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1、2022房地产估价师试题7节2022房地产估价师试题7节 第1节建筑密度是一种通常以上限控制的指导性指标。（）答案：错解析：本题考查的是控制性详细规划。建筑密度是一种通常以上限控制的规定性指标。工程量清单计价中的分部分项工程采用综合单价，由（）组成。A.规费 B.人工费.材料费 C.企业管理费 D.利润及一定范围的风险费用 E.施工机具使用费答案：B,C,D,E解析：本题考查的是工程量清单计价法。综合单价包括人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费和利润以及一定范围的风险费用。某家三级资质房地产估价机构不能承接的业务包括（）。A、公司上市B、企业清算C、司法鉴定D、房屋征收E、在建工程抵押答
2、案：A,B,C解析：考点:不应承接估价业务的情形。一级资质，都能做，无限制；二级资质（2个不能做），公司上市、企业清算；三级资质（3个不能做），公司上市、企业清算、司法鉴定；暂定期内的三级（5个不能做），公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押。某房地产开发项目的占地面积2000m2，土地总价3000万元，如果房屋开发成本为4500元/m2，预测销售价格为12000元/m2，则该项目实现盈亏平衡的容积率为（）。A.1.4 B.1.5 C.1.6 D.2答案：D解析：本题考查的是盈亏平衡分析的基本原理。土地费用为固定成本，容积率平衡点=3000（12000-4500）0.2=2。
3、 下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是（ ）调查。A市场需求容量B消费者行为C市场营销因素D竞争情况正确答案：C甲企业在划拨国有土地上建造一幢综合楼，并以该在建工程作抵押，向乙银行贷款。2022年4月30日，房地产估价机构出具抵押估价报告，评估该在達工程2022年3月30日的市场价格为2000万元。另披露该工程尚欠工程款400万元，需补交土地出让金200万元。2022年3月，甲企业未能履行还款义务，乙银行要求实现抵押权。乙银行确定抵押货款额度，就以（）万元作为参考依据。A.1400B.1600C.1800D.2000答案：A解析：本题考查的是房地产抵押估价。房地产抵押价值为抵押房地产在估
4、价时点假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。扣除的法定优先受偿款一般是指在抵押的房地产上债权人依法拥有的优先受偿款，即假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。2000-400-200=1400万元。参见教材 P125。定基发展速度加上1 （或100%）等于定基增长速度。（）答案：错解析：本题考查的是速度指标。定基增长速度加上1 （或100 %）等于定基发展速度。参见教材P320。下列有关房地产权益因素的描述，错误的是（）。A、容积率的高低对地价有很大
5、影响B、相邻关系的存在对房地产价格有一定影响C、权利所对应的实质内容对价值有很大影响D、供役地在给他人方便时，不会给土地所有权人带来损失答案：D解析： 本题考查的是房地产权益因素。选项D错误，供役地在给他人方便时，土地所有权人或土地使用权人有可能要遭受某些损失，在这种情况下，地役权的存在会降低供役地的价值。2022房地产估价师试题7节 第2节 在房屋产权登记中，D套房屋的建筑面积应登记为（ ） m2 。A100B104C105D107正确答案：B 用收益法估算某大型商场的价值时，其净收益为商场销售收入扣除商品销售成本、经营费用、销售税金及附加、管理费用、财务费用后的余额。( )正确答案：答案
6、商业利润也应扣除。在房地产司法拍卖估价中，将已被查封的房地产作为未被查封的房地产来估价的假设，属于（）。A一般假设B背离事实假设C不相一致假设D依据不足假设答案：B解析：估价假设主要包括以下方面：一般假设；未定事项假设；背离事实假设；不相一致假设。其中，背离事实假设是指因估价目的的特殊需要、交易条件设定或约定，对估价对象状况所做的与估价对象在价值时点的状况不一致的合理假定。如在房地产司法拍卖估价中，不考虑拍卖财产上原有的担保物权、其他优先受偿权及查封因素，因为原有的担保物权及其他优先受偿权因拍卖而消灭，查封因拍卖而解除。商业汇票的付款期限由交易双方商定，最长不得超过（）个月。A.2 B.4 C
7、.6 D.8答案：C解析：本题考查的是金融工具。商业汇票的付款期限由交易双方商定，最长不得超过6个月。甲房地产开发公司于 2022 年 7 月 1 日通过出让方式取得一宗位于城市规划区、用途为普通住宅的建设用地使用权。2022 年 7 月 1 日政府调整用地规划，土地用途变更为综合用地。 2022 年 10 月 1 日，该项目综合楼建造至三层，建设单位将综合楼抵押给银行申请贷款。银行委托乙房地产估价机构对该在建综合楼进行评估。该综合楼建设用地使用权出让年限最高为（）年。A.40B.50C.69D.70答案：B解析：城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定的出让最高年限如下：居住用地 70 年；
8、工业用地 50 年；教育、科技、文化卫生、体育用地 50 年；商业、旅游、娱乐用地 40 年；综合或其他用地 50 年。刘某自营食品店，应税房产原值为50 万元，每年需要交纳的房产税额最少是( )元。A.4200B.4800C.5400D.6000答案：A解析：非出租的房产：房产原值(1-1030)1.2。每年需要缴纳的房产税额最少：房产原值(1-30)1.2=500000701.2=4200 元。下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分，请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在括号后面空格处的不计分）房地产在建工程
9、抵押估价结果报告一、估价委托人名称：房地产开发有限公司联系人：联系电话：二、房地产估价机构估价机构：XXX有限责任公司住所：XX市XX区XX路XX号XX大厦10楼法定代表人：XXX资质等级：一级证书编号：建房估证字2022XXX号有效期限：2022年XX月XX日至2022年XX月XX日三、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。四、估价对象估价对象为位于市大道号房地产在建工程，办理了建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证和国有土地使用证。估价对象为房地产开发有限公司所有。估价对象2022年6月竣工后，建筑总层数为地面七层、地下一层，总建筑面积为26
10、934.74平方米。其他（略）。五、价值时点2022年6月14日（实地查勘之日）六、价值类型本报告所确定的房地产价值，是根据本报告的估价目的、在公开市场条件下的以其产权用途持续使用确定的价值时点上的公开市场价格。七、估价原则独立、客观、公正原则；合法原则；最高最佳利用原则；替代原则；价值时点原则；谨慎原则。八、估价依据1.中华人民共和国物权法；2.中华人民共和国城市房地产管理法；3.中华人民共和国土地管理法；4.房地产估价规范；5.中华人民共和国担保法；6.国有土地上房屋征收评估办法；7.房屋抵押评估委托书；8.房屋抵押评估委托合同；9.房地产估价基本术语；10.委托人提供的在建工程合法证明；
11、11.注册房地产估价师实地查勘获得的资料和市场调查资料。九、估价方法由于估价对象是在建工程，缺少可比实例和产生收益的条件，而具有开发潜力，因此首先选用假设开发法对其进行估价，然后选用成本法进行估价，最后将两种估价方法的估价值进行综合处理得出估价对象的最终估价结果。假设开发法就是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计后续开发建设的实际支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。成本法就是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取估价对象房地产价值的方法。十、估价结果经过测算，确定估价对象房地产在建工程在价值时点2022年6月14日的抵押价值为84990441元（大写：人民币捌仟肆佰玖拾玖万肆佰肆拾
12、壹元整）。十一、注册房地产估价师十二、实地查勘日期（略）十三、估价作业日期2022年6月14日至2022年6月19日十四、风险提示分析（略）房地产在建工程抵押估价技术报告一、估价对象描述与分析（一）估价对象区位状况描述与分析（略）（二）估价对象实物状况描述与分析（略）（三）估价对象权益状况描述与分析（略）二、市场背景描述与分析（略）三、最高最佳利用分析（略）四、估价方法适用性分析（略）五、估价测算过程（一）运用假设开发法求取估价对象的价格经测算，计算结果为92978507元（计算过程略）（二）运用成本法求取估价对象的价格1.选择具体估价路径本次估价选择房地合估路径。2.成本法估价的计算公式房地
13、产价格=土地成本+建设成本+管理费用+销售费用+销售税费+投资利息+开发利润（1）求取估价对象土地使用权价格土地单价（楼面地价）为897元（计算过程略）。,土地成本=89726934.74=24160462（万元）（2）求取估价对象地上建筑物价格前期工程费前期工程费包括勘察测量、规划设计、临时供水供电以及场地平整、临时道路等项目前期工作的必要支出。即前期工程费30+50+10+50=140（元）建筑安装工程费建筑安装工程费包括土建工程费用、装饰及附属工程费用、机电安装工程费用等。根据省建筑工程计价办法、省建筑工程综合定额、省装饰装修工程计价办法及省装饰装修工程综合定额，参考市同类型建筑技术经济
14、指标及相关市场行情，根据估价对象的实际情况，取建安费用1238（元/）基础设施建设费基础设施建设费包括城市规划要求配套的道路、给排水、电力、电信、燃气、等设施的建设费用。由于基础设施建设费包含在土地取得成本中，在此没有基础设施建设费。公共配套设施建设费公共配套设施建设费包括城市规划要求配套的教育、医疗卫生、文化体育、社区服务、市政公用等非营业性设施的建设费用。参考所在区域同等规模物业，取建筑安装工程费的2%，即公共配套设施建设费=12382%=24.76（元）开发期间税费开发期间税费为每平方米建筑面积210元（依据略)建设成本建设成本140123824.762101612.76（元）总建设成本
15、=1612.7622792.52=36758865（万元）（3）管理费用是指为组织和管理项目开发经营活动的必要支出，按照建筑安装工程费的一定比例来测算。根据估价对象的实际情况，管理费用为建筑安装工程费的2%，即12382%=24.76（元）（4）销售费用销售费用发生在开发建设完成前半年，根据建设成本按销售代理费3%(依据略），计算得123.8（元）（计算略）。（5）投资利息假设开发期为两年，贷款利率按一至三年期货款年利率5.4%测算，土地、城市基础设施配套费在第一年初一次性投入，建安成本及公建配套费在开发期均匀投入，则土地费用利息=8975.4%2=96.88（元）建安成本、管理费利息=（16
16、12.76+24.76）5.4%20.5=88.43（元）（6）开发利润根据公司以往的工程利润，取460.91（元）经估价人员现场勘察，结合评估人员现场观察，确定综合成新率为95%。估价对象的市场总价=24160462+36758865+（24.76+88.43+96.88+24.76+123.8+460.91）26934.74=82993424（元）（取整）则估价对象的市场单价=建筑物评估现值+土地评估现值=82993424/26934.74=3081（元）（取整）（三）估价对象的价格运用加权平均法求取估价对象的价格。取假设开发法计算结果的权数为20%，成本法计算结果的权数为80%，则：估价
17、对象价格=9297850720+8299342480=84990441元。六、估价结果确定经过测算，确定估价对象房地产在建工程在价值时点2022年6月14日的抵押价值为84990441元（大写：人民币捌仟肆佰玖拾玖万肆佰肆拾壹元整）。附件（略）答案：解析：1.估价结果报告中缺委托方机构地址和法定代表人；2.价值类型的表述不符合城市房地产抵押估价指导意见的要求；3.估价依据中缺少城市房地产抵押管理办法、房地产抵押估价指导意见；4.估价依据中不应有国有土地上房屋征收评估办法；5.假设开发法的定义中“实际支出”说法错误，应为“必要支出”；6.结果报告中估价结果缺少单价；7.没有指出无法定优先受偿款的
18、公开市场价值和法定优先受偿款数额；8.成本法测算中，管理费用的计算基数有误，应为土地成本与建设成本之和；9.销售费用计算基数错误；10.投资利息计算基数错误，未计算销售费利息，应按复利计算；11.利润求取根据实际数据选取错误；12.成本法未计算销售税费错误；13.没有说明权重选取的理由，最终结果确定依据不充分。甲企业在划拨国有土地上建造一幢综合楼，并以该在建工程作抵押，向乙银行贷款。2022年4月30日，房地产估价机构出具抵押估价报告，评估该在達工程2022年3月30日的市场价格为2000万元。另披露该工程尚欠工程款400万元，需补交土地出让金200万元。2022年3月，甲企业未能履行还款义务
19、，乙银行要求实现抵押权。上述评估报告使用期限一般不超过（）。A.2022年9月29日B.2022年10月29日C.2022年3月29日D.2022年4月29日答案：D解析：本题考查的是房地产抵押估价。房地产抵押估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年。参见教材P125。#2022房地产估价师试题7节 第3节 下列关于工程量清单的表述中，不正确的是（ ）。A工程量清单是表现拟建工程的分部分项工程项目、措施项目、其他项目名称和相应数量的明细清单B工程量清单是按照招标要求和施工图内容，将拟建招标工程的全部项目和内容，依据统一的工程量计算规则，统一的工程量清单项目编制规则要求，计算的分部
20、分项工程数量的表格C工程量清单是由招标人编制并提供的招标文件的一部分D工程量清单中的工程量应作为结算时的依据正确答案：D某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（）的特性。A、区位选择异常重要 B、易产生资本价值风险 C、需要适时的更新改造投资 D、存在效益外溢和转移答案：D解析：本题考查的是房地产投资概述。房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著提高附近房地产的市场价值和收益水平。例如城市快速轨道交通的建设，使沿线房地产资产由于出租率和租金水平的上
21、升而大幅升值；城市棚户区改造、城中村改造等大型城市更新项目的实施，也会使周边房地产的市场价值大大提高。从过去的经验来看，能准确预测到政府大型公共设施建设并在附近预先投资的房地产投资者，都获得了较大成功。 按国家规定，丙公司应收的租赁代理费用最高为（ ）元。A500B1000C250D1500正确答案：A估价中应尽量采用多种估价方法，其主要原因是（）。A.估价对象适宜采用多种方法估价B.各种估价方法都有一定的局限性C.各种估价方法之间具有理论统一性D.难以通过分忻排除不适用的估价方法答案：B解析：本题考查的是房地产估价的持点。要求在估价中尽量采用多种估价方法进行估价，就是考虑到不同估价方法都有局
22、限。参见教材P10。经济状况对个人的购买能力起决定性作用，这里的经济状况属于（）。A.社会因素 B.经济因素 C.文化因素 D.个人因素答案：D解析： 本题考查的是影响消费者购买行为的主要因素。消费者购买决策也受其个人特性的影响，特别是受其年龄所处的生命周期阶段、职业、经济状况、生活方式、个性以及自我观念的影响。在一个经济社会中，经济状况对个人的购买能力起决定性作用。消费者一般要在可支配收入的范围内考虑其开支。 请根据以下内容回答 47 题某公司有一钢筋混凝土结构厂房，于1997年12月31日建成投入使用，经济寿命为50年。经批准，该公司于2022年12月将该厂房改为二手汽车交易市场，并在办理
23、二手汽车交易市场手续时补交了土地使用权出让金，将土地转变为出让商业用地，土地使用期限为40年，自2022年12月31日起至2045年12月30日止，不可续期。2022年6月30日，该公司与他方合资，以该二手汽车交易市场的房地产作价出资。第 4 题 若评估二手汽车交易市场房地产的作价出资价格，下列说法中正确的是（ ）。A作价出资价格应为二手汽车交易市场房地产的原始价值B作价出资价格应为二手汽车交易市场房地产的账面价值C作价出资价格评估应采用公开市场价值标准D作价出资价格应较评估出的价值低正确答案：C房地产估价报告中估价师声明的内容不包括（）。A、估价师对其估价职业道德的承诺和保证 B、估价师对其
24、专业胜任能力的承诺和保证 C、估价师对其勤勉尽责估价的承诺和保证 D、估价师对估价结果成立条件的提示和说明答案：D解析：本题考查的是估价报告的组成。鉴证性估价报告的估价师声明应包括以下内容：注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏；估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制；注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见；注册房地产估价师是按照有关房地
25、产估价标准的规定进行估价工作，撰写估价报告。参见教材P418。 假设该宗地于2022年10月21日的土地使用权价格为2250元/m2，则该宗地于2022年10月21目的土地使用权价格是（ ）元/m2。A、2136B、2165C、2179D、2206正确答案：D2022房地产估价师试题7节 第4节(2022真题) 不动产登记暂行条例规定，不动产登记机构保存不动产登记簿的期限是（）。A.30年B.50年C.70年D.永久答案：D解析： 本题考查的是不动产登记的基本规定。不动产登记簿由不动产登记机构指定专人负责管理、永久保存。不动产登记簿损毁、灭失的，不动产登记机构应当及时补造。 房地产估价的要求是
26、独立、客观、公正，体现了房地产估价的（ ）。A根本准则B最高行为准则C基本行为准则D重要准则正确答案：B房地产估价工作的性质，决定了对房地产估价总的要求是独立、客观、公正。这应作为房地产估价的最高行为准则。 “三项预测值”分析方法是多变量敏感性分析方法中的一种。( )此题为判断题(对，错)。正确答案：某7层写字楼建造于20世纪80年代，为钢筋混凝土框架结构，设楼梯间2个，内外墙体由普通砖砌成，外墙粘釉面砖。采暖是由锅炉产生的热水，经输热管道送到房间散热器中，放出热量后，经回水管道热源重新加热，循环使用。该写字楼的采暖方式为( )。A.局部采暖 B.区域采暖C.分析采暖 D.集中采暖答案：D解析
27、：(1)集中采暖。热源(锅炉产生的热水或蒸汽作为热媒)经输热管道送到采暖房间的散热器中，放出热量后，经回水管道流回大热源重新加热，循环使用。(2)局部采暖。如火炉、火坑、空气电加热器等。(3)区域供热。如大型区域锅炉房或热电厂供热系统。 （一）甲公司于2022年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼。商业楼分为A座、B座，规划总建筑面积分别为66000、69000.总层数为地上4层，地下1层，2022年6月该商业楼通过竣工验收并备案。其中A座总建筑面积为65000，地下1层出租给乙公司经营超市，租赁期限为15年，租金为2.10元/（?D）；地上一四层出租给丙公司经营商场，租赁期限为1
28、0年，租金为2.50元/（?D）；B座总建筑面积为67500，办理了销售许可证，其中8000已售出，该项目工程款总金额为40500万元，施工方按合同约定支付了工程款5的质量保证金，截至目前已付工程款93。现因融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。回答1至3题A座、B座合计抵押建筑面积为（ ）。A124500B127000C132500D135000正确答案：A下列房地产活动中，属于房地产经纪活动的是（）。A房地产价值评估B房屋登记C房屋面积测算D房地产居间答案：D解析：房地产经纪是指房地产经纪机构和房地产经纪人为促成他人房地产交易而向委托人提供房地产居间、代理等专业服务并收取佣金的行为。某
29、酒店一楼有一空调机房，建筑面积250m2。空调主机1990年购入，当时的购入价为500万元。现该空调主机已累计折旧5万元，市场价值为250万元，拆除费用250万元。如改换新式空调主机(其他配套设备不需改动)，则购置、安装新式空调主机和机房改造费用为 700万元，新式空调主机的占地面积50m2，节约的200m2面积可以提供160m2的营业面积供出租，酒店经理委托估价师提供改换空调主机和置换空调机房用于出租的经济分析。估价师经调查得知，将部分空调机房置换用于出租不违反规划要求，附近酒店一楼出租的年客观净收益为每平方米营业面积4000元，出租面积的装修改造费用由承租方自负。如年资本化率为52S%，则
30、至少须签订( )年的租约，方能确保在该租期内能够：通过置换空调机房回收改换空调主机的净支出。A、 7B、 8C、 9D、 10答案：D解析：某公司于2022年9月10日委托甲评估公司对其拥有的房地产，登记建筑面积为20000m2（不含地下建筑面积2500m2），土地面积为3000m2，进行抵押评估，该房地产的土地使用权性质为划拨，经协商银行同意按其评估价值的80%提供贷款，该评估公司在评估过程中评估出该房地产在正常出让土地使用权法定最高年期的条件下，评估价值为2500万元，应缴纳的出让金为600万元，无其他法定优先权。该公司2022年9月10日破产，拍卖价值扣除应缴税费后为2000万元，问：假
31、若银行对甲评估公司的评估结果有异议，申请重新评估，则重新评估的日期应为（）。A.2022年9月10日B.2022年9月10日C.银行指定的日期D.2022年9月10日到2022年9月10日答案：A解析：抵押估价的评估日期是2022年9月10日，申请重新评估时，重新评估日期为原抵押评估的评估日期2022年9月10日。2022房地产估价师试题7节 第5节建筑物的物质折旧项目分为可修复项目和不可修复项目，若修复成本大于修复所带来的房地产价值增值额，则该项目称为不可修复项目。（）答案：对解析：本题考查的是建筑物折旧的求取方法分解法。物质折旧项目分为可修复项目和不可修复项目两类，预计修复成本小于或等于修
32、复所能带来的房地产价值增加额的，是可修复的；反之，是不可修复的。参见教材P321。房屋征收的实施只能由市县级人民政府的房地产主管部门承担，不能委托第三方。（）答案：错解析：本题考查的是国有土地上房屋征收的管理体制。房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。参见教材P56。价格领先制是指一个行业的产品价格，通常由某一寡头率先制定，其余寡头追随其后确定各自产品的售价。（）答案：对解析：本题考查的是寡头垄断市场上的厂商均衡。价格领先制是指一个行业的产品价格，通常由某一寡头率先制定，其余寡头追随其后确定各自产品的售价。需要预测某宗房地产202
33、2年、2022年的价格。通过市场调研，获得该类房地产20222022年的价格并计算其逐年上涨额见表29。该类房地产价格逐年上涨额的平均数为（ ）。A.32 B.33 C.33.5 D.34答案：C解析：不确定分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析，是在风险因素确定发生概率已知条件下的风险分析。（）答案：错解析：本题考查的是风险分析的界定。盈亏平衡分析和敏感性分析，是在风险因素确定发生概率未知条件下的分析。参见教材P229 某商店的建筑面积为1000m2，土地使用年限为40年，从2000年10月1日起计。2022年10月1日某公司与该商店所有权人签订了租赁合同，租期为20年，月租金为150元/m，租金
34、支付方式为每2年一次性支付，支付时间为第2年年末。市场上类似商店目前正常的月租金为200元/m，支付方式为每年年末一次性支付，预计类似商店正常月租金每年递增5%，一般租赁经营的运营费用率为租金收入的30%。试求该公司2022年10月1日的承租人权益价值(房地产报酬率取8%)。正确答案：(1)计算出租人权益价值合同约定，租金每2年支付一次，年末支付，2年的租金1501221000360(万元)出租人权益价值360(130%)(1/1.082+1+1/1.084+1/1.0816)1072.38(万元)(2)完全产权下的市场价值第一年租金，租金支付方式为每年支付，年末支付。即租金200121000
35、240(万元)完全产权市场价值240(130%)1(1.05/1.08)16/(8%一5%)2031.90(万元)(3)承租人权益价值2031.90一1072.38959.52(万元)在房地产开发过程中，开发商只能委托有资质的监理机构负责工程项目管理。 ( )答案：错解析：解析 建设阶段下列房地产图中，作为不动产产权证书附图的是( )。 A.地藉图 B.房产分幅图 C.房产分丘图 D.房产分户图答案：D解析：房产分户图，以地籍图、宗地图(分宗房产图)等为基础编绘房产分户图，也是不动产产权证书和房产档案的附图。2022房地产估价师试题7节 第6节(2022年真题) 能承受较大投资风险并期望获得较
36、高收益的房地产投资者通常会选择（）。A.进入稳定期的优质收益型房地产投资B.尚未进入稳定期的收益型房地产投资C.机会型房地产投资D.刚竣工的收益型房地产投资答案：C解析：本题考查的是风险对房地产投资决策的影响。能承受较大投资风险、期望获得较高收益的房地产投资者，则选择机会型房地产投资。下列关于谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值的表述中，正确的有（）。A、为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值本质上是谨慎价值B、快速变现价值通常等于市场价值C、现状价值低于市场价值D、残余价值大于或等于残值E、残余价值一般低于市场价值答案：A,D,E解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值
37、、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。市场价值的形成条件主要有5个：（1）适当营销；（2）熟悉情况；（3）谨慎行事；（4）不受强迫；（5）公平交易。参见教材P91。建筑物的物质折旧项目分为可修复项目和不可修复项目，若修复后的房地产价值大于修复前的房地产价值，则该项目称为不可修复项目。（ ）答案：错解析：本题考查的是建筑物折旧的求取方法。修复成本修复后的房地产价值修复前的房地产价值，则是可修复的；反之，是不可修复的。P321。抵押估价中选用收益法估价时，应采用保守的收入和运营费用。（）答案：错解析：本题考查的是谨慎原则。采用收益法评估收益性房地产假定未设立法定优先受偿权下的价值，当估计未来的收益可
38、能会高也可能会低时，应采用保守的较低的收益估计值。收入要保守，运营费用不能保守。 “可贷资金利率理论”认为（ ）。A可贷资金的需求主要由投资需求，赤字需求和家庭需求三个要素构成B可贷资金的供给由家庭储蓄，企业储蓄和政府储蓄三个要素构成C利率不是由可贷资金的供求决定的D可贷资金的需求函数是利率的递增函数E可贷资金的供给函数是利率的递增函数正确答案：ABE会计信息处理的程序不包括（）。A、收集B、计量C、记录D、报告答案：A解析： 本题考查的是会计信息处理程序。会计信息处理的程序包括：确认、计量、记录和报告。一方提供土地使用权，另一方提供资金进行房地产项目建设而使房地产权属发生变化的行为，是一种房
39、地产（）行为。A.出让B.资金借贷C.转让D.租赁答案：C解析：本题考查的是房地产转让概述。一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的行为，属于房地产转让中的其他合法方式之一。年度土地储备计划包括（）等指标。A.年度供应规模 B.年度土地新增规模 C.年度前期开发规模 D.年度后期开发规模 E.年初与年末土地储备规模答案：A,C,E解析：本题考查的是土地储备与土地开发。年度土地储备计划包括年初与年末土地储备规模、年度前期开发规模、年度供应规模和年度土地储备临时利用计划等指标。2022房地产估价师试题7节 第7节 1013 某工厂为企业改制进行
40、资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。第 10 题 估价人员应根据（ ）用途对该两幢房屋进行估价。A根据房屋所有权证上记载的用途进行估价B根据估价人员现场勘查结果的现状用途进行估价C根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价D根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价正确答案：B债务融资的资金融出方所获得的报酬有（）。A.项目投资形成的可分配利润 B.协议中所规定的贷款利息 C.协议中规定的有关费用 D.
41、租售收益 E.股息答案：B,C解析：本题考查的是房地产债务融资。债务融资的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用。解析法是一种通过对随机变量的统计试验、随机模拟求解物理、数学、工程技术问题近似解的数学方法。其特点是用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理。（）答案：错解析： 本题考查的是风险分析的一般过程和方法。蒙特卡洛模拟法是一种通过对随机变量的统计试验、随机模拟求解物理、数学、工程技术问题近似解的数学方法。其特点是用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理。下列房地产投资评价指标中，属于清偿能力指标的是（）。A、现金回
42、报率B、投资回收期C、资本金利润率D、资产负债率答案：D解析：考点:经济评价指标体系。房地产经济评价体系中，清偿能力指标包括借款偿还期、利息备付率、资产负债率、偿债备付率、流动比率和速动比率。 （一）某房地产开发商欲参加一宗规划用途为公寓、写字楼的出让地块的投标，委托房地产估价机构评估该宗土地的公开市场价值，供其确定投标价格时参考。作为房地产估价人员，在全面了解地块的基本情况（包括位置、四至、用途、面积、容积率等）和地块所在区域基本情况（包括市政基础设施和公共配套设施状况、商业繁华程度、人文环境和区域的总体规划等）之后，还需做哪些专业工作?正确答案：1选用假设开发法和市场法进行估价。（1分）2
43、了解类似土地近期公开招标地块的若干成交实例的价格、房地产状况。（1分） 3了解类似公寓、写字楼的市场售价、租金、房地产状况及租售成本。（1分） 4分析确定土地的最佳开发方案及开发完成后的市场经营模式（租或售）。（1分） 5运用市场法（05分）和收益法等（05分），预测建成后房地产总价值（1分），调查了解类似房地产的开发成本费用等，如前期费用、建安工程费用、专业费等，测算土地价格。（1分） 6选取可比实例进行因素比较修正，确定土地比准价格。（1分） 7综合两种方法的结果，确定最终估价结果。（1分） 8根据房地产估价规范的要求，撰写并出具估价报告。（1分） 房地产投资能够得到税收方面的好处是指从事
44、房地产投资可以减免营业税，而降低税负。（ ）。正确答案：由于税法中规定的折旧年限比建筑物的经济寿命短得多，故其每年的折旧额比物业年收益能力的实际损失高的多，致使净经营收益(纳税所得额)减少，相应减少了纳税支出。从而得到税收方面的好处。 某房地产投资项目的表面收益率为16%，计算后得到该项目的实际收益率为12%，银行的贷款利率为544%，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是（ ）。A357%B400%C656%D1056%正确答案：A某个国家从2022至2022年的基尼系数分别为0.30、0.32、0.21、0.18和0.15，从中可以看出，该国（）。A、居民收入分配越来越平均B、该国家的居民收入水平出现出上升的趋势C、居民收入分配两极分化越来越严重D、居民收入呈现出上升的趋势答案：A解析：本题考查的是社会收入分配平均程度的衡量。基尼系数越小，则表示收入分配越平均，基尼系数越大，则表示收入分配的两极分化越严重。参见教材P215。