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1、房地产估价师考试试题题库7节房地产估价师考试试题题库7节 第1节(2022年真题) 在房地产开发项目策划中，资金结构分析与选择的主要内容是结合项目的（）来设计资金结构。A.产品组合方式B.开发合作方式C.销售代理方式D.市场定位方式答案：B解析：本题考查的是房地产开发项目策划。房地产项目融资方式与资金结构的分析与选择，主要是结合项目开发合作方式设计资金结构，确定合作各方在项目资本金中所占的份额，并通过分析可能的资金来源和经营方式，对项目所需的短期和长期资金的筹措做出合理的安排。 只要缴纳增值税、消费税、营业税的地方，除税法另有规定者外，都属征收城建税的范围。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答
2、案：房地产市场中购买者的非理性购房行为，往往受示范效应和从众心理的影响。（）答案：对解析：住房市场存在政府干预且受社会高度关注，除政府政策调整、社会舆论导向等的影响外，示范效应、从众心理等也会影响购买者决策，出现羊群效应等非理性购买行为。一幢写字楼的潜在毛租金减去空置损失后得到的是该写字楼的有效毛收入。（）答案：错解析：物业的有效毛收入是指从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，再加上其他收入，即：有效毛收入=潜在毛租金收入空置和收租损失+其他收入。对建筑装饰材料使用效果进行评价时，考虑建筑材料的经济性要有一个总体观念，既要考虑装饰工程一次性投资的多少，又要考虑售后服务的质量好坏。答案：错解析
3、：考虑建筑材料的经济性，要有一个总体的观念，既要考虑到装饰工程一次性投资的多少，也要考虑到日后的维护维修费用和材料的使用寿命。某开发公司通过拍卖方式获得一块土地进行住宅开发建设，总地价8000万元，拟建设高层住宅。该用地土质较差，地下水位较高，在住宅建设时，需采取排水措施，并对地基采取人工加固措施。工程建设过程中，因资金缺乏，开发公司以在建工程抵押贷款，银行为避免贷款风险，不仅自己购买了保险，还要求开发公司购买保险。该住宅建成后，销售情况良好，其中70%的住宅全部销售完毕，剩余30%用作出租用房，并且还清了所有贷款。请根据上述材料回答问题：按照城市用地的适用性评价，该用地属于( )。A、 一类
4、用地B、 二类用地C、 三类用地D、 四类用地答案：B解析： 对城市房屋拆迁补偿目的的估价，不考虑房屋租赁的影响，应视为无租约限制的房地产来估价。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：(2022真题) 商品住房销售可以按套内建筑面积或按建筑面积计价。（）答案：对解析：本题考查的是商品房买卖合同。商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或按建筑面积计价。按套、套内建筑面积计价并不影响用建筑面积进行产权登记。房地产估价师考试试题题库7节 第2节REITs首次公开发行的工作内容之一是房地产估价师对物业进行估价。（）答案：对解析：本题考查的是房地产投资信托基金发行流程。REITs首次公
5、开发行（IPO）的工作内容包括：确定IPO方式与地点，组织包括发起人、受托人、管理公司等在内的IPO内部团队和上市代理人、会计师、房地产估价师、财务顾问及律师等在内的IPO外部团队，确定进入REITs的房地产资产范围，房地产估价师对物业进行估价，会计师准备财务报告，起草送审材料，向证监会、证交所、相关政府部门提交送审材料，证监会、证交所、相关政府部门审核批准，路演和定价发行。新设项目法人融资形式的特点有( )。A、 项目投资有新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成B、 新设项目法人承担相应的融资责任和风险C、 从项目投产后的经济效益来考察偿债能力D、 从既有法人的财务整体状况来考察融资后的偿债
6、能力E 拟建项目在既有法人资产和信用基础上进行，并形成其增量资产答案：A,B,C解析：解析 房地产项目融资方案 房地产按开发程度来划分，可以分为( )。A耕地B生地C毛地D熟地E期房正确答案：BCD答案 BCD房地产按开发程度来划分，除了选项B、C、D外，还有在建工程和现房。 对部分或全部超出了自己专业胜任能力的估价项目，估价师合理的处理方式有（ ）。A放弃这个项目B努力学习，边学边干C埋头苦干，克服困难完成项目D找别人完成项目，签自己的名E对自己不能胜任的部分工作，主动请有关专家提供专业帮助正确答案：AE 根据工程量清单计价法，建筑安装工程费中的间接费包括（ ）。A措施费B规费C利润D企业管
7、理费E税金正确答案：BD建筑工程安装工程间接费由规费、企业管理费组成，即间接费规费+企业管理费。房屋租赁期间内，不影响原租赁合同效力的情形有（）。A、房屋赠与B、房屋析产C、房屋继承D、房屋焚毁E、房屋买卖答案：A,B,C,E解析：本题考查的是商品房屋租赁合同。商品房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。政府对房地产的限制一般是通过（）特权来实现的。A、罚款权B、管制权C、征税权D、征收权E、充公权答案：B,C,D,E解析：考点:易受限制。政府对房地产的限制一般是通过行使下列4种特殊的权力来实现的：管制权、征税权、征收权、充公权。 就使用价值与交换价值相对
8、而言，房地产估价所评估的是房地产的交换价值。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师考试试题题库7节 第3节 下列情形中，诉讼时效为2年的是（ ）。A身体受到伤害要求赔偿的B寄存财物被丢失的C环境遭污染或损害的D借出的资金未能收回的正确答案：D随着社会经济的发展，房地产开发活动变得越来越复杂。它不仅需要开发商的战略眼光和操作技巧，而且还要求开发商具有( )等方面的知识。A、 市场营销以及资产管理B、 建筑设计C、 建造技术D、 房地产估价E 项目管理答案：A,B,C,E解析：解析 房地产开发程序论述 某房地产开发项目的利润为360万元，土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用合
9、计为2000万元，投资利息为200万元，企业应缴纳土地增值税200万元，该房地产开发项目的投资利润率为18%。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：关于征收耕地的补偿费用的说法，正确的有（）。A.土地补偿费归农村集体组织所有B.土地补偿费归农民个人所有C.地上附着物和青苗补偿费一定归农村集体组织所有D.地上附着物和青苗补偿费归附着物和青苗的所有者所有E.安置补助费一定归农村集体组织所有答案：A,D解析：本题考查的是征收集体土地补偿的范围和标准。土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。由农村经济集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管
10、理和使用；由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。 某商品房售价为每平方米建筑面积4000元，买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，已知该商品房的产权登记的建筑面积波及系数100m2，合同约定建筑面积97m2。该商品房的成交价格是（ ）元。A388000B388640C399640D400000正确答案：C 甲领取0.3万m2营业房房屋所有权证后，应当（ ）。A将在建工程抵押转为房地产抵押登记B重新办理房地产抵押登记C直接领取他项权证D无须再办理房屋抵押登记正确答案：B(2022真题) 廉租住房单套建筑面积应当在（）以内。A.30B.50C.60
11、D.90答案：B解析：本题考查的是住房保障制度。廉租住房单套建筑面积控制在50以内，保证基本居住功能。国有土地上房屋征收补偿费用应在作出房屋征收决定前足额到位，专款专用。答案：对解析：作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。专款专用，是指征收补偿费用只能用于发放征收补偿，不得挪作他用。房地产估价师考试试题题库7节 第4节对假设开发法适用条件的表述最准确的是（）。A.新开发房地产项目 B.用于出售用途的房地产项目 C.具有投资开发或再开发潜力的房地产 D.用于投资或再开发的房地产答案：C解析：本题考查的是假设开发法概述。凡是具有开发或再开发潜力并且开发完成后的价值可以采
12、用比较法、收益法等成本法以外的方法求取的房地产，都适用假设开发法估价。房地产估价机构的不良行为也作为该机构( )的不良行为记入其信用档案。A.法定代表人或者执行合伙人B.全体股东或全体合伙人C.全体注册房地产估价师D.全体董事答案：A解析：房地产估价机构的不良行为应当作为该机构法定代表人或者执行合伙人的不良行为记人其信用档案。下列财务指标中，属于可通过资产负债表直接计算的指标是（）。A流动比率B应收账款周转率C股东权益报酬率D成本费用净利率答案：A解析：流动比率是流动资产与流动负债的比率，是反映企业短期偿债能力的主要指标。流动比率这两项内容均在资产负债表中体现。B 项，应收账款周转率赊销收入/
13、平均应收账款100；C 项，股东权益报酬率净利润/股东权益平均总额100；D 项，成本费用净利率净利润/成本费用总额100。某居住项目规划建筑面积为30000m2，含土地费用在内的开发成本为7500万元，开发费用为1650万元，销售税费为销售收入的5.5%，销售均价为5500元/m2，则该项目应缴纳的土地增值税为（ ）万元。A.1482.75B.1755.00C.1932.75D.2205.00答案：A解析：本题考查的是土地增值税的计算。P195。以出让方式取得土地使用权，在交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证后，房地产开发项目即可转让。（）答案：错解析：根据城市房地产管理法第三十九条
14、，以出让方式取得的土地使用权，转让房地产开发项目时必须具备的条件有：按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，这是出让合同成立的必要条件，也只有出让合同成立，才允许转让。按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让，这里又分为两种情形：一是属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的 25以上；二是属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设的用地条件，方可转让。 针对不同用途的收益性，物业可以分为( )。A写字楼物业管理、商场物业管理B工业及货仓物业管理、酒店物业管理C楼盘物业管理、酒店物业管理D楼盘物业
15、管理、商场物业管理E写字楼物业管理、楼盘物业管理正确答案：AB答案 AB 收益性物业可分为写字楼物业管理、商场物业管理、工业及货仓物业管理、酒店物业管理等更加专业化的领域。 结合保险的本质，属于保险基本职能的是（ )职能。A.分散危险B.融通资金C.防灾防损D.分配正确答案：A(2022真题) 城市生活垃圾，污水属于（）。A.工业污染源B.农业污染源C.生活污染源D.交通污染源答案：C解析：本题考查的是大气污染源。其他生活污染：城市垃圾、厕所、污水沟等也是一个重要的生活污染源，挥发着有毒有害气体，特別是恶臭气体，影响人们的身心健康。房地产估价师考试试题题库7节 第5节居住组团级道路是居住区内的
16、支路，用以解决住宅组群的内外联系，车行道宽度一般为（）m。A.3 B.4 C.7 D.9答案：B解析：本题考查的是居住区道路的规划布置。居住组团级道路是居住区内的支路，用以解决住宅组群的内外联系，车行道宽度一般为4m。 房地产包括土地和建筑物两大部分，这就意味着只有土地与建筑物合在一起时才被称为房地产。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： w公司要按照调整后的方案进行开发，应办理（ ）手续。A向规划管理部门提出改变土地用途的申请B向土地管理部门提出改变土地用途的申请C签订土地出让合同变更协议或者重新签订土地出让合同D按重新核定的出让金标准缴纳土地出让金正确答案：ABD 登记机关应在30日
17、内对房屋权属清楚、产权来源资料齐全的（ ）登记申请予以核准登记。A初始B转移C变更D他项权利E注销正确答案：ABCD房地产开发企业未按合同约定的动工开发期限1年动工开发的，可以无偿收回土地使用权。（）答案：错解析：本题考查的是对不按期开发的房地产开发项目的处理原则。应该是2年，可以无偿收回土地使用权，如果1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。物业管理人员一般通过强调租金低廉的宣传方式来吸引租户。（）答案：错解析：为使物业达到一个较为理想的租金水平，物业管理人员还要进行市场宣传工作。这种宣传一般围绕着物业的特性来进行，如宣传物业所处的位置、周围景观、通达性和方便
18、性等。一般很少通过强调租金低廉来吸引租户，因为对于某些物业如收益性物业、工业物业等来说，租金水平相对于物业的其他特性可能并不十分重要。 甲、乙两个物业2022年10月的价值均为1000万元，预计甲物业2022年10月的价值为1100万元和900万元的可能性各为50%，预计乙物业2022年10月的价值为1200万元和800万元的可能性各为50%，甲、乙两个物业投资风险比较的结果是（ ）。A甲物业投资风险大B乙物业投资风险大C甲、乙两个物业投资风险相同D无法判断正确答案：B房地产估价师除了可以从事房地产价值评估业务，还可以从事房地产市场调研、房地产开发项目策划和房地产资产管理等咨询业务。（）答案：
19、对解析：本题考查的是房地产估价的含义。房地产估价师除了从事房地产价值和价格评估业务，还经常从事下列房地产价值或价格评估相关业务和房地产咨询业务：（1）房地产价格和价值分配业务；（2）房地产价值提升评估业务；（3）房地产价值减损评估业务；（4）相关经济损失评估业务；（5）房地产咨询业务。房地产估价师考试试题题库7节 第6节甲公司拥有一宗面积为80000m2的工业用地，地上建有面积为50000m2的厂房及10000m2的自用办公楼。新一轮城市规划已将该区域调整为城市住宅区。如果政府征收该宗房地产，则依法应给予甲公司的拆迁补偿为（ ）。A.被拆迁房屋及其占用范围内的土地价值B.被拆迁房屋占用范围内的
20、土地价值和停产停业损失C.被拆迁房屋的价值和停产停业损失D.被拆迁房屋及其占用范围内的土地价值和停产停业损失答案：D解析： 强制拆迁时，应当组织街道办事处(居委会)、被拆迁人单位代表到现场作为强制拆迁证明人，并由人民法院对被拆迁房屋及其房屋内物品进行证据保全。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 收集统计资料时，对于重大或敏感性强的问题应采用（ ）方式设置调查项目表。A判断提问B多项选择C单向选择D书面提问正确答案：B设置调查项目必须注意以下几点：对重大或敏感性强的问题应采用多项选择，不宜采用是非提问；所问的问题应便于被调查者回答；备选项目必须互不相容；调查项目应当防止渗入调查者的思想导
21、向；问题的形式不宜太难和过于复杂；问题不宜太长。张某出资为其叔父投了人身和财产保险，因此可以指定自己为受益人。 ( )答案：错解析：受益人是指保险事故发生后，由于各种原因造成被保险人不能行使保险金请求权时，有权获得保险金给付的法人或自然人。受益人或者由被保险人指定，或者为被保险人法定的合法继承人。在任何情况下，都不允许投保人指定受益人，即使投保人与被保险人为同一人，也只能以被保险人的身份指定受益人。为估价委托人竞买国有建设用地使用权提供其可承受的最高出价的估价，属于咨询性估价。（）答案：对解析：本题考查的是房地产估价的含义。咨询性估价（或称为参考性估价）是向委托人提供的，估价报告供委托人自己使
22、用的估价，如为委托人出售房地产确定要价、购买房地产确定出价提供参考依据的估价。 下列关于农地征收费用的表述中不正确的是（ ）。A青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定B征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定C新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定D地上附着物补偿费的标准由省、自治区，直辖市规定正确答案：B在房地产抵押过程中，债务人或者第三人（）房地产的占有。A、不转移B、转移C、暂不转移D、暂时转移答案：A解析：考点:房地产抵押的需要。房地产抵押是指债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产作为履行债务的担保。 甲房地产开发公司(以下简称甲公司)实施旧城改造项目，按照规划
23、拟建2万m2商住楼，其中营业房0.3万m2。甲公司办理相关手续后对王某住房实施拆迁。甲公司取得预售许可证后，开始对住宅进行预售，同时在媒体上发布广告。周某预购该项目的一套住宅，商品房买卖合同中约定建筑面积80m2。在施工中，甲公司发现原图纸客厅设计不合理，经规划和设计部门同意，将客厅宽度和面积做了修改，并立即由销售人员电话通知周某，要求其在15日内提出意见。建设过程中，甲公司又将在建的O.3万m2营业房向银行申请抵押贷款。房屋竣工后，经银行同意，甲公司将营业房公开招商。第103题：甲公司申领房屋拆迁许可证，应当提交（ ）等资料。A拆迁计划B拆迁方案C拆迁安置补偿资金证明D公司拆迁资格证明正确答
24、案：ABC房地产估价师考试试题题库7节 第7节 初步可行性研究阶段投资估算的精度可达（ ）。A5%B10%C20%D30%正确答案：C初步可行性研究亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。初步可行性研究阶段投资估算的精度可达20%，所需费用约占总投资的0.25%1.5%。 投资基金证券是指由基金管理人向社会公开发行的，表明持有人按其所持份额享有资产所有权、收益分配权和剩余资产分配权的凭证。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：确定折现率的理想方法是采用资金的机会成本加适当的风险调整值。（）答案：对解析：考点:资本资产定价模型。确定折现率的理想
25、方法是采用资金的机会成本加适当的风险调整值。 城市房屋拆迁管理条例规定的适用范围是指在（ ）实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的活动。A城市行政区内B城市规划区内C城市开发区内D国有土地上E集体土地上正确答案：BD消费者受多种因素的影响而具有不同的消费需求和消费行为，所购商品千差万别，从而使消费者市场具有（）的特点。A、分散性B、复杂性C、伸缩性D、季节性答案：B解析： 本题考查的是消费者市场及其购买对象。消费者市场的特点之一是复杂性，即消费者受多种因素的影响而具有不同的消费需求和消费行为，所购商品千差万别。张某以400 万元购买了一商铺用于自营，流动资金为50 万元。如果张某投入的资本
26、金为240 万元，经营期内的年平均经营收入为150 万元，经营成本、运营费用以及营业税金及附加等占年平均经营收入的40，财务费用占年平均经营收入的10，则该投资在借款偿还期内经济指标测算正确的有（）。A投资利润率为16.67B投资利润率为22.50C资本金利润率为31.25D资本金利润率为37.50E资本金利润率为62.50答案：A,C解析：投资利润率=年利润总额或年平均利润总额项目总投资=150（140）15010（40050）=16.67；资本金利润率=年利润总额或年平均利润总额资本金=150（140）15010240=31.25。估价机构在受理估价委托时，应要求委托人出具（）。A.估价委托书 B.估价代理书 C.估价报告书 D.估价结果书答案：A解析：本题考查的是受理估价委托。估价机构在接受估价委托时要求委托人出具估价委托书。某房地产企业专门为高端消费群体服务并以此树立良好的信誉，这体现了目标市场选择的（）模式。A.选择专业化 B.产品专业化 C.市场集中化 D.市场专业化答案：D解析：本题考查的是目标市场选择。市场专业化，这时企业集中满足某一特定消费群体的各种需求，企业专门为某个消费群体服务并争取树立良好的信誉。