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1、房地产估价师考试历年真题精选5节房地产估价师考试历年真题精选5节 第1节某住房置业担保公司实有资本5000 万元，该担保公司担保贷款余额的总额不得超过( )亿元。A.7.50B.10.00C.15.00D.20.00答案：C解析：担保公司担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的30 倍；超过30 倍的，应当追加实有资本。5000 万元30=15 亿元。 拆除未到期的临时建筑，会给临时建筑所有人带来一定的经济损失，应按使用期限的残存价值参考剩余期限给予适当补偿。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：(2022真题) 建筑工程施工过程中，施工单位发生变更的，应重新申请领取（）。A.建设工程规划
2、许可证B.建设工程施工许可证C.建设用地规划许可证D.国有土地使用证答案：B解析：本题考查的是施工许可管理。建筑工程在施工过程中，建设单位或者施工单位发生变更的，应当重新申请领取施工许可证。（）的分析与选择主要应考虑开发商自身在土地、资金、开发经营专长、经验和社会关系等方面的实力或优势程度，并从分散风险的角度出发，对投资、合资、合作、委托开发等进行选择。A.融资方式与资金结构 B.产品经营方式 C.开发内容和规模 D.合作方式答案：D解析： 本题考查的是房地产开发项目策划。房地产项目开发合作方式的分析与选择主要应考虑开发商自身在土地、资金、开发经营专长、经验和社会关系等方面的实力或优势程度，并
3、从分散风险的角度出发，对投资、合资、合作（包括合建）、委托开发等开发合作方式进行选择。土地经过调整或重划之后，利用价值提高，地价上涨，这说明了（）对土地价值的影响。A.土地区位B.土地形状C.土地面积D.地势起伏答案：B解析：本题考查的是房地产实物因素。土地经过调整或重划后，利用价值提高，地价随之上涨，这从另一方面说明了土地形状对地价的影响。土地整理或重划，解决的是土地形状不规则的问题。某建筑物的建筑面积为120m2，于9年前建成交付使用，单位建筑面积的重置成本为3200元/m2，建筑物残值率为4%，年折旧率为2%，用直线法计算该建筑物当前的成新率为（）。A、78.40%B、82.00%C、8
4、2.70%D、85.60%答案：B解析： 本题考查的是年限法。q1dt12%982%。 房地产投资分析中的敏感性分析是在风险因素发生的概率可以确定的情况下的风险分析。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师考试历年真题精选5节 第2节房地产投资项目可行性分析与一般的房地产估价的区别与联系？答案：解析：房地产投资项目可行性分析也是房地产估价师经常要做的一项工作，这项工作与一般的房地产估价既有不同，又有密切联系。房地产投资项目可行性分析与一般的房地产估价的最大不同在于：可行性分析主要是以安全可靠地获取投资收益为目的对投资项目的各项财务指标进行分析，而一般的房地产估价则以评估房地产的价
5、值为目的。二者的联系在于：可行性分析一般都需要预测项目建成后的市场价值，这正是一般的房地产估价所要做的工作。下列房屋部位中，不计算建筑面积的是( )。A.房屋的天面B.与房屋相连无柱有上盖有围护结构的走廊C.有围护结构的门廊D.不封闭有项盖的永久性架空走廊答案：A解析：不计算房屋面积的范围1)层高小于2.20m 的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m 的地下室和半地下室等。2)突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。3)房屋之间无上盖的架空通廊4)房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。5)建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。
6、6)骑楼、骑街楼的底层用作道路街巷通行的部分。7)利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋8)活动房屋、临时房屋、简易房屋。9)独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。10)与房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝。 2022年9月需对临该道路的一底层商业用房市场价格进行评估，估价人员收集了若干临该道路的底层商业用房的交易实例，从中选取可比实例时，交易日期距估价时点不应超过 ( )。A6个月B9个月C1年D2年正确答案：A下列关于实地查勘的说法中，不正确的有( )。A、 对于面积小、价值低的房地产可不进行实地查勘B、 实地查勘中应将有关情况和数据认真记录下来，形成实地查勘记录C、 实地查勘
7、人员应在实地查勘记录上签名，而委托人中的陪同人员，可以不在记录上签名D、 在实地查勘记录上应注明实地查勘日期E 实地查勘应到实地对事先收集的有关估价对象资料进行核实答案：A,C解析：知识点 城镇基准地价某企业一幢4层办公大楼于3年前抵押给银行，获得贷款700万元，抵押期间该楼曾出租给另一家企业，用途为商务办公，现因该企业无力偿还债务，债权人申请以拍卖变现方式执行债务清偿。若进行拍卖底价评估，试选择两种主要的评估方法，并写出该大楼拍卖底价评估的技术路线。答案：解析： 本题考查的是商务办公房地产估价的常用方法。（1）应首选比较法和收益法评估，有条件选用比较法的，应首选比较法；收益性房地产估价的，应
8、选用收益法作为其中的一种估价方法。（2）该大楼拍卖底价评估的技术路线为：1）分别按照比较法和收益法技术路线评估测算评估对象在正常市场条件下的价格水平；2）选取相关案例资料，比较当地房地产正常市场价格水平和其拍卖市场价格水平的差异；3）确定拍卖市场的成交价格水平比正常市场成交价格水平偏低的幅度；4）按该偏低的幅度对上述两种方法估价的初步结果进行调整计算，据调整计算结果综合确定拍卖底价。在某省会城市，甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发商品房住宅小区，拟征收某村基本农田以外的耕地200万平方米，并委托某房地产估价机构对被征收房屋的市场价格进行了评估。共4栋，每栋10层，5个单元，每个单元均为一梯
9、两户。2022年6月1日，该项目取得商品房预售许可证，准许销售300套。下列关于商品房预售的说法，正确的为（）。A、房地产管理部门作出的准予商品房预售许可的决定，应当予以公开，公众有权查阅B、商品房预售时必须有建设工程规划许可证和施工许可证C、甲企业不得按套内面积计价预售商品房D、在预售商品房竣工交付之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续答案：A,B,D解析：本题考查的是商品房预售。选项C可以按照多种方式计价。下列费用中，不属于企业财务费用的是（ ）。A.审计费B.利息C.外汇汇兑净损失D.融资代理费答案：A解析：本题考查的是房地产开发费。选项A属于管理费用。P262。房地产估价师考试历年
10、真题精选5节 第3节征收要给予补偿，而征用则不用给予补偿。（）答案：错解析：本题考查的是征收与征用的异同。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。共同之处主要有两点：一是强制性，即都不必得到财产所有权人的同意；二是补偿性，即都应给予公平补偿。 以下可以据以确定投入人力参加估价的因素有（ ）。A估价目的B估价对象C估价时点D估价报告出具日期E估价结果价值高低正确答案：ABCD根据估价目的、估价时点、估价对象、估价报告交付日期，便可知估价项目的大小、难易和缓急，从而可以确定需要多少人、需要什么样的人及何时需要等。金融工具按照发行者的性质划分可以分为（）。A.直接金
11、融工具 B.间接金融工具 C.商业信用工具 D.银行信用工具 E.消费者信用工具答案：A,B解析：本题考查的是金融工具。按发行者的性质划分，金融工具可分为直接金融工具和间接金融工具。选项CDE属于按照不同的信用形式划分。(2022年真题) 某家庭向银行申请了一笔数额50万元，期限20年，年利率6%的个人住房抵押贷款，若以等额还本利息照付的方式按月还款，则其最后一个月的还款金额为（）元。A.2093.75B.2208.33C.3582.16D.4583.33答案：A解析：本题考查等额本金还款的计算。如果说不同的估价目的就有不同的估价结果，这与市场价值标准有矛盾吗？答案：解析：各种估价方法实质是要
12、确定估价对象的市场价值，也就是说估价对象与估价方法有一定的对应关系，对同一估价对象，在同一个估价目的下用不同的估价方法进行估价，结果应该是一样的；对同一估价对象，在不同估价目的下，即使用同一种估价方法进行估价，其结果也会有差异。例如，在买卖的情况下，虽然实际的成交价格有高有低，但有其正常的买卖价格；在抵押的情况下，也有其正常的抵押价值；在征收补偿的情况下，有其合理的补偿额。而正常的买卖价格、正常的抵押价值、合理的补偿额，又不完全是相同的。各种估价目的并不都是要确定估价对象的市场价值。再进一步讲，估价对象的客观合理的价格或价值并不等同于估价对象的市场价值，这是两个概念。采用市场价值标准，是指所评
13、估出的客观合理价格或价值应是在公开市场上最可能形成或成立的价格。而所谓公开市场，是指一个竞争性的市场，在该市场上交易各方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，他们并且都掌握了必要的市场信息，有比较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识。此外，市场交易条件公开并不具有排他性，即所有市场主体都可以平等自由地参与交易。由此可见，不同的估价目的产生不同的估价结果，这与市场价值标准并不矛盾。 工业生产用地和普通商品住宅用地，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：在土地面积量算中，条件许可时应采用图解法计算的面积代替解析法计算的面积。（ ）答案：错解析：本
14、题考查的是土地面积量算。图解法计算的宗地面积应在地籍调查表、土地登记卡、产权证书说明栏注明“本宗地面积为图解面积。条件许可时应采用解析法计算的面积代替图解法计算的面积。”解析法的精度高于图解法。P173。房地产估价师考试历年真题精选5节 第4节下列关于房地产估价的表述中，正确的是（）。A、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价B、房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证C、房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制D、房地产估价是评估房地产的价值而不是价格E、根据提供专业意见的用途和作用不同可以分为鉴证性估价和咨询性估价答案：A,B,D,E解析：考点:房地产估价的特点。选项C错误，房地产估价
15、难免有误差，但误差应在合理范围内。2022年5月1日，秦某与甲房地产开发公司（以下称甲公司）签订合同，以抵押贷款方式购买了建筑面积为88、售价15000元/的首套普通商品住房，合同中未约定面积误差的处理方式。当地契税征收标准为3%。2022年7月1日，房屋竣工后，经房产测绘机构测量，该房屋建筑面积为94.6。房屋交付后，秦某在装修时，发现卫生间渗水。关于卫生间渗水事项处理的说法，正确的为（）。A、秦某依法可以要求退房 B、能否退房，要看合同有无约定 C、合同如无约定，应由房地产开发主管部门裁决 D、秦某可以申请动用住宅专项维修资金来解决渗水问题答案：B解析： 本题考查的是房地产开发项目质量责任
16、制度。一般性的质量问题主要通过质量保修解决，而不是退房，住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用，本题最符合题意的选项为B。 该城市20222022年度普通商品住宅价格的环比增长速度是（ ）。A116.7%B16.7%C14.3%D114.3%正确答案：B2022年8月1日，某房地产估价公司对市区路号的在建商业大厦进行了抵押评估。2.估价师拟采用假设开发法进行估价，对于临街商业房地产开发完成后价值评估，适宜（）方法。A.临街商业房地产交易较活跃，适宜比较法B.临街商业房地产出租实例较多，适宜收益法C.临街商业房地产交易较活跃，出租实例多，
17、既可选用比较法也可选用收益法D.临街商业房地产的建造成本资料完善，适宜成本法答案：C解析：本题考查的是房地产抵押估价技术路线及估价方法。临街商业房地产交易较活跃，出租实例多，既可选用比较法也可选用收益法。假设开发法估价时，开发完成后价值的计算不能采用成本法。土地使用权未确定或权属纠纷未解决的土地，暂不缴纳城镇土地使用税。（）答案：错解析：城镇土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位和个人。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人缴纳；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；土地使用权共有的，由共有各方划分使用比例分别纳税。注册房地产估价师变更执业单位，办理变更
18、注册后延续原注册有效期。（ ）答案：对解析：本题考查的是房地产估价师注册。变更注册后的注册有效期，仍未元注册有效期。 收益递增递减原理可以帮助我们确定（ ）。A最佳用途和最佳规模B最佳集约度C最佳规模和最佳集约度D最佳用途正确答案：C房地产估价师考试历年真题精选5节 第5节 下列关于农地征收费用的表述中，不正确的是（ ）。A青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定B征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定C新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定D地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定正确答案：B征地管理费是指县级以上人民政府土地管理部门受用地单位委托，采用包干方式统一负责
19、、组织、办理各类建设项目征地土地的有关事宜，由用地单位在征地费总额的基础上按一定比例支付的管理费用。 从估价角度出发，收益性房地产的运营费用不包含（ ）等。A房地产改扩建费用B抵押贷款还本付息额C房屋设备折旧费D所得税E房屋装修折旧费正确答案：ABD某住宅楼总建筑面积7200 ，其中应分摊的共有建筑面积900 ，若按套内建筑面积分摊，则某套套内建筑面积为120 的住宅的建筑面积应是( )。A.133B.135C.136D.137答案：D解析： 某家庭购买一套面积为1OOm的商品住宅，单价为5000元/m2，首付款为房价的30%，其余通过申请公积金和商业组合贷款支付，已知公积金和商业贷款的年利率
20、分别为4%和7%，期限均为10年，公积金贷款的最高限额为10万元，则公积金贷款部分的按月等额还款额为（ ）元。A1002.45B1012.45C1027.42D1037.45正确答案：B某正常生产的工厂位于某城市市区，距市中心直线距离约15km。土地面积7672；自用生产车间建筑面积3300；办公楼建筑面积1050；临街商业用房建筑面积580，已出租。商业用房的用地已于2022年办理了土地使用权出让手续，出让年限为40年，其余自用房屋的用地为国有划拨土地。该厂已取得了国有土地使用权证和房屋所有权证。现规划部门己将该区域规划为居住区，某房地产开发商有意投资该宗土地，请房地产估价机构预测开发效益。
21、请问：房地产估价机构应搜集哪些资料答案：解析：本题考查的是估价所需资料清单。房地产估价机构应搜集的资料有：（1）现状房地产状况（实物、区位和权益）资料；（2）规划部门批准的规划设计条件或详细规划；（3）该地区居住物业的市场状况与发展趋势资料；（4）该地区居住物业的建造成本费用；（5）相关税费；（6）贷款利率；（7）该地区类似居住物业开发的平均利润水平；（8）该地区的征收政策及安置补偿费用；（9）市政配套费用和土地开发费用；（10）该地区土地出让金（地价）的规定和标准。房地产开发项目销售利润率的正确表达式是（）。A.销售利润率销售利润/销售收入B.销售利润率销售利润/总开发价值C.销售利润率销售利润/总开发成本D.销售利润率销售利润/项目总投资答案：A解析：本题考查的是成本利润率与销售利润率。销售利润率销售利润/销售收入100%。直接资本化法的优点是不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益。（）答案：对解析：本题考查的是直接资本化法。直接资本化法的优点：（1）不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益；（2）资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况；（3）计算过程较简单。