，施工单位不得
18、进行下一道工序的施工。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：在制定广告方案时，市场营销经理必须先确定广告公司，然后才作出制定广告方案所需的五种决策。答案：错解析：在制定广告方案时，市场营销经理必须先确定目标市场和购买者动机，然后才作出制定广告方案所需的五种决策。 地价与一般物品价格的不同之处是( )。A生产成本不同B折旧不同C价格差异不同D货币性质不同E供求变化不同正确答案：ABCE答案 ABCE地价与一般物品价格的不同主要表现在下列六个方面：(1)生产成本不同；(2)折旧不同；(3)价格差异不同；(4)市场性质不同；(5)价格形成时间不同；(6)供求变化不同。22年房地产估价师考试试题及答
19、案9章 第4章 住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中（ ）。A区位因素B社会因素C实物因素D权益因素正确答案：C 市场调查是系统地设计、收集、分析并报告与公司面临的特定市场营销状况有关的数据的过程。（ ）正确答案：市场调查是系统地设计、收集、分析并报告与公司面临的特定市场营销状况有关的数据和调查结果的过程。(2022真题) 房屋建筑工程保修期从（）之日起计算。A.工程竣工验收合格B.工程交付使用C.物业管理企业进驻D.内部装修完成答案：A解析：本题考查的是建设工程质量保修办法。房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。强制拍卖的标的是指（）。A.被司法机关
20、在执行中查封.扣押.冻结并委托商业性拍卖机构进行拍卖的被执行人的财产 B.被人民检察院在执行中查封.扣押.冻结并委托商业性拍卖机构进行拍卖的被执行人的财产 C.被人民公安机关在执行中查封.扣押.冻结并委托商业性拍卖机构进行拍卖的被执行人的财产 D.被人民法院在执行中查封.扣押.冻结并委托商业性拍卖机构进行拍卖的被执行人的财产答案：D解析：本题考查的是强制拍卖的主体、标的和依据。强制拍卖的标的，是指被人民法院在执行中查封、扣押、冻结并委托商业性拍卖机构进行拍卖的被执行人的财产。 估价上折旧注重的是（ ）。A原始取得价值的减价修B原始取得价值的摊销与回收C重置价值的摊销与回收D市场价值的真实减损正
21、确答案：D估价上的折旧注重的是市场价值的真实减损。房地产估价师的注册有效期为( )年。A.2B.3C.4D.5答案：B解析：房地产估价师注册有效期为3 年。注册有效期满需继续执业的，应在注册有效期满30 日前，申请办理延续注册。准予延续注册的，注册有效期延续3 年。注册房地产估价师变更执业单位，应与原聘用单位解除劳动合同，并申请办理变更注册手续。变更注册后的注册有效期，仍为原注册有效期。报酬率和资本化率在任何时候都是相等的。（）答案：错解析：本题考查的是资本化率与报酬率的区别和关系。只有在净收益每年不变且收益期为无限年的情况下，报酬率和资本化率才是相等的，其他的情况下，二者都不相等。某房地产开
22、发项目的占地面积2000m2，土地总价3000万元，如果房屋开发成本为4500元/m2，预测销售价格为12000元/m2，则该项目实现盈亏平衡的容积率为（）。A.1.4 B.1.5 C.1.6 D.2答案：D解析：本题考查的是盈亏平衡分析的基本原理。土地费用为固定成本，容积率平衡点=3000（12000-4500）0.2=2。下列选项中，不属于需求指标的是（）。A.国内生产总值 B.人口数量 C.就业人员数量 D.房地产价格答案：D解析：本题考查的是需求指标。需求指标包括国内生产总值、人口数量、城市家庭人口规模、就业人员数量、就业分析、城镇登记失业率、城市家庭可支配收入、城市家庭总支出、房屋空
23、间使用数量、商品零售价格指数、城市居民消费价格指数。选项D属于市场交易指标。22年房地产估价师考试试题及答案9章 第5章下列关于股票基本特征的表述中，正确的有（）。A.通过发行股票所筹措到的资金在公司存续期间具有稳定性 B.一般情况下，股票的盈利要高于银行的储蓄利息，但低于债券利息 C.流通性是股票的一个基本特征 D.股东参与公司经营决策的权利大小，取决于其所持有的股份多少 E.股票市场价格的变动，大起大落是它的基本特征答案：A,C,D,E解析： 本题考查的是股票的基本特征。选项B错误，一般情况下，股票的盈利要高于银行的储蓄利息，也高于债券利息。 某非经济特区的房地产估价资质的机构完成本地一宗
24、以房产为主的评估项目。评估的房地产价格为2000万元人民币，按照国家计委、建设部联合下发的关于房地产中介服务收费的通知规定的收费标准，估价收费最高为（ ）万元。A1.60B3.00C4.25D5.00正确答案：C1005+9002.5+10001.5=4.25万元。以价格为纵坐标，供给量为横坐标，当供给曲线是一条垂直于横坐标的直线时，其供给价格弹性系数是（）。A、0 B、0.5 C、1 D、无穷大答案：A解析：本题考查的是弹性理论。如以价格为纵坐标，供给量为横坐标（以下同），则供给曲线是一条垂直于横轴的直线。此时称供给完全无弹性，或称供给价格弹性为零。参见教材P186。 商品住房购买人的房屋所
25、有权证由房地产开发企业在商品房交付使用之日起60日内负责办理。 （ )此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。因为房地产市场转让实例比较多，所以房地产转让估价普遍采用的一种方法是（）。A、假设开发法 B、比较法 C、收益法 D、成本法答案：B解析：本题考查的是房地产转让估价的常用方法。由于房地产市场转让实例比较多，市场非常活跃，因此比较法是房地产转让估价普遍采用的一种方法。一般来说，应收账款周转率越高，资产的流动性就越强，所以企业应该最大可能提高应收账款周转率，提高企
26、业应收账款的变现能力。答案：错解析：一般来说，应收账款周转率越高，说明应收账款收回越快，可以减少坏账损失，而且资产的流动性强，企业的短期偿债能力也会增强，在一定程度上可以弥补流动比率低的不利影响。相反，应收账款周转率越低，企业的营运资金会过多的呆滞于应收账款上，影响正常的资金运转。然而，如果应收账款周转率过高，则可能是企业奉行了比较严格的信用政策、信用标准和付款条件都比较苛刻的结果。因此可能会限制销售量的扩大，影响企业盈利水平；与此同时，企业的存货周转率往往也比较低。相反，如果企业的应收账款周转率过低，则说明企业催收账款的效率太低，或者信用政策过于宽松，这就会影响企业的资金利用效率和资金正常周
27、转。按照土地增值税政策，对通过继承、赠与等方式转让房地产的行为，要征收土地增值税。（）答案：错解析：本题考查的是土地增值税。土地增值税一定是有偿转让才征收。土地增值税的征税范围包括国有土地、地上建筑物及其他附着物。转让房地产是指转让国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物产权的行为。不包括通过继承、赠与等方式无偿转让房地产的行为。 申请房地产估价师初始注册的，申请人应当向（ ）提交申请资料。A人事部B建设部C省级人事行政主管部门D所在地省级房地产行政主管部门正确答案：D对于房地产估价师初始注册，申请人向所在地省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门提交申请材料。房地产的现状价值小于房地产的市
28、场价值。（）答案：错解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。在合法利用下，现状价值低于或等于市场价值。当在合法利用下的实际状况为最高最佳利用状况时，现状价值等于市场价值。在不是合法利用下，现状价值有可能高于市场价值。22年房地产估价师考试试题及答案9章 第6章 在拆迁过程中，拆迁入与被拆迁人之间所发生的民事关系主要是拆迁补偿安置，对于拆迁补偿安置以及相关的问题，拆迁当事人应该对双方的权利和义务作出明确的界定。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：市场需求的预测一般需要从六类产品层次、（）类空间层次与三类时间层次上进行分析。A、三B、四C、五D、六答案
29、：C解析：考点:市场规模的估计。市场需求的预测一般需要从六类产品层次、五类空间层次与三类时间层次上进行分析。 按照相关规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让，特殊情况下才允许以协议方式出让。各种出让方式的具体界定是（ ）。A招标出让国有土地使用权B拍卖出让国有土地使用权C协议出让国有土地使用权D租赁国有土地使用权E抵押国有土地使用权正确答案：ABCABC除了选项A、B、C外，还有挂牌出让国有土地使用权。耕地占用税的计税依据是纳税人( )面积。A.经批准占用的耕地B.经批准占用的土地C.实际占用的耕地D.实际占用的建设用地答案：C解析：耕地占用税以纳税
30、人实际占用耕地面积为计税依据，按照规定税率一次性计算征收。 (二)2022年4月，某开发商在从事一房地产开发项目的前期拆迁工作中，要拆除某产权人的一套建筑面积160m2砖混住宅房屋，双方协议以产权调换方式予以补偿。经评估确认补偿单价为3200元/m2；现开发商以附近一套156m2的钢混住宅现房与之调换补偿，该房屋现行市价为3600元/m2。2022年8月双方办理了房屋产权调换手续。在进行产权调换房屋差价结算时，被拆迁人应补交的房屋差价款为( )。A64000元B49600元C12800元D14400元正确答案：B 房地产价格是由房地产的（ ）三者相互结合而产生的。A有用性、稀缺性、有效需求B供
31、给、需求、利用状况C权利、租金、利率D价值、使用价值、供求正确答案：A 拆除未到期限的临时建筑，应当按使用期限的（ ）参考剩余年限给予适当补偿。A重置价值B残存价值C市场价值D市场评估价值正确答案：B甲房地产估价机构接受乙公司委托，对其拥有和经营的酒楼的市场价值进行评估。该酒楼位于市繁华商业区，是该市著名的老字号餐饮店。根据乙公司提供的经营资料，该酒楼年总经营收入为 5320 万元，其中老字号品牌带来的收入占 8%；年主营业务成本和税金为 2260 万元，管理费用为 130 万元，财务费用为 250 万元，市场推广及销售费用为 210 万元。根据市场调查，该市餐饮业的平均年利润率为 10%。对
32、该酒楼内部进行实地查勘时，一般不作为重点查勘内容的是（）。A.采光通风B.建筑层高C.内部布局D.装饰装修答案：A解析：经营性房地产主要包括商铺、写字楼、酒店、餐饮、娱乐等房地产，这类房地产实地查勘重点主要包括：估价对象位置、四至；估价对象建筑规模、结构、楼层、地下室；估价对象周边的商业繁华程度，如距商业中心的距离、规模、客流量、主要商业物业等；估价对象周边办公集聚度，如距商务中心和政府部门的距离、规模、主要写字楼物业等；估价对象周边交通便捷度，如距主要干道和地铁的距离、公交线路规模等；估价对象周边公共配套设施；估价对象使用状况，如目前是自用、空置、出租等；估价对象内部设施及物业管理状况；估价
33、对象内部装修状况；估价对象实地查勘时间、人员、联系方式。 增价拍卖根据竟买人报价方式不同，可分为无声拍卖和有声拍卖。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：22年房地产估价师考试试题及答案9章 第7章成本法一般不适用于评估可独立开发的整体房地产的价值。（）答案：错解析： 本题考查的是成本法适用的估价对象。成本法一般适用于评估可独立开发的整体房地产的价值和价格。为评估出客观合理的价值，估价人员应本着（）假设等进行估价。A、各方估价利害关系人均是利己并理性的B、估价人员应“换位思考”C、估价人员应站在国家的立场来考虑评估价值D、估价人员以专家身份权衡评估价值E、估价人员以委托人的立场来考虑评估价值
34、答案：A,B,D解析：考点:独立客观公正原则。在估价操作层面，为了评估出公平合理的价值或价格，估价师首先应基于以下假设进行估价：（1）各方估价利害关系人均是利己并理性的；（2）估价师应“换位思考”，即以各方估价利害关系人的角色和心态来思考评估价值；（3）估价师以独立第三方的专家身份来权衡评估价值。在此基础上便可得出一个不偏袒任何一方估价利害关系人的评估价值。 根据以下材料，试分析 96101 问题：某房地产开发公司为筹集资金而发行股票，资金到位后，通过拍卖出让方式获得了一宗20hm2（公顷）的土地，用来进行居住小区的开发建设，经批准的规划设计方案为：总建筑面积40万m2，其中多层4幢，高层2幢
35、，住宅建筑面积30万m2，另有一所小学，一座会所及相应的配套设施，居住用地面积14hm2（公顷），住宅用地面积10hm2（公顷），预计总投资6000万元。第 96 题 该房地产开发公司的性质可以分（ ）。A股份有限公司B有限责任公司C无限公司D两合公司正确答案：A 下列关于房地产经济寿命和自然寿命的说法中，正确的有（ ）。A房地产同时具有经济寿命和自然寿命B自然寿命一般要比经济寿命长C如果房地产维护状况良好，可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命D房地产的经济寿命与使用性质无关E房地产的经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产收入大于零的持续时间正确答案：ABC经济寿命是指在正常市场和
36、运营状态下，房地产产生的收入大于运营费用，即净收益大于零的持续时间；自然寿命一般要比经济寿命长得多。如果房地产的维护状况良好，其较长的自然寿命可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命；房地产的经济寿命与其使用性质相关。 房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（ ）的特性。A独一无二和供给有限B独一无二和价值最大C流动性差和价值最大D不可移动和用途多样正确答案：B经济分析中，企业正常利润可作为生产经营过程中使用自有生产要素的机会成本计入产品的经济成本之内。答案：对解析：在经济分析中，正常利润被作为成本项目计入产品的经济成本之内，又被称为“隐成本”。它是组织生产所必须付出的代价，也可理解为生
37、产经营过程中使用自有生产要素的机会成本。与此相应，会计成本也被称作“显成本”。经济成本等于显成本与隐成本之和。决策的有效性程度通常从决策的（）等方面来评价。A合理性B可接受性C时效性D参与性E经济性答案：A,B,C,E解析：决策的评价标准主要是评价决策的有效性程度，主要包括以下4 个方面：决策的质量或合理性；决策的可接受性；决策的时效性；决策的经济性。估价报告应采取书面形式，一份完整的叙述式估价报告通常由八个部分构成。下列关于致估价委托人函写作的说法中，正确的是（）。A.致估价委托人函应加盖房地产估价机构公章，不得以其他印章代替公章 B.致估价委托人函的落款日期可以在房地产估价机构的资质有效期
38、外 C.致估价委托人函中应写明估价作业日期 D.致估价委托人函中的估价结果必须写明最终评估价值的总价和单价答案：A解析：本题考查的是致估价委托人函的写作。选项B错误，致估价委托人函的落款日期必须在房地产估价机构的资质有效期内；选项C错误，致估价委托人函中应写明致函日期，不需要写明估价作业日期；选项D错误，致估价委托人函中的估价结果应写明最终评估价值的总价，并应注明其大写金额；除估价对象无法用单价表示外，还应写明最终评估价值的单价。下列物权中，属于用益物权的是（）。A质权B抵押权C地役权D留置权答案：C解析：用益物权是指权利人对他人所有的不动产或动产依法享有占有、使用和收益的权利。包括土地承包经
39、营权、建设用地使用权（国有土地使用权）、宅基地使用权（居住用途的集体土地使用权）、地役权等。22年房地产估价师考试试题及答案9章 第8章( )是指个人之间相互以货币或实物提供的信用。A、 消费信用B、 个人信用C、 民间信用D、 相互信用答案：C解析：题干的表述是“民间信用”的定义。2022年1月，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元人民币开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构（以下简称乙机构）对被征收房屋的市场价格进行了评估。被征收人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2022年10月1日动工，由丙建筑工程公司（以下简称丙公司
40、）承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于2022年2月以5000元每平米的价格预购了一套80平米的住宅。该项目于2022年6月通过竣工验收并交付使用。王某于2022年9月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。甲公司实施该项目的项目资本金不得少于（）万元。A、1200 B、1800 C、2100 D、3000答案：A解析：本题考查的是房地产开发项目实行资本金制度。2022年，城市房地产开发经营管理条例规定：“房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20”。6000万元20=1200万元。招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起（）日内，按照招标文件和中标人的
41、投标文件订立书面合同。A.15 B.20 C.28 D.30答案：D解析：本题考查的是招标程序。招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。 根据题意，本例中的基础采用（ ）比较适宜。A条形基础B独立基础C筏板基础D箱形基础正确答案：D一前后临街、总深度为50米的矩形宗地，其前街路线价为5000元/m2，后街路线价为3800元/m2。如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为( )米。A、 22B、 28C、 38D、 50答案：B解析：依题意，可根据公式：前街影响深度总深度? 申请房地产估价师初始注册的，申请人应当向（ ）提交申请材料。A人
42、事部B建设部C省级人事行政主管部门D所在地省级房地产行政主管部门正确答案：D申请房地产估价师初始注册的，申请入应当向所在地省级房地产行政主管部门提交申请材料。某写字楼因停车位数量不能满足需求，租金明显低于市场租金，由此造成的写字楼折旧属于（）。A外部折旧B功能落后折旧C功能缺乏折旧D使用磨损折旧答案：B解析：根据引起建筑物折旧的原因，建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和外部折旧。功能折旧可分为下列3种：功能缺乏折旧；功能落后折旧；功能过剩折旧。其中，功能落后折旧是指因建筑物中某些部件、设施设备、功能等低于市场要求的标准造成的建筑物价值减损，如设备、设施陈旧落后或容量不够，建筑式样过时，空间布局欠
43、佳等。下列房地产中，一般情况下，价格对楼层最为敏感的是（）。A.商业用房B.住宅C.写字楼D.工业用房答案：A解析：本题考查的是房地产区位因素。对某层商业用房来说，楼层是十分重要的位置因素。可保危险一般必须具备的条件中，其中一个是危险的发生与否、发生时间、发生地点、造成危害的程度，都必须具有偶然性。（）答案：对解析：本题考查的是保险形成的条件。可保危险一般必须具备两个条件：一是危险的发生与否、发生时间、发生地点、造成危害的程度，都必须具有偶然性。二是危险对于保险技术和保险经营，具有承担的可能性和必要性。22年房地产估价师考试试题及答案9章 第9章 某估价机构于2022年6月10日20日为某房地
44、产抵债进行了评估，估价时点为2022年6月15日。因估价结果有争议，2022年8月15日进行复估，则复估的估价时点为（ ）。A2022年6月15日B2022年8月15日C签订估价委托合同之日D估价人员与委托人商定的某日正确答案：A 房地产既与机器设备等动产不同，又与商标等无形资产不同，是（ ）的结合体。A实体、权益、区位B实物、权益、区位C实物、权利、位置D实体、权益、位置正确答案：B 房地产估价师认为测算房地产价值变化额度的正确思路是（ ）。A由于住宅小区用地条件发生变化，按住宅用地采用基准地价修正法计算价值变化额度B以减少的绿地的建设成本费用作为价值变化额度C用市场法分别测算出城市道路扩展
45、前后房地产的价值，相减得出房地产价值变化额度D用路线法测算临街距离引起的房屋价值变化得出房地产价值变化额度正确答案：C 下列关于注册结构工程师的说法中，错误的是（ ）。A注册结构工程师是指取得中华人民共和国注册结构工程师资格证书和注册证书，从事房屋结构、桥梁结构及塔架结构等工程设计及相关业务的专业技术人员B我国的注册结构工程师分为一级注册结构工程师和二级注册结构工程师C注册结构工程师的考试实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的办法，一般2年举行一次D取得注册结构工程师资格证书者，可以直接从事结构工程业务E注册结构工程师执行业务，应当加入一个勘察设计单位，由勘察设计单位统一接受委托并统一收费正确
46、答案：CD注册结构工程师的考试原则上每年举行一次。取得注册结构工程师资格证书者，要从事结构工程业务的，须申请注册。 某公司一幢办公综合楼于1993年10月建成，为钢筋混凝土结构，共7层，裙楼1、2层为自营商铺，3层以上为公司办公使用，土地使用权取得方式为划拨。该公司拟以该幢办公综合楼整体抵押贷款，需委托评估。请写出应选用的估价方法及估价技术路线。正确答案：(1)选用成本法、收益法和比较法中任意两种。(2)将两种估价方法的结果进行综合分析后确定最终估价值。(3)收益法、市场比较法中商业、办公用房应分别评估。(4)选用成本法时，地价构成中不含土地使用权出让金；评估完全产权条件的价值，然后扣除需补交的土地使用权出让金；说明划拨土地部分的房地产价值不应包含土地使用权出让金价值。(5)收益法中土地使用年限应采用该类出让土地法定最高年限，并从估价时点起计。图1 表示的是房地产开发企业（）经营模式下的典型现金流量图。A开发销售B开发持有出租出售C购买持有出租出售D购买更新改造出租出售答案：B解