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1、2022房地产估价师考试历年真题精选5节2022房地产估价师考试历年真题精选5节 第1节在房地产保险时，下列属于保险标的范围内的是（）。A、非法占用的财产B、违章建筑C、危险建筑D、被保险人替他人保管的财产答案：D解析：本题考查的是财产保险。违章建筑、危险建筑、非法占用的财产不在保险标的范围内。参见教材P329。 在城市房屋拆迁行政裁决中，被拆迁人是房屋拆迁管理部门的，由（ ）裁决。A上级房屋拆迁管理部门B人民法院C县级以上人民政府D同级人民政府正确答案：D在供给曲线中，商品供给量是横坐标，价格为纵坐标。（）答案：对解析：本题考查的是供给及其变动。在供给曲线中，商品供给量是横坐标，价格为纵坐标
2、。在共有建筑面积计算中，不应分摊的是（）。A.用作公共休憩的架空层B.本幢公共使用的电梯井C.本幢的公共门厅D.本幢的公共过道答案：A解析：本题考查的是房地产面积测算。不应分摊的共有建筑面积包括：独立使用的地下室、车棚、车库；作为人防工程的地下室、避难室（层）；用作公共休憩、绿化等场所的架空层；为建筑造型而建、但无实用功能的建筑面积。某建筑物的建筑面积为2000m2，占地面积为3000m2，现在重新获得该土地的价格为800元m2，建筑物重置价格为900元m2，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元m2。则该建筑物的成新率为（）。A.44 B.50 C.67 D.86答案：C解析：本题考查的
3、是建筑物折旧的求取方法。建筑物的成新率q建筑物现值（V）建筑物的重置价格（C）（180020008003000）（9002000）67。2022房地产估价师考试历年真题精选5节 第2节房地产开发企业的营业成本主要包括（ ）。A.土地转让成本B.管理费用C.配套设施销售成本D.商品房销售成本E.房地产出租经营成本答案：A,C,D,E解析：本题考查的是投资与成本。营业成本是指房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本。主要包括：土地转让成本、商品房销售成本、配套设施销售成本和房地产出租营业成本。管理费用属于期间费用，不属于营业成本。考前黑钻押题，超压卷瑞牛题库软件考
4、前更新，下载链接 等额序列支付资金回收系数正确的表达式是（）。答案：A解析：考点:复利计算。等额序列支付资金回收系数，其含义是已知P求A。 房产税采用比例税率，按房产租金收入计征的，税率为（ ）。A1.2%B10 %C12%D20%正确答案：C 下列关于集体土地征收或者征用的表述中，正确的有（ )A.征收或者征用都是为了公共利益需要B.征收或者征用都要依法给予补偿C.征收是国家行为，征用是企业行为D.征收是土地所有权发生改变，征用是土地使用权发生改变E.征收是强制性的，征用是非强制性的正确答案：ABD 资本金的出资方式包括（ ）。A货币或实物B工业产权C专利技术D债权E土地使用权正确答案：AB
5、E2022房地产估价师考试历年真题精选5节 第3节某人用1000 万元购买了一商铺用于出租经营，如果投资收益率为10%，经营期为20 年，每年净经营收益相等，其投资回报是（）万元。A17.46B100.00C117.46D672.75答案：C解析：房地产投资的收益，包括投资回收和投资回报两个部分。其中，投资回报是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬。根据题意得：（）资料是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。A.一手 B.基础 C.原始 D.二手答案：D解析： 本题考查的是市场调查的步骤。二手资料是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。 对于一般房地产投资项目来说，偿债备付率应
6、该大于（ ）。A1B1.2C1.5D2正确答案：B当小于1.2时，表示当期资金来源不足以偿付当期债务。 建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中，属于经济折旧的有（ ）。A功能落后B功能缺乏C环境污染D交通拥挤E正常使用的磨损正确答案：CD债券和股票都是金融市场交易的媒介。( )答案：对解析：知识点 金融市场的含义与要素2022房地产估价师考试历年真题精选5节 第4节某购物中心开发项目规划建设用地面积为10000m2，总建筑面积为15000m2。预计项目开发建设周期为2年，总投资为13500万元（不包括贷款利息）。项目第1年投资8100万元，其中资本金为5400万元，其余为甲银行
7、贷款：项目第2年投资5400万元，全部为甲银行贷款；甲银行贷款年利率为9.0%，按年复利计息，项目竣工时一次性还清本息。项目竣工后开发商将购物中心用于出租经营，且立即向乙银行申请抵押贷款以偿还甲银行贷款本息，乙银行贷款期限为3年、年利率为7%，按年付息、到期还本。购物中心的可出租面积为总建筑面积的70%，采用基础租金加百分比租金形式出租，基础租金不随时间变化，百分比租金为超额营业额的10%。预计购物中心的出租率为95%，年超额营业额为10000万元。购物中心的运营成本为毛租金收入的35%。开发商于项目运营3年后整体转售，净转售收入是年净经营收入的9.5倍。假设投资和贷款发生在年初，收入、运营成
8、本和还款均发生在年末，不考虑所得税及其他税收。请回答下列问题：（1）若开发商要求的自有资金目标收益率为20%，则购物中心的年最低基础租金为多少元/m2（精确到个位）（2）在该最低基础租金水平下，设项目全部投资的目标收益率为13%，求项目全部投资的内部收益率是多少（精确到小数点后2位）答案：解析：1.现金流出项目的计算1）第1年年初：投资8100万元，其中自有资金5400万元，贷款为2700万元2）第2年年初：投资5400万元，全部为贷款3）到第2年末，一次性本利清F2700（19%）25400（19%）9093.87（万元）由于项目全部出租经营，没有销售收入，所以偿还甲银行的本利总计9093.
9、87万元的贷款，必须全部通过向乙银行申请抵押贷款为偿还，所以在第3年年初向乙银行申请的贷款本金为9093.87万元4）乙银行贷款期限为3年，年利率为7%，按年付息，到期还本第三、四年末的付息额：9093.877%636.57（万元）第五年末的还本付息额：9093.87636.579730.44（万元）2.现金流入项目的计算1）设年最低基础租金为A万元/m2年基础租金：1500070%95%A9975A（万元）年百分比租金：1000010%1000（万元）第3、4、5年末的净经营收入（10009975A）（135%）6506483.75A（万元）3.第5年末的转售收入：9.5（6506483.7
10、5A）617561595.63A（万元）自有资金现金流量表（常规表示方法）第2年末偿还第一次贷款本息合计为9093.87万元，但由于全部用第二次贷款的金额来偿还，没有现金还款部分，故第2年末的还本付息额应为0。自有资金现金流量表（特殊表示方法）第2年末偿还第一次贷款本息合计为9093.87万元，如果在现金流入项中加入贷款一项，则第2年末的还本付息就填9093.87。当净现值为零时，可得出年最低基础租金A的值，折现率就用自有资金目标收益率20%。NPV-5400（6483.75A13.43）/（120%）3（6483.75A13.43）/（120%）4（68079.38A2905.44）/（12
11、0%）50-5400（3752.17A7.77）（3126.81A6.48）（27359.58A1167.63）06553.3834238.56AA0.1914（万元/m2）即：1914元/m2全部投资现金流量表将A0.1914代入表中全部投资现金流量表已知全部投资的目标收益率为13%。i13%时NPV1-81005400/（113%）1891/（113%）31891/（113%）419855.4/（113%）5368.30i14%时NPV2-81005400/（114%）1891/（114%）31891/（114%）419855.4/（114%）5-128.57FIRR13%（14%13%）
12、368.30/（368.30128.57）13.74%国家征收集体土地和单位、个人的房屋的前提条件是（）。A.客观评估被征收房屋价值 B.公共利益 C.被征收人同意 D.签订补偿方案答案：B解析：本题考查的是房屋征收的前提条件。房屋征收的前提条件只能是为了公共利益的需要。研究表明，从历史多个周期变化的资料中计算出的（），就是房地产市场自然周期中的平衡点。A、空置率B、长期空置率C、长期平均空置率D、长期平均吸纳率答案：C解析：考点:房地产市场的景气循环。研究表明，从历史多个周期变化的资料中计算出的长期平均空置率（又称合理空置率或结构空置率），就是房地产市场自然周期中的平衡点。下列表述正确的有（
13、）。A、个人将购买超过2年（含2年）的住房对外销售的，免征增值税B、对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税C、个人销售住房征收土地增值税D、个人销售或者购买住房暂免征收印花税E、对于公有住房，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间答案：A,D,E解析：本题考查的是个人购买销售住房税收优惠政策。选项B错误，自2022年6月22日起，对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税；选项C错误，个人销售住房暂免征收土地增值税。 假设某个消费者的全部收入部用于商品甲和商品乙两种商品类型的消费
14、，若该消费者增加对商品甲的消费，则对商品乙消费的边际效用（ ）。A减少B增加C不变D可能增加也可能减少正确答案：B2022房地产估价师考试历年真题精选5节 第5节 应用收益法评估出租型房地产价格时，净收益的确定必须从租赁收入中扣除维修费、管玛费、保险费、房地产税、租赁代理费等。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：国内生产总值(GDP)通常大于国民生产总值(GNP)。答案：错解析：GDP是与所谓国土原则联系在一起的。按照这一原则，凡是在一国领土上创造的收入，无论是否为该国国民所创造，都被计人该国的GDP。特别地，外国公司设在某国子公司的利润应计入该子公司所在国的GDP，而不应被计入外国公司
15、本国的GDP。GNP是与所谓国民原则联系在一起的。按照这一原则，凡是本国国民(包括本国公民以及常驻外国但未加入外国国籍的居民)所创造的收入，无论生产要素是否在国内，都被计入本国的GNP。特别地，本国公司在国外子公司的利润收入应计入本国的GNP，而外国公司在某国子公司的利润则不应计入该子公司所在国的GNP。GNP与GDP有如下关系：GNP=GDP+对外要素收入净额 (6-48)在一个封闭经济中，由于对外要素收入净额为零，故GDP与GNP完全相等。GDP与GNP都是描述总体经济活动的指标。招标人采用邀请招标方式的，应当向三个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定法人或者其他组织发出招标文件。（ ）答案：错解析：本题考查的是工程建设的招标投标管理。招标人采用邀请招标方式的，应当向三个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。P86。 商品住房购买人的房屋所有权证由房地产开发企业在商品房交付使用之日起60日内负责办理。 （ )此题为判断题(对，错)。正确答案： 某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6%，按月等额还款，如果该家庭于第6年初一次提前偿还贷款本金5万元，则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少（ ）元。A54410B55510C177632D210938正确答案：B