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1、2022房地产估价师考试历年真题精选5章2022房地产估价师考试历年真题精选5章 第1章 下列对无差异曲线主要特点描述错误的一项是（ ）。A无差异曲线是从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为负值B任意两条无差异曲线不能相交C无差异曲线凹向原点D无差异曲线图上的众多无差异曲线中，同一曲线上的各点代表相同的总效用，不同曲线代表不同的总效用正确答案：C无差异曲线凸向原点。房地产中介服务行业信用档案系统管理部门将投诉转给被投诉单位处理，在15天内没有反馈意见时，即在网上公示投诉情况。（）答案：对解析：本题考查的是房地产中介服务行业信用档案体系。关于建立房地产企业及执（从）业人员信用档案系统的通知规定，房地
2、产中介服务行业信用档案的系统管理部门对收到投诉信息，要进行登记、整理、分类，并根据被投拆对象和投诉内容，或转交有关行政部门进行核查、处理，或转给被投诉机构进行处理。房地产中介服务机构对系统管理部门转去的投诉在1 5 日内反馈意见（包括处理结果或正在处理情况） 。无正当理由未按时反馈的，将在网上公示投诉情况。参见教材P209。环境是相对于某个主体而言的，离开了主体谈环境没有意义。（）答案：对解析：本题考查的是环境的概念和分类。环境是相对于某个主体而言的，离开了主体谈环境没有意义。2022年3月1日，张某与甲房地产开发公司（以下简称甲公司）签订合同，购买了建筑面积为80m2、售价23000元/m2
3、的首套普通商品住房，合同未约定面积误差处理方式。2022年7月1日，房屋竣工后，乙房产测置机构测量，该房屋套内使用面积为60m2，未封闭阳台面积为6m2，套内墙体面积为8m2，分摊的共有建筑面积为15m2。张某购买住房可以享受的税收优恵政策为（ ）。A.按照成交价1%缴纳契税B.出租该房的所得，免征城镇土地使用税C.2022年7月1日转让该房，免征营业税D.2022年7月1日转让该房，免征个人所得税答案：A,B解析：本题考查的是住房租赁税收优惠政策。选项A，对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1% 税率征收契税；选项B，对个人出租住房取得的收入，不区分用途，在3
4、5税率的基础上减半征收营业税，按4%的税率征收房产税，免 对具备房屋功能的地下建筑，征收房产税的相关规定有（ )。A.自用的工业房产，以房屋原价的5060作为应税房产原值B.自用的工业房产，以房屋原价的50%60作为计税税基C.商业用途地下建筑，以房屋原价的7080作为应视房产原值D.出租的地下建筑，按照出租地上易屋建筑的有关规定纳税E.地下人防设施免税正确答案：ACD房地产投资信托基金投资房地产的常用经营模式是（）。A.购买一出售B.购买一更新改造一出售C.购买一持有出租一出售D.开发一出售答案：C解析：本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。购买一持有出租一出售通常为大型房地产企业采用，房
5、地产投资信托鉴金也常采用这模式。2022房地产估价师考试历年真题精选5章 第2章(2022真题) 向购房人承担房地产开发项目质量责任的是（）A.设计单位B.施工单位C.监理单位D.房地产开发企业答案：D解析：本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。房地产开发企业应对其开发的建设项目的质量承担责任。张某将自己的房屋抵押给甲银行，并办理了抵押登记。下列说法正确的有（）。A该房屋的所有权仍属于张某B张某应将该房屋交付给甲银行使用C经甲银行同意，张某可以出售该房屋D未经甲银行书面同意，张某出租该房屋的租赁合同无效E该房屋所有权证书交给甲银行保管答案：A,C解析：抵押权为价值权而非实体权。设定抵押权后，
6、并不转移抵押人对抵押物的占有。抵押人设定抵押后，房地产的所有权仍然属于抵押人，抵押人仍可以对抵押物行使占有、使用、收益、处分的权利，但抵押人所享有的所有权受到限制。抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押房地产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。解析法是一种通过对随机变量的统计试验、随机模拟求解物理、数学、工程技术问题近似解的数学方法。其特点是用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理。（）答案：错解析：本题考查的是风险分析的一般过程和方法。蒙特卡洛模拟法是一种通过对随机变量的统计试验、随机模拟求解物
7、理、数学、工程技术问题近似解的数学方法。其特点是用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理。房地产估价报告及相关资料的保管期限至少（）年。A5B8C10D15答案：C解析：房地产估价报告及相关资料的保管期限自估价报告出具之日起不得少于 10 年。保管期限届满而估价服务的行为尚未结束的，应当保管到估价服务的行为结束为止。房地产估价机构破产、解散时，其房地产估价报告及相关资料应当移交当地建设（房地产）行政主管部门或其指定的机构。 若重新评估的结果为14万元左右，重新评估的费用由（ ）支付。A甲某B丁某C甲某与客户丁某D房地产管理部门正确答案：C 根据边际成本理论，房地产开发的边际成本随
8、容积率增加的变化趋势是（ ）。A先上升后下降的抛物线B先下降后上升的“U”形曲线C一直上升的直线D不受容积率的影响正确答案：B2022房地产估价师考试历年真题精选5章 第3章关于房地产市场吸纳周期的说法，错误的是（）。A、吸纳周期是把房屋从准备租售到租售完成所需的时间B、吸纳周期反映可供租售量全部被市场吸纳所需的时间C、在新建商品房销售市场中，吸纳周期又称为销售周期D、吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数答案：A解析：考点:市场交易指标。吸纳周期是指按报告期内的吸纳速度计算，同期可供租售量可以全部被市场吸纳所需要花费的时间，在数值上等于吸纳率的倒数。在新建商品房销售市场，吸纳周期又称为销售周期。
9、一般来说，投资于房地产信托基金（REITs）的风险比直接投资于房地产的风险要小得多，这主要是因为REITs具有（ ）。A较高的收益性B较强的流动性C直接融资的功能D抵御通货膨胀影响的功能正确答案：B 房屋权利人法定名称改变时，应申请房屋权属（ ）登记。A他项权利B转移C所有权初始D变更正确答案：D变更登记是指房地产权利人因法定名称改变，或是房屋状况发生变化而进行的登记。下列可以作为假设开发法适用的对象有( )。A、 待开发的土地B、 在建工程C、 有收益或有潜在收益的房地产D、 可装修改造或可以改变用途的房地产E 既无收益又很少发生交易的房地产答案：A,B,D解析：C项属于收益法适用的对象，E
10、项属于成本法适用的对象。挂牌出让国有建设用地使用权，挂牌时间应不少于（）个工作日。A5B7C10D15答案：C解析：挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。挂牌时间不少于10 个工作日，挂牌期间，土地管理部门可以根据竞买人竞价情况调整增价幅度。估价报告是关于估价对象价值及相关问题的非专业意见。（）答案：错解析：本题考查的是撰写估价报告。估价报告是估价机构和估价师向委托人所做的关于估价情况和结果的正式陈述，是估
11、价机构履行估价委托合同、给予委托人关于估价对象价值或价格及相关问题的正式答复，也是关于估价对象价值或价格及相关问题的专业意见和研究报告。2022房地产估价师考试历年真题精选5章 第4章注册房地产估价师变更执业单位，办理变更注册后延续原注册有效期答案：对解析：房地产估价师注册有效期为3 年。注册有效期满需继续执业的，应在注册有效期满30 日前，申请办理延续注册。准予延续注册的，注册有效期延续3 年。注册房地产估价师变更执业单位，应与原聘用单位解除劳动合同，并申请办理变更注册手续。变更注册后的注册有效期，仍为原注册有效期。 某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比
12、较的基础是该项目的（ ）。A损益表B资金来源与运用表C资本金现金流量表D全部投入现金流量表正确答案：D某宗房地产购买总价为50万元，首付款为房价的30%，余款由银行贷款支付，该贷款的期限为10年，年利率为5.58%，按月等额偿还本息。则关于房地产价格的说法，正确的有（）。A该房地产的实际价格等于名义价格B该房地产的名义价格为50万元C该房地产的实际价格为50万元D该房地产的实际价格高于50万元E该房地产不存在名义价格答案：A,B,C解析：名义价格是指在成交日期讲明，但不是在成交日期一次性付清的价格；实际价格是指在成交日期一次性付清的价格或者将不是在成交日期一次性付清的价格折现到成交日期的价格。
13、本题中付款方式虽然是未来分期付款，但同时支付了利息，因此折现到成交日期的价格数值上等于名义价格。 甲公司欲抵押贷款，委托某估价公司对其拥有的某酒店进行估价。该酒店共8层，每层建筑面积2000m2，其中1层有600m2为酒店大堂，900m2出租用于餐厅和咖啡厅，1层其他面积为酒店配套设施；其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房280问，每问建筑面积40m2；会议室5间，建筑面积共500m2；自用办公室3间，建筑面积共300m2。该估价公司了解到该地段同档次酒店1层餐饮用途房地产的正常市场价格为建筑面积20000元/m2，同档次办公楼的正常市场价格为建筑面积10000元/m2：当地
14、同档次酒店每间客房每天的平均房价为250元，年平均入住率为60%；该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%；会议室的租金平均每间每日1000元，平均每间每月出租20天；当地酒店类房地产的资本化率为10%，该酒店剩余使用年限30年。下面为该估价公司估价技术报告的部分内容请指出错误并改正：1层餐厅和咖啡厅价=20000900=18000000元=1800万元酒店客房年总收益=250280365（1-60%）=10220000元=1022万元酒店会议室年总收益=10002012=240000元=24万元酒店年总费用=102240%=409万元酒店客房及会议室年净收益=1022+24-40
15、9=637万元酒店客房及会议室价格=63710%1-1（1+10%）30=6005万元酒店办公室价格=30010000=3000000元=300万元该酒店总价格=1800+6007+300=8107万元正确答案：错误改正如下：(1)酒店客房年总收益=25028036560%=15330000元=1533万元。(2)酒店会议室年总收益=510002012=1200000元=120万元。(3)计算总价格中的“酒店及会议室价格”不是6007万元，应改为6005万元。(4)酒店办公室为配套管理用房，其价格已包含在酒店收益内，不再单独计算。 判定房地产投资风险因素中，检验各风险变量是否相关属于（）阶段的
16、工作。A.风险辨识B.风险估计C.风险评价D.风险决策答案：A解析：本题考查的是风险分析的一般过程和方法。风险估计阶段主要包括判定风险发生的概率大小、概率分布情况、风险估算三项内容。D无风险决策这一单独的阶段。参见教材P230。关于个人住房抵押贷款，下列说法不正确的是（）。A.个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款B.个人住房抵押贷款的利率，有固定利率和可调利率两种类型C.我国目前采用的是可调利率方式，即在法定利率调整时，于下月初开始，按新的利率规定计算利息D.我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80%答案：C解析：本题考查的是房地产抵押贷款。应从下一年年初开始按新利
17、率计算利息。参见教材P308309。2022房地产估价师考试历年真题精选5章 第5章按照房地产开发项目经营方式的不同，期间费用可能全部或部分计入开发建设投资中。（）答案：对解析：本题考查的是投资与成本。房地产开发项目用于销售时，期间费用为计入开发建设投资中的管理费用、财务费用和销售费用，不另行计算；房地产开发项目用于出租或自营时，开发期的期间费用计入开发建设投资，经营期的期间费用计入运营费用；房地产置业投资项目的期间费用计入运营费用。契税的课税对象为( )。A.房地产的出售人B.房地产的购买人C.房地产的使用权人D.发生权属转移的房地产答案：D解析：契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋
18、。 在设计方案评价指标中属于有关面积的指标是( ).A、厂区占地面积B、建筑物占地面积C、构筑物占地面积D、建筑密度E、土地利用系数正确答案：ABC 根据保险的近因原则，保险赔偿责任的确定应根据（ ）之问的因果父系来判断。A投保人与保险标的B被保险人与保险标的C保险事故与保险标的的损失D保险人与保险标的的损失正确答案：C近因原则是指根据保险事故与保险标的损失之间因果关系的判定，从而确定保险赔偿责任的原则。(2022年真题) 某投资者以8000万元购买一栋写字楼用于出租经营，其中的40%为银行提供的抵押贷款，其余为自有资金，经营期内年平均利润总额为1000万元，所得税率为25%，则该项投资的资本金净利润率为（）。A.9.38%B.12.50%C.15.63%D.20.83%答案：C解析：本题考查的是资本金净利润率。资本金净利润率年税后利润总额或年平均税后利润总额/资本金1000（125%）/（800060%）15.63%。根据房地产市场自然周期理论，商品房租金上升是处于自然周期的（ ）。A.第一阶段后期B.第二阶段初期C.第二阶段后期D.第三阶段E.第四阶段答案：A,B,C,D解析：本题考查的是房地产自然周期。P51。