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1、2022房地产估价师模拟试题7篇2022房地产估价师模拟试题7篇 第1篇在房地产区位状况描述中，说明有无停车场、车位数量、到停车场的距离等描述，属于（）描述。A.停车方便程度 B.交通收费情况 C.交通管制情况 D.停车位置情况答案：A解析： 本题考查的是房地产区位状况的描述。停车方便程度：说明有无停车场、车位数量、到停车场的距离等。证券价格是由货币使用中产生的收益和社会借贷资金利率的比率所决定。（）答案：对解析：普通商品的价格由该商品的价值所决定，而证券的价格则是由货币使用中产生的收益和社会借贷资金利率的比率所决定。证券作为一种商品，与普通商品一样，都具有某种使用价值；但是它又是一种特殊商品
2、，因而又不完全等同于普通商品。上述保险合同的当事人有( )。A、 该商业银行B、 该财产保险公司C、 该房地产开发公司D、 该咨询公司答案：B,D解析：为实现建筑物合理的竖向布置，在建筑设计中除认真考虑平面位置的布局外，还需充分考虑其地形的特点。答案：对解析：建筑设计时，除考虑平面位置的布局外，还需充分考虑地形的特点，从而进行合理的竖向布置。地形对建筑物布置的影响表现在很多方面，如排水、防潮、自然通风、采光及日照等。在比较法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况调整系数为（）。A、
3、0.95B、0.99C、1.01D、1.05答案：A解析：本题考查的是房地产状况调整的方法。房地产状况调整系数97/1020.95。参见教材P201。不同类型房地产在投资决策、规划设计、工程建设、产品功能、面向客户的类型等方面均存在较大的差异，因此可以按照房地产的用途，将其分解为若干子市场。（）答案：对解析：本题考查的是房地产市场细分。不同类型房地产在投资决策、规划设计、工程建设、产品功能、面向客户的类型等方面均存在较大的差异，因此需要按照房地产的用途，将其分解为若干子市场。 银行个人住房贷款业务中发生的“假按揭”属于（ ）风险A信用B管理C法律D操作正确答案：D 关于投资组合理论的说法，正确
4、的是（ ）。A投资者应选择毫无风险的投资组合B投资者应选择投资项目间有一个正协方差的投资组合C投资者可以将系统风险因素减少甚至完全抵消D投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消正确答案：DB选项投资者要到达理想效果的前提条件是各投资项目间有一个负协方差。最理想的是一个绝对的负协方差，但这个条件很难达到。2022房地产估价师模拟试题7篇 第2篇下列拍卖规则中，用来防止利益过分倾斜的规则是（）。A、保留价规则 B、价高者得规则 C、瑕疵请求权规则 D、禁止参与竞买规则答案：A解析：本题考查的是保留价规则。保留价并非表面上所体现的价格，而是一种权利义务的制衡点，用来防止利益的过分倾斜。保留价规则实质
5、上是权利制衡机制。参见教材P431。房地产投资之所以具有期权性质，是因为房地产投资具有可逆性和可延期性。（ ）答案：错解析：本题考查的是房地产投资决策的期权性质。房地产投资具有不可逆性和可延期性，也就具有了期权性质。P243。最大诚信原则的内容主要包括告知、保证、弃权和禁止反言。（）答案：对解析：本题考查的保险的基本原则。最大诚信原则的内容主要包括告知、保证、弃权和禁止反言。以下因素会造成成交价格偏离正常市场价格的是( )。A、 一方不了解市场行情B、 卖方抛售C、 卖方交纳了土地增值税D、 通货膨胀E 买方的偏爱答案：A,B,E解析：此题属于掌握的范畴。是在考查房地产价值和价格的种类及其相应
6、的含义。正常成交价格是指交易双方在公开市场、信息通畅、平等自愿、诚实无欺、没有私自利害关系下进行交易形成的价格。而成交价格通常随着交易者的心态、偏好、对市场的了解程度、讨价还价能力等的不同而不同。解决此题的关键在于弄清两种价格的真正含义。风险型决策的具体方法有（ ）。A.决策树法B.最大可能法C.期望值法D.最小最大后悔值法E.蒙特卡洛模拟法答案：A,B,C解析：决策的方法。风险型决策的方法具体包括最大可能法、期望值法和决策树法。资产负债表中应在资产方反映的项目是（）。A.应付票据 B.应付账款 C.应收票据 D.预提费用答案：C解析： 本题考查的是资产负债表和损益表。应付票据、应付账款、预提
7、费用属于资产负债表中负债及所有者权益类的项目。下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实物状况描述的是（）。 A、建筑密度大小 B、房型设计 C、临路状况 D、公共配套设施情况答案：B解析：本题考查的是房地产实物状况的描述。选项A属于房地产权益状况的内容；选项CD属于房地产区位状况的内容。参见教材P46。在利用期望值法进行项目风险分析时，分别估算各不确定性因素每种情况下发生的概率之后，需要做的是（）。A.计算各年净现金流量的标准差 B.计算净现值大于或等于零时的累计概率 C.计算各年净现值的标准差 D.计算各可能发生情况下的净现值答案：D解析：本题考查的是概率分析中的期望值法。采用期望值法进行
8、概率分析，一般需要遵循以下步骤：（1）选用净现值作为分析对象，并分析选定与之有关的主要不确定性因素；（2）按照穷举互斥原则，确定各不确定性因素可能发生的状态或变化范围；（3）分析估算各不确定性因素每种情况下发生的概率；（4）分别计算各可能发生情况下的净现值；（5）计算各年净现金流的标准差、整个项目寿命周期净现值的标准差或标准差系数；（6）计算净现值大于或等于零时的累积概率；（7）对以上分析结果作综合评价，说明项目是否可行及承担风险性大小。2022房地产估价师模拟试题7篇 第3篇下列统计指标中，属于反映总体单位标志值差异程度的变异指标有( )。 A.全距 B.众数 C.标准差 D.平均差 E.变
9、异系数答案：A,C,D,E解析：变异指标是反映总体单位标志值差异程度的综合指标，表明总体各单位标志值的离散程度和离中趋势。包括全距、平均差、标准差、变异系数等。城市规划区的具体范围，由城市人民政府在编制的( )中划定。A.城市总体规划B.城市分区规划C.城市控制性详细规划D.城市修建性详细规划答案：A解析：城市规划区是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。城市规划区的具体范围，由城市人民政府在编制的城市总体规划中划定。 在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购买土地的价款和在购置时应由买卖双方共同缴纳的税费。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房屋
10、登记机构应进行实地查看的情形有（）。A.房屋所有权初始登记 B.房屋所有权转移登记 C.最高额抵押登记 D.在建工程抵押权登记 E.地役权登记答案：A,D解析：本题考查的是不动产登记程序。对房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记、在建建筑物抵押权登记、因不动产灭失导致的注销登记，以及不动产登记机构认为需要实地查看的情形，不动产登记机构应当进行实地查看。 对于已设定抵押的房屋期权，在抵押期内，开发商可以在银行的监管下预售。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：个人住房抵押贷款与商用房地产抵押贷款相比，个人住房抵押贷款的（）。A贷款期限更短B贷款价值比率更高C贷款利率更高D还款方式更复杂答案：B解析
11、：由于商用房地产抵押贷款的还款来源主要是商用房地产的净经营收入，而净经营收入的高低又受到租金水平、出租率、运营成本等市场因素的影响，导致商用房地产抵押贷款相对于个人住房抵押贷款来说，承担了更高的风险。因此，国内商业银行发放商用房地产抵押贷款时，贷款价值比率（LTV，）通常不超过60%，贷款期限最长不超过10 年，贷款利率也通常高于个人住房抵押贷款，而且仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放。下列关于房地产测绘工作程序的说法中，错误的是（）。A.房地产测绘由房地产权利申请人或利害关系人申请 B.房地产测绘需进行平面控制测量 C.一级检查是由施测单位的检查机构进行检查 D.房地产测绘实行二级检查一级
12、验收制答案：C解析：本题考查的是房地产测绘的工作程序。选项C错误，一级检查是在全面自查、互检的基础上，由测绘作业组的专职或兼职检查人员对产品质量实行过程检查。对于已设定抵押的房屋期权，在抵押期内，开发商不可以预售。（）答案：错解析：考点:房地产抵押贷款。对于已设定抵押的房屋期权，在抵押期内，开发商可以在银行的监管下预售。2022房地产估价师模拟试题7篇 第4篇2022年甲房地产开发企业获得一住宅项目地块。该规划地块面积为10000m2，出让合同约定容积率为4.5，建筑密度为30%。根据规划设计，该小区住宅楼层高度均一致，平均每套户型面积为90m2。行业平均利润率为20%，甲房地产开发企业目标利
13、润率30%。2022年，某担保公司为甲房地产开发企业提供担保，按法定程序，公开发行期限为5年的债券，为新项目募集资金。直至2022年末，甲企业实现净利润70亿元，总资产1000亿元，资产负债率为56%。2022年初，李某与甲房地产开发企业签订房地产销售合同，合同标的为甲公司于2022年中旬开工的商品住宅，并以该房为抵押申请了80万元的贷款。该居住区的规模属于（ ）。A.居住区B.居住小区C.居住组团D.社区答案：C解析：本题考查的是城市居住区规划。总户数=4.510000/90=500户。属于居住组团。P36。购买经济适用住房满一定期限后，购房人可依法转让。答案：对解析：经济适用住房由政府组织
14、、社会投资建设，实行土地划拨(国有土地)、税费减免、信贷支持，按照保本微利原则出售给符合条件的家庭。经济适用住房单套建筑面积控制在60 左右；购房人拥有有限产权，购房满5 年可转让，但应按照规定交纳土地收益等价款；政府优先回购。(2022真题) 工程建设监理基本工作中的“三控”包括（）控制。A.工程进度B.工程合同C.工程质量D.工程投资E.工程总量答案：A,C,D解析：本题考查的是建设监理制度。“三控”是指监理工程师在工程建设全过程中的工程进度控制、工程质量控制和工程投资控制。 现金流量表可以用来进行房地产开发项目的（ ）分析。A财务盈利能力B清偿能力C资金平衡情况D营运能力正确答案：A某写
15、字楼年净收益为420万元，未来三年内仍然维持该水平，预计三年后该写字楼为现在价格的1.3倍，该房地产的报酬率为13%。该写字楼现在的价格为（）万元。A.992 B.3306 C.10014 D.12723答案：C解析：本题考查的是预知未来若干年后价格的公式。V=420/13%1-1/（1+13%）3+1.3V/（1+13%）3。计算得到：V=10013.49（万元）。估价对象为沿街店铺，建筑面积为300m2，已知其中家电和汽车价值为40万元。估价中选取甲、乙、丙三个可比实例，建筑面积分别为300m2、280m2和340m2，总价分别为420万元、448万元和595万元，其中可比实例丙的总价中含
16、有价值为30万元的家具，根据上述条件，利用简单算术平均法求取的估价对象包含家电和汽车的市场价格为（ ）万元。A.466B.506C.535D.545答案：B解析：本题考查的是估价对象的市场价格。市场价格420（448/280）300（59530）/340300/340506（万元）。P91。 会计要素主要包括（ ）。A资产、负债、所有者权益B资产、负债、所有者权益、收入、费用C资产、负债、所有者权益、收入、费用、利润D资产、收入、利润正确答案：C我国房地产权益通常包括一定期限的土地所有权和永久的房屋所有权。（）答案：错解析：本题考查的是房地产市场的特性。在我国土地公有制下，房地产权益通常是由一
17、定期限的土地使用权和永久的房屋所有权组成。2022房地产估价师模拟试题7篇 第5篇图1 表示的是房地产开发企业（）经营模式下的典型现金流量图。A开发销售B开发持有出租出售C购买持有出租出售D购买更新改造出租出售答案：B解析：开发持有出租出售业务模式下的现金流出包括土地成本、建造成本、开发费用(管理费用、销售费用和财务费用)、运营成本，现金流入是出租收入和持有期末的转售收入。各项开发过程的成本费用发生方式(一次支出、分期支出、在某个时间段内等额支出等)和发生的时点，与项目开发建设计划安排相关。运营期间的出租收入、运营成本支出可按季度、半年、或年度发生(视持有期长短确定)。各级别房地产经纪人资格证
18、书实行登记服务制度，具体工作由（）负责。A.住房和城乡建设部 B.人力资源和社会保障部 C.各省级房地产行政主管部门 D.中国房地产估价师与房地产经纪人学会答案：D解析：本题考查的是房地产经纪专业人员管理。中国房地产估价师与房地产经纪人学会负责登记服务的具体工作，定期向社会公布房地产经纪人员资格证书的登记情况，建立持证人员的诚信档案，为用人单位提供信息查询服务。未来开发完成后的房地产适宜出租或营业的，其价值适用成本法评估。（）答案：错解析：本题考查的是假设开发法的基本公式。未来开发完成后的房地产适宜出租或营业的，其价值适用收益法评估。 按照公司法的规定，可以发行股票的公司是（ ）。A无限责任公
19、司B股份有限公司C有限责任公司D两合公司正确答案：B按照公司法的规定，只有股份有限公司才可以发行股票。股票是一种只适用于股份有限公司的证券。 开发利润是指房地产开发商的利润也足建筑承包商的利润。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 下列属于债务融资市场渠道的是( )。A房地产企业上市B抵押型REITC权益型REITD抵押贷款支持证券E退休基金正确答案：BDE答案 BDE 房地产企业上市融资和权益型REIT属于权益融资。等产量曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为正值。答案：错解析：等产量曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为负值。这说明如果厂商要生产出一定数量的产品，那么当增加
20、一种要素的投入时，必须减少另一种要素的投入。下列墙体中，属于非承重墙的有( )。A.围墙 B.外墙C.隔墙 D.填充墙E.幕墙答案：A,C,D,E解析：非承重墙是只承受自身重量的墙，不承受上部传来荷载的墙。非承重墙包括自承重墙和框架墙。框架墙是指在框架结构中，填充在框架间的墙，它的重量由楼板、梁、柱承受。建筑中的隔墙也属于非承重墙。2022房地产估价师模拟试题7篇 第6篇存销比=当月新建商品住宅库存面积/近6个月销售面积的移动平均值，是反映商品房库存去化周期的常用指标。这个指标属于（ ）。A.结构相对指标B.强度相对指标C.比较相对指标D.动态相对指标答案：B解析：本题考查的是相对指标。存销比
21、=当月新建商品住宅库存面积/近6个月销售面积的移动平均值。分子分母为两个不同性质的总体，但是具有一定联系。此为强度相对指标。P344。新设立的房地产开发企业，应先到房地产开发主管部门核定房地产开发企业资质等级，后到所在地工商部门办理营业执照。（）答案：错解析：本题考查的是房地产开发企业设立的程序。新设立的房地产开发企业，应先到所在地工商部门办理营业执照，后到房地产开发主管部门核定房地产开发企业资质等级。建筑物净收益（）建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）。A.建筑物重置价 B.建筑物价值 C.土地价格 D.房地产价格答案：B解析： 本题考查的是收益法总结。建筑物净收益建筑物价值建筑物
22、资本化率。 通常计算平均发展速度采用（ ）。A算术平均法B调和平均法C几何平均法D以上三者都不对正确答案：C计算平均发展速度采用几何平均法。 某人于1996年7月预购了一幢别墅（总售价为120万元），并先后向开发商支付了114万元。该别墅于1997年7月30日竣工后，该人付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原装修设施，进行了重新装修，又花费了40万元。1997年9月为筹集资金，作其他投资，欲以该别墅向银行抵押贷款，并于1997年9月10日委托估价机构进行估价。此时同类型（指重新装修前）别墅的正常市场售价为130万，该人希望估价值为1997年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重
23、新装修费用，即170万元。现估价人员掌握的资料有：（1）该人与开发商于1997年7月30签订的正式合同原件；（2）该人的购房发票；（3）商品房预售许可证复印件；（4）其他市场资料。问：（1）上述资料用于抵押估价是否齐全?（2）估价人员可否承诺按170万元进行估价?（3）可否按1997年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值?为什么?正确答案：(1)上述资料用于抵押估价尚不齐全。(2)房地产估价人员不能承诺按170万元进行估价，这是房地产估价报告的客观性原则和估价师职业道德要求所决定的。(3)不能按1997年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用来确定评估
24、值，因为重新装修时会破坏原有装修，并使原有装修价值受损，所以装修后的房地产价值并不等于简单的成本相加，应按别墅装修后的社会客观平均成本进行估价才是科学合理的。 下列关于维修基金筹集的说法中，正确的是（ ）。A销售商品房时，购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交的约定B商品房销售时，购房者按照购房款的2%3%的比例向物业管理公司缴交维修基金C公房出售后，维修基金由售房单位和购房人双向筹集D公有住房出售，售房单位按照一定比例从售房款中提取，基金属售房单位所有E公有住房出售，购房者按购房款3%的比例向售房单位缴交维修基金正确答案：ACD商品房销售时，购房者按照购房款的2%3%的比例向售房单位缴交维
25、修基金；公有住房出售，购房者按购房款2的比例向售房单位缴交维修基金。同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖抵押房地产所得价款的清偿原则有( )。A.抵押权已登记的，按照债权比例清偿B.抵押权已登记的，先于未登记的受偿C.抵押权未登记的，按照债权比例清偿D.抵押权已登记的，按照登记时间的先后顺序清偿E.抵押权未登记的，按照债权发生时间的先后顺序清偿答案：B,C,D解析：物权法规定，同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押房地产所得的价款依照以下规定清偿(清偿优先受偿)：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；抵押权已登记的先于未登记的受偿；抵押权未登记的，按
26、照债权比例清偿。登记优先，时间优先以国有资金投资为主的工程建设项目必须采用工程量清单计价。答案：对解析：全部使用国有资金投资或国有资金投资为主(简称“国有资金投资”)的工程建设项目，必须采用工程量清单计价。这是国家标准中的建设工程工程量清单计价规范(GB50500-2022)中的强制性规定。而非国有资金投资的工程建设项目，也可采用工程量清单计价。2022房地产估价师模拟试题7篇 第7篇 某建筑物的重置价格为150万元，经济寿命为40年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装饰装修的重置价格为20万元，平均寿命为4年，经过年数为2年；设备的重置价格为50万元，平均寿命为10
27、年，经过年数为8年。残值率假设均为零。则该建筑物的物质折旧额为( )万元。A80B71.5C82D99.5正确答案：B工程量是指以物理计量单位或自然计量单位所表示的建筑工程各个分项工程和结构构件的实物数量。（）答案：对解析： 本题考查的是工程量计量。工程量是指以物理计量单位或自然计量单位所表示的建筑工程各个分项工程和结构构件的实物数量。不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的商品房可以降低租金水平出租。（）答案：错解析：本题考查的是商品房屋租赁的条件。不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的商品房不得出租。比较法估价中进行房地产状况调整，是把可比实例在其成交日期的自身状况下的价格，调整为在价值时点
28、的估价对象状况下的价格，（）答案：对解析：本题考查的是房地产状况调整的含义。进行房地产状况倜整，是把可比实例在其自身下的价格，调整为在估价对象状况下的价格。参见教材P195。通货膨胀导致折现率提高，因为投资者希望提高名义投资回报率以抵消通货膨胀带来的价值损失。（）答案：对解析：考点:通货膨胀的影响。通货膨胀导致折现率提高，因为投资者希望提高名义投资回报率以抵消通货膨胀带来的价值损失。在电磁波中，波长最长的是X射线。（）答案：错解析：本题考查的是辐射污染。在电磁波中，波长最短的是X射线，其次是紫外线，再次是可见光，此后是红外线，波长最长的是无线电波。参见教材P62。开发商在以出让方式获得的土地上
29、建商品住宅，后在该块土地上改建商场，则必须（）。A、经规划管理部门同意 B、经房产管理部门同意 C、经原土地使用权出让方同意 D、重新签订土地使用权出让合同或签订合同变更协议 E、调整土地使用权出让金答案：A,C,D,E解析：本题考查的是建设用地使用权出让合同及其管理。用地单位改变土地利用条件及用途，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政管理部门的同意，变更或重新签订出让合同并相应调整地价款。某房地产开发企业以16000万元购得一宗房地产开发项目用地，预计该项目建安成本为31400万元，其他费用为6000万元，总销售收入为88600万元。项目土地取得费用发生在期初，建安成本和其他费用的投入
30、比例如下表所示。若银行贷款年利率为12%（不考虑其他融资费用），按季度计息，增值税和税金及附加按销售收入的5.5%估算，请完成下表，并用现金流法计算该项目的成本利润率答案：解析：（1）项目总开发价值1）项目总销售收入：88600万元；2）增值税和税金：886005.5%4873（万元）；3）项目总开发价值：88600487383727（万元）。（2）项目总开发成本1）土地费用：16000万元；2）建安成本：31400万元；3）其他费用：6000万元；4）利息 （分季度计算，与参见教材 P196）第1季度：（16000+1570300）3%536.1（万元）；第2季度：（18406.1+3140600）3%664.383（万元）；以此类推5）项目总开发成本：62676.35万元。（3）成本利润率：（8372762676.35）/62676.3533.59%。