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1、22年房地产估价师试题9卷22年房地产估价师试题9卷 第1卷某宗土地总面积为1000m2，容积率为3，土地单价为3600元/m2，若将容积率提高到4，楼面地价不变，则理论上补地价的数额为（ ）万元。A.105B.120C.150D.360答案：B解析：本题考查的是价差法。补地价新规划条件下地价旧规划条件下地价3600/3（43）1000120（万元）。P382。某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权，经营 15 年后转让，则取得该土地使用权的剩余使用年限是（）年。A15B25C35D55答案：B解析：城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定，商业、旅游、娱乐用地的国有土地使用权出让最高年
2、限为 40 年。以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。则该土地使用权的剩余使用年限为：4015=25（年）。房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。（）答案：对解析：本题考查的是房地产广告。房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。边际成本曲线是一条先下降后上升的曲线。（）答案：对解析：本题考查的是成本理论。边际成本曲线是一条先下降后上升的曲线。 银行为某家庭提供了年利率为6%、按月等比递增偿还、期限为20年的个人住房抵押贷款，若月还款递增值率为0.2%，首期偿还额
3、为1600元，则该家庭在第6年最后一个月地还款额为（ ）元A1843.86B1847.55C2279.87D2291.27正确答案：A16、第6年最后一个月即计息期72期，月还款递增率为0.2%，则第6年最后一个月还款额为1600（1+0.2%）72-1=1843.86（元） 下列说法正确的是（ ）。A当生产要素价格固定不变时，规模报酬递增、不变和递减分别对应于边际成本的递减、不变和递增B当只有一种要素为可变要素，其他生产要素为固定投入要素时，生产规模由可变投入要素的规模所决定C内在不经济是指厂商在生产规模扩大时由于自身原因所引起的产量减少和成本增加D适度规模是指能使产量递增达到最大时的生产规
4、模正确答案：C 根据宪法，下列自然资源既有可能属于国家又有可能属于集体所有的有（ ）。A 矿藏、森林、草原B 水流、山岭、滩涂C 森林、山岭、荒地D 森林、水流、荒地E 草原、滩涂、荒地正确答案：CE 下列有关丘的表述中，不正确的是（ ）。A一个地块属于一个产权单元时称为独立丘B房地产权属档案中，房地产卡片一般按丘的顺序填制C组合丘一定大于独立丘D房屋权属证书中应注明丘号正确答案：C土地经过调整或重划之后，利用价值提高，地价上涨，这说明了（）对土地价值的影响。A.土地区位B.土地形状C.土地面积D.地势起伏答案：B解析：本题考查的是房地产实物因素。土地经过调整或重划后，利用价值提高，地价随之上
5、涨，这从另一方面说明了土地形状对地价的影响。土地整理或重划，解决的是土地形状不规则的问题。22年房地产估价师试题9卷 第2卷 据计算层高每降低10 cm，造价能降低4%，节约用地4%，但层高应该在满足人们使用功能的范围内合理变化。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列成本费用中，不属于土地储备开发成本的是（）。A拆迁补偿费及有关税费B市政基础设施建设有关费用C贷款利息D建安费用答案：D解析：土地储备开发成本包括：征收、拆迁补偿费及有关税费；收购、收回和置换过程中发生的有关费用；市政基础设施建设有关费用；招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用；贷款利息；土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、
6、工程监理等费用，不可预见费以及经政府财政和土地主管部门核准的其他支出。可行性研究可以分为五个步骤，以下排序正确的是（ ）。调查研究；接受委托；编制可行性研究报告；方案的选择和优化；财务评价和综合评价ABCD正确答案：D如果房地产估价师希望通过施工图了解房屋的楼、地面做法，可以查找( )。A.建筑平面图 B.建筑立面图C.建筑剖面图 D.结构施工图答案：C解析：(1)各层楼面的标高，窗台、窗上口、顶棚的高度，以及室内净空尺寸；(2)建筑从屋面至地面的内部构造特征。如屋盖构造、楼板构造、隔墙构造、内门高度等；(3)注明一些装修做法，楼、地面做法，对其所用材料等加以说明；居民因个人房屋被征收而选择房
7、屋产权调换需要缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分免征契税。（）答案：错解析：居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。#商品房预售合同中不包括面积差异的处理方式。（）答案：错解析：本题考查的是商品房买卖合同。商品房预售合同中包括面积差异的处理方式。跨度36m以上的厂房，其建筑结构类型一般是( )。A.砖混结构 B.钢筋混凝土结构C.砌体结构 D.钢结构答案：D解析：大跨度厂房指跨度在15m以上的单层工业厂房，其中跨度为15-30m的厂房以钢筋混凝土结构为主，跨度在36m及36m以上的厂房以钢结构为
8、主。 借款还本付息估算表中列示了直接用于计算清偿能力指标的基础数据，因此属于基本财务报表。（ ）正确答案：借款还本付息估算表属于主要的辅助报表。某房地产开发公司以下简称开发公司，征用X省Y市Z县基本农田以外的耕地360亩开发建设一综合小区，该项目预计总投资为5.88亿元。其中征地补偿费及出让金共1.08亿元已全部支付。工程分三期建设用地规模相同，每期投资均为1.96亿元。一期工程于2022年4月动工，2022年8月底开发公司已投入5000万元，9月1日拟向银行申请在建工程抵押。2022年6月一期工程竣工依法交付使用，同时某住房置业担保公司（以下简称担保公司）提供住房置业担保。担保公司实有资本3
9、000万元，此前已对外提供担保6亿元。2022年2月H公司与开发公司订立住房买卖合同，约定按建筑面积计价，产权登记面积与约定面积误差不得超过2%，否则有权退房。H公司在接收住宅时又另购开发公司写字楼现房，H公司总购房款为800万元，其中写字楼价款为200万元。当地契税税率为4%。按月缴纳公积金的在职工李某于2022年7月将已购公有住房转让后，购买该小区中一套住宅，申请了公积金抵押贷款，担保公司提供了担保。李某委托施工单位装修住宅，同年9月底交付使用。假设在正常使用的情况下，职工李某于一年后即2022年10月发现装修质量问题，而施工单位已过装修合同约定的一年保修期为由拒绝保修，最终由物业公司进行
10、了维修。若担保公司未再追加实有资本，最多可为该小区提供（）元担保。A、3000万B、5000万C、3亿D、9亿答案：C解析：本题考查的是住房置业担保机构管理制度。担保公司担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的30倍。22年房地产估价师试题9卷 第3卷除法律、法规另有规定外，以( )方式取得的国有建设用地使用权没有使用期限的限制。A.出让B.租赁C.抵押D.划拨答案：D解析：划拨土地使用权有以下含义：(1)划拨土地使用权包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用(如城市的存量土地或集体土地)和无偿取得(如国存的荒山、沙漠、滩涂等)两种形式。(2)除法律、法规另有规定外，划拨土地没有使用期限的限制，但
11、未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。对于（），市场营销者应采取有效措施帮助消费者了解产品性能及其相对重要性，并介绍产品优势及其给购买者带来的利益，从而影响购买者的最终选择。A、寻求多样化购买行为B、习惯性购买行为C、复杂购买行为D、化解不协调购买行为答案：C解析：本题考查的是消费者购买决策过程。对于复杂购买行为，市场营销者应采取有效措施帮助消费者了解产品性能及其相对重要性，并介绍产品优势及其给购买者带来的利益，从而影响购买者的最终选择。参见教材P133。某市区有一大型物资储备仓库，现根据城市规划和市场需求，拟改为超级市场。需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用（）进行估价。A、比较法
12、B、成本法 C、假设开发法 D、长期趋势法答案：C解析：本题考查的是假设开发法概述。假设开发法适用的估价对象不仅是房地产开发用地，凡是具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可以采用比较法、收益法等成本法以外的方法求取的房地产，都适用假设开发法估价。下列关于楼梯踏步，说法正确的有（）。A.住宅的踏步高为156mm175mm B.住宅的踏步宽为250300mm C.办公楼的踏步高为140160mm D.办公楼的踏步宽为120150mm E.幼儿园的踏步高为150160mm答案：A,B,C解析：本题考查的是楼梯、电梯。选项D错误，办公楼的踏步宽为280300mm；选项E错误，幼儿园的踏步高为1201
13、50mm。 “任何一项工程都有特定的用途、功能和规模，因此对每项工程的结构、造型、空间分割、设备配置和内外装饰等都有具体要求”，这句话体现了工程造价的( )特点。A、特殊性B、个别性和差异性C、复杂性D、层次性正确答案：B <三)某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2022年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2022年6月通过出让取得，2022年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2022年6月至估价时点的投资利启、。估价人员经调查核实，认为委托方
14、所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为18OO元。请问：1估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误?2在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格?正确答案：1.错误有：（1）应采用符合估价时点市场情况的各项成本费用（或重置价格）。或：不应采用实际支出时的各项成本费用。（2）应根据估价对象的规模，确定客观合理的开发周期，以此计算投资利息。或：不应计自至估价时点。（3）利润应是估价时点市场上的客观正常利润水平。或：利润不应是开发商的期望利润。2.重置价格还应减去折旧。或：（1）或能存在的施工质量缺陷，有形损耗等各种原因产生的物质折旧
15、。（2）可能存在的烂尾楼设计过时（落后）等各种原因产生的功能折旧。（3）可能存在的由于市场供求状况、规划、政策等方面的外部因素变化产生的经济折旧。 某在建工程项目计划建混合结构仓库2000m2，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50%，设备安装工程尚未进行。另据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15%、60%、25%，该在建工程在估价时点的完工程度是( )。A30%B45%C65%D75%正确答案：B （一）某公司有一钢筋混凝土结构厂房，于1997年12月31日建成投入使用，经济寿命为50年。经批准，该公司于2022
16、年12月将该厂房改为二手汽车交易市场，并在办理二手汽车交易市场手续时补交了土地使用权出让金，将土地转变为出让商业用地，土地使用期限为40年，自2022年12月31日起至2045年12月30日止，不可续期。2022年6月30日，该公司与他方合资，以该二手汽车交易市场的房地产作价出资。1.若评估二手汽车交易市场房地产的作价出资价格，下列说法中正确的是（ ）。A、作价出资价格应为二手汽车交易市场房地产的原始价值B、作价出资价格应为二手汽车交易市场房地产的账面价值C、作价出资价格评估应采用公开市场价值标准D、作价出资价格应较评估出的价值低正确答案：C符合负债定义和负债确认条件的项目，应当列入 ( )。
17、A.损益表 B.资产负债表 C.现金流量表 D.利润表答案：B解析：符合负债定义和负债确认条件的项目，应当列入资产负债表；符合负债定义，但不符合负债确认条件的项目，不应当列入资产负债表。22年房地产估价师试题9卷 第4卷 某家庭申请了25万元10年期住房抵押贷款，年利率为6%。该家庭在按月等额偿还4年后，于第5年初一次偿还了本金6万元，则从第5年开始该家提的月还款额减少了（ ）元A994.37B1016.81C1255.16D1387.24正确答案：A18、第5 年开始该家庭地月还款额减少额来源于第5年初一次偿还乐本金6万元，故6万元相当于每月：A=P i (1+i)n/(1+i)n-1=60
18、0000.5%(1+0.5%)72/(1+0.5%)72-1影响商品需求的因素有（）。A.消费者的偏好 B.消费者的收入水平 C.商品本身的价格 D.相关商品的价格 E.厂商对商品未来的预期答案：A,B,C,D解析： 本题考查的是需求及其变动。一般来说，影响商品需求的因素有：消费者的偏好；消费者的收入水平；该商品本身的价格；相关商品的价格；消费者对商品未来价格的预期；其他因素。选项E，正确说法是消费者对商品未来价格的预期。房地产估价师执业资格注册，由本人提出申请，由聘用的房地产估价机构送省、自治区、直辖市房地产管理部门初审。（）答案：对解析：本题考查的是房地产估价师注册。第十四条：房地产估价师
19、执业资格注册，由本人提出申请，经聘用单位送省级房地产管理部门初审后，统一报建设部或其授权的部门注册。 据计算层高每降低10 cm，造价能降低4%，节约用地4%，但层高应该在满足人们使用功能的范围内合理变化。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：（二）甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为 20000m2，2022 年 11 月取得建设工程规划许可证，规划建设厂房 5 幢，食堂、浴室、办公楼各 1 幢，总建筑面积为25000m2。2022 年 6 月甲公司取得了其中的办公楼和 3 幢厂房的建设工程施工许可证，总建筑面积为 16500m2。至 2022 年 12 月办公楼已完成主体结构，3 幢
20、厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今。在此期间，2022 年 5 月甲公司自行建设了 2 间宿舍，共计 500m2。因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于 2022年 6 月 30 日的市场价值。采用假设开发法估价时，应按照（）前提进行估价。A.自己开发B.溢价转让C.被迫转让D.自愿转让答案：C解析：假设开发法的估价前提有三种：业主自行开发前提，估价对象仍然由其业主开发完成；自愿转让开发前提，估价对象要被其业主自愿转让给他人开发完成；被迫转让开发前提，估价对象要被迫转让给他人开发。房地产抵押估价和房地产司法拍卖估价，一般应采用“被迫转让前提”。本案例中
21、，甲企业因经营不善，被迫转让该项目以偿还债务，在采用假设开发法进行估价时，应按照被迫转让前提进行估价。 影响需求价格弹性的主要因素有（ ）。A商品的可替代程度B商品带给消费者的效用C商品用途的多样性D时间的长短E商品生产厂家的资质正确答案：ACD影响需求价格弹性系数的因素之一是消费者对某种商品的需求程度，即该商品是必需品还是奢侈品，而非商品带给消费者的效用水平。另外还有商品在家庭预算中所占的比例，以及商品的耐用程度也是主要因素。 一些竞争者可能对某些方面反应强烈，例如对降价竞销反应强烈，但对其他方面（如增加广告预算、加强促销活动等）却不予理会。这种竞争者属于（ ）竞争者。A从容不迫型B选择型C
22、凶猛型D随机型正确答案：B(2022年真题) 房地产开发项目的市场定位策略主要有（）。A.产品差别化策略B.服务差别化策略C.人员差别化策略D.形象差异化策略E.销售差异化策略答案：A,B,C,D解析：本题考查的是市场定位。市场定位战略主要有以下四种：产品差别化战略、服务差别化战略、人员差别化战略、形象差异化战略。某宗熟地的原生地取得费为540元/m2，土地开发期为2年，土地开发费第一年和第二年分别为90元/m2和60元/m2，贷款年利率为8%。这块地的面积是10000平方米。采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为（）元/m2。A.55.20B.103.22C.109.63D.114.
23、82答案：B解析：投资利息=540（1+8%）2-1+90（1+8%）1.5-1+60（1+8%）0.5-1=89.8611.012.35103.22（元/m2）。22年房地产估价师试题9卷 第5卷赵某购买一套商品住宅，成交价格为50万元，首期付款为房价的30%，余款向银行抵押贷款。该贷款的贷款期限为10年，贷款年利率为6%，采用按月等额还款方式偿还。若第5年末赵某决定提前偿还全部贷款余额，此时的贷款余额为（）元。A.172858B.182786C.192858D.202206答案：D解析：本题考查的是复利系数的应用。实质：贷款余额第6年至第10年的年值，折现到第5年年末时的现值。第一步，已知
24、贷款P，先求出月还款额A。P=50（1-30%）=35（万元），i月=6%12=0.5%，n=1012=120。A=Pi（1+i）n/（1+i）n-1=3500000.5%（1+0.5%）120/（1+0.5%）120-1=3886（元）。第二步，把第六年到第十年的年值（月供）折现到第五年年末。已知n=1012=120，m=512=60，n-m=60Pm=A（1+i）n-m-1/i（1+i）n-m=3886（1+0.5%）120-60-1/0.5%（1+0.5%）120-60=202206（元）。某房地产估价机构接受委托评估A写字楼的市场价值，注册房地产估价师拟采用收益法作为其中一种估价方法。
25、在进行实地查勘和市场调查时，发现相邻的B写字楼在周边环境、交通条件、建筑规模、外观形象等方面均与A写字楼有很好的可比性，但该两幢写字楼的单位租金有较大差异。 、请问造成两者差异较大的原因有哪些？ 、在用比较法确定A写字楼的市场租金时，如选取B写字楼作为其中一个可比实例，那么应当对B写字楼的租金做哪些方面的处理？答案：解析：1. 本题考查的是商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。租金内涵可能不同：比如一个是净租金，一个是毛租金；租金单位可能不同，比如一个是建筑面积租金，一个是使用面积租金；可能一个是潜在毛租金收入（不包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入），一个是潜在毛收入（包含租赁保证金
26、或押金的利息收入等租金外收入）；是否包含物业服务费、电费、水费、空调费、电梯费等杂费；是合同租金（租约租金）还是市场租金。2.本题考查的是商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。应当对B写字楼统一租金内涵。将B写字楼租金内涵调整到A写字楼租金内涵上，具体调整内容有：如是否有租约，是否有押金或租赁保证金的利息收入等租金外收入，可出租面积比率、出租方式、租金交纳方式、租金项目中哪些是应当扣除的费用，如物业服务费、维修费、管理费、保险费、房地产税金等。 下列关于农地征收费用的表述中，不正确的是( )。A青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定B征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定C新菜地开发建设
27、基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定D地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定正确答案：B答案 B征地管理费是指县级以上人民政府土地管理部门受用地单位委托，采用包干方式统一负责、组织、办理各类建设项目征地土地的有关事宜，由用地单位在征地费总额的基础上按一定比例支付的管理费用。 住房置业担保当事人应当签订书面抵押合同和保证合同，并办理相关登记手续。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：(2022年真题) 某县下辖的H镇，因公共基础设施建设需要，征收该镇东南街区国有土地上的房屋，2022年3月28日发布了征收决定公告，甲评估机构于2022年4月13日签订了房屋征收评估委托合同，并于202
28、2年4月15日开始进场实地查勘，5月5日甲评估机构出具估价报告。该街区的房屋征收主体为（）。A.县房屋征收办公室B.镇人民政府C.县人民政府D.县国土资源管理局答案：C解析：本题考查的是国有土地上房屋征收的管理体制。房屋征收的主体是市、县级人民政府，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。我国目前国家债券的收益率为9%，经测算，工业物业市场相对于整个投资市场的风险系数为0.14，整个投资市场的平均收益率为18%，则工业物业的预期收益率为（）。A、12.45% B、10.26% C、11.98% D、9.68%答案：B解析：本题考查的是投资组合理论。资产预期收益率无风险资产收益率风险
29、系数（平均收益率-无风险资产收益率）9%0.14（18%9%）10.26%。如果城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么对该宗土地进行估价就应以其使用符合这些规定为前提。 （）答案：对解析：考点:合法原则。如果城市规划规定了某宗土地的用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等，则对该土地进行估价就应以其使用符合这些规定为前提。 下列保险险种，属于商业保险的有（ )。A.责任保险B.失业保险C.工程保险D.人寿保险E.劳动工伤保除正确答案：ACD市场调查计划一般要包括（）。A.资料来源 B.调查方法 C.调查手段 D.抽样方案 E.调查内容答案：A,B,C,D解析：本题考
30、查的是市场调查的步骤。调查计划一般要包括资料来源、调查方法、调查手段、抽样方案和联系方法几个方面。22年房地产估价师试题9卷 第6卷某房地产的建筑面积为2500m2，现状价值为2000万元，若现在将该房地产拆除重建，拆除费用为100万元，残值为45万元，后续必要支出及应得利润为4000元/m2，重建后的房地产市场价格为15000元/m2。该房地产的市场价值为（ ）万元。A.1945B.2000C.2695D.2750答案：C解析：本题考查的是市场价值的计算。（150004000）2500/10000100452695（万元），2695万元大于现状价值2000万元，应该选择拆除重建，按此方案的市
31、场价值为2695万元。P91。判断房地产经纪机构已往的业绩，关键要看其（）。A.共代理了多少个项目B.代理成交额有多少C.人员素质D.代理的成功率有多大答案：D解析：本题考查的是选择物业租售形式。判断房地产经纪机构已往的业绩，关键要看其代理的成功率有多大。参见教材P96。下列各项中，属于水平指标的有（）。A.序时平均数 B.变异系数 C.平均值 D.平均差 E.发展水平答案：A,E解析： 本题考查的是水平指标。水平指标包括发展水平、序时平均数。 抵押型REITs是以收益性物业的出租、经营管理和开发为主营业务，主要收入是房地产出租收入。（ ）正确答案：权益型REITs是以收益性物业的出租、经营管
32、理和开发为主营业务，主要收入是房地产出租收入。 合法租赁合同一般以合同的自然终止为终止。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某城市2022年存量商品住房的吸纳率为40%，则该城市同期存量商品住房的吸纳周期是（ ）。A04月B25月C04年D25年正确答案：D吸纳率与吸纳周期是互为倒数关系。(2022真题) 被征收人对房地产估价机构的复核结果有异议的，可以向（）申请鉴定。A.房屋征收部门B.另一家房地产估价机构C.监察机关D.房地产价格评估专家委员会答案：D解析：本题考查的是房屋征收评估异议处理和争议调处。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结
33、果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。 房地产项目风险分析中不能用于风险估计与评价的方法是( )。A专家打分法B“三项预测值”法C解析法D蒙特卡洛模拟法正确答案：B答案 B “三项预测值”法是敏感性分析的一种方法。常用的风险评价的方法除了选项 A、B、D外，还有调查法。下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明1处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答，每个错误对应1个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）房地产抵押估价报告封面（略）致估价委托人函老师：受贵公司委托，我公司于2022年12月25日到2022年1月15日对贵公司坐落于市区南岸二期（已
34、建工程）房地产的市场价值进行了估价，现估价工作已完成。根据贵公司与我公司双方签订的房地产评估业务协议，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。我公司按照房地产估价规范的要求进行估价，在该价值日期估价对象的市场价值为人民币33384万元（大写为人民币叁亿叁仟叁佰捌拾肆万元整）。现随函附上市区南岸二期（已建工程）房地产估价报告一式两份，请查收。指错：1.致函对象错误，应是公司，而不是老师2.致估价委托人函中缺少价值时点3.致估价委托人函中缺少估价方法4.致估价委托人函中缺少三个价值的披露或只披露了市场价值未披露法定优先受偿款和抵押价值5.致估价委托人函中缺少落款公章、签
35、字和致函日期目录（略）估价师声明（略）估价假设和限制条件（一）假设条件1.本次估价以委托方提供的估价资料真实合法为前提，若委托方提供的资料失实或有任何隐匿，本公司不承担任何责任。2.本次估价采用公开市场价值标准，并基于下列假设：（1）不考虑特殊买家的额外出价；（2）交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益；（3）交易双方掌握必要的市场信息，在充裕的时间内进行交易；（4）交易双方具有一定的房地产交易知识，交易条件公开且不具有排他性；（5）该房地产能在公开市场上自由转让。3.本次估价未考虑租赁、查封、抵押等因素对估价对象价值的影响，并以估价对象处于完整权利状态，并且保持整体和持续使用为前提
36、。（二）限制条件1.本次估价所确定的房地产价值是在司法变卖（拍卖）目的的特定条件下形成的市场客观合理价值，若改变估价目的则使用本报告无效。2.本次估价未考虑国家宏观经济政策发生变动及遇到自然力或其他不可抗力时可能对房地产价格产生的影响。3.本次估价结果包括与房产不可分割的满足其使用功能的水、电以及配套的所有相关辅助设施。4.本估价结果专为此次评估目的所作，未经本公司和估价人员同意，本报告的全部或其部分内容不得提供给除委托方、估价报告使用人及报告审查部门之外的单位和个人，也不得发表在任何公开媒体上。凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，本公司和估价人员不承担相应责任。5.本报告价值时点为估价师
37、实地查勘估价对象之日。6.由于委托方未提供估价对象合法的建筑面积，房产面积是根据委托方提供的商品房销售窗口表而来，如与房地产主管部门所认定的面积不一致，应以房地产主管部门所出具的法定面积为准，其价值应随之作相应的调整。7.本次评估土地面积是依据抵押面积/规划总建筑面积总土地面积计算而来，如与土地主管部门认定面积不一致，应以土地主管部门所出具法定面积为准。指错：6.本次估价所确定的房地产价值是在司法变卖（拍卖）目的估价错误，应为在本次估价目的（为获得抵押贷款额度提供参考依据）的特定条件下形成的市场客观合理价值。估价结果报告一、估价委托人（略）二、估价机构（略）三、估价目的为确定房地产抵押贷款额度
38、提供参考依据而评估房地产抵押价值。四、估价对象（一）估价对象描述1.房地产概况估价对象北邻学院，南侧为路，西侧路，规划用地面积16.5万m2，总建筑面积37.6万m2，容积率：1.9，绿化率48%。项目由房地产开发有限公司开发，建于2022年，经现场查勘为九成新，钢混结构，建筑物总层数为三十六层，估价对象为12层，用途为商业。根据委托方提供的资料和房地产估价师现场勘查，估价对象所在的商业部分已完成竣工验收，室内为简单装修。2.房地产状况和权利目前所有权人已领取房屋所有权证，根据委托方提供的商品房抵押窗口表，估价对象为南岸二期部分房地产，本次评估面积为12000平方米，土地分摊面积为6000平方
39、米。3.区域概况3.1 地理位置估价对象位于市区南岸二期12层，北邻学院，南侧为路，西侧路。3.2 交通状况估价对象附近有1路、16路、8路、82路等公交线路，距离最近的公交站约150米，交通十分便捷。3.3 商业繁华度估价对象地处市区的核心地段，周边配套设施齐全，大广场、苏宁电器、美联福超市、超市等商场，吃喝玩乐都方便。3.4 公用基础设施估价对象所处区域有工行、建行、农行、中行，医疗城，中小学：一小、四小、二中、八中、十一中。大学：院分校、学院、管理学院、学院、学院、大学分校，公用配套设施齐全。3.5 环境质量估价对象所在区域景观环境较好，该区域适合商业、居住。五、价值时点2022年12月
40、25日（实地查勘完成之日）六、价值类型本报告评估的价格为估价对象在价值时点满足上述全部假设和限制条件下于价值时点的公开市场价值。公开市场价值是指：1.买卖双方不因任何特殊利益抬高或降低房地产真实价值；2.有一段合理交易时间；3.在此期间房地产市场保持稳定；4.房地产买卖符合国家法律规定。指错：7.价值类型错误应为房地产抵押价值（定义略）七、估价原则1.合法原则合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面，在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据；在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据；在合法处分方面，应以法律、法规
41、或合同（如土地使用权出让合同）等允许的处分方式为依据；在其他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政策。2.最高最佳使用原则最高最佳利用是估价对象一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行、经过充分合理的论证，并能给予估价对象带来最高价值的使用。它的一种具体表现，是以能使估价对象获利最多的用途和开发强度来衡量。这是因为在房地产市场中，每位房地产拥有者在主观上都试图充分地发挥房地产的潜力，采用最高最佳利用方式，取得最大的收益。3.替代原则根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存
42、在时，商品或服务的价格中经过相互影响与比较之后来决定的。房地产价格也同样遵循替代规律，受其他具有相同使用价值的房地产，即同类型具有替代可能的房地产价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的房地产之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。4.价值时点原则房地产市场是不断变化的，房地产价格具有很强的时间性，它是某一时点上的价格。在不同时点，同一宗房地产往往会有不同的价格。价值时点原则是指求取某一时点上的价格，所以在评估一宗房地产的价格时，必须假定市场停止在价值时点上，同时估价对象房地产的状况通常也是以其在该时点时的状况为准。5.独立、客观、公正原则独立、客观、公正原则要求房地产估价师
43、站在中立的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价格。指错：8.估价原则缺谨慎原则八、估价依据（略）九、估价方法房地产估价常用的方法有比较法、成本法、收益法和假设开发法等几种方法。通过对估价对象的特点和类似地区的房地产市场进行调查分析，估价对象类似地区具有较为活跃和成熟的房地产市场，能够收集到较为完整的可比实例资料，可以从可比实例的成交价格修正得出估价对象的比准价格，因此确定市场比较法作为其中一种评估方法。通过估价师对市场的调查，能够收集到较为完整的房地产建造成本资料，且运用成本法能够保守地测算估价对象的现有价值，因此我们采用成本法作为本次估价的另一种方法。方法定义（略）指错：9.估价方
44、法中，商业房地产未选勇收益法且没有说明理由；十、估价结果我公司严格按照国家有关法律法规和房地产估价规范的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，依据贵方提供的相关资料，选用适宜的估价方法，通过综合分析影响房地产价格的因素，进行认真测算，最终确定估价对象在价值时点2022年12月25日满足各项假设限制条件下的公开市场价值为人民币33384万元（大写为人民币叁亿叁仟叁佰捌拾肆万元整）。（四舍五入，取整至万元）指错：10.估价结果中未说明单价，仅披露了市场价值，未说明法定优先受偿款和抵押价值十一、注册房地产估价师（略）十二、实地查勘期（略）十三、估价作业期2022年1月4日到2022年1月1
45、5日十四、未来市场风险分析虽然目前房地产市场正处在调整阶段，房地产价格有所松动，但商业房地产市场近期内风险不会很大。指错：11.市场风险分析过于简单，没有关注未来房地产抵押价值下跌的风险等。十五、估价对象变现能力分析变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。（1）估价对象目前作为商业用房使用，法定用途为商业，根据估价对象实际情况，估价对象可分割转让。（2）假定在价值时点拍卖或者变卖估价对象时，因存在短期内强制处分、潜在购买群体受到限制及心理排斥等因素影响，其最可能实现的价格一般比公开市场价格要低，与评估的市场价值的差异程度为大约为10%15
46、%。（3）假定在价值时点拍卖或者变卖时，其变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序与处置方式和营销策略等因素有关，一般来说，以拍卖方式处置房地产时，变现时间短，但变现价格一般较低，变现成本高。在按合法程序处置标的物时所发生的费用一般包括：诉讼费、保全费、司法鉴定（评估）费、执行费、拍卖时发生的公告费、佣金、成交后办理相关手续时卖方应承担的费用、适量的不可预见费等。指错：12.变现能力分析中缺少通用性分析、独立使用性分析估价技术报告一、估价对象实物状况描述与分析1.项目概况南岸二期规划用地面积16.5万m2，总建筑面积37.6万m2，容积率：1.9，绿化率48%。结构为钢混结构，停车位3000个。2.估价对象房屋概况及权属状况估价对象建于2022年，经现场查勘为九成新，钢混结构，建筑物总层数为三十六层，估价对象为12层，用途为商业。根据委托方提供的资料和房地产估价师现场勘查，估价对象所在