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1、22年房地产估价师考试历年真题精选5节22年房地产估价师考试历年真题精选5节 第1节建筑物重新购建价格是全新状况的建筑物的建安工程费、专业费用、管理费用、投资利息及开发利润之和。（）答案：错解析：本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方法。建筑物的重新购建价格是全新状况的建筑物的重新购建价格。包括建筑安装工程费、专业费用、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润。参见教材P305。甲公司所有的厂房位于某城市中心，于1986年4月30日建成投入使用。建筑结构为框架结构，厂房的经济寿命为50年。甲公司于2022年4月将该厂房转让给乙公司，转让后乙公司将厂房改建为百货超市，并补交了土地使用权出
2、让金，将土地变更为商业用途，土地使用期限为40年。自2022年4月30日起至2046年4月29日止，约定不可续期。2022年4月30曰，乙公司以该商业房地产作价出资成立合资公司。若该百货超市由乙公司自行经营，经营状况正常，年经营收入为6 000万元，年销售成本及经营成本共4000万元，管理费、财务费用为年经营收入的6%，商品销售税金及附加为年经营收入的8.5%，经营利润为年经营收入的10%。若2022年4月30日同类建筑物重置价值为4500万元，房屋资本化率为8%,土地资本化率为6%，采用直接资本化法测算该宗物业的价值为（）万元。A.6625 B.7333C.7571 D.7993答案：D解析
3、：（）的应用并不允许企业设置秘密准备。A.重要性 B.谨慎性 C.及时性 D.可比性答案：B解析：本题考查的是会计信息的次要质量要求。谨慎性的应用并不允许企业设置秘密准备某商场是6年前一幢已使用5年的旧厂房改变用途并简单装修而成，同时补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，出让合同约定建设用地使用期限届满时建筑物的残余价值应给予相应补偿。建筑物经济寿命为60年，残值为零，采用直线法计算该商场建筑物目前的成新率为（）。A75.56B81.67C85.00D86.67答案：B解析：非住宅建筑物经济寿命晚于土地使用期限而结束的，分为两种情况：出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设
4、用地使用权时，根据收回时建筑物的残余价值给予土地使用者相应补偿。出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，建筑物也无偿收回。对于上述第一种情况，应按照建筑物经济寿命计算建筑物折旧。根据残值为零时用直线法计算成新率的公式qn/（tn）100%。由题意，该商场建筑物目前的成新率为： 加权指数递增递减原理可以帮助确定最佳集约度和最佳规模。（ ）正确答案：收益递增递减原理可以帮助确定最佳集约度和最佳规模。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务企业可以将其用于物业服务合同约定以外的支出。（）答案：错解析： 本题考查的是物业服务收费。实
5、行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。22年房地产估价师考试历年真题精选5节 第2节 下列关于税收的表述中，正确的是（ ）。A房产税的课税对象是房产B房地产转让，必须按照交易合同上载明的价格征收契税C农村居民占用耕地新建住宅，全部免征耕地占用税D城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地是城镇土地使用税的计税依据正确答案：A 从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，通常应分析（ ）。A物理结构B区域结构C产品结构D供求结构E总量结构正确答案：BCDE仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售玩具的店铺比购买生
6、产玩具的厂房的投资风险小，这是因为前者比后者（ ）。A.更适于进行长期投资B.变现性差C.具有更强的适应性D.具有更专业的物业管理答案：C解析：本题考查的是房地产投资概述。工业厂房一般设计需要符合特定工艺要求，通常只适合于工业企业，不容易转手交易。而商业办公物业有较强的适应性，可以根据市场需要变化用途，所以风险要小。P79。房地产市场可以理解为从事( )等交易活动场所及一切交易途径和形式。A、 房地产买卖B、 房地产市场调研C、 房地产抵押D、 房地产租赁E 房地产协会答案：A,C,D解析：根据房地产市场的定义。某类房地产2022年4月的市场价格为6500元/m2，该类房地产从13年3月至10
7、月的环比价格指数分别为105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08（均以上个月为100），该类房地产2022年10月的市场价格为（）元/m2。A.5110.51 B.5307.26 C.5548.37 D.5638.13答案：A解析：本题考查的是市场状况调整的方法。可比实例在成交日期时价格成交日期的下一时期的价格指数再下一时期的价格指数价值时点时的价格指数可比实例在价值时点时的价格6500（100.04/100）（99.86/100）（98.28/100）（96.45/100）（92.17/100）（90.08/100）5110.51（元
8、/m2）。 已知某房地产的土地取得成本1500万元，土地开发成本3000万元，管理费用400万元，投资利息500万元，销售费用400万元，销售税费600万元，开发完成后的房地产价值10000万元， 则该房地产的成本利润率为（ ）。A36%B62.07%C73.47%D80%正确答案：B开发利润10000150030004005004006003600(万元)成本利润率3600(1500+3000+400+500+400)100%62.07%22年房地产估价师考试历年真题精选5节 第3节需求比供给增长快，空置率继续下降，租金增长率上涨，这种状况发生在房地产市场自然周期的（ ）。A.第一阶段B.第
9、二阶段C.第三阶段D.第四阶段答案：B解析：本题考查的是房地产市场的景气循环。空置率继续下降，说明属于第一、二阶段，需求比供给增长快，说明属于第二阶段。P51。在城市规划中，规定的保护历史文化街区和历史建筑控制线，称为（）。A、蓝色 B、黄色 C、红色 D、紫色答案：D解析：本题考查的是城乡规划控制线。在编制城市规划时应当划定保护历史文化街区和历史建筑的紫线。 正常成交价格的形成条件包括（ ）。A公开市场，交易对象本身也具备市场性B理性的经济行为C适当的期间完成交易D买者和卖者众多，且具有完全信息E卖者对价格具有控制力量正确答案：ABCD买者和卖者的数目都必须相当多才不至于使买者或卖者的个别因
10、素影响价格，即他们都应是价格的被动接受者，其中的任何一个买者或卖者对价格 都没有控制的力量，没有显著的影响力。甲房地产开发公司（以下简称甲公司）开发建设一楼盘，2022年11月1日该楼盘竣工并验收合格。陈某于当年12月1日购买该楼盘的一套住房，单价为18000元/平方米，按照商品房销售合同约定建筑面积为100平方米，陈某向开发商缴纳了50万元的定金。陈某向银行申请了90万元人民币的30年期的住房贷款，银行按法律规定持有陈某的购房合同。2022年1月1日甲公司未按规定向陈某交纳该房屋。甲房地产开发公司可能向保险公司申请的有关住房的保险有（）。A、安居定期保险B、建筑工程团体人身意外伤害保险C、城
11、乡居民房屋保险D、产品责任险答案：D解析： 本题考查的是责任保险。选项A，安居定期保险以贷款购房者为被保险人；选项B，建筑工程团体人身意外伤害保险的投保人为被保险人所在的施工企业或对被保险人具有保险利益的团体；选项C，投保人一般为居民本人或其家庭成员；选项D，产品责任险的投保人是房地产开发公司，房地产开发商销售的是房屋这种特殊产品，而房屋在使用过程中可能发生因本身缺陷造成用户或公众人身伤亡或财产损失，因此开发商存在可能承担民事法律赔偿责任的风险，而这种风险可以通过购买产品责任保险转移给保险人。甲房地产估价机构接受乙公司委托，对其拥有和经营的XX酒楼的市场价值进行评估。该酒楼位于XX市繁华商业区
12、，是该市著名的老字号餐饮店。根据乙公司提供的经营资料，该酒楼年总经营收入为5320万元，其中老字号品牌带来的收入占8%;年主营业务成本和税金为2260万元，管理费用为130万元，财务费用为250万元，市场推广及销售费用为210万元。根据市场调查，该市餐饮业的平均年利润率为10%。该酒楼房地产的年净收益为（ ）万元。A.1512.40 B.1554.96C. 1938.00 D.1980.56答案：B解析： 地籍图是由地籍要素构成的图件，不包括地形要素。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：22年房地产估价师考试历年真题精选5节 第4节 契税的税率采用（ ）。A定额税率B超额累进税率C比例税
13、率D各地适用税率正确答案：D契税的税率为3%5%，各地适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府按照本地区的实际情况，在规定的幅度内确定，并报财政部和国家税务总局备案。 一般来说，运用假设开发法估价时，同一估价对象在自己开发前提下评估出的价格大于在自愿转让前提下评估出的价值，在被迫转让前提下评估出的价值小于在自愿转让前提下评估出的价值。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：(2022真题) 职工与单位解除劳动关系并出国定居，可以提取住房公积金。（）答案：对解析：本题考查的是住房公积金制度。出境定居的可以提取住房公积金。参见教材P10。商业房地产着重繁华程度、人流量和交通条件的影响，而居住房地产
14、讲究安全、宁静、舒适，故应尽量远离交通线路、交通站点。（）答案：错解析：考点:房地产状况调整的思路和步骤。商业房地产着重繁华程度、人流量和交通条件的影响，而居住房地产讲究安全、宁静、舒适、周围环境、配套设施等。但交通的便捷程度，仍旧是影响住宅的重要因素。 房屋拆迁管理部门受理房屋拆迁裁决申请后，应当按照下列哪些程序进行（ ）。A向被申请人送达房屋拆迁裁决申请书副本及答辩通知书，并告知被申请人的权利B审核相关资料、程序的合法性C组织当事人调节D核实补偿安装标准E出具裁决终结书正确答案：ABCD房屋拆迁行政裁决的最后一个程序应设为：经调解，达成一致意见的，出具裁决终结书；达不成一致意见的，房屋拆迁
15、管理部门应当作出书面裁决。部分事项达成一致意见的，裁决时应当予以确认。 可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有( )。A商业利润B净运营收益C潜在毛收入D有效毛收入E税后现金流量正确答案：BCD答案 BCDA项不是房地产本身带来的收益，而是其他资本或经营的收益。22年房地产估价师考试历年真题精选5节 第5节下列选项中，不属于影响某套住房价格的实物因素的是（）。A.装修 B.户型 C.层高 D.楼层答案：D解析：本题考查的是房地产实物因素。选项D是区位因素。下列各项中，不属于私募股权投资特点的是（）。A、投资期限较长B、资金来源广泛C、流动性好D、绝少涉及公开市场的操作答案：C解析：本题考查的
16、是房地产权益融资。私募股权投资的特点包括：（1）资金募集和使用绝少涉及公开市场的操作，一般无需披露交易细节；（2）多采取权益型投资方式和普通股、可转让优先股、可转债工具形式，绝少涉及债券投资；（3）一般投资于私有公司即非上市公司；（4）比较偏向于已形成一定规模和产生稳定现金流的成形企业；（5）投资期限较长；（6）流动性差；（7）资金来源广泛；（8）PE投资机构多采取有限合伙制；（9）投资退出渠道多样化。 78 钱先生的房屋在2000年5月的旧城改造中被拆迁，开发商与钱先生签订拆迁补偿协议的时间是2000年2月28日，虽然钱先生的房屋被拆掉，但钱先生和开发商在拆迁补偿上一直持有不同的意见，由此产生纠纷并诉讼到了法院。为调解此拆迁补偿纠纷，法院委托某评估机构进行评估，请你站在房地产估价师的角度回答下列问题：第 7 题 为调解此纠纷进行估价，则估价时点应为（ ）。A纠纷调解之B2000年5月C2000年2月28日D评估机构在具体进行估价时的某一天正确答案：D算数平均数属于平均指标。（）答案：对解析：本题考查的是平均指标。平均指标包括算术平均数、调和平均数、几何平均数、中位数和众数。 若担保公司未再追加实有资本，最多可为该小区提供（ ）元担保。A3000万B5000万C3亿D9亿正确答案：C 开发公司应支付的安置补助费为（ ）万元。A132B660C2.93D4950正确答案：B