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1、2022房地产估价师考试试题题库7节2022房地产估价师考试试题题库7节 第1节(2022真题) 保险凭证是一种简化的保险单，具有与保险单同等的法律效力。（）答案：对解析：本题考查的是保险合同。保险凭证是保险人签发给投保人的证明保险合同已经订立的书面文件，一般不记载保险条款，实质上是一种简化的保险单，具有与保险单同等的法律效力。监理工程师对工程进行进度控制的目的是（）。A.确保项目交付使用时间目标的实现 B.保证工程项目的质量目标的实现 C.保证合同得到全面认真地履行 D.确保工程项目安全文明施工答案：A解析：本题考查的是建设监理制度。工程进度控制是指项目实施阶段（包括设计准备、设计、施工、使
2、用前准备各阶段）的进度控制。其控制的目的是：通过采用控制措施，确保项目交付使用时间目标的实现。 获取房地产估价业务的措施有（ ）。A突破专业能力限制，接受各种估价要求B提高服务质量C恰当的宣传D低收费E最大限度压缩估价作业期正确答案：BC下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是（）。A.有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失 B.净经营收入=有效毛收入-运营费用-抵押贷款还本付息 C.税后现金流=税前现金流-所得税 D.税前现金流=净经营收入-抵押贷款还本付息-大修基金答案：C解析：本题考查的是收益性物业经营状况的评估。选项A，有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入；选项
3、B，净经营收入=有效毛收入-运营费用；选项D，税前现金流=净经营收入-抵押贷款还本付息。(2022真题) 教育费附加是随（）附加征收。A.印花税B.所得税C.增值税D.房产税答案：C解析：本题考查的是城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加。教育费附加和地方教育费附加是随增值税、消费税附征并专门用于教育的特别目的税，以各单位和个人实际缴纳的增值税、消费税的税额为计征依据，分别与增值税、消费税同时缴纳。房地产用途描述要说明估价对象的规划用途、设计用途、登记用途、实际用途。（）答案：对解析：本题考查的是房地产基本状况的描述。房地产用途描述要说明估价对象的登记用途、实际用途、规划用途和设计用途。保
4、险是集合同类危险聚资建立基金，对所有危险的后果提供经济补偿的一种财产转移机制。答案：错解析：保险是集合同类危险聚资建立基金，对各类特定危险(所有危险)的后果提供经济补偿的一种财产转移机制。从这个定义可以看出：保险是一种通过聚资建立的机制。保险是对特定危险的后果提供经济补偿的一种机制。2022房地产估价师考试试题题库7节 第2节 单层工业厂房的屋盖结构的主要承重构件为（ ）。A屋面板B屋架C天窗架D托架正确答案：B下列开发商定价法不属于竞争导向定价的是（）。A.领导定价法 B.挑战定价法 C.价值定价法 D.随行就市定价法答案：C解析：本题考查的是制定租售方案。竞争导向定价包括：（1）领导定价法
5、；（2）挑战定价法；（3）随行就市定价法。选项C价值定价法属于购买者导向定价法。2022年，胡某以120万元的总价购买了一套钢筋混凝土结构的住房，各项交易税费为18万元。2022年，胡某将该住房以240万元价格出售，其经济成本为170万元，正常利润为30万元。胡某将其中的100万元用于自己的商业项目之中，剩余的140万元购买了银行理财产品。2022年，胡某拥有的甲公司办理了火灾保险、运输工具保险，并为公司员工办理了意外伤害保险、统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险。甲公司2022年末应收账款余额为300万元，2022年应收账款余额为460万元，全年累计赊销收入为28000万元，平
6、均存货为320万元。2022年2月，甲公司拟以2.3亿元的价格收购某科技公司，经协商签订了收购合同，并支付了包括定金在内的总额为6000万元的首付款，余款应于5月31日前全部支付完毕。由于银行收紧，不能及时从银行取得贷款，也不能采取其他方式筹集资金支付。甲公司为员工办理的保险属于社会保险险种有（）个。A、2B、3C、4D、5答案：C解析： 本题考查的是保险的种类。我国目前的社会保险包括：统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险4种。还有一个生育保险，教材没有提到。 “三项预测值”分析方法是多变量敏感性分析方法中的一种。( )此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产抵押贷款中，商业银行
7、与借款人签订的房地产抵押合同，属于( )。A.单务合同 B.主合同 C.实践合同 D.要式合同答案：D解析：从合同是指不能独立存在而以其他合同的存在为存在前提的合同。运用收益法估价的首要步骤是（）。A.测算收益期或持有期 B.测算未来收益 C.确定报酬率或资本化率.收益乘数 D.选择具体估价方法答案：D解析：本题考查的是收益法概述。运用收益法估价一般分为以下5个步骤：（1）选择具体估价方法，即是选用报酬资本化法还是直接资本化法，报酬资本化中是选用持有加转售模式还是全剩余寿命模式；（2）测算收益期或持有期；（3）测算未来收益；（4）确定报酬率或资本化率、收益乘数；（5）计算收益价值。某夫妻有一套
8、成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要对该套住宅进行转让，委托某房地产估价机构对该套房改房的价格进行估价，经估价师调研发现，该套住宅的土地是划拨用地，现该房屋已经出租，到2022年年底到期。该评估所得的估价结果是（）。A、买方出价B、现状价值C、投资价值D、市场价值答案：D解析：本题考查的是房地产转让估价的注意事项。房地产转让估价，应区分转让人需要的估价和受让人需要的估价，并应根据估价委托人的具体需要，评估市场价值或投资价值、卖方要价、买方出价、买卖双方协议价等。2022房地产估价师考试试题题库7节 第3节下列有关“可比实例房地产与估价对象房地产相似”的要求，描述不当的是（）。A、两者
9、区位相近B、两者用途相近C、两者权利性质相同D、两者档次相当答案：B解析：考点:选取可比实例的要求。选项B，可比实例房地产与估价对象房地产用途应相同。 功能定位的目的，是为市场提供有较高性能的产品。( )此题为判断题(对，错)。正确答案：(2022真题) 预算定额是以施工工序为研究对象，为表示生产产品数量和生产要素消耗综合关系编制的定额。（）答案：错解析：本题考查的是工程建设定额的分类。施工定额是以施工工序为研究对象，为表示生产产品数量和生产要素消耗综合关系编制的定额。 一般来说，短期投资资金周转快，流动性好，风险相对较高，但收益率也较高。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：“吉芬商品”是
10、不满足需求规律的例外。（）答案：对解析：本题考查的是需求及其变动。“吉芬商品”是不满足需求规律的例外。 市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。因此，只要有足够多的类似房地产的交易实例，对其成交价格进行适当处理后得到的结果就可以作为正常市场价格的最佳参照值。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：甲房地产开发公司（以下简称甲公司）开发建设一楼盘，2022年11月1日该楼盘竣工并验收合格。陈某于当年12月1日购买该楼盘的一套住房，单价为18000元/平方米，按照商品房销售合同约定建筑面积为100平方米，陈某向开发商缴纳了50万元的定金。陈某向银行申请了90万元人民币的30年期的住房贷款，银行
11、按法律规定持有陈某的购房合同。2022年1月1日甲公司未按规定向陈某交纳该房屋。若该住宅楼为普通建筑物，则其耐久年限为（）年。A、1540B、4050C、5080D、80100答案：A解析： 本题考查的是建筑等级。普通建筑物的耐久年限为1540年。2022房地产估价师考试试题题库7节 第4节 学校兴办地招待所用房，可免征房产税。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 城镇土地使用税和房产税在企业所得税后列支。此题为判断题(对，错)。正确答案：城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税，视土地等级、用途按占用面积征收;房广税是投资者拥有房地广时应缴纳的一种财广
12、税，按房广原值扣减30%后的1.2%或出租收入的12%征收。城镇土地使用税和房产税在企业所得税前列支。房地产投资的时间风险是指选择合适的时机进入市场。( )答案：错解析：解析 个别风险（）是指影响房地产市场发展的土地、能源、环境和生态等自然资源条件。A.政治环境 B.资源环境 C.技术环境 D.国际环境答案：B解析：本题考查的是房地产市场的运行环境。资源环境是指影响房地产市场发展的土地、能源、环境和生态等自然资源条件。采用差额内部收益率法进行投资方案比选时，是将差额内部收益率（IRR）与最低的可接受收益率（ic）进行比较，判别标准是（）A.若IRRic，则投资大的方案为优B.若IRRic，则投
13、资小的方案为优C.若IRRic，则投资大的方案为优D.若IRRic，则方案间无法直接比较答案：A解析：本题考查的是方案经济比选定量分析方法。如果大于最低可接受收益率，以投资大的方案为最优；如果小于最低可接受收益率，以投资小的方案为最优。本次估价背景情况如下：估价对象为一宗商业用途的在建工程，主体结构封顶后至估价时点已停工3年，规划总建筑面积为1.5万m2。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。以下为该房地产抵押估价技术报告中“估价方法适用性分析”内容片段：1.根据房地产估价规范（GB/T 502911999)，主要的估价方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基
14、准地价修正法等。因估价对象为在建工程，具有开发潜力，宜采用假设开发法估价;估价对象为商业房地产，故可以采用收益法测算开发完成后的价值;估价对象成本造价等资料较为齐全，故可以采用成本法估价。因此，综合确定本次估价采用假设开发法、收益法、成本法三种估价方法。2.假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。由于本次估价目的是在建工程抵押，所以在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。3.收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象
15、价值的方法。由于估价对象为商业房地产，且成本造价资料较为齐全,故可采用收益法、成本法估算估价对象开发宪成后的价值。4.成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。本次具体采用房地分估、综合计价的方式进行估价，用市场法评估土地使用权价格，用成本法评估在建工程建筑物价格，并估算在建工程于现状条件下的房地合一价格。用成本法评估在建工程建筑物价格时，根据委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算。由于估价对象已停工3年，故在成本法估价中应考虑其折旧因素。答案：解析：1.不能因为估价对象成本造价等资料较为齐全，就得出可以采用成本法估价的结论。
16、本估价对象可以采用成本法估价，是因为估价对象为在建工程，其土地取得成本、建设成本、管理费用、投资利息、开发利润等可通过测算其重新购建价格得出。2.本次估价在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价不对。由于本次估价目的是在建工程抵押，所以存在工程不能按期完工或抵押人到期不履行债务而需将该工程折价，或者拍卖、变卖的风险，因此在采用假设开发法时应按强制转让前提进行估价。3.用成本法评估在建工程建筑物价格时，根据委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算不正确。用成本法评估在建工程建筑物价格时，应根据重新取得该在建工程建筑物的必要支出或重新开发该在建工程建筑物的必要支出及应得利润来测算其价格。4.由
17、于估价对象已停工3年，故在成本法估价中应考虑其折旧因素这句话不对。折旧是从建筑物正式竣工之日以后才会存在，所以估价对象虽已停工3年，但该工程仍属于新开发的房地产，在成本法估价中不应考虑其折旧因素。长期投资资金周转快，流动性好，风险较高，盈利能力强。（）答案：错解析：本题考查的是投资概述。长期投资回收期长，短期变现能力较差，风险较高，但长期的盈利能力强。参见教材P1。2022房地产估价师考试试题题库7节 第5节(2022真题) 预算定额是以施工工序为研究对象，为表示生产产品数量和生产要素消耗综合关系编制的定额。（）答案：错解析：本题考查的是工程建设定额的分类。施工定额是以施工工序为研究对象，为表
18、示生产产品数量和生产要素消耗综合关系编制的定额。对国有土地上被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的（）。A.重置价格B.租赁价格C.评估价格D.市场价格答案：D解析：本题考查的是国有土地上房屋征收的补偿。被征收房屋价值的补偿。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。商品房预售应当取得建设工程规划许可证和施工许可证。（）答案：对解析：本题考查的是商品房屋租赁的条件。违反规定改变房屋使用性质的商品房禁止出租。下列建设项目用地中，可以采取划拨方式取得建设用地使用权的有( )。A.普通商品住宅B.城市基础设施用地C.公立学校
19、办公楼D.大型商场E.经济适用住房答案：B,C,E解析：国务院关于深化改革严格土地管理的决定提出，严格控制划拨用地范围，推进土地资源的市场化配置。经营性基础设施用地要逐步实行有偿使用。依据划拨用地目录(国土资源部令第9 号)，下列建设用地可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权(可划拨必须划拨；县级省级)：国家机关用地。国家机关指国家权力机关，即全国人大及其常委会，地方人大及其常委会；国家行政机关，即各级人民政府及其所属工作或者职能部门；国家审判机关，即各级人民法院；国家检察机关，即各级人民检察院；国家军事机关，即国家军队的机关。以上机关用地属于国家机关用地。军事用地。指军事设施用地，包括
20、军事指挥机关、地面和地下的指挥工程，作战工程；军用机场、港口、码头、营区、训练场、试验场；军用洞库、仓库；军用通信、侦察、导航观测台站和测量、导航标志；军用公路、铁路专用线、军用通信线路等输电、输油、输气管线；其他军事设施用地。城市基础设施用地。指城市给水、排水、污水处理、供电、通信、煤气、热力、道路、桥涵、市内公共交通、园林绿化、环境卫生、消防、路标、路灯等设施用地。公益事业用地。指各类学院、医院、体育场馆、图书馆、文化馆、幼儿园、托儿所、敬老院、防疫站等文体、卫生、教育、福利事业用地。国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地。指中央投资、中央和地方共同投资，以及国家采取各种优惠政策重点
21、扶持的煤炭、石油、天然气、电力等能源项目；铁路、公路、港口、机场等交通项目；水库水电、防洪、江河治理等水利项目用地。法律、行政法规规定的其他用地。包括：监狱、劳教所、戒毒所、看守所、治安拘留所、收容教育所。在实际工作中，由于历史等原因，个别建设用地虽不在划拨土地目录中，但仍属于划拨性质，如早期旧城改造的住宅小区的土地使用权，开发建设时，土地出让制度尚未施行；又如有的承担了修路等基础设施建设任务而未被要求缴纳土地出让金等。不动产产权证书的附图是房产分户图，房产分户图是以地籍图、宗地图等为基础编绘。答案：对解析：房产分户图，以地籍图、宗地图(分宗房产图)等为基础编绘房产分户图，也是不动产产权证书和
22、房产档案的附图。零售商业物业的租金是以每一个独立出租单元的（）为基础计算的。A.建筑面积 B.总出租面积 C.可出租面积 D.营业面积答案：B解析：本题考查的是零售商业物业的租金。零售商业物业的租金是以每一个独立出租单元的总出租面积为基础计算的。每宗房地产的市场价值不同，是因为房地产具有（）。A.用途广泛性 B.异质性 C.弱流动性 D.长寿命性答案：B解析：本题考查的是房地产投资概述。房地产的异质性，也导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致。2022房地产估价师考试试题题库7节 第6节在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估（）。A挂牌底价B正常市
23、场价格C竞买人可承受的最高价D最可能的成交价答案：C解析：国有建设用地使用权出让是指国家以土地所有者的身份，将建设用地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付出让金等土地有偿使用费（简称出让金等费用）的行为。目前，主要有招标、拍卖、挂牌和协议等方式。其中，当采用挂牌出让方式时，出让人需要确定挂牌底价，竞买人需要确定自己的最高报价，即此时为竞买人确定报价提供参考依据的估价是评估竞买人可承受的最高价。政府储备土地的抵押价值为市场评估价值扣除应当上缴政府的土地出让收益。（ ）答案：对解析：土地储备贷款。政府储备土地设定抵押权的价值，为市场评估价值扣除应当上缴政府的土地出让收益。 股
24、票只能转让而不能赎回，即使优先股的股东也没有要求赎回的权利。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 甲房地产估价机构与乙房地产估价机构合作完成估价业务，并以合作双方的名义共同出具估价报告的前提是（ ）。A经市（县）人民政府批准B经委托人书面同意C经房地产行政主管部门批准D经省（自治区、直辖市）人民政府批准正确答案：B某市 2022 年底进行棚户区改造。房屋拆迁补偿方式，棚户区业主可以选择房屋产权调换或货币补偿。选择房屋产权调换方式的，被拆迁房屋与调换房屋面积相等部分不补差价，超面积按单价 2800 元/m2 补交房款。刘某将其在该棚户区的房屋出租给李某，房屋登记簿上记载的该房屋建筑面积 50
25、m2，实际建筑面积为 60m2，其中 10m2 建筑面积为刘某 3 年前搭建的违章建筑。刘某选择房屋产权调换方式，调换的房屋建筑面积为 80m2，其被拆迁房屋的市场价格为 13.85 万元。关于刘某取得安置房应缴纳税费的说法，正确的为（）。A.应缴纳房屋所有权登记费80 元B.免征营业税C.免征契税D.无须交纳土地增值税答案：A解析：B 项，营业税是对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人开征的一种税，刘某取得安置房不需要缴纳营业税，也就不存在营业税的免征不免征。C 项，对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部
26、分征收契税。D 项，土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。刘某取得的安置房比被拆迁房屋面积大，应缴纳土地增值税。从房地产估价角度来说，广义的建筑物通常包括房屋和构筑物两大类。（）答案：对解析：本题考查的是房地产的含义。广义的建筑物包括房屋和构筑物，在房地产估价中一般将建筑物作广义理解。 一般来说，认知定价法所确定的价格（ ）价值定价法所确定的价格。A高于B低于C等于D高于等于正确答案：A认知价值定价法是房地产商根据购买者对物业的认知价值来制定价格的一种方法。价值定价法确定的价格即“物美价廉”。2022房地产估价师考试试题题库7节 第7节下列关于土
27、地征收批准权限的说法错误的是（）。A.征收土地实行两级审批制度，即国务院和县级人民政府 B.建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应办理农用地转用审批手续 C.征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批 D.在征地在依法报批前，当地土地行政主管部门应告知征地情况.确认征地调查结果.组织征地听证答案：A解析：本题考查的是征收集体土地的政策规定。征收土地实行两级审批制度，即由国务院和省级人民政府审批。下列关于税收构成要素，表述正确的是（ ）。A.税收的附加是对特定纳税人加征B.税收的加成是对所有纳税人加成C.纳税人是实际负担税款的单位和个人D.纳税人税负
28、的轻重，并不以附加、加成和减免为主要措施答案：D解析：本题考查的是税收制度及构成要素。纳税人是直接向国家交纳税款的单位和个人，负税人是实际负担税款的单位和个人；加成与附加不同，加成只对特定的纳税人加征，附加对所有纳税人加征。P231232。 有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用（ ）为好。A重建成本B重置成本C完全成本D重新购建价格正确答案：A运用比较法进行估价时，需要从交易实例库中选取符合一定条件的交易实例为可比实例。（）答案：对解析：考点:选取可比实例的必要性。运用比较法进行估价时，需要从交易实例库中选取符合一定条件的交易实例为可比实例。运用假设开发法中的静态分析法估价，采用直接成
29、本利润率计算后续开发的应得利润时，计算基数不包括（ ）。A.待开发房地产价值B.后续的建设成本C.后续的管理费用D.待开发房地产取得税费答案：C解析：本题考查的是假设开发法后续开发的应得利润。采用直接成本利用率计算后续开发利润的，计算基数为待开发房地产价值及其取得税费，以及后续的建设成本。P351。 关于实际利率和名义利率的谎法，错误的是（ ）。A名义利率对应一年中计息周期的单利计息B实际利率对应一年中计息周期的复利计息C实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值D当计息周期为月时，实际利率小于名义利率正确答案：D某房地产开发企业以其土地使用权进行抵押，向特定几个投资商发行为期 3 年，票面年利
30、率为 15的债券，债券必须经过背书才能转让。这种债券的类型属于（）。A公债券B抵押债券C私募债券D记名债券E公司债券答案：B,C,D,E解析：A 项，公债券又称政府债券，是指中央政府和地方政府发行公债时发给公债购买人的一种格式化的债权债务凭证。B 项，抵押债券指以发行者的不动产或有价证券作为抵押品而发行的债券。C 项，私募债券指向少数与发行者有特定关系的投资者发行的债券。D项，记名债券指在券面上标明债权人姓名，同时在发行公司的名册上进行债权人登记的债券。转让此种债券时，除要交付票券外，还要在债券上背书并在公司名册上更换债权人姓名。E 项，公司债券又称企业债券，从规范意义上说，公司债券是指由股份公司发行并承诺在一定时期内还本付息的债权债务凭证。