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1、2022房地产估价师考试试题题库8节2022房地产估价师考试试题题库8节 第1节关于收益法中求取房地产未来净收益估价值的说法，正确的有（）。A评估投资价值可选用较乐观的估计值B评估抵押应选用较保守的估计值C评估期房市场价格应选用最高的估计值D评估买卖价格应选用最可能的估计值E评估保险价值应选用最低的估计值答案：A,B,D解析：求取净收益实际上是预测未来的净收益。预测由于面临不确定性，不可避免地会有乐观估计、保守估计和最可能（或折中）估计。除评估房地产抵押价值因遵循谨慎原则应选用较保守的估计值、评估投资价值因投资者的原因可能选用较乐观的估计值或较保守的估计值外，其他目的的估价一般应选用最可能的估
2、计值。 如果中央银行要实现刺激经济增长和充分就业的目标，可以适当提高再贴现利率，抑制信贷规模和减少货币供应量。反之，中央银行可以降低再贴现利率。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：REITs房地产投资信托基金采购物业的价格通常低于重置成本，如低价收购尚未完工但由于各种原因急于变现的物业，继续加以运作，以此赢得更高收益。（）答案：对解析： 本题考查的是房地产投资信托基金概述。REITs房地产投资信托基金采购物业的价格通常低于重置成本，如低价收购尚未完工但由于各种原因急于变现的物业，继续加以运作，以此赢得更高收益。 根据净收益求取的不同，收益法可分为（ ）。A直接资本化法B投资法C收益乘数法
3、D利润法E现金流量折现法正确答案：AE根据将未来预期收益转换为价值的方式不同，即资本化的方式不同，收益法分为直接资本化法和报酬资本化法，报酬资本化法也称为现金流量折现法。 要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投资者和租客都具有吸引力的房地产特性是房地产的（ ）。A适应性B相互影响性C位置固定性D各异性正确答案：C房地产的位置固定性，要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投资者和租客都具有吸引力。（）在一国金融机构体系中居主体地位。A、政策性银行 B、非银行金融机构 C、中央银行 D、商业银行答案：D解析：本题考查的是金融体系概述。商业银行在一国的金融机构体系中居于主体地位。价值时点为现在时，
4、实地查勘工作不包括调查了解估价对象的历史状况。（ ）答案：错解析：本题考查的是实地查勘估价对象。调查估价对象的历史使用状况是实地查勘的工作内容。因为在估价过程中也可能需要过去的一些历史数据。P412。 下列房地产开发工作中，属于前期工作阶段的是（ ）。A进行项目的财务评价B获取项目所需土地C确定规划设计方案并获得批准D对项目的建设工程进行招标E提交项目开工申请并获得批准正确答案：BCDE 商品房买卖中，关于商品房面积误差的处理原则为：有规定按规定，无规定按约定。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师考试试题题库8节 第2节 某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价
5、的7，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2。买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方（ ）元/m2。A2022.80B2214.29C2336.45D2447.37正确答案：B依法以协议出让方式获得国有土地使用权的建设项目，主要包括工业用地、基础设施用地、开发区或科技园区内的科技产业项目用地开发建设项目。（）答案：对解析：考点:确定规划设计方案并获得规划许可。依法以协议出让方式获得国有土地使用权的建设项目，主要包括工业用地、
6、基础设施用地、开发区或科技园区内的科技产业项目用地开发建设项目。从房地产估价角度来说，一宗土地的空间范围包括（）。A.地表 B.地上空间 C.地下空间 D.权益空间 E.区位空间答案：A,B,C解析：本题考查的是房地产的含义。一宗土地的空间范围：（1）地球表面，简称地表；（2）地球表面以上一定范围内的空间，简称地上空间；（3）地球表面以下一定范围内的空间，简称地下空间。关于房地产“购买-更新改造-出租-出售”模式现金流量图的说法，正确的有（）。A、横轴上刻度间距离相等，其上的数值代表不同时点B、房地产的购买成本用向下的垂直箭线标在横轴的1时点C、发生在计息周期之间的更新改造成本标注在对应期间内
7、D、各期运营费用的垂直箭线全部向下E、转售收入和转售中发生的税费标注在投资期末，且垂直箭线均向上答案：A,C,D解析：考点:房地产投资活动中的现金流量。选项B错误，初始投资必须放在0的位置上，不能在1的位置上。选项E错误，期末的转售税费，属于现金流出，箭头向下。关于房地产空间市场的说法，正确的有（ ）。A.存在的目的是为获取房地产投资收益B.需求者是需要使用房地产空间的家庭和企业C.需求者可以通过租赁来满足其需求D.供给来源于房地产资产市场E.供求关系不会影响房地产资产市场中的需求答案：B,C,D解析：房地产空间市场与资产市场。选项A错误，在房地产资产市场上，房地产被当作一种资产被家庭和企业持
8、有和交易，其目的是获取投资收益；选项E错误，空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益水平，从而影响资产市场巾的需求。 银行为某人提供期限为10年、年利率为6%首期月还款为1000元，月还款率增率为0.2%的个人住房抵押贷款。若将此方案转为按月等额支付，则月等额还款额是（ ）元。A1005.56B1010.56C1110.56D1115.56正确答案：D某企业拟集中向某一特定消费群体提供服务以满足该群体的各种需求，这种目标市场选择模式是（）。A.市场集中化B.选择专业化C.产品专业化D.市场专业化答案：D解析：本题考查的是目标市场选择。市场专业化是指企业集中
9、满足某一特定消费群体的各种需求。证券、信托等非银行金融机构，之所以不具备信用创造功能，是因为其不能从事存款、贷款等业务。（）答案：对解析：本题考查的是非银行金融机构。商业银行具有“信用创造”功能，而非银行金融机构由于不从事存款的划转即转账结算业务，因而不具备信用创造功能。参见教材P242。根据房地产市场自然周期的理论，商品房空置率上升是处于自然周期的（）。A、第一阶段B、第二阶段初期C、第二阶段后期D、第三阶段答案：D解析：本题考查的是房地产市场的景气周期。自然周期的第三阶段，供给增长速度高于需求增长速度，空置率回升并逐渐接近合理空置率水平；自然周期的第四阶段，需求停止增长或以很低的速度增长，
10、开工减少，但竣工量使空置率继续上升，租金增长率开始下滑。2022房地产估价师考试试题题库8节 第3节按照法律规定，（）可以出让国有土地使用权。A.国家B.拥有国有土地使用权的事业单位C.拥有国有土地使用权的开发企业D.拥有国有土地使用权的个人答案：A解析：本题考查的是建设用地使用权出让的含义。土地使用权出让，也称批租或土地一级市场，由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权。下列代理行为中，属于滥用代理权的是 ( )。 A.指定代理 B.委托代理 C.双方代理 D.法定代理答案：C解析：(2)代理权不得滥用。根据有关法律的规定，代理人不得有以下滥用代理权的行为。1)自己代理。它是指代理人以被
11、代理人的名义与自己进行民事法律行为(如代理他人与自己订立合同)。2)双方代理。它是指代理人以被代理人的名义与自己同时代理的其他人进行民事法律行为。对自己代理和双方代理，理论上认为，如经本人同意，或者专为代理一方履行债务而进行的自己代理和双方代理应为有效，后者如房地产商与购房者签订房屋买卖合同后，律师代理双方办理产权转移手续。以集体所有制企业的房地产抵押的必须经（）通过。A、集体所有制企业工会B、集体所有制企业职工（代表）大会C、集体所有制企业股东大会D、集体所有制企业董事会答案：B解析：本题考查的是房地产抵押的一般规定。以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工（代表）大会通过，
12、并报其上级主管机关备案。下列不属于房地产转让的是（ ）。A.房地产作价入股B.以房地产抵债C.房地产赠与D.房地产抵押答案：D解析：本题考查的是房地产转让概述。房地产抵押不转移权属。P121。自有资金资本化率通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以由可比实例房地产的税前现金流量除以自有资金金额得到。( )答案：对解析：知识点 求取综合资本化率及自有资金资本化率下列房地产成本费用中，应计入竣工房屋价值的有（ ）。A.房屋基础和结构的投资B.土地购置费用C.城市公共配套设施建设费D.房屋水、电、卫等附属工程的投资E.厂房内的工艺设备购置和安装费用答案：A,D解析：房地产市场指标。竣工
13、房屋的价值一般按房屋设计和预算规定的内容计算。包括竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、卫等附属工程的建筑价值，也包括作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备(如电梯、通风设备等）的购置和安装费用；不包括厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装、工艺设备基础的建造、办公和生活家具的购置等费用，购置土地的费用，征收补偿费和场地平整的费用及城市建设配套投资。 从广义上讲，建筑物是指人工建筑而成，由( )等组成的整体物。A建筑材料B建筑构配件C建筑设备D建筑文化E风险理念正确答案：ABC答案 ABC从广义上讲，建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备(如给排水、卫生
14、、燃气、照明、空调、电梯、通信、防灾等设备)等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。 在电气设备运行中，应采取保护措施。对变压器中性点直接接地的运行方式，将设备的金属外壳与中性点引来的零线相连接，称为接地保护。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：已知临街矩形地块甲的总价为300万元，临街宽度为20英尺，临街深度为75英尺。现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30英尺，临街深度为125英尺。运用四三二一法则，地块乙的总地价为（）万元。A、490.5B、517.5C、545.0D、609.0答案：C解析：本题考查的是临街土地价值的计算。设临街宽度为20英尺的标准临街宗地总价为A万元，300A（40
15、3020），A333.33（万元），临街宽度为20英尺，临街深度为125英尺的地块的总价333.33（403020109）363.33（万元），乙地块的总价363.33/2030545（万元）。参见教材P371372。2022房地产估价师考试试题题库8节 第4节 从理论上一讲，标准深度是街道对地价影响的转折点：由此接近街道的方向，地价受街道的影响而逐渐降低；由此远离街道的方向地价可视为基本不变。此题为判断题(对，错)。正确答案：当某房地产投资项目的基准收益率大于银行的贷款利率且该项目在经济上又是可行的，那么其资本金的内部收益率就小于全投资的内部收益率。 ( )答案：错解析：某公司于5年前在公开
16、市场上以2000万元购得一宗出让性质的办公用地，投入1000万元建成办公用房一幢。目前，该办公用房的市场价值为4000万元，若5年来房屋建安工程造价水平基本稳定，则有观点认为该宗土地的重新取得价格上涨了1000万元。 、请问上述观点是否正确？为什么？答案：解析：本题考查的是影响商务办公房地产价格的因素。1.上述观点是错误的。2.房地产价值不是土地价值和建房投入简单的相加。3.应考虑房地产拥有者自己对房地产进行投资改良、通货膨胀因素。4.虽然造价稳定，但管理费用、财务费用，税费水平可能有变化。股票市场的融资方式有（ ）。A.首次公开募股B.配股C.发行可转换债券D.发行认股权证E.增发股票答案：
17、A,B,D,E解析：房地产企业公开资本市场融资方式。股票市场融资包括首次公开发行、配发、增发和认股权证四种融资方式。关于房地产估价结果的说法，错误的是（）。A.估价结果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相关专业意见 B.注册房地产估价师在完成估价之前应征求估价委托人对估价结果的意见 C.估价结果可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同 D.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响答案：B解析：本题考查的是房地产估价的要素。不能在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见，一般也不能在完成估价之前与他们讨论估价结果，因为这些都有可能影响估价独立、客
18、观、公正地进行；更不得为了招揽估价业务而迎合委托人的高估或低估要求。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。（）答案：对解析：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。参见教材P133。# （2）该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗800元。正确答案：（2）建筑物物质折旧额计算：1）门窗等损坏的修复费用=3万元；2）装修的折旧费=82.51/54=66万元；3）其他设备的折旧费=2501/159=150万元。4）长寿命项目的折旧费=(13000.9382.5250)
19、1/4010=208.63万元不动产登记事项自颁发权属证书或者证明时发生效力。（）答案：错解析：本题考查的是不动产登记的基本规定。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依据法律规定应予登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 以下属于房地产商品房现售条件的是（ ）。A应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书B取得土地使用权证书或使用土地的批准文件C持有建设工程规划许可证和施工许可证并已通过竣工验收D已经取得主管部门准予入市的批文E物业管理方案已经落实正确答案：ABCE2022房地产估价师考试试题题库8节 第5节国有企业改造或改组为国有独资公司的，经批准可以保留划拨土地使用权，但保留期限不
20、得超过5 年。(答案：对解析：下列情况经批准可保留划拨土地使用权(用途不变；国有国有)：继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国有重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变，但改造或改组为公司制企业除外；国有企业兼并国有企业、非国有企业及国有企业合并后的企业是国有工业企业的；在国有企业兼并、合并中，一方属于濒临破产企业的；国有企业改造或改组为国有独资公司的。、项保留划拨土地方式的期限不超过5 年。定额计价方式下，以直接费单价为基础，分为人工费、材料费、施工机具使用费单价，并考虑风险因素，属于完全单价。（）答案：错解析：本题考查的是定额计价方式与工程量清单计价方式的差别。定额计
21、价方式下，以直接费单价为基础，分为人工费、材料费、施工机具使用费单价，属于不完全单价。比较法估价中，可比实例的成交价格应当是正常市场价格。（）答案：错解析：本题考查的是选取可比实例的要求。可比实例的成交价格为正常价格或可修正为正常价格。参见教材P183。(2022真题) 商品房预售应符合的条件包括（）等。A.已付清土地出让金B.取得土地使用权证书C.拆迁安置方案已落实D.物业管理方案已落实E.取得施工许可证答案：A,B,E解析：本题考查的是商品房预售。商品房预售应当符合以下条件：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（3）按提供预售的商
22、品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（4）商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证。预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。 安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 结构相对指标是现象总体经过分组后各组有关数值与总体相应总值对比的综合指标。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：（）是指在技术水平既定的条件下，投入的资源都能得到充分利用时所生产的各种商品最大可能的数量组合。A.生产可能性曲线 B.边际转换率 C.
23、等收益线 D.等成本线答案：A解析：本题考查的是生产理论。生产可能性曲线是指在技术水平既定的条件下，投入的资源都能得到充分利用时所生产的各种商品最大可能的数量组合。关于成交价格、市场价格、理论和评估价值的说法，正确的有（）。A.在一笔成功的房地产交易中，买方最高出价成交价格卖方最低要价B.在买方的市场下，成交价格会偏向卖房最低要价C.市场价格和理论价格相比，市场价格是长期均衡价格，理论价格是短期均衡价格D.在正常市场或正常经济发展下，市场价格基本上与理论价格相吻合，围绕着理论价格而上下波 动，不会偏离太远E.当交易情况正常时，成交价格接近市场价格答案：A,B,D,E解析：本题考查的是挂牌价格、
24、成交价格、市场价格、理论价格和评估价格。选项C错误，市场价格和理论价格相比，市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格。参见教材P95、97。 某块临街深度为50m、临街宽度为30m的矩形土地甲，总价为40万元。其相邻的矩形土地乙,临街深度为150m，临街宽度为15m，则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为（ ）万元。A234B286C334D468正确答案：C设标准临街宗地总价为x万元 40万元2=x（40%+30%） x=2857万元 乙地块的总价=2857万元+2857万元（9%+8%）=334万元 2022房地产估价师考试试题题库8节 第6节下列关于过度开发与房地产泡沫的描述中，错
25、误的是（）。A、可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫B、房地产过度开发比房地产泡沫的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落C、当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段；而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了D、“过热”表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为获得长期收益答案：B解析：本题考查的是房地产泡沫与过度开发。选项B错误，房地产泡沫比过度开发的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落。参见教材P55。小型购物商场一般并不依赖于吸引距离较远的消费者，也就是说( )对小型商场并不很重要。A、 停车B、 位置C、 特色D、 距离答案：C
26、解析：解析 零售商业物业经有关部门批准，建设艺术造型有特殊要求的，其设计可以直接发包答案：对解析：经有关主管部门批准，可以对下列建设工程的勘察、设计直接发包：项目投资现金流量表中在运营费用中不应该扣除下列哪项费用（）A.财务费用 B.折旧费 C.摊销费 D.修理费答案：D解析：本题考查的是基本报表。项目投资现金流量表在运营费用中应扣除财务费用、折旧费和摊销费。甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为20000m2,2022年11月取得建设工程规划许可证，规划建设厂房5幢，食堂、浴室、办公楼各1幢，总建筑面积为25000m2。2022年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建设工程施工许可证，总
27、建筑面积为16500m2，至2022年12月办公楼已完成主体结构。3幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今。在此期间，2022年5月甲公司自行建设了2间宿舍，共计500m2。因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于2022年6月30日的市场价值。采用成本法估价，求取土地重新取得价格时,容积率应采用（ ）。A. 0.03 B.0.83C. 0.85 D.1.25答案：D解析： 房地产市场的自然周期和投资周期是相互联系和相互影响的，投资周期在第一阶段和第二阶段初期超前于市场自然周期的变化，在其他阶段则滞后于市场自然周期的变化。 （ ）正确答案：投资周期在第一阶
28、段和第二阶段初期滞后于市场自然周期的变化，在其他阶段则超前于市场自然周期的变化。 近期内拟建设的地区应编制修建性详细规划，地域范围一般应在5公顷以上。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：对房地产价格有影响的住房相关规划和计划主要有住房建设规划和年度计划、住房保障发展规划和年度计划。（）答案：对解析：考点:制度政策因素。对房地产价格有影响的住房相关规划和计划主要有住房建设规划和年度计划、住房保障发展规划和年度计划。 反映社会经济现象总体在某一时点上的状况指标被称为（ ）。A时点指标B相对指标C时期指标D平均指标正确答案：A2022房地产估价师考试试题题库8节 第7节临时使用土地的时间可以为
29、( )。A、 3个月B、 9个月C、 20个月D、 27个月E 32个月答案：A,B,C解析：临时使用土地的期限，最多不超过2年。对因质量问题给购房人造成损失应当有合理的界定，不应包含（）。A.开发商的直接损失 B.开发商的精神损失等间接性损失 C.购房人的精神损失等间接性损失 D.商品房销售代理商的直接损失 E.购房人的直接损失答案：A,B,C,D解析：本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。对给购房人造成损失应当有合理的界定，应只包含直接损失，不包含精神损失等间接损失。适用于室外配水管网的水压、水量能终日满足室内供水需要的供水方式为( )。A.设置水箱的供水方式 B.分区分压供水方式C.直
30、接供水方式 D.水泵水箱的供水方式答案：C解析：直接供水方式。当室外配水管网的压力、水量能终日满足室内供水的需要时，可采用此种简单、经济而又安全的方式。 稀缺性是指物品的数量没有多到使每个人都可以随心所欲地得到它，是绝对缺乏。( )正确答案：答案 稀缺性是指物品的数量没有多到使每个人都可以随心所欲地得到它，是相对缺乏，而不是绝对缺乏。 下列关于房地产估价本质的说珐正确的有（ ）。A房地产估价是评估房地产的价值而不是价格B房地产估价是替相关当事人为房地产定价C房地产估价是为委托人提供价格保证D房地产估价会有误差，但误差应在合理范围内E房地产估价既是一门科学也是一门艺术正确答案：ADE设某城市房地
31、产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%和3%。现某宗房地产的正常成交价格为2500元/m2，则卖方出售其房地产实得收入为2350元/m2，买方购买该房地产实际付出为2575元/m2。（）答案：对解析：本题考查的是统一税费负担。卖方实得金额正常负担价格（1应由卖方缴纳的税费比率）2500（16%）2350（元/m2）。买方实付金额正常成交价格（1应由买方缴纳的税费比率）2500（13%）2575（元/m2）。参见教材P186187。 某房地产开发项目的占地面积为10000，规划容积率4，预计开发完成后可供销售面积为总建筑面积的80%，项目的固定成本为5000万元，预计平均销售单价
32、为4500元/，则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本为（ ）元/。A2350B29375C3250D40625正确答案：B 保险活动所特有的内在功能是（ ）。A组织经济补偿B分散风险C融通资金D防灾防损正确答案：B分散危险作为处理偶然性灾害事故的良策，是保险经济活动所特有的内在功能。完整的房租构成因素不包括（）。A、地租B、管理费C、环境保护费D、教育费附加答案：C解析：考点:买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。完整的房租构成因素包括地租、房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费、利润。2022房地产估价师考试试题题库8节 第8节 从估价
33、角度看，房地产开发商应获得的利润要与其自有资金应得的利息分开。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 估价上的折旧非常注重市场价值的真实减损，因此在收益法中需要扣除建筑物的折旧费和土地摊捉费。 （ ）正确答案：并非所有的建筑物折旧问题都是估价上的折旧，收益法中需要扣除的建筑物折旧费和土地摊提费就属于会计上的折旧。因技术革新、设计优化等原因导致建筑物落伍陈旧，而引起的建筑物价值减损，属于（）。A、自然折旧B、物质折旧C、功能折旧D、经济折旧答案：C解析：考点:建筑物折旧的含义和原因。功能折旧也称为无形耗损，是因建筑物功能不足或过剩造成的建筑物价值减损。某房地产开发项目的四个开发经营方案F1、F
34、2、F3、F4的开发经营期相同，投资大小为 F1 F2 F3 F4 。方案两两比较计算出的差额投资内部收益率分别为当最低可接受收益率MARR=15%时，四个方案中最优的方案是（）。A.F1B.F2C.F3D.F4答案：A解析：本题考查的是方案经济比选定量分析方法。差额投资内部收益率法分析时，IRR1-2=19%和IRR1-4=16%均大于MARR=15%，选投资大的方案，则F1优于F2和F4；IRR2-3 =12%和IRR3-4=14%均小于MARR=15%，选投资小的方案，则F3优于F2，F4优于F3，综合分析结果：先淘汰F2， 再淘汰F3，最后淘汰F4。 均衡原理是以房地产内部各构成要素与
35、其外部环境是否协调均衡，来判断该房地产是否为最高最佳使用，它可以帮助确定最佳规模和最佳用途。此题为判断题(对，错)。正确答案： 在测算土地的面积时，不计入用地面积的范围包括（ ）。公共使用的河滩、水沟、排水沟；无明确使用权属的巷道或间距地；市政管辖的马路、街道等公共用地；经过规划部门核定需要作市政建设的用地；其他按规定不计入总地的面积ABCD（D正确答案：D的正确表述应是：已征用、划拨或属于原房地产证记载范围，经过规划部门核定需要作市政建设的用地。某宗房地产成交价格为4000元/m2，分五次付清，首付40%以后平均每半年支付一次，年折现率为8%，则该宗房地产的实际成交价格为( )元/m2。A、
36、 3620B、 3742C、 3909D、 4000答案：B解析：知识点 成交价格偏离正常市场价格的因素及交易情况修正方法实物期权类型主要包括（）。A.等待投资型期权B.成长型期权C.放弃型期权D.刚性期权E.柔性期权答案：A,B,C,E解析：本题考查的是实物期权方法与房地产投资决策。实物期权类型包括：等待投资型期权、成长型期权、放弃型期权、柔性期权、学习型期权。参见教材P244。某酒店一楼有一空调机房，建筑面积250m2。空调主机1990年购入，当时的购入价为500万元，同型号空调主机现行市价为458万元。现该空调主机已累计折旧225万元，市场价值为250万元，拆除费用5万元。如改换新式空调主机（其他配套设备不需改动），则购置、安装新式空调主机和机房改造费用为700万元，新式空调主机的占地面积50m2,节约的200m2面积可以提供160m2的营业面积供出租。酒店经理委托估价师提供改换空调主机和置换空调机房用于出租的经济分析。估价师经调查得知，将部分空调机房置换用于出租不违反规划要求，附近酒店一楼出租的年客观净收益为每平方米营业面积4000元，出租面积的装修改造费用由承租方自负。如年资本化率为5. 25%，则至少需签订（）年的租约，方能确保在该租期内能够通过置换空调机房回收改换空调主机的净支出。A. 7 B.8C. 9 D.10答案：D解析：